居住区总图设计.docx

1、居住区总图设计居住区总图设计 我们今天先从理论上讲，居住区规划我们现在做的特别多。什么样是居住区，应该做到什么程度，我们现在受商业楼盘影响比较大，所以有些基本的观念还没有把握住。如果没有把基本的理论关系把握住，最终给开发商讲的时候就没办法说服开发商。所以这一点是我们在实践过程中遇到的最大的问题。关键的是我们怎么通过我们深厚的学术功底，掌握和开发商交流当中的主动权。所以这些是我们应该注意的。我们专业的本身有自己很清晰的观念。 下面我们从居住小区的诞生和发展开始讲。现在问一下大家什么是居住区或者居住区是什么样的楼房？实际上总核心观念的居住区是人类聚集的一个聚集点。随着生产力的提高，生活观念在发展，

2、所以住宅的要求就不一样了。以前在凡尔赛官的时代是没有厕所的，那个时候生活条件没有达到这个水平。现在就很讲究了。这是一种进步，是不断变化的。 这是我们最传统的，也是比较标准的周王城的（图片）。这些中国古典城市规划的理念就是这样的。在这样的情况下，居住区就是这样的方块。 这个是汉代长安的考古图。这是唐朝的居住区，也是这样的方块，周边有围墙，每一个方向有一到二个大门，到夜里都会关门。体现非常严格的封建社会管理的制度。公共设施布局很清晰，这是皇城，后面是市场，这都是很清晰的。我们看一下地图，我们就可以知道这个时代的居住区是什么样的。这是具体的居住区，每个坊还有名字。（图片） 这是宋朝的，这是苏州。这个

3、居住区街巷和水是很配合的。这是中国城市比较准确的地图，这是我们从居住区角度来理解城市的管理。 这是北京的胡同，为什么都是横的？北京居住区概念就是胡同，北京没有什么坊这样的说法。每条胡同里住的都是居民，横胡同的目的从自然角度说，风不容易吹进来，而且朝向都可以朝南，所以是横胡同就是这个意思。 到了现代建筑运动，从花园城市到国际式体现我们现在居住区的发展。现在居住区从工业革命前就已经产生了。最早是乌托邦的时代。这是理想的城市或者理想的居住生活，其中有水等等。乌托邦的这些人曾经在美国建成了一个完全空想的社会。我们现在所讲的社区就代表一个社会，有地理的关系也有人文的关系。 花园城市是疏散过去拥挤的城市人

4、口，使居民返回乡村，他认为此举是一把万能钥匙，可以解决城市的各种社会问题。后果是使一大部分的工人回到了农村，有钱人还是没出去。 像我们现在向往的居住生活，小镇什么的就是这样的形式，这个在19世纪初的时候就提出来了。（图片）这是柯布西耶提出的理论，在这个时期里边是我们解决近代人类居住生活最核心的思想，用最功能性的布局，来达到一个最合理的生活空间。当然这些理论的基础是建立在工业化的基础上的。在人类大规模对住宅需求增加的时候，没有工业化的发展，我们是很难满足人们需求的。柯布西耶号召像工程师学习，因为一个轮船工程师可以把轮船设计非常合理，可以使很多人坐到里边。就是说要注意经济性，注意空间的结构。 到后

5、来我们逐渐发展到现代建筑，就是说把它越来越技术化或者我们现在讲的生态化。在这个过程中还有一个大问题就是城市化的问题。 就是说我们的城市随着经济水平的提高我们城市规模越来越大，因为我们从农业转变成手工业者，这样的转变越来越高，所以就导致我们城市的住宅缺乏。 现在中国就面临这样的问题，我们有这么多规模的建设量，还是有很多人没房住。这是我们所看到的古代的城市。这是大概是古老的泉州，这是它的城市化过程。到了近代，城市变成这样了，密密麻麻的。刚才那个还有一些空间，到了现在就是密密麻麻的。（图片） 这仍然是我的居住区，还有很多人在这里生老病死。（图片）这是我们到了工业革命时代提倡追求的一种住宅形态。 中国

6、的城市化过程很厉害，强度很高，特别是近几年的技术的发展。科学技术发展和创新能够成为极为重要的发展因素，从而推动我们住宅区的发展。 那么现在新型的人居是什么样的？到了现代主义学派的诞生，他们希望建造更适合人居住的居住区。再来看一下我们的城市，居住生态应该是什么样的。这是清明上河图，应该是很生态的，都是融合在一起的。传统的生活形态是水、绿化、街道、庭院住宅这些全部是混在一起的。但是有其自身的秩序。外面非常闹而里边又相对安静。这是围墙的阻隔的处理，形成一种很好的形态。 这种情况到了二战前后这些东西都没有了，所以我们看不到刚才那种比较人性化的住宅区。在这个过程中我就搞了新世纪城市化的分析。强调了我们在

