黄石农贸市场说明书概要.docx

1、黄石农贸市场说明书概要说 明 书 目 录前 言 1第一章 概 述 2第二章 城区农贸市场现状分析 3第一节 农副产品生产和消费情况 3第二节 城区农贸市场现状 3第三节 存在的问题 4第三章 农副产品零售业态选择分析 8第一节 业态比较 8第二节 购买力分析 9第三节 消费习惯分析 10第四节 业态发展思路 11第四章 规划依据、期限和范围 12第五章 指导思想和规划原则 12第六章 规划布局 13第一节 总体结构 13第二节 农副产品批发市场规划布局 13第三节 片区级农贸超市规划布局 16第四节 社区级农贸市场规划布局 19第七章 近期建设规划 23第一节 建设年限和建设目标 23第二节

2、建设规划 23第八章 环境建设指引 25第一节 总体环境控制指引 25第二节 柜台设置指引 27第九章 规划实施的政策和措施 28前 言农贸市场作为提供农副产品的经济活动场所，与市民的日常生活息息相关，因此它所具有的社会意义远高于其经济意义。让市民买的方便，买的放心是农贸市场建设和管理的核心工作，也是一件能够代表最广大人民根本利益的大事实事。受黄石市规划局委托，我院于2007年10月与规划局共同承担黄石市农贸市场布局专项规划的编制工作。编制工作于2008年4月完成初步成果，同月向市规划局汇报，根据市规划局的审查意见修改后，向各区政府、区建设局征求意见和建议，修改后，于2008年9月19日向市规

3、划委员会正式汇报，经市规划委员会审查，原则通过。按照市规划委员会的提出的修改意见修改后，于2008年11月25日和2008年11月19日，分别向市政协和市人大汇报，按照市政协和市人大提出的修改意见修改后，完成正式成果。在前期调查和编制过程中，得到了黄石市商务局和黄石市市场协会的大力支持和帮助，在此，对他们表示诚挚的谢意。第一章 概 述一、城市概况1、区位黄石市位于湖北省东南部，长江中游南岸。地处东经11432 11530，北纬29303020。东临长江，与浠水县、蕲春县、武穴市隔江相望；北接鄂州市，西靠武昌县，西南与咸宁市，通山县为邻；东南与江西省武宁县、瑞昌县接壤，沪蓉高速公路横贯市区北隅，

4、上通渝蓉，下通宁沪，武九铁路，东连浙赣线，西接京广线，东有黄金水道长江，区位、交通条件非常优越。2、行政区划、人口黄石市现辖西塞山区、黄石港区、下陆区、铁山区、大冶市和阳新县，全市国土总面积4630km2，其中市区面积237km2。2006年全市总人口254.36万人（市区人口63.31万人，常住人口72.05万人），其中城镇人口126.54万人，乡村人口127.82万人，按常住人口计算，城镇化水平达到49.75%。3、社会经济2006年全市完成生产总值（GDP）401.03亿元，比上年增长13.9%。三次产业结构不断优化，由2000年的9.7 : 51.1 : 39.3调整为7.9 : 53

5、 : 39.1。全市人均生产总值达到16044元，比上年增长11.7%。2006年，全市消费品零售总额达到148.27亿元，比上年增长14.6%。其中限额以上批发零售贸易业中食品类销售总额达到57.80亿元。2006年，城镇居民人均可支配收入9472元，农民人均纯收入3182元，恩格尔系数分别达到36.3%和43.6%。城乡居民储蓄存款余额达167.76亿元，城乡居民生活水平得到明显改善。二、概念简介1、农贸市场：也叫集贸市场。指有固定场所、设施，有若干经营者入场经营、分别纳税，由市场经营管理者负责管理，以农副产品为主要商品的集中、公开的商品交易场所。2、农贸超市：也叫生鲜食品超市，是近几年出

