产权式酒店行业分析及投资研究111125详解.docx

1、产权式酒店行业分析及投资研究111125详解产权式酒店行业分析及投资研究报告第一章 产权式酒店的定义及分时度假概述1.1 产权式酒店概念及分类 1.1.1产权式酒店的定义 是指将酒店的住宿单位的产权出售给投资者，同时投资人委托酒店管理公司管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。1.1.2产权式酒店的性质 其属于旅游房地产类，购买产权式酒店，在享受超值服务、彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。1.1.3产权式酒店的分类 时权酒店

2、：是将酒店的每个单位分为一定的时间（如：一年产值 51 周，共 51 个时间份），出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权。 示 例项目名称昆明滇池温泉花园酒店分时俱乐部项目地址昆明滇池路海埂公园旁产品类型三房二厅二卫一厨销售价格86,000元(30年) 52,000元(15年) 26,000元(5年)销售模式1）、每年免费7天物业住宿权限；2）、通过度假交换组织RCI（世界顶级的分时度假交换公司）,交换使用世界其他度假酒店；纯产权酒店：是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒

3、店又分为商务型和度假型。 产权酒店销售的一般只是酒店房间及相关的公摊，这些公摊只包括客房的公共走道、电梯厅等公共交通，而不包括酒店大堂、餐厅和其他公共设施。产权酒店一般由业主委员会决定委托经营的酒店管理公司经营管理，扣除管理费用和相关税费后，按户取得回报。在开始销售时，一般发展商承诺3-5年的经营回报，同时签定3-5年的委托管理合同。回报有的是固定的，有的是浮动的。但很少有更长时间的委托经营合同。产权酒店在中国已经发展了多年，在海南等地相对比较成熟。从经营状况看，一般能保障40%以上的开房率，基本上可以保障投资人5-8%的回报。示 例项目名称海南三亚香水湾五星级大酒店项目地址海南三亚产品类型3

4、6-110平米销售价格8500元/平米 (五星级标准)6500元/平米 (四星级标准)销售模式1）、全装修、含家具；2）、五年包租，年回报率6.6%（税后）； 3）、每年免费30天物业住宿权限；养老型酒店:是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业，在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用，委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报，一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。时值度假型酒店：指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们购买产品的货币，他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假灵活选择其分数所能负担的住宿设施，消费者不

5、拥有使用权和产权，只是为休闲消费提供便利优惠和更多选择，“分数”消费可以获得更大的折扣和免费居住时间。国外最大的分时度假交换公司是RCI,国内首批成立的交换公司是华夏之旅。计算机网络与信息处理技术为分时度假的可交换提供了技术基础， RCI能够为十万以上会员提供服务，两者对比分析如下：国内外典型分式度假交换公司经营比较比较项目RCI公司华夏之旅股东及创办人美国christel 与john Dehaan于1974年组建2000碾月由海南第一投资集团投资华夏之旅公司总经理雷驰主要优势1. 创新优势。它在世界上率先提出分时度假交换的概念，其创新设计的交换机制满足了度假地和会员的需要。2. RCI的品牌

6、优势。3. 先进的计算机网络系统。4. 遍布各地的分支机构。亚太区总部设置在新加坡。1. 中国第一家本土分时度假公司。2. 以海南省为基础在全国建立广泛的酒店网络。3. 创办分时度假业者导报扩大宣传和影响。网站中国市场竞争策略2001年5月18日TCI成立亚太有限公司北京办事处，已经有17家加入RCI.RCI在中国的市场战略为“以谋求政府支持为指导思想，通过介绍分时度假概念宣传经营方式，通过吸引度假饭店加盟扩大影响，通过媒体宣传树立品牌形象，以非利润的目标实现为未来获得利润创造机会”。1994年RCI向世界各地输送500万名游客。华夏之旅针对休闲度假和商务旅行，设计创建了一个全国范围内能够自由

7、住宿选择的系统，其核心是为消费者提供实惠的住宿产品，并为国内星级酒店或度假村开房率偏低的现状寻求出路。对加盟度假地和酒店服务内容新的度假地想加盟TCI时候，必须通过公司执行委员会：首先考虑RCI首先考虑RCI会员对于交换度假地的需求，检查新度假地能够纳入原有的度假地体系中，考察加盟度假村的相似程度和需求状况。保证度假地的标准达到RCI的最低要求。RCI开发经理开发经理充当顾问角色与度假地开发商达到RCI标准。RCI律师与开发商律师共同完成1. 保证开发商符合开发规划。确认保证会员权利方面的制度安排，既使开发商破产或失败时也能保证会员权利。通过网络传播加盟酒店订房信息，为加盟商提供：1. 会员手

