业主施工管理内容及流程.docx

1、业主施工管理内容及流程建设工程施工管理及流程房地产开发建设项目施工全国过程式管理是指；从项目开工到竣工验收的建设阶段所进行的监督和指导工作。现行的项目施工管理一般分为三个阶段：施工准备阶段管理；施工过程管理；和施工竣工阶段管理。 施工准备阶段的管理是指建设项目正式施工前，对建设单位、施工企业所做的各项施工前准备活动的管理，包括：工程报建管理、施工单位招标投标管理、和监理单位招标投标管理、工程造价管理、项目安全生产条件审核（安全生产监督管理）、项目质量监督管理、施工许可管理。 施工过程管理是指各项施工准备工作就绪对房地产工程建设项目开工后的各参与方的活动所进行的管理。包括：建筑安全生产管理、建筑

2、工程施工合同管理、建筑工程质量监督管理、建筑工程进度协调和建筑工程成本监督管理等。 施工竣工管理是指房地产建设项目施工实施完毕竣工交付的管理。包括：竣工交付的管理、期内保修的管理等。 1、工程报建管理第二条规定：凡在我国境内投资兴建的工程建设项目，都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理。工程建设项目的报建是指各类房屋建筑、土木工程、设备安装、管道线敷设、装饰装修等固定资产投资的新建、扩建、改建以及技改等建设项目，在工程建设项目可行性研究报告或其他立项文件被批准后，须由建设单位或其代理机构向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报告，校验工程项目立项的批准文件，即项目业

3、主向政府报告项目建设准备和请求认定的一项管理制度。这一制度是为了有效掌握建设规模，规X工程建设实施阶段程序管理，达到加强建筑市场管理的目的。 建设行政主管部门要求所有工程都必须实行报建制度，凡事不报建的工程项目，招投标办公室不予办理招投标手续、建设行政主管部门不予办理施工许可证、产权管理部门不予办理产权登记；设计、施工单位不得承接该项工程的设计和施工和施工任务。一、建设工程项目施工技术准备管理（一）组织图纸会审和设计交底 施工图是进行施工的具体依据，图纸会审是施工前的一项重要准备工作。图纸会审工作一般在施工承包单位完成自审的基础上，由业主主持，监理单位组织，设计单位，施工承包单位等有关人员参加

4、。对于复杂的大型工程，业主应先组织技术部门的各专业技术人员预审，将问题汇总，并提出初步处理意见，做到在会审前对设计心中有数。会审的各方都应充分准备，认真对待，对设计意图及技术要求彻底了解，融会贯通，并能发现问题，提出建议与意见，提高图纸会审的工作质量，把图纸上的差错，缺陷纠正和补充完成在施工之前。 业主有责任组织设计单位对图纸的设计意图、工程技术与质量要求等向施工单位作出明确的技术交底。通过图样会审，重点解决以下问题：理解设计意图和业主对工程建设的要求；审查设计深度是否满足指导施工的要求；采用新技术、新工艺、新材料、新设备的情况，工程结构是否安全合理；审查设计方案及技术措施中贯彻国家及行业规X

5、，标准的情况；根据设计图样要求，审查施工单位组织施工的条件是否具备，施工现场能否满足施工需要；审查图样上的工程部位、高程、尺寸及材料标准等数据是否准确一致，各类图样在结构、管线、设备标注上有无矛盾，各种管线走向是否合理，与地上建筑，地下构筑物的交叉有无矛盾等，如发现错误，应提出更正，避免影响工期及增加投资；施工承包单位应检查图样上标明的工作X围与合同中注明的有无差异，如因差异较大将影响工期及造价时，应向监理工程师提出变更，如图样所描述的工程超出合同规定的工作X围应属“额外工程”，在费用和工期上应与业主另行协商。 会审时要有专人作好记录，会后作出会审纪要，注明会审时间、地点、主持单位及参加单位、