6、现的一种新的农副产品零售业态形式。主要指以农副产品为主要商品，采用超市化经营模式，企业统一采购、统一配货、统一加工，连锁经营方式。3、片区：按照总体规划确定的城市结构，居住用地布局和人口分布，结合黄石的用地形态及路网情况，将居住用地划分成相对独立的区域。本专项规划划分了10个片区，分别为：团城山片区、磁湖北岸片区、磁湖南岸片区、花湖片区、山南片区、胜阳港片区、黄思湾片区、下陆片区、铁山片区及河口片区。第二章 城区农贸市场现状分析第一节 农副产品生产和消费情况一、农副产品生产概况2006年黄石市农业经济形势继续好转。全年农林牧渔业完成总产值49.11亿元，比上年增长3.5%；农作物播种面积稳步增

7、加，全年总播种面积达到227.44千公顷，比上年增长4.97千公顷。主要农产品产量均保持增长。其中粮食总产量64.92万吨，增长1.8%；蔬菜67.6万吨，增长0.8%；水产品产量10.66万吨，增长7.7%；肉类总产量8.15万吨，增长3%表2.1.1 2006年黄石市主要农副产品产量2006年黄石市主要农副产品产量粮食肉类禽类蛋类水产品类蔬菜类水果类产量（吨）64924381457102891617710664267595825180二、农副产品消费情况2006年黄石城乡居民生活水平稳步提高，用于吃的支出比重继续下降，饮食结构有所优化，用于吃以外的居住、教育、文化娱乐、交通、通讯的支出比重

8、显著上升。表2.1.2 2006年黄石市居民主要农副产品消费情况2006年黄石市居民主要农副产品消费情况城镇居民农村居民人均水平总量人均水平总量购买量（公斤）支出（元）购买量（吨）支出（亿元）消费量（公斤）支出（元）消费量（吨）支出（亿元）粮食6434280985.64.33186.05251.97237809.13.22食用油119313919.41.183.1927.814077.50.36肉类2437930369.64.8015.83213.2820233.92.73禽类6.31167972.11.47蛋类7.1538984.30.672.483169.9水产品类13.314416829

9、.81.825.9634.837618.10.45蔬菜类94268118947.63.39119.62182.73152898.32.34干鲜瓜果类4219353146.82.4413.7517575.3第二节 城区农贸市场现状经过多年的发展，黄石城区基本形成了以农副产品批发市场为支撑，以传统农贸市场为主体，以超市生鲜卖场为辅的农副产品供应网点体系。这些农贸市场分布于各个居民区，为市民购买农副产品带来极大方便，同时也会社会提供了大量的就业岗位。据初步统计，目前城区有一定规模的农副产品批发市场6个；传统农贸市场34个，其中室内市场26个，营业面积约4.3万，摊点数量3125个；简易棚市场9个，营

10、业面积约6650，摊点数量约540个；另外还有马路市场8处。（详见农贸市场现状一览表）。按2006年常住人口计算，营业面积达到68.95/千人，摊点数为5个/千人。超市、便利店等新兴业态近年来在黄石发展非常迅速，目前设有生鲜卖场的超市、便利店共有19家，生鲜卖场营业面积达到1.1万。这些超市不仅完善了农副产品供应渠道，为市民提供多样化的选择，也带来了与传统农贸市场不同的消费方式和经营理念，同时还预示着未来农副产品供应体系改革的发展方向。随着改革的深入，农贸市场的投资开办主体由政府部门主导转变为企业，个体经营者为主。据黄石市市场发展管理中心统计，2006年，在登记注册的市场中，由工商局和街道办事

11、处开办的市场仅有5家，其余皆为企业和个体经营者投资开办。第三节 存在的问题一、农贸市场的布局缺少统一规划，局部地区布局不合理农贸市场作为居住区的一种商业配套设施，在各个层次的规划中对布局和规模仅提出了原则性要求，缺少全局性的整体规划，随着经济的快速发展，城市建设进程加快，尤其是政府部门逐步退出市场建设主导地位，因此对农贸市场建设的宏观调控能力有所减弱，造成农贸市场布局在局部地区不合理。有的区域比较密集，比如团城山片的农贸市场和超市生鲜卖场都集中在杭州路上，西塞山区的八卦嘴农贸市场和小小农贸市场仅一路之隔；而有的区域却又过于分散，比如下陆区的农贸市场主要分布在老下陆一带，超生鲜卖场全都分布在下陆

