地写字楼市场分析001.docx

1、地写字楼市场分析001郑州写字楼市场分析序言关键词：颠覆打破旧规则，建立新秩序联合政府形象工程，企业名利双收 要义解读：我们任务的关键，我们认为并不是卖房子的问题，而是如何卖好房子的问题。不是卖产品，而是卖形象与高度，因为这是一个涉及到形而上的意识形态问题，是一个大郑州、大商贸，大策略之下的政绩工程，形象工程，一个只许成功，不许失败的重点工程。纲要：我是谁？（认清形势和自身的优缺点）对谁说？（认清市场现状和找准市场定位）说什么？（产品高度和企业实力，常规说、非常规说）怎么说？（市场营销策略）我是谁？郑东能成为未来的浦东吗？联合置业“置”的什么？联合置业究竟是“拉郎配”还是“巨无霸”联合中心会成

2、为郑州的“金茂大厦”吗？联合中心凭什么卖？ 联合中心卖给谁？联合中心卖有人买吗？我们的市场到底在哪？核心层面理解政府、企业起因郑东新区红旗下的蛋联合置业的组建缘于郑州市委、市政府关于建设郑东新区的战略部署，着眼于郑州市房地产业的长远发展。联合置业官商血统非常明晰。郑东新区的发展有赖于经济的市场驱动，而在当前市场驱动不是非常明显和市场持怀疑态度时，政府行为的驱动就显得非常重要和及时。因为只有政府有这样的能力，可以整合所有的资源，联合所有可以联合的力量，树立榜样，然后学习联合好榜样，进而刺激市场，重新树立政府和市场对郑东新区和CBD的信心，吸引更多，更大的商家和企业进驻，为郑东新区未来的发展打下良

3、好的基础。因此联合中心成为第一个动工的外环标高建筑，标志性形象工程，更为今后郑东新区CBD的发展树立了一面红旗。成为具有号召性和榜样性的模范工程。现在CBD内环的公寓式写字楼和郑东住宅都已经如火如荼的展开，而且销售情况也比较理想，与政府先前的预想基本吻合，联合中心的第一层使命基本完成。联合中心行政的使命基本完成，那么它的未来该往哪里走？政府要的形象如何出？我们必须严谨和慎重。诚惶诚恐，如履薄冰。我们不允许犯错。而且一定不能犯错。现实非市场经济规律下产生的怪胎好大喜功急功近利的标准产物。拍脑袋拍出来的形象工程。联合置业是郑州市房地产管理局发起的，由郑州市5家主流房地产开发商和郑州市房地产管理局下

4、属的独立法人企业郑州市房地产交易中心参股的房地产综合性企业。建业住宅集团、郑州金城、河南中房、河南银基、河南盛润、未来集团、郑州亚新、河南广汇等家单位为公司董事单位；国谊集团、郑州大宇、郑州中方园、开祥天成、河南鑫苑等家房地产开发企业为股东单位。中国的企业在做大做强的过程中，在联合的过程中，出现的问题也最多，失败的教训也最惨烈。联合置业成立的目的，政府要形象，而企业要利益，市场要热卖。如何让政府、企业和市场都满意，达到三赢这是我们需要考虑的问题。联合置业的开发商都在想什么？为什么要联合？联合的目的是什么？联合到一起的开发商思想都统一吗？我们真的理解联合的真正涵义了吗？什么是一荣俱荣，一损俱损？

5、联合置业的开发商心态有四点：1、等等（观望等待型）2、看看（随波逐流型）3、听听（学习交流型）4、想想（思考实干型）弥漫在我们中间的不同心理，因为股份不均和品牌形象高低，以及话语权的轻重等，决定了我们现在的思想形势非常的严峻，至少现在我们仍然没有一个统一的心态面对我们所面临的环境和市场。俗话说得好兄弟同心，其利断金。这里有三个层面：1、同心2、金子在哪里？3、吃掉金子我们连第一层面“同心”都没做到，更不用说第二层面找到金子，第三层面并能够一口把它吃下了。利益是大家的，钱也是大家的，不赔不赚是最低要求，这也不是政府想要的，即叫好，又叫座，这才是各方都十分想看到的。那么我们如何做？我们需要的形象、