6、参会人员。就会审中提出的问题，着重说明处理和解决意见和办法。会议纪要经参加会审的单位签字认同后，一是诺干份，本别送交有关单位执行及存档，将作为竣工验收依据文件的组成部分。（二）审查施工组织设计 业主应在施工承包合同中明确审查施工组织设计的权利，在下达开工令前，应委托监理工程师对施工组织设计进行审查。审查的内容包括：施工方案、施工进度计划、施工平面图及材料、劳动力、设备需要计划等。1、施工方案的审查 施工方案是施工组织设计的核心，方案确定的优劣直接影响到现场的施工组织及工期，施工方案的审查重点包括以下几方面：1）主要施工过程的施工方法和施工机械的确定。对主要施工过程选择施工方法和施工机械时，应考

7、虑工程的特点，结构性质和要求，工程量，气候与地形、地貌、地质，现场及周围的施工环境，工期，施工单位技术装备和管理水平。2）施工流向的确定；施工流向是指在工程立体空间及平面位置施工开始的部位及其流动方向，施工流向的确定应满足施工组织及业主对工程分期分批竣工投产的要求。3）施工顺序的确定；施工顺序是指在施工各阶段中主要施工过程客观存在的先后顺序及相互间的制约关系，确定施工顺序应遵循以下原则：应符合施工技术和施工工艺的要求；应与选择的施工方法及施工机械相适应；应满足施工组织及施工进度的要求；应符合施工质量及施工安全的要求；应考虑现场不利自然条件的影响4）各项施工技术组织措施的确定；应重点审查施工方案

8、中为保证工程质量、工期、降低成本、现场安全施工与文明施工所采取的技术组织措施2、施工进度计划的审查；施工进度计划反映完成工程项目的各施工过程的组成、施工顺序、逻辑关系、及完成所需要的时间，同时也反映各施工过程的劳动组织及配备的施工机械台班数。施工进度计划应采用网络计划技术编制，应合理地利用流水作业和交叉作业，已获得最优的施工组织效果，施工进度计划编制后，即可编制各种资源的需要量计划 施工进度计划应符合招标文件及施工合同中对工期的要求，必须具备真实性和科学性。真实性要求承包商根据现场的施工条件和组织管理能力进行编制；真实反映承包商按进度计划组织施工的可能性；科学性要求施工进度计划安排的即合理，又

9、符合施工合同的要求，确保工程质量。因此，业主应要求监理单位细致、认真的审核承包商的施工进度计划，审查要点如下： 施工进度计划的审查要点审查项目具体内容工期1、计划工期及阶段工期目标是否符合合同规定的要求2、计划工期完成的可靠性，计划是否留有余地施工顺序各施工过程的施工顺序是否符合施工技术与组织的要求持续时间主导施工过程的起、止时间及持续时间安排是否正确合理技术间歇应有技术和组织间歇时间是否安排，并且是否符合有关规定的要求交叉作业从施工工艺、质量与安全要求，审核平行、搭接、立体交叉作业的施工项目安排是否合理需提供的场地与交通1、业主提供的施工场地与进度计划所需的场地供需是否一致2、各承包商施工场

10、地的利用是否相互干扰，影响进度3、运输路线的数量、距离及路况是否满足进度计划的要求资源劳动力、材料、机械及气、水、电等的需求量是否落实及均衡利用3、施工平面图的审查 施工平面图是安排和布置施工现场的基本依据，也是施工现场组织文明施工和加强科学管理的重要条件。在施工的不同阶段，现场的施工内容不同，要求具备反映相应内容的施工平面图，施工平面图的审查重点包括以下几方面：1）施工平面图的内容是否全面；施工平面图应以主体工程为目标，统筹安排，合理布置施工现场。其内容包括：在施工用地X围内，一切已建及拟建的建筑物、构筑物及各管线的平面位置及尺寸；移动式起重机开行路线及轨道铺设，固定式垂直运输设施的平面位置

11、，各类起重机的工作幅度；拟建工程的定位桩、测量基桩及取弃土方地点；为施工服务的生产、生活临时设施的位置、大小及相互关系2）空间利用是否合理。应节约用地，统筹兼顾布置临时用地，既有利于生产、管理。方便生活，也要减少临时设施的费用3）料场、取弃土方的地点、路线等安排是否合理。应尽量缩短运距，减少二次搬运4）安全、消防、环保等方面要求是否满足，施工平面布置应遵守国家有关法规，如劳动保护技术安全、防火条例、市容卫生和环境保护等 施工平面布置是综合现场各方面情况和条件周密设计和审定的。因此，在施工过程中应加强管理，按照已确定的施工平面图监督布置实施。施工平面布置经常性管理工作的内容如下：检查施工总平面规

