新版公园南路一级开发方案.docx

1、新版公园南路一级开发方案西安市雁塔区公园南路储备土地一级开发方案 编制单位：陕西东生置业有限公司编制日期： 2010年2月前 言根据西安市国土资源局【西土储招字（2010）第02号】文件关于西安市雁塔区公园南路储备土地一级开发招标的公告，我公司陕西东生置业有限公司为参与本项目的投标，积极响应招标要求，在仔细研读了招标文件,参与现场勘查、答疑，并组织人员对项目进行充分调查，针对相关问题多方面咨询政府机构及专业顾问公司的基础上，编制了本项目土地储备一级开发投标方案。编制依据： 西土储招字【2010】第02号招标文件 现场勘测、答疑情况 自行调研结果 征地、拆迁相关法律法规政策城市房屋拆迁管理条例西

2、安市城市房屋拆迁管理办法西安市城市房屋拆迁管理实施细则西安市城市房屋拆迁估价暂行规定西安市城市房屋拆迁货币安置价格标准第一部分总体方案第一章 项目基本情况第一节 宗地位置、范围第二节 土地权属状况第三节 土地利用现状3.1 土地现状调查：3.2 土地地上附着物状况（初步调查，项目实施时以实际为准）3。3 土地局部有坡地、深坑，高差较大，北低南高、东低西高.3.4 土地附属物明细：第二章 开发执行方案第一节 地块一级开发内容1。1 地块一级开发的具体实施工作内容:1。2 地块一级开发工作准则:1.3 地块一级开发资金筹措：1。4地块一级开发周期:1。5 地块一级开发总体方案内容:1。6地块一级开

3、发验收标准:第二节 集体土地征收方案2.1 征地范围征地范围：2。2 征收方式：2。3 征收补偿2。4集体土地征收标准依据2。5 集体土地征收补偿方案2.6 集体土地征收实施步骤第三节 土地开发拆迁安置补偿3.1 土地开发拆迁安置补偿标准适用政策3。2 土地开发拆迁安置补偿方案3。3 村集体房屋安置补偿3。4 地上附着物补偿：3.5 林木补偿：第四节 项目拆迁工程实施方案4。1 地上物拆除：4.2 垃圾清运：4.3 场地平整：4。4 围墙圈建方案第五节 征地拆迁工作实施计划5.1 地块实际调查，统计地块拆迁补偿实际情况：5.2 上报地块调查情况，进行行政备案：5。3 调整征地补偿、安置方案：5

4、.4 发布征用土地方案公告：5.5 签订征地补偿协议，实施安置方案并组织执行:5.6 清理土地和实施征用土地：第二部分 项目进度控制方案第一节 土地一级开发工作总体进度安排第二节 土地一级开发工作实施内容安排第三节 土地一级开发工作时间进度安排（按月编制）第四节 土地一级开发工作进度控制4。1 土地开发前期工作进度控制:4.2 拆迁安置工作进度控制： 4.3 拆迁工程实施中的进度控制：第三部分 项目成本及质量控制方案第一节土地开发资金筹措第二节 具体的现金流量情况请参见如下的现金流量表第三节 土地开发资金使用计划3.1 前期相关费用:3.2 征地补偿费用计算及相关税费：3.3 拆迁安置补偿费用

5、：第四节 项目投资估算表 第五节 土地一级开发中的成本控制5。1 项目工作组织体系建设:5。2 项目管理制度及工作流程建设5.3 关键环节成本控制第六节 土地一级开发中的质量控制质量的事前控制6。1 掌握和熟悉质量控制的技术依据.6.3 建立拆迁管理日记6。4 组织现场质量协调会6.5 定期向业主报告有关工程质量动态情况第七节 土地一级开发中的安全文明工地建设7。1 确立创建文明工地目标7.2 健全文明施工管理体系7。3 创建文明工地管理制度第四部分 土地开发约束机制、风险预测方案第一节 对工期延误的制约措施和内部保障措施：第二节 对突破资金预算的制约措施和内部保障措施第三节 按照土地一级开发