6、口碑和舆论影响是：1、 一群有思想和理想的河南主流开发商，正在进行的一项功在当代，利在千秋的丰功伟业。2、一群立志要摆脱河南写字楼低端竞争怪圈的有识之士，打造郑州标志性建筑，提升河南新形象。3、一群有使命感和社会社区责任感的最紧密和统一的联合体。 项目层面理解产品我们产品的核心竞争力在哪里？我们的产品是有价无市，还是有市无价，还是有价有市？我们产品的性格和形象是什么？我们产品的优劣势在哪里？我们认清我们自己没有？我们了解我们的产品和市场吗？我们该如何理解我们的产品？联合中心SWOT分析优势1、产品形象，CBD标志性建筑，足可在比较长的时间里成为郑州的新坐标2、产品的细节，如7A级智能化、玻璃幕

7、墙、卫星通讯等3、学习型、交流型、指导型定位，双会展中心、休闲娱乐配套等4、未来升值潜力巨大，区位价值无可比拟5、河南首家顶层飞机停机坪6、政府相关政策倾斜7、25家主流开发商的全明星阵容劣势1、郑东未来发展前景市场不乐观，持怀疑态度2、周边的配套不成熟，未来价值有待挖掘3、得房率低，总价过高4、官商形象，官僚作风，政府形象不佳5、维护成本过重，中小企业承担不起6、可选择空间小（1-11层自用）机会1、官商的背景和郑州主流开发商联合的实力2、郑东新区的政府引导和其它开发商的进驻，有利于争议区域的发展3、郑州写字楼市场缺乏真正高度的写字楼，没有龙头4、郑州经济的迅猛发展，本土企业的迅速崛起和众多

8、大机构进入中原市场，需求潜力旺盛威胁1、2004年写字楼过热，已经出现供需矛盾，以后的竞争会更加惨烈2、周边商住楼的低价入市3、内环对客户的蚕食致使散客资源已经几近饱和，直接架空我们的价格策略以上的分析，使我们对我们的产品和市场有了一个更深刻的认识和理解。我们的产品是这个市场所前所未有的，是没有竞争状态的，这直接的决定了我们的竞争是高附加值的竞争，而不仅仅仍然停留在一般意义上的粗放性竞争态势，需要将我们的缺点转化成我们的优点，进行一种有机的转换和引导，规避风险，放大结果。我们的产品形象是什么？1、一个郑州写字楼市场上前所未有的标志性建筑2、一个最具实力和影响力的实体开发的象征意义的大楼3、一个

9、在一段时间里代表郑州和河南的新高度对谁说？（认清市场现状和找准市场定位）我们面对的市场环境是什么？我们所谓的竞争对手都在做什么？我们的产品究竟要卖给谁？我们产品的竞争力对市场的吸引力究竟有多大？知己知彼才能百战百胜，而且我们面对的市场环境又非常的严峻，我们的竞争对手无论在区位价值、市政配套、商业氛围、车流量、人流量、形象力、产品力、服务力等各个方面都比较成功，因此我们面对的市场压力非常大。这种压力一般来自我们企业（产品）本身，一半来自于市场。我们该如何应对？郑州写字楼市场分析宏观分析1、2004年写字楼整体投放量增大狂飙突进的写字楼正在成为郑州房地产市场的新宠，这是继商业地产热之后省会楼市上演

10、的又一番热闹景象。“郑州的写字楼从来都没像今年这样热过，仅10月份就有两家近15万平方米体量的写字楼宣布投放市场。”郑州市房地产交易中心的数据显示。包括河南博物院斜对面的国际企业中心和经三路北段的注协大厦。值得一提的是，其中的国际企业中心是郑州目前写字楼市场上体量最大的项目，单这一个项目就提供了10万平方米以上的面积，约占今年省会同类产品总投放量的四分之一。2、写字楼集中，区域性明显其实，郑州的写字楼热潮贯穿了整个2004年。在老城区，今年新上市的“规模性”商务楼就有多家，除了国际企业中心和注协大厦外，还有黄河路上的联盟国际大厦、花园路上的信息大厦、东明路上的东汇国际和南阳路上的富田商务大厦等