7、城市发展过程中要可持续发展。那么中国比西方速度要慢，孙中山提出来居者有其屋，但是实际不是这样的。到了1949年中国开发大规模的建设住宅。像三里河这样的住宅，是在50年代建造起来，是符合需求的。到了文革我们就又欠帐了，到了80年代中国才真正的进入了大规模的建设过程，而且还在不断的建设。 居者有其屋子的房子就是这样的。（图片）我们看这种居住区，这是居者有其屋住宅，舒不舒适呢？这种房子也有阳光之类的，但是从现代的角度来看，从商业楼盘的角度来看，很显然这种就不行了。 这是我们那个时期建的，为了应付我们文革以后大规模的需求建的房子。（图片） 另一方面我们的经济发展又出现问题，我们快速的经济发展以后，导致

8、我们对房屋的需求形成无规则的建设。这是广东边上农民盖起来的房子，特别像文革时期的房子。导致这样的生活区极端的恶劣，没有阳光，生活条件非常差。所以我们仍然面临这样的问题。 再有1999年的时候中国政府停止福利分房。平方米限制的很紧，随着房子改革进入商品化以后，国家的控制就越来越小，所以你们现在设计的都是大户型，大面积的住宅。 现代居住区规划设计的核心问题是解决居住者的居住空间，交往活动等一系列的客观问题，通过规划设计的技术手段实现居住环境的有序性。我们现在都面临着的面积问题和房间数量问题，公共场所问题，面临的生活健康的问题，还有服务的问题，基本的商业服务设施，基本的服务条件。随着发展到了我们中国

9、目前的水平，服务条件是就是现在的物业，交往活动就是我们现在建一些会所，居住空间也在无限的扩大。 从现在居住小区的类型来看有这样一些。一种是这样的别墅区。这种是街坊式的城市改造的居住区，用地不大，但是面积很大。用地可能只有100200亩，面积可能很高。再有公共区域和纯粹居住区域混杂的地方，这里边包括一些会所之类的，这边是公寓楼，这是上海海上海的项目。就是说这种理念已经发生变化了。 所谓现代城市主义，就是打破我们以前建小区的观念，各个单元都和城市环境融合起来，这是一个居住单元，这是两栋房子，大家都可以在里边穿梭。这种新城市理念是美国人搞的，他们发现用现代的邻里思想已经找不到人与人互相交往的空间。这

10、样他们就重新回到我们传统的街市生活的观念中去，就产生了这样的一种东西。 这种就是我们标准的小区，有两个出入口，周边城市和居民的生活是没有关系的。这是我们最标准的现代生活小区的模式，进去以后是小区的主干道等等。这是我们现在别墅去的关系。（图片） 在这里边顺便介绍一个重庆的项目，很复杂，大概从这个道路到这个地方高差是60多米。我简单讲一下我们在做居住区规划的时候应该注意什么，这是线状图，这是都是应该画的。但是我们现在大部分人是不画的，我建议这个线你们还是要画，有一个比较好的理解，最终你们要把这个绘制出来，就会有一个比较好的交通组织了，走后到景观绿色的设置，就是这样一个过程。 在重庆这个地方要考虑日

11、照和通风的关系，所以在这个项目里边强调了这样的图形，这是表示了在太阳的的各个时期要保证气流的流动。最后建成的就是这么高的房子。（图片） 那么再回到基本的说法上。规划结构，我们做小区规划，有的人做小区规划的时候先上来就是往里边摆房子框。还有就是画路，这个其实都应该说是不着边的东西。你要理解的是，在设计的时候你要计划再这个建筑里边装这么多的人，你要把这么多人的生活组织在一起。比如说有500人在里边生活，你要考虑这怎么把这500人的生活组织在一起。所以在中国历史上没有建筑师和规划师。只有木匠和风水专家。木匠是模式专家，他有各式各样的模式，很随便就可以搞出一个中国式的建筑。所以在古代模式是很关键的。

