物业经营管理第04章收益性物业价值评估练习题.docx

1、物业经营管理第04章收益性物业价值评估练习题序号第04章收益性物业价值评估题目描述选题1对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，主要依据是（ ）。 A.过去是否正在直接产生经济收益 B.目前是否正在直接产生经济收益 C.本质上是否具有直接产生经济收益的能力 D.能否提供有效的经营以产生经济收益单选题2物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价一货币额、商品或其他有价物。在现今社会，物业价格通常用（ ）来表示 A.实物 B.劳务 C.纸币 D.货币单选题33、物业承租人以支付租金的方式从物业产权人那里获得了( )物业的权利。 A. 所有和使用 B. 所有和处分 C.占有

2、和使用 D.占有和处分单选题4空气或阳光，尽管对人类生活至关重要，没有它们人类就无法生存，但是却没有价格。这是因为物业要有价格必须具有（ ）。 A.有用性 B.稀缺性 C.使用价值 D.交换价值单选题5物业因为价值量大、寿命长久，所以同时存在着（ ）两种交易方式、两个市场。 A.买卖和租赁 B.买卖和抵押 C.招标和拍卖 D.招标和挂牌单选题6广义的价值有使用价值和交换价值之分，人们在经济活动中一般简称的价值，指的是（ ）。 A.使用价值 B.交换价值 C.经济价值 D.交易价值单选题7某一物业的（ ）是指某个特定的投资者(如某个具体的购买者)基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。 A

3、.使用价值 B.交换价值 C.投资价值 D.市场价值单选题8评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的（ ）。 A.社会一般报酬率 B.社会最低报酬率 C.最低期望报酬率 D.最高期望报酬率单选题9投资者评估的物业的投资价值（ ）该物业的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。 A.大于 B.小于 C.大于或等于 D.小于或等于单选题10市场价格是指某种物业在市场上的（ ）水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。 A. 最高 B.平均 C.最低 D.正常单选题11以下能反映物业价格水平的高低的指标是（ ）。 A. 物业的单位价格 B.物业的总价格 C.物业的最高

4、价格 D.物业的最低价格单选题12一套建筑面积100m2，单价30000元m2，总价300万元的住房，约定付款方式为：从成交日期时起分期付清，首期支付100万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付100万元，则实际总价为（ ）万元。 A. 292.8 B. 282.8 C. 272.8 D. 262.8单选题13一般来说，在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）的情况下，期房价格（ ）现房价格。 A.高于 B.低于 C.等于 D.不一定高于单选题14某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为5000/ m2元，出租的年末净收益为550元/ m2，假设折现率为10，风险

5、补偿估计为现房价格的3，则该期房目前的价格为（ ）。 A. 4320 B. 4330 C. 4340 D. 4350单选题15以下可以反映所销售商品房的总体价格水平的价格指标是（ ）。 A. 起价 B.均价 C.标价 D.成交价单选题16成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，以下不属于成本租金的构成因素的是（ ）。 A. 折旧费 B.维修费 C.保险费 D.管理费单选题1717、城市房地产开发经营管理条例(1998年7月20日国务院令第248号发布)第30条规定：“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行（ ）或者政府定价。”

6、 A. 市场成交价 B.市场调节价 C.政府指导价 D.政府计划价单选题18在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价等属于（ ）。 A. 市场调节价 B. 市场成交价 C. 政府指导价 D. 政府计划价单选题19以下适用于市场比较法评估的物业是（ ）。 A.物业开发用地、普通商品住宅、特殊厂房 B.高档公寓、古建筑、别墅 C.古建筑、教堂、商铺 D.写字楼、商铺、标准厂房单选题20（ ）市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易。 A. 市场法 B. 收益法 C. 假设开发法 D. 成本法单选题21以下不属于非正常交易情况的是（ ）。 A. 业主出

7、国急卖物业 B. 新婚夫妇急买新房 C. 关联交易 D. 买方和卖方激烈竞价单选题22选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是后续进行修正、调整的工作量大。因此，一般选取（ ）。 A. 19 B. 29 C. 310 D. 410单选题23某宗物业交易总价为60万元，其中首期付款20，余款于半年后支付。假设月利率为0.5，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为（ ）万元。 A. 55.55 B. 56.56 C. 57.57 D. 58.58单选题24以下交易情况修正公式中，不正确的是（ ） A.正常成交价格一应由卖方缴