11、数十个项目，即使在北环和航海路这样的“偏远”地带，也出现了航天大厦和亚新投资大厦这样的商务楼项目。在郑东新区的CBD（中央商务区），商住楼项目更是风起云涌。郑东新区起步区，这里的景象已非半年前所能比拟，龙湖大厦、伟业财智广场、未来国际、金成东方国际等都以崭新的姿态亮相。眼下活跃的写字楼项目中，还有一批是2004年以前开发、现在销售中的项目，如财富广场、金成国贸、金成国际广场三期等重量级商务楼项目。一些过去专注于住宅或商业地产的开发商，面对写字楼市场的热度也开始跃跃欲试。 3、写字楼市场局部过热，竞争加剧“2004年郑州写字楼市场的情况表明，经过多年的积累和试探，郑州的写字楼市场已经上升到了一个

12、新的阶段。”有专家说，“但其中暴露出来的问题值得研究和警惕。” 据郑州房管局统计，2004年郑州的办公类建筑投放量（包括写字楼、商住楼等）逼近50万平方米，如果加上一些单位的办公楼，这一数字还会向上攀升。有关专家指出，由于经济发展需要及各方资本势力的参与和推动，郑州的写字楼热将会成为下一段楼市的主要特征之一。种种迹象显示，过去波澜不惊的写字楼市场正在成为多方争夺的热门领域。 写字楼项目的疯狂上马，招致了一场弥漫于业界内外的广泛争议，其中围绕写字楼市场的冷热之争颇为激烈。“眼下郑州的写字楼市场有过热倾向”已经成为部分业内人士的共识，专家们的主要依据是，近一段时间以来，郑州写字楼市场投放太过集中，

13、而且投放量也非常大。“由于市场急剧升温，有些楼盘已经出现滞销现象，市场短期消化面临严重考验。” 租售价格水平“偏低”也被认为是供给量过剩的证据。据了解，郑州商务楼的平均售价在每平方米3500元左右，规格较高的突破4000元，这一价格水平跟北京、上海动辄七八千甚至上万元的售价相比，简直“不值一提”。而郑州写字楼的租金水平也长期维持在每天每平方米1-1.5元这一相对较低的水平，这不能不让人对市场上写字楼的供求比例和空置水平增添一丝疑惑。“写字楼市场能清晰地表达出一个城市或城区的经济活跃程度，郑州写字楼市场的热度跟本地的经济发展水平是相称的。”虽然从短期看，郑州写字楼的供应稍嫌密集，但从长期看，一些

14、品质好的写字楼尚显不足。河南经济的飞速发展、郑州城市化进程及其区域性首位度的提升，都为本地的写字楼市场提供了广阔的前景。 4、写字楼扎堆，市场喜忧参半综观2004年以来的郑州楼市，无论老城省直行政区还是新城的CBD，都已成为商务楼的“高发区”。有关专家指出，这些写字楼的市场走向都值得观察。 经过几年的摸索和积累，写字楼在省会老城区已呈现出了集中喷发的态势，特别是经三路、农业路、花园路和金水路围合的省直行政区及其周边区域，正在成为郑州老城区写字楼的“最爱”。 被业界称为“财富大道”的经三路和“总部大道”的农业路最为典型。今年经三路和农业路的拓宽改造，为该路段的品质提升提供了新的契机。而随着办公环

15、境的进一步优化，沿线高档写字楼的开发热潮自然也是不断升温。 四幢连体的金成国际广场已经售罄，据传财富广场已推出的部分也已被“消化”一空，融丰花苑已成为省会最成功的商住楼盘之一，加上省移动公司办公大楼和早些时候亮相的思达数码大厦，经三路沿线的高档写字楼群已形成了规模。农业路沿线同样也得到了写字楼开发商的青睐，除正在施工的国际企业中心、绿洲商会大厦以外，9月底刚开盘的正大世纪广场也有一定体量的写字楼将会投放市场。而该路段一大批早已立就的商务楼更是早早撑起了农业路相关区域的商务气氛，某些出色的写字楼甚至吸纳了一批相当有分量的客户（省域性总部）。除此以外，花园路等路段的写字楼项目也同样是热闹非凡。 但