12、大道上，且规模也不大，又比如花湖片，目前仅有一处正规的室内农贸市场。农贸市场布局在局部地区的不合理，一方面是因为城市建设在区域上差异性，主要的原因是因为缺少统一的规划，造成农贸市场布局随意性。二、农贸市场改造升级相对滞后随着城市的快速发展，人口逐渐增加，一方面原有一些农贸市场没有同步更新和改造，造成一些农贸市场自发性无序扩张。它们往往占道经营，给城市交通、居民日常出行带来不便，同时也造成一些安全隐患。比较典型的有四门农贸市场，黄思湾农贸市场。四门农贸市场由原冶钢房管处1987年建成，占地约700，简易棚形式。20年过去了，市场没有任何改造，摊贩只能拥挤在本就不宽的道路上叫卖，周边居民反映很大。

13、另一方面，旧城改造过程中，一些市场拆除后没有及时新建，造成新的马路市场形成。比如下陆区东村马路市场，占道达到2400m。到2007年，市区有8处简易棚市场，虽然数量不多，但仍然给黄石的城市形象带来了负面影响。另外这些简易棚市场还存在安全隐患，在2008年初大雪灾中，由于政府采取紧急措施，关停简易棚市场，才没有造成大的事故和损失。因此改造简易棚市场将成为近期农贸市场建设的重要工作。三、市场管理粗放，购物环境不理想虽然与农贸市场有关的法规、政策相继实施，市场的交易秩序得到规范，但没有从根本上扭转“脏、乱、差”的形象。我们认为其主要原因是现阶段农副产品的标准化程度较低，以及传统农贸市场粗放的经营管理

14、模式所造成。在现阶段，农副产品特别是像蔬菜、肉类、水产品等，基本上都是直接进入市场，标准化加工程度很低，无法大规模进入超市，进行标准化销售，只能由摊贩自己在市场内简单加工，出售给消费者，环境卫生问题也就难以避免。传统农贸市场粗放的经营管理模式也是重要原因。在现有的经营管理模式中，市场投资者主要是通过提供场地来收取租金，从而获得投资回报。日常的工作主要是维护交易秩序和卫生清洁。具体的经营则由摊贩自己负责。由于利润不高，无论是市场投资者还是摊贩都无心也无力从根本上改善市场的环境。另外这种粗放的经营管理模式也为食品质量安全监管带来不便。政府每年都要投入大量的人力、物力、财力对市场内销售的农副产品进行

15、抽查，来保证“菜篮子”的安全。表2.2.1 农副产品批发市场现状表序号市场名称市场类型地点建筑形式市场面积（）1上窑轮渡批发市场农副产品批发市场上窑轮渡简易棚，露天30002新明农贸批发市场农副产品批发市场昌明路气象局旁简易棚50003青龙水果批发市场水果批发市场黄石大道405号简易棚42004天桥水果批发市场水果批发市场市禽蛋冷冻厂室内7145龙腾市场干货批发市场冶钢大厦室内13506大桥竹木市场竹木、农副产品批发市场花湖开发区露天66700表2.2.2 简易棚农贸市场现状一览表序号市场名称地点占地面积（）建筑面积（）营业面积（）摊点数量（个）从业人数（人）区位1马家嘴农贸市场马家嘴小学对面

16、9001200120090110西塞山区2四门农贸市场四门车站旁50070050070100西塞山区3二门集贸市场冶钢正门5004504004045西塞山区4工人村集贸市场工人村1100100010003040西塞山区5南岳村马路市场黄石港区政府对面70070060050100黄石港区6楠竹林集贸市场楠竹林小区5005005003040黄石港区7花湖集贸市场医疗器械厂斜对面1000100010001015花湖8二钢市场二钢3002502502030下陆区9西塞集贸市场西塞街办对面120012001200200西塞山区表2.2.3 室内农贸市场现状一览表序号市场名称地点占地面积()建筑面积（）营