12、划的贯彻执行情况，督促按施工总平面的规定兴建各项临时设施、堆放大宗材料、成品、半成品、及生产设备；审批各单位需用场地的申请，根据不同时间和需要，结合实际情况，合理调整场地；重大修改后的施工平面图设计，应报业主审批；做好土石方的平衡调配工作，批示各单位取弃土石方地点、数量和运输路线；确定大型临时设施工程的位置；签注建筑物、构筑物、管线、道路、铁路等工程开工申请用地的审批意见；审批各单位在规定期限内，对清除障碍物、挖掘道路、断绝交通、断绝水、电动力线路、放炮等的申请报告；对运输大宗材料、设备的车辆、船舶等进场时间做出妥善安排，避免拥挤堵塞；参加施工组织设计的审批工作，提出施工组织设计中施工平面的布

13、置的意见；审批超大型施工机械和超大型设备进场运行路线；检查现场排水系统。 4、材料、劳动力、设备需用计划的审查 主要审查建设项目所需的材料、劳动力、和设备是否能得到供应，主要建筑材料的规格、型号、性能、技术参数及质量标准能否满足工程需求；材料、劳动力、设备供应计划是否与施工进度计划相协调，能否保证施工进度计划的顺利实施5、质量措施审查 工程质量优劣，不仅影响建设项目使用期的长短及业主对建设资金的回收，建设质量低劣还将危及人们的生命和财产的安全，质量措施的审查包括以下方面：1）通过图样会审对设计质量做进一步的审查2）施工组织设计质量的审查3）保证材料、物资供应质量的措施审查。包括主要建筑材料的规

14、格型号、性能技术参数及质量标准是否符合要求，采取必要的检验措施，检验合格后方可进场入库4）各种材料、机具与设备的保管措施，各种预制构件、成品、半成品的质量合格证明及堆放方法，大型专用设备制造、运输及到场后质量措施的审查5）施工阶段质量措施的审查 包括建立施工前图纸会审技术交底的制度，执行技术标准、规X、和操作规程的措施，土建与各专业施工中交叉作业的配合措施，采用新结构、新工艺、新技术、新材料进行施工操作的质量保证措施，隐蔽工程、各分部分项工程质量验收制度，冬、雨季施工的质量保证措施，施工日志和现场施工记录制度，竣工检查验收制度。（三）技术培训与劳动组织准备 技术培训与劳动组织准备包括以下内容：

15、做好各专业及工种的技术培训与质量教育；进行安全、防火、和文明施工等方面的教育，进行施工组织设计的贯彻和技术交底，建立健全各级施工组织机构和各项管理制度（四）施工图预算的编制与审查 施工图预算的编制，应依据经过审定后的全套施工详图及说明书、施工组织设计及施工方案，严格按照工程量计算规定、预算定额、取费标准及有关材料调价、成品或半成品调价等规定编制，做到计量准确，收费合理，内容完整。 编制施工图预算应在设计技术交底，图纸会审基础上，按编制依据的有关文件和资料，计算工程量，汇总工程量，填写预算单价，计算直接费、间接费、计划利润、税金和进行工料分析，并编写施工图预算说明，报审利案无误后，提交业主 业主

16、接到施工图预算，为避免出现追加合同款项，应重点审查以下内容：工程量计算是否有较大差异；取费标准与调价指标确定是否合理；预算是否存在漏算，预算额是否突破概算额等。二、建设工程项目施工现场准备管理（一）施工现场设备准备管理 业主应协助施工承包单位做好现场准备工作，并委托监理工程师对施工承包单位的施工现场准备工作进行检查和监督1、施工现场的补充勘探及测量放线1）现场补充勘探；勘探的内容主要是在施工X围内寻找枯井、地下管道、旧河道与暗沟、古墓等隐蔽物的位置与X围，以便及时拟定处理方案2）现场的控制网测量；按照提供的建筑总平面图、现场红线标桩、基准高程标桩和经纬坐标控制网，对全场作进一步的测量，设置各类