16、人们感到疑惑的是，蜂拥而至的资本究竟会把该区域的写字楼开发带向何方？2004年郑东新区的CBD同样获得了大发展。据了解，起步区内一二十座拔地而起的高层建筑几乎是清一色的商住楼，包括龙湖大厦、伟业财智广场、未来国际、金成东方国际、BOHO写字区等等。在它们当中，有的已经封顶，有的接近封顶，多已投放市场。业内人士称，还有10余幢写字楼尚未公开发售。 不过，新城CBD内的商住楼被部分业内人士认为是“具有冒进色彩”。由于人口稀少，商业、金融等配套设施匮乏，该区域的商务气氛还十分薄弱，几乎被同时推向市场的二三十万平方米商住楼何时才能被消化完毕，至今还是一个未知数。 但是市场因为性价比和发展前景的影响，销

17、售一路上扬，据调查CBD的商住楼销售业绩非常良好。“它们的命运，已经跟新区起步区的命运紧紧捆绑在了一起。”一位业内人士说。 5、郑州写字楼形态与现状综观郑州写字楼的发展进程，商住楼在其中扮演了一个十分特别的角色。 “如果从登记备案情况看，郑州几乎没有真正用于出售的纯写字楼项目。” “商住楼才是郑州写字楼一段时期以来的主流形态。”这种说法并不过分。 在国内一线城市，写字楼分SOHO（生活化办公室）、SVO（服务式写字楼）、SVA（服务式公寓）、纯写字楼等多种形态，市场成熟且产品非常细化。但在郑州，写字楼市场基本上还处于培育成长阶段，长期活跃的商住楼就是见证。 据了解，为了降低风险，郑州早期高层项

18、目开发基本上走的都是商住路线，比较成功的有融丰花苑、日月星城、绿洲花园等项目，而一直以纯住宅面孔示人的未来花园等小区眼下也基本“沦为”商务者的天下。随着SOHO、SVO等概念的兴起，写字楼在商住路线上不断演变发展，即便是眼下如火如荼的郑东新区起步区的CBD，绝大多数建筑还都是商住色彩。 “应该说，商住楼曾为郑州写字楼市场的发展做出了巨大贡献。”商住楼有两大优点：一是宜商宜住，使用潜力大，目标客户较为广泛，这样可以有效分解项目风险；另一方面，商住楼在销售时享受住宅待遇，客户购买时能享受到“八成按揭和30年期限贷款”的政策，这样无疑可以极大地刺激销售。可能正因为如此，商住楼在郑州楼市早已根深蒂固。

19、据查，即便是目前在市场上热销的写字楼也几乎是清一色的商住楼身份（国际企业中心）。 6、写字楼开始进入形象商务大办公时代然而随着市场的发展，商住楼的形态已经满足不了市场需求。由于商住楼在设计上是“家”的形态，一上班就会有一种休息的欲望。“商住满足中小型创业公司办公尚可，但实力公司绝对不会选择商住模式。” 一段时期以来，越来越多的国内甚至国际大公司不断进驻郑州，其中有相当数量的置业需求。本地企业也有相当一批已经发展壮大，企业形象已经成为其选择办公地点时的重要参考指标，实力派企业越来越看重“与自身品牌含金量相吻合的办公场所”。在这种情况下，现代意义上的高档纯写字楼形态开始亮相郑州市场，特别是在省直行

20、政区。 为了满足消费需求，这些高档写字楼在产品设计、智能化水平、公共空间和资源配置、物业管理等方面都与商住楼甚至单体写字楼有着很大的区别。 写字楼服务功能的重要性。专家认为，不管是国际化、人性化还是智能化，写字楼归根结底卖的是服务，这其中包括两重含义：一是考虑客户对办公环境的需要，二是产品提供者通过专业技能能为客户提供什么样的服务。 7、郑州写字楼走向何方？郑州写字楼市场，正悄悄走在产品形态和服务理念“革命”的十字路口。 写字楼市场的风云变幻，无疑给开发者和投资者都出了一道难题。 一方面，在商业地产热之后，写字楼市场已经成为郑州房地产资本角逐的新领域。一段时间以来，大通、金成等少量开发商捷足先

21、登，占据了郑州写字楼市场的相当份额。面对日渐扩大的写字楼市场，众多资本势力特别是房地产公司开始关注或涉足写字楼开发。 然而，写字楼市场的独特运行规律必然让后来者冒相当大的风险，特别是在“一窝蜂”的大背景下，地段不成熟、产品形态老化、营销手段失误等都可能成为投资者的“麦城”，这可能正是目前郑州众多大牌开发商迟迟没有挺进写字楼市场的重要原因。 另一方面，消费者特别是投资类消费者也面临着多种选择，项目选址的发散、产品形态的丰富、区域写字楼的租售价格和空置率等都可能影响消费者最终的判断，特别是租售比、年投资回报率、物业保值增值等更是投资者下注前必须参考的指标。 有关专家告诫，与住宅不尽相同，写字楼对地