6、程序办理相关事宜的内部约束机制第四节 风险种类预测、风险定性及定量评价、风险防范措施4.1 风险种类预测:4。2 风险定性评价：4.3 风险防范措施:附件：西安麦普勘察测绘有限责任公司勘定字510-3号土地勘测定界技术报告书第一部分总体方案第一章 基本情况第一节 宗地位置、范围地块位于西安城东公园南路和西影路十字交汇处东南方向,东接西等驾坡村农村居民点，南接西等驾坡村一组旱地，西临公园南路，北临西等驾坡村农村道路西影路.整体一级开发面积120。041亩,含代征路、代征代征绿地面积。具体用地范围、界址参见附件：西安麦普勘察测绘有限责任公司勘定字5103号土地勘测定界技术报告书.第二节 土地权属状

7、况本地块用地所属为雁塔区等驾坡街道办事处西等驾坡村、延北村及东等驾坡村所有的部分集体用地（约120。041亩），其中代征路三块合计38。765亩、代征绿地三块合计16.005亩，净用地三块合计65。271亩。具体涉及西等驾坡村集体用地116.565亩（约77710.3平方米）,东等驾坡村集体用地0。049亩(约32.7平方米)，延北村集体用地3.427亩（约2284.4平方米）。第三节 土地利用现状3。1 土地现状调查：地块用地现状以农用地、道路用地、未利用地.具体情况如下：农用地耕 地：水浇地:2264。0平方米 旱 地：56218。3平方米其他农用地： 农村道路:2064。9平方米建设用地

8、居民点及独立工矿用地： 独立工矿用地:85.8平方米 农村居民点：8355.2平方米未利用地未利用土地: 荒草地：11039.2平方米3。2 土地地上附着物状况（初步调查，项目实施时以实际为准）3。2.1待拆迁拆迁村民待拆迁村民14户,安置人口116人，14户村民占集体土地9。77亩，其中红线内6.11亩，共有住宅建筑面积14123平米,多为砖混机构,2-4层居多，其中一至二层建筑面积11365平米.3。2.2村集体用房待拆迁范围内共涉及村民集体房屋15457平米,多为砖混12层商业用房,部分钢结构、石棉瓦屋顶结构。沿着公园南路东边，大部分出租给汽车修理厂，废旧家具市场等商业经营户.3.2.3

9、用地范围内苗木现状在用地中部，植有成片林木,地上树木种类为大叶女贞、红叶李、刺柏、国槐等,密植，树龄不超过10年，树干直径不超过20厘米,经清点共有树苗26076株。3。2。4其他拆迁范围内有垃圾6堆约1967方需清理、坟57座、水塔2座需迁移.3。3 土地局部有坡地、深坑，高差较大，北低南高、东低西高。地块的东南角，有一长约100米，宽90米,深3.5米的深坑，为达到平整要求，必须垫方。3。4 土地附属物明细：名 称项 目单 位数 量居民村民二层以下（含二层)11365二层以上2758集体房屋集体商业用房、厂房15457附属物水 塔个2坟 地个57配电房个2电线杆水泥杆根32电线杆木杆根6公

10、 厕座1垃圾台个1苗 木雪松、银杏、红叶李等棵29000第二章 开发执行方案第一节 地块一级开发内容1.1 地块一级开发的具体实施工作内容：1.1。1 按有关法律、法规、政策规定，与集体土地所有者协商征收事宜，完成项目集体土地征收工作,做好征地范围内村民的安置和拆迁工作；1.1.2 按有关法律、法规、政策规定，完成地上物拆除、坟墓迁移、垃圾清运、场地平整、围墙圈建等工作；1。1。3 完成使项目达到上市交易条件的其他一级开发工作；1.1。4 土地一级开发完成后，向招标人移交土地不得少于120.041亩。1。2 地块一级开发工作准则:1.2.1 地块一级开发严格执行陕西省地方法规政策，结合西安市拆