17、施工基桩基测量控制网。建筑物定位放线；根据场地平面控制网或设计给定的作为建筑物定位放线依据的建筑物及构筑物平面图，进行建筑物定位、放线，它是确定建筑物平面位置和开挖基础的关键环节。施工测量中必须保证精度2、施工道路及管线 在完成施工现场的三通一平后，应进一步检查以下内容：施工道路是否满足主要材料、设备及劳动力进场需要，各种材料能否减少二次搬运，直接按施工平面图运到堆放地点；施工给水与排水设施的能力及管网的铺设是否合理及满足施工需要，施工供电设施应满足用电量需要,做到合理安排供电，不影响施工进度。为了节约投资，施工道路及各种管线的敷设应尽量利用永久性设施3、施工临时设施的建设 根据工程规模、特点

18、及施工管理要求，对施工临时设施应进行平面布置规划，并报有关部门审批。临时设施的规划与建设应尽量利用原有的建筑物及设施，做到既能满足施工需要，又能降低成本 临时设施可分为生产设施、办公和生活设施。生产设施主要包括水平与垂直运输设施、搅拌站、原材料堆场与库存设施、各类加工厂与车间等；办公与生活设施主要包括用于施工管理的各类办公室、休息室、宿舍、食堂等。临时设施的规模与布置应满足施工阶段生产的需要，同时还应满足防火与施工安全的要求4、落实施工安全与环保措施 落实安全施工的宣传教育措施和有关的规章制度；审查易燃、易爆、有毒、腐蚀等危险物品管理和使用的安全技术措施；现场临时设施工程应严格按施工组织设计确

19、定的施工平面图布置，并必须符合安全，防火要求；落实土方与高空作业、上下立体交叉作业、土建与设备安装作业等的施工安全措施；施工与生活垃圾、废弃水的处理应符合当地环境保护的要求。安全生产、文明施工是实现高速度、高质量、高效、低成本目标的前提。(二）施工材料、设备准备管理业主应做好施工材料、设备准备工作，施工材料、设备准备主要包括：建筑材料、施工机具、和永久设备三个方面的准备工作，均应在工程开工之前完成落实。并对开工必备的材料、机具安排先期入场。（1）材料设备准备工作程序：材料、设备准备工作流程如图：（2）材料设备准备工作内容1）建筑材料与构件；施工前应认真核算材料、构件的品种、规格和数量，按需要量

20、计划保证如期送到现场，并符合质量要求。储存量应保证正常施工和储存经济的原则，存储的堆场、仓库布置应符合施工平面图的要求2）施工机械与摸具；施工机械配备是大中型项目建设的必要保证。应根据施工进度计划所需时间、类型、数量，协助承包单位组织施工机械进场，所缺或不配套的机械可通过采购或租赁方式解决，在施工之前，应对所使用的施工机械完成安装与调试，并做好易损零配件的供应。施工模具的数量与规模应满足施工需要，施工模具应合理堆放3）永久设备与金属结构；永久设备制造与金属加工是完成建设项目的重要工作内容，应进一步落实加工制造厂商，组织进厂制造，以保证按施工进度要求，组织进场安装。（三）建设工程项目的开工条件

21、建设工程项目开工应具备以下条件：1）建设项目法人已设立，项目组织管理机构和规章制度健全，项目管理成员到位，并具备任职条件。2）建设项目初步设计及总概算已经批复，但如申请开工已超过两年以上，变化因素大，总投资超出原概算10%以上，必须重新核算。3）建设项目投资落实方面。业主应将上级批拨的工程款，在中国建设银行开设专户，建设项目自筹资金，必须现存后批，同意后，在中国建设银行存足半年以上方可使用。4）建设项目开工前，取得审计机关出具的开工前审计意见书5）建设项目施工组织设计大纲已经编制完成，要按照审批的初步设计而进行施工图设计和专业设计方案，经有关部门审查通过方可动工。6）建设项目法人与项目设计单位