8、纳的税费 = 卖方实际得到的价格 B.正常成交价格一应由买方缴纳的税费 = 买方实际付出的价格 C.应由卖方缴纳的税费=正常成交价格应由卖方缴纳的税费比率 D.应由买方缴纳的税费=正常成交价格应由买方缴纳的税费比率单选题25交易日期调整实际上是对物业市场状况对物业价格的影响进行调整，故又可称之为（ ）。 A.市场状况调整 B.市场价格调整 C.交易状况调整 D.交易价格调整单选题26成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，以下不符合要求的物业是（ ）。 A.学校、图书馆、体育场馆、公园 B.医院、行政办公楼、高级写字楼 C.化工厂、钢铁厂、发电厂、码头 D.军队营房、机场、加油站

9、、教堂单选题27在房地产市场交易中，习惯采用平方英尺的国家或地区有（ ）。 A.中国香港地区和美国、英国等 B.中国香港地区和日本、韩国等 C.中国台湾地区和日本、韩国等 D.中国台湾地区和美国、英国等单选题28在物业保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，一般采用（ ）估价。 A. 比较法 B. 成本法 C. 收益法 D. 路线价法单选题29运用成本法估价一般分为4个步骤，包括：求取积算价格；测算重新购建价格；搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；测算折旧。以下正确排序是（ ）。 A. B. C. D. 单选题30( )的出现是技术进步的必然结果。由于技术进步，使原有的许多设计、工艺

10、、原材料、结构等都已过时落后或成本过高，而采用新材料、新技术等，不仅功能更加完善，成本也会降低。 A.重新购建价格 B.重建价格 C.重置价格 D.新建价格单选题31某宗物业的正常成交价格为5000元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格分别是（ ）元/m2。 A. 4650、5250 B. 5250、4650 C. 3650、4250 D. 4650、3250单选题32某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方4650元m2，交易中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成

11、交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗物业的正常成交价格为（ ）。 A. 4900元m2 B. 5000元m2 C. 5100元m2 D. 5200元m2单选题33（ ）是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。 A.现金流量折现法 B.报酬资本化法 C.直接资本化法 D.收益资本化法单选题34收益法适用的对象有收益或有潜在收益的物业。以下关于收益法的说法中不正确的是（ ）。 A.收益法又称收益资本化法、收益还原法 B.写字楼、旅馆、商店、餐馆适用收益法 C.游乐场、影剧院、烂尾楼、加油站适用收益法 D.只要估价对象所属的这

12、类物业有获取收益的能力即可单选题35以下不属于销售税金及附加的是（ ）。 A.营业税 B.企业所得税 C.城市维护建设税 D.教育费附加单选题36（ ）是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失，不利因素可能是经济因素、区位因素，也可能是其他因素。 A. 自然折旧 B. 物质折旧 C. 经济折旧 D. 功能折旧单选题37一个高级居住区附近兴建了一座加油站，该物业价值下降，这是由（ ）引起的，且一般是长期甚至永久性的。 A. 精神折旧 B. 物质折旧 C. 功能折旧 D. 经济折旧单选题38某旧住宅，测算其重置价格为100万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2万元，因户型过时、没有

13、独用厕所和电信宽带接口等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为20万元。则该旧住宅的折旧总额为（ ）万元。 A. 22 B. 10 C. 28 D. 30单选题39建筑物的（ ）是指建筑物从竣工验收合格之日起到由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用时止的时间。 A.自然寿命 B.经济寿命 C.有效寿命 D.实际寿命单选题40某建筑物的建筑面积100平方米，单位建筑面积的重置价格为1000元平方米，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5。则用直线法计算该建筑物的年折旧额为（ ）元。 A. 2166 B. 3166 C. 4166 D

14、. 5166单选题41某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益80万元；该宗物业的报酬率为8.5，则该宗物业的收益价格为（ ）万元。 A. 615.2 B. 715.2 C. 815.2 D. 915.2单选题42以下不属于毛租金乘数法的优点的是（ ）。 A. 方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料 B. 毛租金乘数是一个比较客观的数值 C. 忽略了不同物业的空置率和运营费用的差异 D. 避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计单选题43区位是指地球上（ ）空间方位和距离上的关系。 A