12、我们做居住区的规划首先要想到居民的活动，大家都要有条理的理出来，能形成结构就好多了。 中国在计划经济时代，要求小区的规模是有一定定额的，一个组团是500人左右。所以在设计组团的时候，我们一般画一个圈，这有居委会，有小商店等等。画这么大一个圈可能有街道之类的，这些都是有等级的。现在居委会被会所取代了，所以全变了。这在原理上都很清晰的，两极结构，三级结构，这是标准的三级结构。这是居住区小区，小区中心，这是居住小区和居住区中心。这种模式实际上在西方特别是在美国很多。 这是居住区规划的基本模式（图片）。这是国外的居住区的例子（图片）。朝阳新村已经被改造了，但是这是我们最经典的居住区规划设计的典范。很清

13、楚的城市道路，铁路的关系处理的非常好，但是由于住宅水平太低，所以被改造了。这里的商业的配制都很齐全。绿地系统是把原有的河道保留下来了，绿化顺着整个河道来做。充分利用的原有的河道，再进行绿化建设。这是工人新村的建筑，它也是每一块都很清晰的。 服务配套80年代有一个重要的转变过程，我们以前的服务配套中心都是几何中心，我们都把它放在中间，随着生活的改变，特别是居民要求的提高，一部分向街道两侧扩。现在我们觉得顺理成章，但是在85年的时候是很少往外面放的。让城市的街道都热闹起来，丰富城市街道空间的这样一个理想，这是我们现在设计，包括商业街等等。 现在的绿化是讲究品位的，这是一种绿化，绿化不是平面是垂直的

14、，体现主人的品位。转变到我们现在公共环境里边要求更多的品质问题。这些都是绿化考虑（图片）。 如果看30年前我们做小区的时候尽量能绿起来就可以了，而现在已经达到一个很高的绿化水平。所以小区绿化最重要的是启发居民自己绿化自己的家园。 住宅模式对规划布局的影响。我们现在的住宅是越分越细，以前的时候只有56平方米的住宅设计，都是设计六层楼，顶多是塔楼和顶楼拼一下。我们现在住宅的类型发生了很多的变化，有很多种类的设计。那么这些住宅的设计和小区规划环境的设计都有密切的关系，他们应该体现出不同的品质。这个是结合地形建的一种标准独栋别墅规划的关系，尽量多的用一条路带通过尽量多的住宅。这是最简单的规划，但是效果

15、非常好，做的非常简洁。强调了路的环境，留出绿化的空间，很漂亮。（图片） 这是山东东营的项目，这是一个混合类型的住宅区，有独栋、联排和多层等等。在独栋上就是景观资源优化论。最好的景观给最好的房子，这个景观最好的地方都给了独栋别墅，这是商业社会最标准的特点。就是商业社会的表述，这种情况到底是怎么处理，从商业这是最理想的，但是从公共性来说是最不理想的。可能在中国我们更多是在做这种，而在西方学者里边认为没有体现公共原则，只体现钱的原则。我们可以做这样的方案，但是要考虑到这个方案为什么要这样做。 其实我们总结一下我们自己做项目，可能自己都可以总结出很多。如何进步一下就需要更进一步的考虑。我们必须从平面上

16、读懂项目。 适居、实用、健康、美观，这是我们在这几年提出来的建设方针。对于质量的评判，应该从平面功能的价值，空间功能的价值，设备功能的价值，从这几个进行方面评判。这是布局的关系（图片）。 这是我们的百万庄周边。室外空间很好，但是室内有的房子不是很好。（图片） 20世纪80年代初期中国政府开始进住房制度改革，由实行了30多年的配给制度分房制度，逐渐向市场化的商品房制度转变，居住小区的规划设计也在此过程中进行着不断的探索和演变。 那么在这样的体制下，中国政府从80年代初期开始了进行了非常有意义的推动中国住宅建设和居住区建设的过程。在80年代初期进行实验小区的试点工程。87年开始实际操作，90年盖成

17、了三个试点。那么这个阶段就是解决配套问题，环境问题和建筑质量问题。 小区建设试点工程有三个口号“狠抓施工水平和工程质量，提倡住宅设计的多样化和灵活性，重视小区绿化环境建设”。 这是我们当时参加的一个小区的规划（图片）。这个规划当时考虑的为了多样化找了4家单位，做了不同的设计。提供了3040种的户型，进行建设。我当时只是确定结构，所以就需要有很好的结构体系。一方面 区内的结构，是按照外围的条件衍生出来的。确定每一个距离的网格是合理的，在这个基础上进行外围道路的连结。那么在这个基础上各个组团之间可以分配进行。这是竣工后的图纸。 到了小康试点工程，房改进程中的质量推广运动，这个时候开始有市场化的苗头