17、业面积（）摊点数量（个）从业人数（人）区位1黄思湾农贸市场黄思湾税务所后面500700120070100西塞山区2陈家湾集贸市场十五冶路口120015001500100120西塞山区3澄月集贸市场工院村1号800100080090100西塞山区4美尔雅集贸市场美尔雅小区8001000180080100西塞山区5小小集贸市场八卦嘴九医院旁3005005004080西塞山区6长龙综合市场花园路280025002500150180西塞山区7中窑集贸市场中窑医院街260024002400120150西塞山区8胡家湾集贸市场胡家湾铁路口50080018080120西塞山区9新街口集贸市场港城大厦对面15

18、001800240080120黄石港区10纺织二路集贸市场延安路96号350040003600150150黄石港区11青山花苑集贸市场沈家营统一街口180022002000150150黄石港区12富豪集贸市场武汉路326号10001500125010080黄石港区13永安里农贸市场武汉路9号550059005600800300黄石港区14钟楼集贸市场中医院对面60050048060120黄石港区15天虹小区集贸市场天虹小区1800160016004050黄石港区16王家里集贸市场王家里小区内5805605002530西塞山区17石榴园中百超市石榴园附近50070020080100团城山18老团

19、城山农贸市场青龙山社区180016001600120140团城山19石榴园集贸市场石榴园中百楼下200180150810团城山续表2.2.3 室内农贸市场现状一览表序号市场名称地点占地面积()建筑面积（）营业面积（）摊点数量（个）从业人数（人）区位20下陆购物中心老下陆大道24002400240090110下陆区21纺机市场胜利小区3002502402030下陆区22南村市场新下陆南村1800300018004242下陆区23铜花小区市场铜花山庄内3603003005050下陆区24铁山桥洞市场铁山大道72号200030001800300450铁山区25余家山市场余家山570057005400

20、200200铁山区26亚东市场矿山路90010009008080铁山区表2.2.4 马路市场一览表序号市场名称市场类型地点占道长度（m）摊点数量（个）区位1新城农贸市场马路市场上窑新城巷子5015西塞山区2王家湾马路市场马路市场沿湖路王家湾路口200160西塞山区3沿湖路小学马路市场马路市场沿湖路小学旁7025西塞山区4黄建院内马路市场马路市场黄石建筑公司内15040黄石港区5交通里马路市场马路市场交通里小区内5020黄石港区6东村马路市场马路市场新下陆东村冶中路240010下陆区7北村市场马路市场新下陆北村40020下陆区8石明甲马路市场马路市场石明甲路3010下陆区9省托马路市场马路市场神

21、牛路3010下陆区表2.2.5 超市生鲜柜现状一览表序号市场名称市场类型地点营业面积（）区位1八卦嘴中商平价超市超市生鲜柜八卦嘴铁路口1000西塞山区2伊家人超市超市生鲜柜八卦嘴九医院旁100西塞山区3阳光超市（双汇冷鲜柜）超市生鲜柜八卦嘴四路车终点站300西塞山区4公安路金港超市超市生鲜柜公安路口1100西塞山区5王家里中百超市超市生鲜柜王家里车站旁420西塞山区6武汉路联丰超市超市生鲜柜武汉路325号500黄石港区7中商平价黄石店超市生鲜柜文化宫对面1000黄石港区8中百仓储超市生鲜柜明珠广场对面1000黄石港区9金港超市超市生鲜柜人民剧场对面500黄石港区10中百超市超市生鲜柜教委对面3

22、00团城山11武商超市超市生鲜柜丽岛半山华府800团城山12伊家人超市超市生鲜柜丽岛半山华府对面300团城山13东方梦欧购物广场超市生鲜柜老下陆大道1300下陆区14下陆金港超市超市生鲜柜下陆大道300下陆区15伊家人超市超市生鲜柜铜花山庄对面400下陆区16华联超市超市生鲜柜新下陆有色公司旁600下陆区17菜篮子平价超市生鲜柜铜花山庄对面150下陆区18金港铁山购物中心超市生鲜柜铁山大道28号800铁山区19惠万家生活广场超市生鲜柜建设路1号500铁山区第三章 农副产品零售业态选择分析从上世纪90年代后，为了从根本上改善农贸市场的购物环境，和适应农业产品标准化的趋势，国内一些城市兴起了“农改