11、迁征地管理办法严格制定。同时，上报西安市土地储备交易中心和雁塔区人民政府备案批准，严格执行.1.2.2 征地补偿费、地上物拆除补偿费标准体现区域平衡原则，申请西安市土地储备交易中心同意并报雁塔区人民政府批准后实施.1。3 地块一级开发资金筹措：根据土地一级开发招标文件要求，本地块一级开发资金由本公司自行筹措。其中,自有资金不少于3000万元人民币，其它资金不低于1亿元人民币。1.4地块一级开发周期: 根据土地一级开发招标文件要求,我公司自签订土地一级开发委托协议之日起，六个月内同村组达成征地补偿安置协议，一年内完成拆迁及场地清理工作,三年内完成村民安置工作.具体工作安排详见第二部分进度控制方案

12、.1。5 地块一级开发总体方案内容： 地块一级开发方案包括主要包括项目集体土地征收方案、项目拆迁安置补偿方案、项目拆迁工程实施方案等.1.6地块一级开发验收标准：宗地现状在土地使用权出让前验收时达到土地产权、补偿安置等经济、法律关系清晰,场地达到“三通一平”。1.6。1 宗地达到“场光地净”场地中无建筑物、构筑物、电线等附着物，垃圾清运完毕,场地达到环保、城市管理等规定要求;1.6.2 地面平整-场地随自然地平；1.6。3 在宗地四周设置围墙（围墙高2。5米，墙体外围张贴公益广告，广告内容需经招标人同意）.第二节 集体土地征收方案2.1 征地范围征地范围：2.1。1雁塔区等驾坡街道办事处西等驾

13、坡村一组农用地耕 地：水浇地：1170。9平方米。 旱 地：47063.2平方米.其他农用地： 农村道路：2064。9平方米.建设用地居民点及独立工矿用地： 独立工矿用地:85。8平方米.未利用地未利用土地： 荒草地：1145。6平方米.合计:51374。7平方米2.1.2雁塔区等驾坡街道办事处西等驾坡村二组农用地耕 地： 旱 地:3059.8平方米。建设用地居民点及独立工矿用地: 农村居民点：2851。8平方米。未利用地未利用土地: 荒草地：2601。1平方米。合计：8512.7平方米.2。1。3雁塔区等驾坡街道办事处西等驾坡村一组、二组争议部分未利用地 未利用土地： 荒草地:55.7平方米

14、.2.1。4雁塔区等驾坡街道办事处西等驾坡村农用地耕 地： 旱 地：4946.8平方米。其他农用地: 农村道路：80.2平方米。建设用地居民点及独立工矿用地: 农村居民点:5503。4平方米.未利用地未利用土地： 荒草地：7236.8平方米。合计:17767.2平方米.2.1.5雁塔区等驾坡街道办事处东等驾坡村三组农用地耕 地: 旱 地：32。7平方米。合计：32.7平方米。2.1.6雁塔区等驾坡街道办事处延北村委会农用地耕 地：水浇地:1093。1平方米。 旱 地：1115.8平方米。其他农用地： 农村道路：75。5平方米。合计：2284.4平方米。征收涉及雁塔区等驾坡街道办事处西等驾坡村、

15、东等驾坡村及延北村所有的部分集体用地，面积合计：80027.4平方米，共计120。041亩.2.2 征收方式：2.2.1以西安麦普勘察测绘有限责任公司勘定字510-3号土地勘测定界技术报告书为基本依据，针对地块内权属状况，查证各权属所有人产权证载明面积情况,进行土地确权和面积认定。2。2。2集体土地所有权分块面积认定后，委托具备资质的土地评估公司对于各权属人分块地块进行各自评估，评估时分耕地、农村道路、农村居民点用地、荒草、滩涂等不同现状预以评估汇总，单独出具评报告。2。2。3以评估报告为依据，在评估报告基础上分别与各权属人就土地补偿费进行协商，签订土地征地补偿协议。2。2。4地上的建筑物、构