22、段和发展前景的依赖性要远甚于住宅，这缘于企业与信息、资金、人才及经济活跃程度紧密相关。在这种情况下，选址可能成为写字楼最大的先天性资源，也成为投资者最重要的参考指标之一。总部经济和大办公时代正在日趋受到市场热捧。 重点写字楼分析：国际企业中心高度：28层，近100米建筑面积：10万位置：农业路河南省博物院对面均价：4000元/左右面积：90-1700，整层最大的面积为1800优惠：没有物业：世邦魏理仕配置：双子星座、3.15米层高、2.4米公共走廊、10米挑空大堂（带旋转楼梯）、12部高速电梯、高速宽带网、地上、地下停车场、多功能国际商务会所、新型中央空调定位策略：总部大道中原会客厅巨筑100

23、00万名国际企业精英写字区国际化中原、国际化商务主色调：黑白，单色调。理性、国际化中英文，体现国际媒体计划：整版彩色、近来一般一周一期，重要报纸媒体的通栏加上当天的整版广告活动：开盘活动主要形式有酒会、世邦魏理仕签约、11月11日国际企业高层论坛近期动向炒作农业路，总部大道信息大厦高度：27层，近100米建筑面积：6万左右位置：郑花路河南电视台对面均价：4000元/左右面积：95-1200，整层最大的面积为近1300优惠：一次性付款优惠一个点物业：索克物业配置：1600两层挑空大堂、2.8米层高、1.8米公共走廊、10米挑空大堂、5部德国蒂森高速电梯、百兆高速宽带网、210个停车位、4230生

24、态广场、425席同声传译多功能会议厅、美国开利集中式空调分层计量定位：大郑州首席纯写字楼注意在传播中传递大概念诚邀跨国财团进驻。努力树立一种高度，形象商务，塑造成区域性的标志性建筑。金成国贸大厦高度：27层 97.4米位置：紫荆山路、商城路交叉口均价：4000左右已经优惠过面积：230左右（只剩顶层）销售：已经进入尾声，下月交房定位：360度办公、形象商务注协大厦高度：16层位置：东风渠、经三路均价：2800元/，10层以上3500元/面积：90多，整层1500，有人买，有的买两层销售：40%左右为什么卖得好？1、周边市场环境成熟写字楼一般都在经三路、农业路、花园路、紫荆山路等商务活跃地区，商

25、业氛围浓厚，沉淀基础扎实，客户群比较成熟2、配套设施齐全一般都位于市政配套齐全地带，基础设施完善，更有利于商务活动，商务交往。3、得房率高4、性价比高5、交通方便郑东CBD环线写字楼市场分析金成东方国际未来国际伟业财富广场宏光奥林匹克花园为什么卖得好？1、发展前景广阔，未来收益比较可观2、入市价位相对较低，更容易吸引客户3、商住两用，更适合散客和投资写字楼客户群分析散客户这部分客户，一般选择商住两用的写字楼。因为自身经济实力的影响，他们更看重性价比。因为政策因素的影响商住两用楼在按揭和贷款方面，更容易。散客中比较大的客户，公司企业的实力需要提升，可能会选择形象高，配套全的纯写字楼。大客户这部分

26、客户分为两部分，一个为本地大客户，一个为中资、外资驻郑大机构。本地大客户和驻郑大机构一般选择高档写字楼，地段好，形象高，实力强的写字楼，而一些河南超大型企业一般自己盖大厦，自用。如羚锐大厦、冰熊大厦等我们的产品特征和市场的接受程度决定了或者说注定我们必须脱离常规的思路和一般性的思维，必须制定新的游戏规则，创造市场和细分市场，而不能仍然沿袭惯性的营销模式。说什么？透过现象看本质联合中心到底卖什么？是否有我们的生存空间？按我们的产品形态我们的生存空间到底有多大？说什么实际上就是我们的产品卖什么？是按照常规的模式自然销售，还是非常规的模式，跳出写字楼卖写字楼，进行创新和创造性的销售。这是我们必须考虑