23、超”热。一段时期内，在一些大城市，部分农贸市场被改造成普通的综合超市。市民在享受优良的购物环境的同时，也发现这些超市提供的农副产品不仅价格有所上涨，而且产品的新鲜程度不能满足人们的要求，特别是水产品、肉、活禽类等不能完全适应人们的消费习惯。因此，在“农改超”热浪过后，人们对这种简单的“农改超”模式提出了质疑。最近几年，在农副产品零售供应方面，出现了一种新的业态形式，即农贸超市。本专项规划主要从两种业态优劣比较、居民购买力和居民消费习惯三个方面进行简要分析，以确定未来黄石农副产品零售供应的业态形式。第一节 业态比较一、业态比较农贸市场：指有固定场所、设施，有若干经营者入场经营、分别纳税，由市场经

24、营管理者负责管理，以农副产品为主要商品的集中、公开的商品交易场所。农贸市场设施简单，租金低廉，劳动力成本低，相应降低商品成本；其次，能够适应现阶段像蔬菜，水产品等商品标准化程度低的农副产品。但存在购物环境问题不易解决且存在食品质量安全监管不便的问题。农贸超市：农贸超市为超市化经营，以农副产品为主要商品，采用企业统一采购、统一配货、统一加工连锁经营方式。统一采购就是直接从农产品生产基地直接进货，减少中间环节，一定程度上解决成本高的问题。统一配货，不仅能保持生鲜食物的新鲜，而且做到了货物多元化，全方位满足市民需求。统一加工就是超市对农副产品按标准，在卖场外统一加工，成品再进入柜台，保证卖场舒适的购

25、物环境。农贸超市购物环境好，食品质量易于监管，但农贸超市的建设需要体系的支撑，包括农产品生产标准化程度的提升，物流业的发展完善和政策的支持。另外，商品的价格相比传统农贸市场会有所提高，因此居民的购买力也是影响农贸超市发展的一个重要因素。随着农业产业结构的升级，农产品生产标准化程度的提高，国家食品质量安全体系的完善，居民购买力的提升，农贸超市是未来发展趋势。表3.1. 业态比较表经营方式产品价格产品新鲜度对农产品生产标准化适应度购物环境是否利于食品安全监管农贸市场粗放较低好差差不利于农贸超市集约较高好好好利于二、国内农贸超市发展概况随着市场业态的不断创新和发展，我国农贸市场也已发展到了一新阶段，

26、即“集市改超市”。集市改超市是以生鲜超市形式替代传统的农贸市场。国内福州是第一个实行集市改超市的试点城市，紧接着上海、深圳、厦门、长沙、南京、杭州等地也纷纷加入“集市改超市”的运动中来。上海已有生鲜超市300多家，厦门已将130家农贸市场全部改为农贸超市。深圳已改造45家集贸市场，并计划在全市范围内用35年的时间将现状289个农贸市场提升改造成农贸超市武汉市对新建农贸超市和农贸市场改造升级在2004年出台一系列扶持政策。1、对新建生鲜食品超市按其经营面积给予每平方米 150 元补贴；对农贸市场进行改造升级的，按每平方米给予 100 元补贴。补贴经费由市财政按 70% 、各区按 30% 分别做出

27、预算安排。2、新开的生鲜食品超市和完成改造升级的农贸市场自开业之日起，符合 财政部、国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知（ 财税2002208 号）精神，3 年内免征城市维护建设税、企业所得税和教育费附加税。改造升级后的农贸市场，其卫生监测费予以适当减收优惠。3、按标准完成建设生鲜食品超市和农贸市场改造升级目标任务的，经市有关部门验收合格后，市人民政府将一次性给予区人民政府及相关部门适当奖励。第二节 购买力分析2006年，市区城镇居民人均可支配收入9472元，人均消费性支出7362元，食品支出2673元，恩格尔系数36.3%，已经达到国际通行的初步富裕标准（30%40%）。这个系数显然与我们的直观感受有着明显的差距。因此本次规划将从居民的饮食结构和消费量着手，试析居民实际的购买力，即将中国营养学会推荐的符合我国居民饮食结构及摄入量和目前的饮食结构及摄入