16、筑物补偿安置见下节拆迁安置补偿方案。2。2。5土地征地补偿协议补偿后，各土地原权属人交出土地所有权权属证书,由区土地管理部门办理土地结案相关手续。2。3 征收补偿2.3。1村集体土地所涉及的农用地、建设用地及未利用地的征收采取货币补偿方式对相关地块所属村集体进行征地补偿；补偿资金由开发企业先行支付，同时计入开发费用。2。3。2村集体建设用地中所涉及的独立工矿用地内集体或个人所有的房屋、设备等地上附着物采取货币补偿方式对相关实物所有人或单位进行搬迁拆除补偿；补偿资金由开发企业先行支付，同时计入开发费用。2.3。3村住宅用地的征收以村民房屋拆迁货币补偿和村民就地商品房安置为原则；补偿资金由开发企业

17、先行支付，同时计入开发费用.2.3.4村集体农用地以及未利用土地以相应地上附着物的拆迁补偿为主,部分配套设施必要时进行迁建处理。补偿资金由开发企业先行支付，同时计入开发费用。2。4集体土地征收标准依据2。4。1集体土地征地补偿标准依据:.参照陕西省实施办法中第五章第二十九条中有关征地补偿的相关规定；。参考陕西省制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的实施方案附件陕西省建设项目统一征地办法中第十一条有关征地补偿的相关规定。2。4。2 村集体房屋安置补偿标准依据：。参照西安市城市房屋拆迁管理实施细则中第三十七条有关拆迁过渡费和第四十一条有关搬迁费的相关规定；.参考西安市城市房屋拆迁货币安置价

18、格标准中相关非住宅安置费用的货币安置方式的规定。2。5 集体土地征收补偿方案本项目征地补偿具体包括：集体土地征地补偿、集体房屋拆迁补偿、地上附着物补偿、林木补偿等.2.5。1 集体土地征地补偿原则：依据陕西省及西安市有关集体土地征地补偿的相关法律、法规和政策文件的规定，结合项目土地利用现状情况及招标文件要求，并参考城中村征地补偿标准，具体征地补偿标准在征得村集体同意后确定.预计最终征地补偿单价将达到 万元/亩。(以上征地费用仅为征地补偿费,不含房屋、地上附属物、人员安置等费用。）2。5.2 集体房屋拆迁补偿原则：征地范围内的集体房屋全部采取货币补偿方式。具体补偿办法如下：.村集体所有的对外租赁

19、房屋及其他附着物等，根据评估公司出具的评估报告，对村集体以旧房重置成新价对房屋进行补偿，另对承租人所有的附着物等进行补偿；.个人或单位租赁村集体土地所建房屋，根据评估公司出具的评估报告，对被拆迁人以旧房重置成新价对房屋进行补偿，另对承租人的附着物等进行补偿； 。房屋租赁合同未到期的被拆迁人和承租人，根据承租人所交纳的租金和拆迁时限对承租人进行相应补偿。租赁合同已到期或无法出具有效租赁合同的不予补偿;.拆迁中所涉及设备搬迁的，其搬迁费用按照国家和省市有关货物运输价格给予部分搬迁及安装补助；.对因拆迁造成停产、停业的被拆迁人或承租人，对其进行一定的停产、停业补偿。 2。5.3 地上附着物补偿原则：

20、项目地块征地范围内的地上附着物主要有公厕、电力设施、护林房、坟、水塔、围墙、垃圾台等,具体拆迁补偿方式如下:。 围墙、坟地、垃圾台、护林房等，一次性评估作价补偿后直接拆除；拆除费用开发企业先行支付,计入开发成本。 水塔考虑由开发企业参考评估作价协调补偿后予以拆除，并由村集体负责协调施工并入集体管网，费用由开发企业先行支付，计入开发费用；。 变压器、配电室和电线杆等电力设施申请电力部门自行拆除，费用由开发企业先行支付，计入开发费用；. 坟墓迁移：由中标企业按每个坟墓1000元支付给坟墓的直系亲属，由直系亲属自行迁移；. 公厕由中标企业与街道办协调后予以异地迁建，并由街道办协调选址施工建设，费用由