27、的问题，也是我们在产品的基础上认真分析和研究之后所制定的销售策略。我们的要求、产品和市场现状直接决定了我们的卖法。我们怎么卖？1、卖小（分割卖，零售）2、卖大（整层销售，形象高）卖小客户特征散客、中小企业主、投资客、一定实力的中高企业客户需求经济适用、位置好、成熟、即买即用客户购买意向市区比较集中的写字区客户付款方式需要灵活，商住两用的按揭和贷款优势明显放眼郑州市场的写字楼均价没有超过4500元/的，而我们的均价，起步就是6500元/，如果我们与他们一同的竞争同样的市场和客户，这无疑是自寻死路。1、同类产品过多，没有市场的亮点2、鱼目混杂，产品形象雷同，再没有强有力广告支持的情况下，只能淹没在

28、同类中3、价格过高，区位价值不成熟，先天的劣势不可扭转卖小会怎样？你凭什么与竞争对手比拼？1、我们卖不过CBD内环和市区成熟的写字楼2、成本高、总价高销售周期过长3、形象不丰满，没有凝聚力，不符合政府形象大策略和要求4、产品基本要求不支撑这是拿我们的弱点与竞争对手的优点作对比，这种贴身肉搏的近身做战策略会直接导致我们在低级层面上的无序竞争，这是竞争对手想看到，而是我们最不想看到的。如果我么按照惯性思维，任意分割，根据客户的需要，不选择客户，进行散客交易，那么我们在CBD区域没有任何的竞争力，因为同样的地段，因为我们的价格原因，导致与周边的商住楼盘在散客的性价比上有很大的差距，这是我们必须深刻考

29、虑的一个问题。其它楼盘均价只卖3000元/左右，而我们要卖6000元/，这3000元的差距，就是一个不可逾越市场障碍。放在市区考虑，与这一区域的相关楼盘比较，我们没有成熟的配套设施，即成的区位优势，缺乏人流量和客流量，没有商务交流的基础平台，我们的产品是后商务时代的产物，是在3年以后才可能正式入驻的项目，而对于小客户而言，他们要的是现实，有时就是即买即住的概念，我们不能满足，我们卖的是未来，许的是一个美好的愿望。这对他们没有吸引力。再加上因为我们的写字楼1-11层为自用，这无形中用没有选择的余地，可供选择的范围非常的狭窄，对于小客户来说，更没有吸引力。因此综合考虑，我们必须卖大，进行整层的销售

30、，这是由政府、企业、产品、市场、目标客户5个方面所综合决定的。一、政府这是政府的形象工程，必须做到既要出形象，又要出效益，而形象是第一位的，无论怎样都必须搞出市场上任何同类型的写字楼项目，必须拔高。这是不可置疑的。二、企业企业都是以利益最大化为目的，投入和产出必须满足资本要求。三、产品我们的产品直接的决定了我们的营销方案，因为高配置、高形象、高耗能等不能卖给普通的客户，只有那些具有超乎寻常实力的未来大客户。四、市场市场真空。目前的市场上根本不存在真正整层出售，总部经济的概念，有的只是一种噱头和炒作，而我们的现实要求决定了我们的营销策略，因此市场的真空对我们来说就是自己与自己竞争，无竞争状态，自

31、己制定游戏规则。五、客户1、这部分客户没有现实的压力，急需办公的环境，它们可以等上2-3年，有这样的能力和实力2、他们需要一个更高的平台，来炫耀企业的实力和形象，有更高的写字楼匹配他们的企业形象和影响力3、企业未来发展的需要，使他们有更多的3-5年计划，而总部有时他们的需求，在硬件和软件上我们正好满足。4、他们更需要增值服务，而我们的双会展中心，产品独特卖点，巨大的地理优势和形象高度正好满足。5、停机坪、卫星通信等高配置产生的前所未有的优越感卖大只有卖大我们卖给谁？我们的客户更多层面上是驻郑大机构的地区总部，因为依托大郑州、大商贸的地理优势，在流通领域我们可以在跨国和跨区域的大企业中找我们的目标客户。这是我们的努力方向。而且这样可以更集中，更有效，因为我们的客户不是分散分布，而是集中分布，目标性更明显，也更确切。他们的需求更容易把握。我们的客户再加上一