黄岩九峰路南侧地块a区块项目投资可行性研究报告.docx

1、黄岩九峰路南侧地块a区块项目投资可行性研究报告黄岩黄岩九峰路南侧地块A区块项目可行性研究第四章 建筑方案选择本项目的总体规划方案设计由业主浙江中盛房地产开发有限公司委托具有较强设计能力的浙江当代建筑设计研究院进行设计。设计说明【建筑部分】一、项目概述本项目东至环西三路现状道路边线（规划道路宽度40M）,南至文昌路规划道路中心线（文昌西路宽度24M），西至二条河现状河道边线（规划河道宽度25M），北至徐家河现状河道边线（规划河道宽度35M）。规划净用地面积约19354平方米，代征道路用地面积4425平方米，代征城镇公共绿地面积5387平方米。该地段区域位置较为优越，地块内开阔平坦，交通便利，出入

2、方便，是优越的城市高尚居住用地。二、设计依据1、台州市建设规划局建设项目规划条件通知书2、住宅建筑规范（GB50368-2005）3、住宅设计规范（GB50096-1999）4、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）5、民用建筑设计通则（GB50352-2005）6、高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95 2005年版)7、汽车库建筑设计规范(JGJ100-98)8、居住建筑节能设计标准（J10310-2003）9、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002年版）10、国家、浙江省现行有关居住区与住宅设计规范、规定11、台州市规划局提供的电子地形图12

3、、台州市城乡规划管理技术规定（建筑管理）三、总体规划主导思想及设计理念1、设计目标（1）营造环境优美，形式现代化的高品质住宅小区。（2）创造廿一世纪现代人文住宅社区形象，提升住宅小区品味和特殊地位。（3）提供便捷的合理的人车分流交通系统。2、设计理念主导思想（1）精品楼盘，时尚居住社区。（2）以”以人为本”的规划理念进行开发建设，即满足人们工作、生活、安全、休闲、出行等需求，合理配建与完善各类服务设施，给人们的日常生活提供最大的便利。小区内部空间开合有度，交通便捷，使住户减轻工作压力，身心得以轻松安逸。（3）立足实际，面向未来，按照高起点、高质量、高标准的原则进行合理分区和功能布局。正确处理规

4、划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系，实现自然景观与人文景观、时代特色与地方特色的有机结合。设计理念（1）科学规划、均好共生运用科学的规划方法与设计手法，保证设计成果的科学性、合理性与可操作性。特别关注每一家庭室内外生活环境的均好性，并充分利用各种空间要素，将社区各个组团活泼、灵巧地整合在有机整体之中。强调对社区的每一个体的充分重视。（2）建构环境、国育家兴“崇尚自然”的景观设计：随着城市化的进程，城市人口密度越来越高，建筑物越来越密集，见到的蓝天绿树少了，居民感到越来越离开了自然，生理上造成不利，心理上受到压抑。在人居环境中，人需要大自然景色来调剂精神，需要大自然的清新空气来增进

5、健康，也需要大自然作为审美对象。英国在新城建设中提出“生活要接近自然环境”的规划设计思想，法国在新城建设中提出“城市的居住区应具有城市的现代化设施和乡村优美的自然环境”，美国哥伦比亚新镇总体规划的指导思想是“为改善人们的居住环境，使在大城市工作的人更多的接触自然”。因此我们在规划设计中更强调人居环境的绿化规划，提高绿化覆盖率，促进自然生态的良性循环，从而最大程度顺应居民的“走向自然心理”。本案景观空间环境形成软质中心绿地与硬质景观广场、水岸蜿蜒与地势平坦、开阔草坪与细腻庭院、喧闹的广场与静谧的林带形成相互关联的多样化开放空间，使生活其中的住户亲身感受到曼妙的自然环境，温馨的家庭与风情无限的外部

6、空间相融一体。（3）超前预估、引领未来本方案在空间形态构成、环境景观设计、建筑形式与户型设计中均以适当超前的设计理念为指导，力求营造一个空间舒畅、环境优美、建筑和谐的优秀住宅小区。保证最佳朝向和最佳景观：在地块内，建筑强调朝向在获取最大的向南面的同时，并使之有最佳观看地块内中心花园的视野。这也对中心花园的设计有更高的要求。统一中求变化的建筑形态：力求通过最精练的建筑语言来表达最丰富的文化与艺术讯息，在平实里见韵致，在框架内寻突破，在统一中求变化。多元复合的空间意象：建筑理论家诺伯格.舒尔茨（NorbergSchulz）把空间分为自然的空间（实用体人和环境的统一）；感知的空间（自我中心）；存在的

7、空间（文化的使空间属于社会和文化整体）；认知的空间（建筑空间）和抽象的空间（美学理论的）。我们也力求在本地块内创造丰富的建筑形态的同时也创造出这样一个具有多重意义的空间形态，从而实现“虚实各具特色形态，图底互为完整意象”的目标。人居环境本案人居环境设计本着“以人为本”的设计原则，坚持以居住实态需求为目标，对人居环境均好性、合理性、可居住性、舒适性、安全性、文化性有一个周到的考虑。据人文、生态学、社会学与经济学的原则，本案对小区中的建筑、环境的布局进行精心策划，强调了人与环境的和谐共处，建立经济的、健全的、高效的城市住区生态系统。本小区景观规划以亲切自然的园林景观为母题，在社区整体的景观营造中，