8、册、宣传册、招贴画、音像制品和杂志宣传。2. 对加盟酒店的管理人员进行培训和指导。3. 建立对比加盟酒店的激励机制，根据严格质量标准选择加盟酒店。根据对产权酒店的用途，可将其分为以下几种类型：1、退休住宅型这是一种为自己退休后准备后路的住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候增加使用时间或基本完全使用，作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。2、有限自用的投资型酒店公寓开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒

9、店管理公司赠送的一定期限免费入住权。这种酒店一般位于著名旅游地区，如夏威夷，拥有充足的客源，因此，客房年度利润分红通常足以抵销分期付款的费用，并有可观的盈余。3、公司自用型集团购买产权酒店产品，一方面用于投资，另一方面用于企业员工度假或公司年会使用。1.2 分时度假概述1.2.1分时度假的定义 分时度假（Timeshare，又称Vacationownership 或Holidayownership ），国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为 52 周，将52 周中的51 周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品，就是在约定的时期内（一般为2

10、0 年40 年）每年在这一住宿单元中住宿一周的权利。这种居住权的单一性不能满足市场需求，于是就有了“分时度假的交换系统”，所有分时度假的产品，经交换公司认可后，可以进入交换系统进行交换。目前国际上比较成熟的交换系统是RCI和ICI。为了方便交换，发展到后来就有了点数制的分时度假产品。一般标准产品是20年期限，每年平季7天的入住权益，销售价格一般为4-5万元/人。由于国内目前尚未建立自己的交换系统，消费权益全部都是在国外的交换系统中完成的，所以费用高昂，通常的交换费用都在1000元/周以上。分时度假产品实质上是51人共有一间酒店房间的20年（或更长）的时间产权，因此，房间需要更新设施和维护，甚至

11、需要大修或翻新。这个费用来自于购买者的年费，通常是每年交纳一次，一般都在1000元以上。1.2.2 分时度假产品的运营机制 开发商:开发商或自己开发建设用做分时度假产品的房产，或通过购买现成的房 地产将他们改造为分时度假产品。销售商:负责宣传促销分时度假产品。度假房产管理公司:负责管理和维护分时度假房产,既可能由开发商兼任，也可能是独立于开发商。分时度假交换公司:主要是向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品的交换业务。信托公司:通过一定的法律程序来保护购买分时度假产品的消费者的权益。最常见的是英国式的“俱乐部信托”体系。业主联合会:指购买了同一处分时度假产品的消

12、费者按照法律规定成立的保护自身利益的团体。再销售商:指负责在公开市场上销售分时度假产品所有者转卖的二手分时度假产品的机构。它们有些独立经营，有些是开发商公司的一个分支机构。分时度假业协会:由某个区域内从事分时度假经营业务及其相关单位组成的行业协会。影响较为广泛的有美国度假地协会（American Resorts Development Association，简称ARDA ）和欧洲分时度假组织（The Organization for Timeshare in Europe，简称OTE）。相关其它群体还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假产品有关的专业群体。1.2.3 中国分时度假

13、企业的主要类别1）、加盟国际交换网络的公司 在国内比较有知名度的国际交换网络公司有RCI和II两家，目前中国加入国际分时度假交换网络体系的度假村或饭店不到100家（其中云南省有3 家，分别位于昆明市郊和石林县，其中云南昆明温泉度假俱乐部还被RCI 命名为金冠级度假村）。其经营模式与国际市场接轨，采用销售2040 年的每年一周的度假地住宿权的方式，产品售价一般在4 万6 万元之间。2）、单体开发的俱乐部产品单体开发的分时度假俱乐部如泰达度假交换公司，依靠自有的单体度假饭店开发俱乐部产品。随着分时度假行业的发展，目标市场明确、有明显市场区分、专业性较强的如高尔夫分时度假俱乐部、野营分时度假俱乐部、

14、沙滩分时度假俱乐部、老年分时度假俱乐部、情侣分时度假俱乐部等适合消费市场个性化发展的分时度假俱乐部是完全可以在未来的市场竞争中获得生存资格的。3）、分时度假销售公司国内现有的分时度假销售公司全都是专业销售RCI 和II 公司的分时度假产品的公司。如广东爱特乐度假服务有限公司、北京神州环宇订房网络咨询服务有限公司（也称自由假期公司）等，他们多分布于国内经济发达的地区，未形成全国经营，多采用了国外最普遍的分时度假销售形式销售推介会。4）、自主开发的国内网络化公司是致力于将分时度假产品进行改革，设计出能为中国市场所接受的新型运作模式，构建适应中国市场的分时度假产品和交换网络。目前在国内进入运作阶段的