15、.某一事物 B.某房地产 C.某一事物与其他事物 D.各种事物单选题44下列哪一项最能衡量物业区位的好坏（ ）。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.空间垂直距离单选题45在某一时点，对于一个特定的收益性物业，其（ ）是客观的，唯一的。 A.投资价值 B.市场价值 C.使用价值 D.交换价值单选题46前两年关于房地产企业暴利的呼声极高，于是有了要求房地产企业公布成本的说法，也出现了某些地方政府部门公开开发商房价成本的行为，请问商品住房的价格属于（ ）。 A.政府定价 B.政府限价 C.政府指导价 D.市场调节价单选题47在商品房销售中，往往会听到起价、标价、成交价、均价等

16、名词，下列对此说法正确的是（ ）。 A.起价高的楼盘均价也高 B.标价就是成交价 C.成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平 D.成交价是指现货交易中的实际交易价格单选题48特殊工业厂房适宜采用的估价方法（ ）。 A.成本法 B.假设开发法 C.收益法 D.市场法单选题49收益法中的运营费用率是（ ）。 A.运营费用与潜在毛收入之比 B.运营费用与总收益之比 C.运营费用与净收益之比 D.运营费用与有效毛收入之比单选题50在采用收益法评估物业价值时，报酬率（折现率）是指（ ）。 A.社会一般的收益率 B.收益法中的资本化率 C.投资者要求的满意收益率 D.投资者要求的最低收益率

17、单选题51估价上的折旧注重的是（ ）。 A.原始取得价值的减价修正 B.原始取得价值的返销与回收 C.重置价值的返销与回收 D.价值的减价修正单选题52物业价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价格和（）等构成。 A契税 B土地占用税 C土地增值税 D土地出让金单选题53物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用属于( )。 A前期工程费 B基础设施建设费 C建筑安装工程费 D公共配套设施建设费单选题54在物业估价中，物业开发商自有资金应得的利息计入( )。 A管理费用 B投资利息 C开发成本 D开发利润单选题55( )是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽

18、象结果。 A理论价格 B总价格 C市场价格 D单位价格单选题56成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是( )。 A卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限 B在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价 C当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功 D最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间单选题57物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的( )价格或价值进行测算和判定。 A市场 B正常 C理论 D客观合理单选题58在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用 （）种以上估价方法。 A1 B2 C3 D4单选题59( )是将估

19、价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 A市场法 B成本法 C收益法 D趋势法单选题60( )是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 A市场法 B成本法 C折旧法 D收益法单选题61( )是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法： A趋势法 B成本法 C收益法 D市场法单选题62运用市场法估价的步骤不包括（）。 A搜集交易实例 B对可比实例成交价

20、格进行处理 C选取可比实例 D求取积算价格单选题63( )特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业的估价，如公用、公益物业，以及有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。 A市场法 B成本法 C折旧法 D收益法单选题64在物业保险及其他损害赔偿中，一般采用( A市场法 B成本法 C折旧法 D收益法单选题65运用成本法估价的步骤不包括( )。 A搜集有关物业开发建设的成本、税费等资料 B测算重新购建价格 C测算折旧 D求取比准价格单选题66收益法的原理基础表明，物业当前的价值通常是基于（）。 A历史价格 B开发建设它所花费的成本 C过去的市场状况 D市场参与者对其未来所能带来的收益

21、的预期单选题67关于物业价格与一般物品的价格相同之处 A都容易受单个消费者的个别因素影响 B都是价格，用货币来表示 C都有波动，受供求因素的影响 D都是按质论价：优质高价，劣质低价单选题68关于使用价值与交换价值，下列论述不正确的是（）。 A人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值 B物没有使用价值就不会有交换价值 C交换价值是使用价值的前提 D交换价值通常用货币来衡量单选题69一般而言，物业的( )可以反映物业价格水平的高低。 A保留价 B总价格 C起价 D单位价格单选题70将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的物业价格是( )。 A现房价格 B期房价格 C实际价格 D名义价

22、格单选题71关于商品房销售价格的表述，不正确的是( )。 A起价指所销售的商品房的最低价格 B保留价指商品房出售者在其价目表上标注的不同商品房出售价格 C成交价是商品房买卖双方的实际交易价格 D均价是所销售商品房的平均价格单选题72最高法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第8条规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的（）” A90 B60 C70 D80单选题73( )是指以物业价值为基础确定的租金。 A市场租金 B商品租金 C福利租金 D成本租金单选题74( )又称分成租金，零售商业用房通常采用这种租金。 A成本租金 B日租金 C按建筑面积计算的租金 D定率租金单选