21、开发企业先行支付,计入开发费用;2.5。4 林木补偿原则：参照陕西省制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的实施方案中附件陕西省建设项目统一征地办法中第十二条征用土地补偿标准中的相关规定，被征用土地上林木及零星树木参照陕西省征用占用林地及补偿费征收管理办法规定的标准补偿。项目征地范围内苗木按照苗木的种类、生长年限、高度、主干直径予以估价补偿，成片林木按亩予以估价补偿，住宅旁路边零星树木按棵予以估价补偿。2。6 集体土地征收实施步骤2.6.1制定土地征用计划:.土地征用计划由待征用土地所在地区人民政府或其土地行政主管部门制定，报上级主管部门批准。计划包括待征用土地的征用目的及用途，待征用土

22、地的范围、类别、面积、地上附着物的种类及数量。制定征用土地地上附着物和青苗的补偿办法。制定征用劳动力安置途径及征用土地后的村民安置原则。2。6.2 审查报批：征用土地计划拟定后,报西安市人民政府审查,按照相关土地管理法规定的批准权限，经土地行政主管部门审查后，报人民政府批准。2.6。3 征用土地方案公告：征用土地依法定程序批准后，区人民政府在当地予以公告.被征用土地的所有权人和使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到区人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。2.6。4 制定征地补偿、安置方案:区人民政府土地行政主管部门根据批准的征用土地方案对土地所有权人、使用权人及地上附着物等进行进一

23、步核实，制定征地补偿、人员安置及地上附着物拆迁等具体的方案。2。6。5 公告征地补偿安置方案并组织实施:征用土地的补偿和人员安置方案确定后，区人民政府应当予以公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见，对征地补偿和人员安置方案进行修改和补充.并向被征地单位和农民支付有关费用，落实人员安置及地上附着物拆迁方案. 2。6。6 清理土地和实施征用土地：征用土地补偿和人员安置方案实施后,区人民政府土地行政主管部门组织有关单位对被征用的土地进行清理,并组织实施征用土地。第三节 土地开发拆迁安置补偿3。1 土地开发拆迁安置补偿标准适用政策城市房屋拆迁管理条例西安市城市房屋拆迁管理办法西安市城市房屋拆

24、迁管理实施细则西安市城市房屋拆迁估价暂行规定西安市城市房屋拆迁货币安置价格标准3.2 土地开发拆迁安置补偿方案3。2.1 拆迁安置补偿对象：项目用地范围内共涉及村民住宅用地14户，户籍人口96人；被拆迁住宅建筑面积14123。43，涉及拆迁补偿建筑面积约11603；其中二层以下建筑面积约9226平米（实际产权所有面积预计会小于此面积），三层及其以上建筑面积约2377平米。3。2.2 拆迁安置补偿原则:。拆除被征收土地上的村民房屋，其补偿标准参照西安市城市房屋拆迁实施细则等相关法律、法规条款执行；.拆除被征收土地上未经土地部门批准擅自建设和超出批准范围擅自建设的违法建筑,原则上不予补偿和安置；.

25、拆迁计户以西安市雁塔区人民政府颁发的宅基地使用证作为唯一产权计户认证单位，即以“一证一户”为单位进行拆迁安置补偿.3.2。3 拆迁安置补偿方式：结合西安市现行拆迁安置补偿标准依据及原则，确定项目拆迁安置补偿方式为两种：商品房补偿安置或货币补偿安置，被拆迁人可以任选其一。A。 商品房安置方式： 实施原则：选择商品房补偿安置的，依照征地范围内涉及的被拆迁房屋二层以下（含二层）有效产权面积与本项目建成后高层商品房实行“拆一还一,互找差价的政策执行。 实施办法： 实行产权调换,产权调换面积的确定以第三方（评估机构）认定的征地范围内被拆迁房屋二层以下（含二层）有效产权面积为准，以户为单位选择就近上靠户型

26、；产权调换面积依照依评估公司对原有房屋的评估价与政府认可的商品房综合造价互找差价,超出产权调换面积的部分依照商品房市场价优惠20%的价格结算; 被拆迁人被拆迁房屋二层以上（不含二层）面积部分,依照评估公司现场勘查测量，出具的评估报告,按照评估价适当上浮 %,予以补偿，其附属物不再进行补偿； 产权调换中户型的选择顺序依照被拆迁人签订拆迁安置补偿协议及交出腾空房屋的先后顺序,由被拆迁人自选房号；对于一户调换两套（含两套）以上住房的，高低层搭配选择；安置房暂定建设在北侧三角地块。B、货币补偿 实施原则:选择货币补偿安置的，根据建筑物层数进行货币补偿界定，一、二层参照国有土地上住宅房屋区位价的评估价格