15、本土化度假网络经营公司数量不多，形成一定规模的不超过 10 家，集中在北京、深圳等经济发达地区和云南、海南等度假目的地。2000 年 11 月，由首创集团、中旅集团北京旅游集团等6 家股东联合发起组建的从事分时度假和休闲度假产业的天伦度假发展有限公司宣告成立。天伦度假计划用23年的时间，利用现有的资源结合收购兼并、租赁经营等方式建立起具有中国特色的分时度假网络，它将是集分时度假地开发、分时度假交换、分时度假交换卡销售、分时度假相关服务为一体的专业公司。5）、分时度假交换公司 海南华夏之旅分时度假网络有限公司（http：/ ）是中国唯一的一家专业从事分时度假国内交换业务的公司。其根据RCI 和I

16、I 公司的模式和体制，建立符合中国国情的模式（如将担保公司改为保险公司，“三权分离”的模式，华厦之旅并不进行分时度假权益销售，而是由饭店和各类销售商进行分时度假权益销售）。6）、相关创新概念企业 还有一批借用分时度假概念，开发出类似产品的单体企业。 北京新旅网度假村资源开发有限公司（http：/ ）是国内一家利用分时度假概念再创新形成的分时营销公司，他们将分时度假的点数制形式经过改造应用于中国市场，成为一家较为独特的分时度假企业。新旅网公司的操作方式是首先与加盟饭店签约获得合作保证，然后再通过自己的销售网络以点数卡（IC 卡）的形式对外销售，他们称为房东卡，实际上是含一定数额资金的消费卡。房东

17、卡的销售收入再通过协议银行和新旅网的结算中心，根据消费者在各加盟饭店的实际使用数拨付给饭店。他们的赢利主要来源于销售收入中与饭店拟定的分配比例。1.2.4 分时度假在中国的发展情况：“分时度假”在中国才刚起步，因此许多外国公司认为中国是分时度假最大的潜在市场。在中国发展“分时度假”对买房人和开发商来说，将会是一个双赢的结局。1)、“分时度假”对于购买者的利益点：第一、可以用低廉的价格购买到居住条件很好的房屋。如果没有这种销售方式，有的人买了别墅实际上一年也只能住几个星期，其它时间都是空置，还要雇人看房。更多的人则买不起第二套房屋；第二、可以享受到良好的酒店式服务和适宜的旅游服务，不用再付住店的

18、费用，而且有住在自己家里的良好心理感觉；第三、这种“第二套住宅”是居民家庭财产的一部分，其使用权（有的是分割的产权）可以抵押或继承，也可以出售或转让。2）、“分时度假”对于开发者的利益点： 第一，它可以使得这种房屋卖出更高的价格，在美国一般都相当于原来卖价的四倍，如一套原来只能卖25 万美元的连体别墅，按时间分割以后的卖价一般要高达 100万美元，购买者还不觉得贵。其中的原因很简单，平均一个星期时段的卖价才两万美元。按时间优劣区分，好的时段卖价34 万美元，差的时段只卖 1 万美元，加上银行还可以对此实行抵押贷款，大部分居民都能承受得起；第二，它创造出了新的消费市场，使得这些企业所建的房子容易

19、销售。特别是以跨城市、跨地区、跨国家交换为背景的住宅区，销售情况更加看好。在房地产低落期，它更成为企业抵御风险的重要措施；第三，大的分时度假集团公司发展到现在，有不少已经不是自己建房，而转向销售型与管理型，其它企业只有加盟它们，才能有良好的信誉度和交换前景，而这些集团则靠管理和销售获取超额利润。3）、“分时度假”在中国发展的问题点：第一，度假酒店资源缺失：中国目前的绝大部分酒店都是城市型酒店、商务型酒店。真正按照度假酒店规范设计、建造、经营的酒店还为数不多。虽然在风景优美的滨海城市已经有了一些度假酒店，但比较雷同。度假酒店资源的缺失，就等于贫瘠的土地很难长出茂盛的植物。第二，度假区资源匮乏：国