23、题75一项资产在取得时实际发生的成本，会计核算中要求将其作为资产的入账价值的是( )。 A原始价值 B折余价值 C账面净值 D账面价值单选题76一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额是（）。 A原始价值 B历史成本 C.市场价值 D账面价值单选题77下列表述中，不正确的是（）。 A原始价值是始终不变的 B账面价值是随着时间的流逝而不断减少的 C市场价值是随着时间的流逝而上下波动的 D物业的市场价值总是随着时间的流逝而不断增；单选题78下列关于收益性物业价值的表述，不正确的是（）。 A未来净收益越大，物业的价值就越高 B可获得净收益期限越长，物业的价值就越高 C获得净收益期限越长，物业的价值就

24、越高 D影响收益性物业价值的最直接的因素是城市规划单选题79物业价格影响因素的表述，不正确的是( )。 A预期某国货币会升值而对该国进行物业投资，会导致该国物业价格上涨 B增加物业开发环节的税收，会使物业价格下降 C城市规划规定用途不妥，会使地价下降 D急于购买某物业，会抬高其价格单选题80收益法可分为报酬资本化法和( )。 A直接资本化法 B收益还原法 C假设开发法 D现金流量折现法单选题81（）是预测估价对象未来各期的净现金流量，选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 A直接资本化法 B收益还原法 C假设开发法 D报酬资本化法单选题82某拜会商店

25、在建成后的前几年由于试营业等原因收益不稳定，更适宜选用( )，计算出物业的收益价格。 A收益期限为无限年且净收益每年不变的公式 B收益期限为有限年且净收益每年不变的公式 C净收益在前若干年有变化的公式 D收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式单选题83（）是物业的某种年收益预期价格的比例。 A收益乘数 B资本化率 C有效毛收入乘数 D净收益乘数单选题84用收益法股价出租型物业时，物业的净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额，下列有关求取净收益需要扣除费用的表述，不正确的是（）。 A出租人负担的水费、电费等应从租赁收入中扣除 B由出租人提供家具设备的，应扣除它们的折旧费 C物业

26、服务费用、物业税、租赁代理费、租赁税费不应作为扣除项目 D租约约定一切费用均由出租人负担的，则应将这些费用全部扣除单选题85报酬率可视为包含五分线报酬率和（）两大部分 A投资风险补偿报酬率 B缺乏流动性补偿报酬率 C管理负担补偿报酬率 D风险报酬率单选题86关于物业状况调整的表述，不正确的是（） A物业状况调整是将可比实例在其物业状况下的价格，调整为在估价对象物业状况下的价格 B物业状况调整包括区委状况调整 C物业状况调整包括物业市场状况调整 D可比实例状况好于估价对象状况，则应对可比实例价格作减价调整单选题87价格和重建价格的下列表述中，不正确的是（）。 A重置价格又称重置成本 B重置价格通

27、常要比重建价格高 C一般建筑物适用重置价格 D有特殊保护价值的建筑物适用重建价格单选题88下列关于估价上建筑物折旧的表述，不正确的是( )。 A其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与原始价值的差额 B功能上的落后或过剩所造成的建筑物价值损失要进行功能折旧 C建筑物在实体上的老化所造成的建筑物价值损失要进行物质折旧 D经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失单选题89一个高档住宅区附近兴建了一座工厂，该居住区的物业价值下降， 这是一种( )。 A自然折旧 B物质折旧 C功能折旧 D经济折旧单选题90( )是指建筑物从竣工验收合格之日起至对物业价值不再有贡献时止的时间 A自然

28、寿命 B有效年龄 C经济寿命 D实际年龄单选题91下列关于建筑物的有效年龄的表述，不正确的是( )。 A是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数 B建筑物的经济寿命减去有效年龄之后是剩余经济寿命 C当建筑物维修养护正常时，其有效年龄与实际年龄相当 D是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄单选题92某宗物业的正常成交价格为2500元，卖方应缴纳的税费为 正常成交价格的7，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5。卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格依次为( )。 A2800元 2200元 B2325元 2675元 C2325元 2625元 D2675元 2325元单选题93某宗物业

29、交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。该宗物业的正常成交价格为( )元 A2325 B2500 C2625 D2800单选题94某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。该宗物业的正常成交价格( )元。 A2325 B2500 C2625 D2800单选题95某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元，出租的年末净收益为330元。假设折现率为10，风 险补偿估计为现房价格的2，该期房目前的价格为（）。 A2200 B2580 C2934 D2475单选题96某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预训利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗物业的报酬率为8.5。该宗物业的收益价格为( )万元。 A90.02 B91.52 C94.12 D95.02单选题97某宗物业预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视