27、补偿，三层以上(含三层）按重置成新价的评估价格补偿.货币补偿价格包含了宅基地的土地价值，货币补偿安置后，宅基地范围内的土地由土地主管部门征收，不再支付土地补偿费和劳动力安置费。 实施办法：1货币补偿安置，产权补偿面积的确定以第三方（评估机构）认定的征地范围内被拆迁房屋二层以下(含二层）有效产权面积为准；2货币补偿安置，有效产权补偿面积价格按照第三方（评估机构)认定的评估价格确定。 被拆迁人被拆迁房屋二层以上（不含二层）面积部分，依照第三方(评估机构）现场勘查测量，出具的评估报告,按照评估价适当上浮 ,予以补偿，其附属物不再进行补偿。3.2。3 拆迁安置过渡补偿：被拆迁人过渡方式：支付过渡安置费

28、后由被拆迁人自行过渡。产生费用计入开发.选择房屋安置的农户（选择货币补偿的不给予过渡费）,一次性支付过渡安置补偿费用给予被拆迁人，住户领取过渡安置费后自行选择过渡；过渡安置费补偿标准：按照户口簿在册人数以200元/人月计，过渡期限以30个月计；.过渡安置期限及过渡安置费的计算办法a。过渡安置期限从拆迁人取得可使用土地（可使用土地是指原产权人、使用人全部搬出被拆迁房屋时即视为可使用土地)之日起开始计算。b。过渡安置费支付的起始时间以过渡安置费从住户腾空房屋交拆迁人验收之日起开始计算。过渡安置费的领取以签订拆迁安置补偿协议腾空房屋经拆迁人验收符合拆除条件后当天即可领取过渡安置补助费，如遇节假日顺延

29、。3。2。4 搬迁奖励办法对搬迁的被拆迁户，在拆迁公示后在规定时间段内签订协议并搬空房屋交由拆迁人验收符合拆除条件的住户，由拆迁人分三个阶段进行奖励：奖励资金由开发企业先行支付，同时计入开发费用。第一阶段：凡在评估价格公示之日起30天内签订协议并搬空房屋交由拆迁人验收合格后，由拆迁人给予每户10000元的奖励;第二阶段:凡在评估价格公示之日起40天内签订协议并搬空房屋交由拆迁人验收合格后，由拆迁人给予每户5000元的奖励；第三阶段：凡在评估价格公示之日起50天内签订协议并搬空房屋交由拆迁人验收合格后，由拆迁人给予每户3000元的奖励.3.2.5 搬家补助在规定期限内搬迁的被拆迁户，以户为单位，

30、选择产权调换的每户给予1000元搬家补助.选择货币补偿的每户给予500元搬家补助。搬家补偿资金由开发企业先行支付，同时计入开发费用。3。3 村集体房屋安置补偿征地范围内的集体房屋全部采取货币补偿方式.具体补偿办法如下：3.3。1 对于村集体所有的房屋或个人或单位租赁村集体土地所建的用于出租或其他商业活动的房屋，根据评估公司出具的评估报告，对场地内的房屋、构筑物以旧房重置成新价进行补偿。补偿资金由开发企业先行支付，同时计入开发费用。3.3.2对于上述房屋现有承租人,由出租人和承租人根据租赁合同期限、租赁费金额等情况自行协商处理。3.3.3拆迁中所涉及货物、设备搬迁的,搬迁费用按照国家和省市有关货物运输价格给予部分搬迁补偿。搬迁补偿资金由开发企业先行支付，同时计入开发费用.3。3。4对于搬迁过程中无法恢复使用的设备或构筑物,按重置成新价给予补偿。补偿资金由开发企业先行支付，同时计入开发费用。3.3.5对因拆迁造成停产、停业的被拆迁人或承租人，对其进