20、内目前的假期仍然还以观光旅游为主，主题度假区为数甚少，度假区除风景优美外，更多的是能够为客人提供五天以上的娱乐活动，如高尔夫、滑雪、水上运动、攀岩、搏彩等，度假需求是多种多样的，单一类型、单一区域的度假产品满足不了20年的度假需求。第三，商务酒店移植困难：商务酒店不宜采用分时度假的方式，各种灵活、便利的旅行社预定可能更有效。商务酒店面对的主要客人是商务客人，基本上是公款消费，分时度假这样长时间的产品不会在企业的考虑之内。第四，消费者认可尚需时日：分时度假的产品设计在于它的度假专业性、酒店的丰富性和灵活的可交换性，还有长时间提前预订所蕴涵的诱人的价格优惠。然而，现有网络内资源的匮乏又使得酒店的价

21、格优势不明显，加上时间周期长和产品的抽象性，获得消费者认可很困难。从更深层面看，中国的度假业发展也还需要时间。在我国，目前家庭经济中最重要的三个问题是：养老、医疗和教育。社会保障体系还未健全，孩子的教育长且开支庞大，国内消费习惯与国外还存在差距。第五，资产安全风险是关键：消费者购买的实际是使用权，资产所有权仍然还控制在售卖者手中，一旦售卖者（通常是经营者）出现法律纠纷或经营风险，消费者就会遭受服务承诺无法兑现的风险，甚至资产灭失。第六，交换费用高昂：由于国内目前尚未建立自己的交换系统，消费权益全部都是在国外的交换系统中完成的，所以费用高昂，通常的交换费用都在1000元以上。折合下来，每间客房的

22、单日交换成本都在150元以上。即使当初购买的房间价格很便宜，加上交换费用、会员年费（通常也在1000元以上）等，所增加的成本竟高达300多元/天间。降低交换费用的主要途径是：售卖者自己的酒店资源十分丰富（售卖者系统内交换比较便宜，有的甚至免费），中国拥有自己的交换系统，可以在国内方便交换；或者售卖者的网络还遍及世界上主要的度假地。否则，只要交换在别人的系统内进行，高昂的交换费用只会让消费者止步。第七，行业经营不规范：目前存在时权、时值类（即无产权类）“分时度假”销售(代理)公司在推销时或多或少涉嫌虚假宣传、超范围经营，提供霸王合同等现象；“分时度假”是一个新事物，消费者知之甚少、法律知识欠缺，

23、很多重要权益和对方承诺没有落实到合同或补充合同中，最后不了了之，给分时度假带来了诸多负面影响。 第二章 产权式酒店发展概况2.1 中国产权式酒店发展现状 2.1.1、发展条件 1）、西方产权式酒店的成熟发展基于以下条件：其一是西方国家中产阶级的崛起，形成了庞大的客户群。其二是产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源，可以供客人休闲度假。国外的产权式酒店多建在具备 3S （阳光、海滩、海水）条件的地区，或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。其三是一个重要因素就是国外分时度假消费的配套。分时度假交换制度同产权式酒店相结合后，无疑使产权式酒店有了更大的诱惑力，可以实现一地投资异地享受。目前

24、世界上已有超过 100 个国家的 5000余家酒店（度假村）加入了分时度假交换联盟。2）、产权式酒店在国内的发展与兴起：约于1995 年，海南省三亚市最先引入，从2001年起在国内迅速发展，从海南岛到北京，从重庆到上海，产权式酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势。3）、发展现状条件： 早期开发产品遭遇败绩：以海南为代表究其原因有三，一是当初的策划者主要是想把楼房尽早售出回笼资金，目的不在于发展旅游业；二是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成；三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受。目前大环境已经成熟：是旅游度假地的软、硬件环境

25、已渐趋成熟，国内旅游度假的市场气候已经形成；二是近年来国内经济发展迅速，白领阶层急剧扩大，成为都市消费主流群体，同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机；三是旅游产业近年来发展迅速，国内新兴旅游资源越来越丰富；四是国际分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同。4）、客户分析 ：产权式酒店作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户60是中产家庭投资，40左右是企业集团购买。具体分析为三类消费群体：类别购买动机关注点有一定经济实力的家庭或个人投资主要是为了增值和分红，顺带度假前期投入的比重、投资升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能、与居住地区的

26、风光差异、可交换性等公司或事业机构用于员工福利或会议酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等分时度假公司业务需要可供休闲度假的利益点，侧重于酒店消费功能的体现2.2 产权酒店成功的因素：2.2.1拥有良好自然环境和区域成熟度（包括投资环境和交通环境）：是项目成功的最基本的要求，成功的几家基本都有这个因素，区域成熟度越高，销售和经营的难度就越小。2.2.2 具有品牌经营管理：拥有成熟酒店开发经验和品牌管理的酒店集团更能获得投资者的信赖。2.2.3 准确的市场定位：酒店的房间面积、装修标准、家具与家电配置、管理公司等构成开发与管理成本，而对市场接受能力与价格预期的准确把