22、已签订施工图设计合同7）建设项目主体工程的施工单位落实方面；经过调研，选择较好的建设施工单位，或通过招投标方式选定，签订施工承包合同8）建设项目施工监理单位选定9）建设项目法人与市政有关管理部门落实配套工程设计方案及签订合同，（如：供电、供水、电信、热力、污水、道路、交通等）10）建设项目征地、拆迁和施工场地“三通一平”（供电、供水、通信、运输、通路及施工场地平整、地上地下障碍物已清除）已落实11）建设项目需要的主要设备和材料已订货，所需材料落实来源，拟定采购计划，运输条件等，按规定进行工作三、建设工程项目施工分包商管理（一）建设工程施工分包的内涵 根据2004年4月1日实施的，建设工程施工分

23、包，是指建筑业企业将其所承包的房屋建筑和市政基础设施工程中的专业工程或者劳务作业发包给其他建筑业企业完成的活动（二）建设工程实施施工分包的基本原则1）建设工程施工分包活动必须依法进行。业主不得直接指定分包工程承包人；任何单位和个人不得对依法实施的分包活动进行干预；分包工程承包人必须具有相应的资质；并在其资质等级许可的X围内承揽业务；严禁个人承揽分包工程业务；专业工程分包除在施工总承包合同中有约定外，必须经业主认可；专业分包工程承包人必须自行完成所承包的工程；劳务作业分包由劳务作业发包人与劳务作业承包人通过劳务合同约定；劳务作业承包人必须自行完成所承包的任务2）建设工程施工分包必须实施合同管理；

24、分包工程发包人和分包工程承包人应当依法签订分包合同，并按照合同履行约定的义务；要求分包工程承包人提供分包工程履约担保；分包工程承包人在提供担保后，要求分包工程发包人同时提供分包工程付款担保的，分包工程发包人应当提供。3）建设工程施工分包必须健全项目组织管理机构。分包工程发包人应当设立项目管理机构，组织管理所承包工程的施工活动；项目管理机构应当具有与承包工程的规模、技术复杂程度相适应的技术、经济管理人员。4）禁止将承包的工程转包，禁止转让、出借企业资质证书或者以其他方式允许他人以本企业名义承揽工程。不履行合同约定，将其承包的全部工程发包给他人，或者将其承包的全部工程肢解后以分包的名义分别发包给他

25、人的，属于转包行为。分包工程发包人将工程分包后，未在施工现场设立项目管理机构和派驻相关人员，未对该工程的施工活动进行组织管理的，视同转包行为。分包工程发包人没有将其承包的工程进行分包；在施工现场所设项目管理机构的项目负责人、技术负责人、项目核算负责人、质量管理人员、安全管理人员不是工程承包人本单位人员的，视同允许他人以本企业名义承揽工程（三）施工分包责任、#施工分包的界定与处罚 分包工程承包人应当按照分包合同的约定对其承包的工程向分包工程发包人负责。分包工程发包人和分包工程承包人就分包工程对业主承担连带责任；分包工程发包人对施工现场安全负责；并对分包工程承包人的安全生产进行管理。 分包工程承包

26、人就施工现场安全向分包工程发包人负责，并应当服从分包工程发包人对施工现场的安全生产管理；#分包包括：分包工程发包人将专业工程或者劳务作业分包给不具备相应资质条件的分包工程承包人的；施工总承包合同中未有约定，又未经业主认可，分包工程发包人将承包工程中的部分专业工程分包给他人的。 违反分包管理办法规定，转包、#分包或者允许他人以本企业名义承揽工程的，按照和的规定予以处罚。（四）业主对分包商资格的审批 承包单位选定分包商后，应向监理工程师提出申请审批承包商的报告。申请报告的内容一般应包括以下内容：关于分包工程的情况；说明拟分包工程的X围、内容及本次分包工程价值占合同总价的比例；关于分包商的基本情况，

27、包括该分包商的企业简介；生产技术实力，企业过去的工程经验及业绩，企业的财务资本状况等；分包协议草案，除说明主承包商与分包商之间的经济、行政关系和责、权、利等有关问题外，还应包括诸如分包项目的施工工艺、分包商设备和到场时间以及材料供应情况等 监理工程师审查承包商提交的申请审批分包商的报告。审查时，主要是审查分包商是否具有按工程承包合同规定的条件完成分包工程任务的能力。审查后，如果认为该分包商不具备分包条件，则不予以批准。诺监理工程师认为该承包商基本具备分包条件，则应在进一步调查后予以书面确认 对分包商进行调查；调差的目的是要核实主承包商申报的分包商情况是否属实；如果监理工程师对调查结果满意，则应

