土地评估报告审查要点.docx

1、土地评估报告审查要点 评估报告审查要点格式规范、内容全面是对土地估价报告的基本要求，报告的质量差异主要体现在估价依据的充分性、相关说明的严谨性、市场及区位分析的深入程度等方面。为了使评审专家对各等级报告的评定标准有一个整体把握，以下从定性和定量两个方面加以说明。需要特别强调的是，评分标准只是针对一般情况而言，在评审过程中，由于估价对象及估价目的不同，估价报告评审不可能完全套用同一模式，请评审专家针对不同情况，正确把握评审标准的内涵，具体问题具体分析。一、估价报告形式审查要点估价报告的规范性、要件齐全性是最基本要求，凡不符合下列要求的视为形式不合格，直接作为不及格报告不进行评分。（1）不符合土地

2、估价报告规范格式要求的；（2）土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。二、估价报告关键技术问题审查要点估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进行评分。（1）估价方法存在严重技术性错误的；（2）地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的；（3）采用3年以前的基准地价又没有进行合理的期日修正的；（4）会审会认为的其他问题。三、各等级报告评审标准1一等报告（90分）的质量要求一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，

3、且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。2二等报告（8090分）的质量要求二等报告要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。3三等报告（7080分）的质量要求报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数

4、选取有依据、理由；报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。4四等报告（6070分）的质量要求报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。5对不合格报告的判定不合格报告通常存在明显的质量缺陷，如：（1）报告格式不规范，内容不全，有明显缺漏项。如估价对象、地价定义界定不清，缺少土地权属状况说明等。（2）估价结果内涵与地价定义不一致，或前后矛盾。如设定土地权利状况、土地开发程度、容积率等前后不一致。（3）估价方法选择或应用明显不合

5、理。如商业用地采用成本逼近法评估，现有房地产项目按待开发土地评估（剩余法）等。（4）修正系数取值与说明不符，或有计算错误。造成估价结果存在误差，使可信度降低。（5）估价过程过于简略，缺少取值依据和必要的说明。（6）影响因素分析前后矛盾，缺乏逻辑性等。地价影响因素中的区域因素与个别因素分析，与市场比较法或基准地价系数修正法中的分析不一致，影响了估价结果的可信度。（7）其他问题。四、报告评分细则（一）土地估价报告（5分）第一部分 摘要 （1分）审查要点：估价结果。总地价、单位面积地价、总地价大写、币种、估价结果一览表等；估价师签字、机构盖章等。第二部分 估价对象界定 （1分）审查要点：估价对象具体

6、范围界定及估价对象面积、土地使用者、土地用途说明等。第三部分 土地估价结果及其使用 （1分）审查要点：估价的前提条件和假设条件，估价结果和估价报告的使用限制、有效期限等。第四部分 附件 （2分）审查要点：宗地位置示意图、估价对象照片，土地使用证及权属证明、估价机构注册证书及签字土地估价师证书复印件等。（二）土地估价技术报告（90分）第一部分 总述 （12分）审查要点：一、估价目的（1分）（1）谁委托估价，为什么估价；（2）估价结果应用方向。二、估价依据（3分）（1）估价依据是否全面；（2）估价依据是否考虑了最新政策调整；（3）估价依据是否具有针对性。三、地价定义（4分）（1）土地用途。说明证载

7、用途、实际用途（或规划用途）、设定用途等。（1分）（2）土地使用权性质。分别说明现状和设定土地使用权性质。是划拨土地使用权，还是出让土地使用权，或作价出资（入股）土地使用权、授权经营土地使用权。若为出让土地使用权，需说明出让年期、剩余土地使用年期等。（1.5分）（3）土地开发程度。说明宗地内外实际开发程度和本次估价所设定的开发程度及其理由。（1分）（4）估价期日。（0.5分） 四、估价结果（1分）土地单价、总地价、总地价大写、币种等。五、需要特殊说明的事项（3分）（1）资料来源及未经实地确认或无法确认资料说明；（0.5分）（2）对估价结果可能产生影响的变化事项（地价指数、开发程度、设定用途等）

8、说明；（1分）（3）估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理；（1分）（4）其他需要特殊说明的问题。（0.5分） 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 （14分）一、估价对象描述（6分）（1）土地登记状况（2分）估价对象来源、位置、用途、面积、四至、土地级别、土地登记证书号、国有土地使用证书号等。（具体问题具体分析）（2）土地权利状况（3分）权属、权利、年期、他项权利（与证载状况是否一致）如果存在他项权利，应分析对地价的影响。（3）土地利用状况（1分）（针对估价对象和估价目的具体说明）利用现状：建构筑物及其用途、容积率、建构筑物说明等。待开发土地：说明具体规划条件、批准机关、批