27、握，才能获得成功。为形成自身的核心竞争力，需要形成有自身特色的酒店主题（如：文化主题，娱乐主题、健康主题等）以对消费者形成持久吸引力；2.2.4 分时度假的可交换性：业主购买某一物业后享受每年免费入住的权利，能过在多家酒店交换住宿，另外附加增值服务对消费者更有吸引力，例如也是最好能有多家酒店可以交换住宿。花开四季除连锁经营酒店外还成立了21自驾租车系统（业主可以优惠租用）。海航酒店集团的产权酒店可以在三亚、海口、兴隆的酒店内任意交换，在海航旗下的酒店住宿享受优惠。2.2.5 投资回报方式：主要有三种：固定回报方式、营业额比例回报方式和净利润比例回报方式。后两种回报方式涉及到财务审计和信息公开，

28、不便于操作。发展商和投资人比较青睐固定回报的方式。2.3 产权酒店面临的主要风险2.3.1 对开发企业而言：1）、开发定位比较困难，主要表现在星级定位与客房出租价格、建造成本与销售价格、管理成本与投资回报、短期开发收益与长期经营回报之间的平衡。2）、产权式酒店物业类型很难取得银行的开发贷款；3）、国际酒店管理公司不接受产权酒店管理委托。国内的产权酒店管理几乎都是发展商自己组建的管理公司，少量是同城的酒店负责管理。4）、按照法律规定，业主委员会将对物业的经营管理拥有最终的决策权。当酒店经营回报不理想时，业主可能回收自住，当达到一定数量时，酒店将无法正常营业。5）、委托管理合同期满后，业主委员会有

29、权利解聘管理公司、不续签管理合同。如果经营业绩不好，会解聘管理公司；如果经营业绩不错，业主会提出增加回报的要求。2.3.2 对购买者而言：1）、价格偏高，投资回报率的宣传也有点虚高加大了投资风险，一般完整单一产权的酒店投资回收期为8-12年。由于房产销售的溢价和实际客房出租收益的下降，投资回收期更长。2）、投资回报是根据房间合同价值支付的，可能出现同样的房间，实际投资回报相差甚远的情况，这将引起法律纠纷。3）、分时度假受限很多，业主使用时间段受限，国际化交换受限，交换费用昂贵等，以上因素造成购买者一般只能在自身购买的物业享受分时度假。4）、市场无序，产权式酒店的发展商大多盲目跟进，项目仓促上马

30、，资金实力不足，前期大力炒作，但工程进度和后期配套服务跟不上，购买者投资回报得不到保障。5）、购买者购买的是酒店的客房，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等配套设施，离开这些配套设施，客房的独立使用价值不大。这些设施的产权在法律上又存在着模糊性。6）、租赁经营过程中的风险，开发商出售产权，但一般委托酒店管理公司与购房者签订委托管理合同，其三方权利发生了转移，容易产生法律纠纷。2.4 规避风险的建议1）、确实做好产权酒店的研究，尤其是财务分析和风险控制研究，处理好“星级定位与客房出租价格”、“建造成本与销售价格”、“管理成本与投资回报” 、“短期开发收益与长期经营回报”四大矛盾，否则，就有可能出出现定

31、位方面的错误。一旦前期研究不足，日后的纠错成本可能会很高。2）、慎重开工建设。由于产权酒店的定价和销售业绩与“区域成熟度”、“成功案例”密切相关，在开工建设前，应对市场进行深度试探，控制风险。3）、尽量避免法律漏洞。业主大会、回报与支付方式、免费住宿天数与定义、财务账目的公开与审计、维修与更新、管理期满的续约等是容易出现法律漏洞的地方，应加强研究。4）、管理公司的尽早确定。不管是否贴牌，发展商一定要成立自己的管理公司。5）、尽早成立旅行社。由于产权酒店需要发展商（或附属的酒店管理公司）进行管理，客源是决定项目成败的关键因素，专门的旅行社长期运营，是客源的基本保障。2.5 制约中国产权式酒店发展的因素 1）、其真正价值的实现是在土地升值的空间，就是品牌价值、无形资产的升值，是长远的投资前景和回报，而非短期对业主的直接投资回报；2）、从整个中国酒店业和旅游业的角度来说，产权酒店将成为中国酒店业的重要组成部分，但是不会成为主流形态，市场消化能力受限；3）、产权酒店发展的关键是能否组合关系，能否在内部形成一个资源的整合。需要先整合，再构筑大的