18、了。就要考虑市场需什么。在这个过程中首先市场需要质量。在这个里边最核心的是这样4个观点。1、住宅产业化的目标。2、强调住宅设计的适应性。3、认识到环境建设的商业价值。4、机动化时代的来临。 康居示范工程，就是第三阶段，实现新新家园的梦想。我们以前住宅是砖瓦混合。到了现在小区的住宅建设是产业化的，从不同的地方订来材料。其中有几点新技术的应用，环境保护技术的实验性的应用，绿化与景观的设计向精微方向发展，从路网结构方式到停车位配建指标均要求使用技工化的生活模式。 1989年建亚运村的时候，考虑的是自行车的小区。到后来汽车多了，那个小区就不行了，主要是没有考虑汽车的问题。所以在这个时候大家要考虑汽车的

19、问题了。 2005年要提高城镇住宅的工程质量，初步满足居民对住宅的适用性要求，到2010年城镇住宅应符合使用经济，美观的要求。到2005年初步建立住宅及材料，部品的工业化和标准化的生产体系，到2010年初步形成系列的住宅建筑体系，基本实现住宅部品通用化和生产，供应的社会化。2005年城镇新建财团住宅建筑要在1981年是住宅能耗水水平的基础上，达到降低能耗50的要求。 住宅产业化是日本提出来的，主要有几个方面。 一、住宅建造量持续增加。 二、住宅建筑工业化不断发展， 三、非建筑业的大企业开始在住宅市场中寻求新的出路和发展，这些且具有制造业特点。 四、市场供求关系变化，住宅生产和供应开始由以前的业

20、主订货制转变为各类厂家为主导的商品的生产和销售。既标准化，多样化选购。 联合国也对产业化做了解释，生产的连续性，生产物的标准化，生产过程的继承化，工程建设管理的规范化，生产的机械化，基技术生产科技一体化。所以住宅产业的基础是建立在工业化的基础上的。 下面我们介绍一个新疆的康居项目。我们在在规划过程中要考虑到结构的安排，公建的布置，形成组团性的考虑。这个规划的模式就是体现这几种思想。 结构模式，这是小区里边有几个组团，进一步解决道路的系统，这是环路，进端路，车不会进到家门口。做简单的人车分流。最终形成这样一个总平面图，有公共活动中心，有别墅等等。人们在这个范围内不会受到任何汽车的干扰。这是解决汽

21、车的问题。这个配制都是按一定的指标来配制的。 景观上也有考虑，公共绿化，宅间绿化，庭院绿化和道路绿化四个层次。他们之间的模式不一样所以你们在设计的时候就不一样。 从规划角度来说，小区的规划要连续性，达到均好性。使我们有限的绿化达到最好的绿化效果。这是住宅设计，这里边的住宅类型很多。这是住宅的分布，从最好的到最差的。 还有新技术的应用，在新疆要充分考虑到技术的应用。比如说中水，从现在来看是比较简单了。还有太阳能热管。还有大开间灵活分隔体系，还有安保系统。这从现在看来都是很简单的了。 中国的住宅体制完全市场化之后，居住小区规划设计的思想方法也全面的融入了市场化的洪流。在商业运作的概念化时代，居住小

22、区规划设计如何应对发展商的市场判断和业主的居住需求，成为规划设计师优先考虑的重要因素。 所以我们现在做的楼盘不是以前那种单一的房子。这里边就考虑到资源运用的问题，资源利用最大化。还有考虑营销的亮点，我们是产品的设计者，建筑商是生产者，最后设计出来的东西没人要就不好了。所以要有营销的亮点。 这是我们的人居，从飞机上拍下来的一个村庄。我建议大家要看一下人居环境科学导论这本书。还有中国近现代住宅发展史。 时代是不断进步的，古代的时候我们生活是这样的，我们现在就不是那样了。我们要求品质，要高舒适度，高功能的配制，高性能标准，高适质量保证，高技术的集成。舒适度是品质的核心，配制是品质的前提，性能保准是条件，高质量保证是高品质的基础，高技术的集成是高品质的途径。 当前中国的居住区特色，简单的概括起来有5条， 1、高密度的控制下的居住环境。 2、相当封闭的大区域管理。 3、多空间的集合式住宅群体。 4、多种交往空间的互相渗透。 5、多种分散的配套服务业态。 我们今天就讲这些，非常谢谢大家的参与。（来源：五合大讲堂）