9、准日期等。二、地价影响因素分析（8分）（1）一般因素（2分）有针对性地分析影响估价对象价格的宏观因素，如产业政策、税收政策、金融政策等。（2）区域因素（共4分）区域范围界定是否合理、区域位置、基础设施、环境条件、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否全面恰当。（2分）是否考虑了估价对象特点，区域因素选择是否恰当，对地价影响程度分析是否客观。（2分）（3）个别因素（2分）宗地自身条件（面积、形状、水文地质条件等）、个别开发程度等。（1分）是否考虑了估价对象特点，个别因素选择是否恰当，对地价影响程度分析是否客观。（1分）第三部分 土地估价 （64分）一、估价原则（2分）与估价目的及方法联

10、系选择是否得当、全面，描述是否规范正确二、地价确定（2分）评估结果可信度分析、最终地价确定依据与方法三、估价方法与估价过程（60分）用两种方法进行评估的，估价方法与估价过程评分的60分中，主要方法占35分，次要方法占25分，两种方法不分主次则各占50%，使用三种方法进行评估的，各占三分之一。 1.基准地价系数修正法（以下分值为比例值） （1）基准地价简介（20%） 地价内涵：说明制定时间、估价期日、设定开发程度、容积率等。（10%）基准地价表及修正体系：至少说明宗地所在级别某用途下的基准地价修正体系。（10%）（2）宗地级别的确定。（10%） 说明宗地位置所对应的土地级别及价格。基准地价以幅度

11、价形式表示的，应取均值。（3）基准地价修正。（60%）编制待估宗地因素条件说明表。与基准地价修正体系表所列项目一致，与区域因素、个别因素条件说明一致（30%）编制待估宗地因素修正系数表。修正系数取值与条件说明相吻合（20%）其他因素修正。包括开发程度、交易期日、容积率修正等（10%）（4）地价计算。（10%）（5）方法运用完整性系数。（85100%）除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。以（1）（4）项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。 2.剩余法 （1）最佳开发利用方式（10%）说明土地用途、容积率等是否符合规

12、划和设计的要求，是否考虑了市场供求状况等。如果估价对象为现有房地产项目，评估其现状利用条件下价值，则不考虑最佳利用问题。（2）不动产总价估算（20%）估算方法选择及应用的合理性，估算依据的充分程度。（3）开发成本估算（30%）估算成本全面、客观、合理，依据的充分性。（4）利息计算（10%）开发周期、利息率、计息周期及其计算公式。（5）利润计算（10%）利润率选取依据及其合理性。（6）税金及其销售税费估算（10%）选取全面、正确，依据合理。（7）地价计算（10%）公式及计算过程的正确性。（8）方法运用完整性系数（85%100%）除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可

13、通过完整性系数调整。如现有房地产项目按待开发土地进行评估，评估思路错误等。以（1）（7）项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。 3.收益还原法 （1）总收益确定（30%）客观收益的确定方法及详细测算过程。（2）总费用（40%）费用构成项目是否全面、正确，费用取值依据是否充分、客观合理。（3）土地纯收益确定（10%）土地纯收益的剥离方法和依据（4）土地还原率确定（10%）土地还原率确定依据、合理性等。（5）地价计算（10%）公式及计算过程的正确性。（6）方法运用完整性系数（85%100%）除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性

14、系数调整。以（1）（5）项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。 4.成本逼近法 （1）土地取得（征地）成本（20%）构成项目是否全面、正确，取值是否客观、合理，取值依据是否充分。（2）土地开发费用（20%）开发状况及相应的开发费用标准、依据，是否为客观的开发费用。（3）相关税费（10%）组成部分是否全面、费用的确定依据是否充分合理。（4）利息计算（10%）利息率选择、开发周期的设定、计息期（5）利润计算（10%）利润率选择、依据（6）土地增值（10%）增值率或增值额的确定依据是否充分，取值是否客观、合理。（7）相关修正（10%）年期修正、区位修正、土地还原率的确定

15、依据及其合理性等。（8）地价计算（10%）公式及计算过程的正确性。（9）方法运用完整性系数（85%100%）除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。以（1）（8）项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。 5.市场比较法 （1）比较实例选取（20%）案例个数、实际交易案例、时间限制、用途一致、相同供需圈、案例描述清楚、选择特殊案例的说明等。（2）比较因素选择（15%）是否包括影响地价的全部主要因素，因素选择是否有针对性、客观合理，修正系数确定的理由和标准。（3）因素条件说明及说明表编制（5%）描述各条件是否客观、具体、量化（4）因素条件及系数（50%）修正是否恰当、相互权重是否合理。 a） 情况修正体系（10%）b） 期日修正体系（5%）c） 年期修正体系（5%）d） 区域因素修正体系（20%）e） 个别因素修正体系（10%）（5）方法运用完整性系数（85%100%）除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。以（1）（4）项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法满分值，即可得到该方法得分。