28、以书面形式批准该分包商承担分包任务。主承包商收到监理工程师的批准通知后，应尽快与分包商签订分包协议，并将协议副本报监理工程师备案（五）业主对分包商的管理1)严格执行监理程序；在分包商进场后，监理工程师应亲自或指令主承包商向分包商交代清楚各项监理程序；并要求分包商严格遵照执行。2)鼓励分包商参加工地会议；加强分包商对工程情况的了解，提高其实施工程计划的主动性和自觉性3)检查分包商的现场工作情况；监理工程师一方面要督促主承包商严格监督分包商履行合同和认真实施分包工程，保证分包工程质量。另一方面也要对分包商的现场工作进行监督检查，检查的重点主要有以下几个方面：（1）分包商的设备使用情况，即根据分包协

29、议中规定的设备种类、数量及可用程度等进行核实；（2）分包商的施工人员情况，要根据分包协议中有关配备人员的规定，核查其人员资质及质量保证与控制系统的情况；实施工程质量是否符合工程承包合同中规定的标准。4)对分包商的制约与控制。为了保证工程质量，避免或减少由于分包商不规X的施工行为所带来的损失，监理工程师可通过采取采取以下手段和指令，对分包商进行有效的制约与控制（1）停止施工。当分包商违反合同、规X、监理程序，而且不积极接受监理工程师提出的意见予以改正时，监理工程师有权书面指令主承包商暂停其施工，指导工作得到改进，获得满意结果。（2）拒绝签署付款凭证。分包商的施工质量未达到合同要求的标准时，监理工

30、程师有权向主承包商拒绝签署与之有关的支付证明（3）取消分包资格。诺监理工程师发现分包商由于技术能力差，无法按合同要求保证分包工程质量；或分包商无视监理工程师警告，忽视分包工程质量和进度要求，造成严重危害和影响时，监理工程师可书面建议或要求主承包商取消其分包资格。四、建设工程项目施工进度控制建设工程项目进度控制是指对工程建设各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系，根据进度总目标和资源优化配置原则编制计划，将该计划付诸实施，在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行；对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直到工程竣工验收交付使用。进度控制的最终目的是确保项目进度目标的实

31、现，建设工程项目进度控制的总目标是建设工期（一）建设工程项目施工阶段进度控制的工作内容 建设工程项目施工进度控制从审核承包单位提交的施工进度计划开始，直到建设工程项目保修期满为止。工作内容主要包括以下几项：1）编制施工阶段进度控制方案 施工进度控制方案是在建设项目监理规划的指导下，由监理工程师负责编制的更具有实施性、操作性的监理业务文件，其主要内容包括：施工进度控制目标分解图；实现施工进度控制目标的风险分析；施工进度控制的主要工作内容和深度；监理人员对进度控制的职责分工；与进度控制有关各项工作的时间安排及工作流程；进度控制的方法（包括进度检查周期、数据采集方式、进度报表格式、统计分析方法等），

32、进度控制得具体措施（包括组织措施、技术措施、经济措施及合同措施等）以及尚待解决的有关问题2）编制或审核施工进度计划 为了保证建设工程项目的施工任务按期完成，监理工程师必须审核承包单位提交的施工进度计划。对于大型建设项目，由于单项工程较多，施工工期长，且采取分期分批发包，又没有一个负责全部工程的总承包单位，监理工程师就要负责编制施工总进度计划。总进度计划应确定分期分批的项目组成；各分批工程项目的开工、竣工顺序及时间安排；全场性准备工程，特别是首批准备工程的内容与进度计划的安排等 当建设工程项目由总承包单位时，监理工程师只需对总承包单位提交的施工总进度计划进行审核即可。监理工程师在审查施工进度计划时除考虑施工顺序、间歇时间、等技术参数外，特别应注意以下几点：a进度计划是否符合施工合同中开竣工日期的规定；b进度计划中的主