8、体现台州地域文化背景下园林景观的精髓。同时，本案人居环境强调良好景观个性空间、精致园林小品的情趣空间、邻里互动沟通的自然空间、健康休闲的运动空间设计，体现对人居本性的关爱，并逐步营造一个具有新城市、新社区、新人文，环境宜人、生活便捷、归属感强的全新的精品人文生活社区。四、总平面设计1、规划结构整体布局遵循“尊重自然、均好性”的理念，以用地现状以及周边区域环境为设计的出发点。在详尽分析用地的条件与周边的环境后，得出最合理的建筑规划结构。人行主入口位于南侧规划道路居中位置，在其东侧设置一个车行出入口；通过住宅单体的造型和空间限定，并结合户外绿化环境设计，形成围合有序的邻里空间，并且通过中心景观绿轴

9、串联各个组群空间。设计上亦充分考虑城市设计的需要，形成标准、正面的城市形象。小区沿东侧规划道路设置商铺，在主入口附近设物业管理用房和物业经营用房。同时通过在转角处局部架空层的设置，形成景观空间的延续性和纵深感，形成多视角的景观。2、交通设计人行主入口设于南侧规划道路中段，在地块东侧设置车行出入口。道路网布置顺应自然地形，以环状路网和枝状道路相结合布置。从主入口和次入口进入小区，即可通过醒目的地下车库出入口进入到地下车库，从而形成了小区内部完全的人车分流系统。故而小区内部的主干道只需满足消防通车需求。道路宽度控制6米左右，成环状，沟通联系起各个组团，结合景观步道一并进行设计。道路的线型布置因地制

10、宜，适应实际地形。高层建筑按规范要求设消防登高场地或消防登高面。小区设地下停车库。车库出入口位置明显，靠近车行出入口，从而形成基地内独立的的人车分流体系。除地下停车方式外，地面设置部分机动车停车位，停车位数量符合规划设计要求。非机动车停放分散在各楼架空层内以及靠近商铺的室内外停车点，以方便居民存放和出行。3、绿地设计本方案利用总体布局的空间结构，形成区内大规模的中央花园景观绿化带。中央花园中，有休闲广场，有曲折的小道弯延其中，可作为晨跑路径，形成以宁静运动休闲为主题的居住空间环境。同时，利用各高层建筑之间的间距，形成各个组团的绿地空间。组团绿地由地块内部主路与住宅围合而成，通过铺设彩色铺地、花

11、坛、小品等，形成适宜交往、娱乐、休憩的空间氛围。在绿地设计上，适当形成起伏的斜坡型绿地空间，使建筑群与环境起伏错落，从而使小区整体景观富于变化，有灵动之美。本工程环境以硬质铺地和绿地为主，穿插一些景观小品构成了本工程的景观主体。通过地面景观、架空层的整体化设计，形成一体化景观系统。具体详景观专业设计。五、建筑设计1、户型设计住宅套型设计以起居为中心，内部功能分区明确，动静分布合理，布置紧凑，走道短捷，提高面积的利用率，为用户装潢的二次设计提供有利条件。主卧室朝南，客厅朝南或者朝东。厨房设计考虑橱柜系统及冰箱的摆放位置。每一个空间都精心设计，体现“以人为本“的精神。高层住宅按规范要求配置相应的楼

12、电梯。每单元楼梯直通层顶平台。所有单元式住宅在屋顶连通，满足消防要求。2、单体设计高层住宅为11层，层高2.9米。由一梯两户的单元和一梯四户的单元组成，每单元一台电梯。所有住宅楼底部设住宅大堂门厅。户型上充分考虑空中花园、入户花园、落地飘窗的合理运用，做到每家每户有亮点。住宅建筑立面与形体的设计，将生动的建筑符号与现代形体相结合，赋予整个建筑群以高雅、清新的外观特征，形成优雅、独特的建筑风格，在注重功能的同时，创造细腻的具有人文气息的典雅而丰富的视觉效果，改变人们对住宅的呆板造型的陈见，唤起人们心中对以往亲切、优雅、悠闲的纯粹生活的回归感，在喧嚣、激烈、多变的现代都市中，营造人们企盼已久的家。

13、3、剖面设计1#楼地上11层，层高2.9m，2#楼地上11层，层高2.9m，3#4#楼地上11层，一层层高4.8m，其中夹层2.2m，二层3.3m，三十一层2.9m，5#6#地上11层，一层住宅层高3.3，一层架空部分层高3.9m，地下室的层高为3.5m。 六、公建配置对小区环境与功能的完善，亦体现在对居住配套公建的完善。小区东侧临规划道路设置商业用房，为区内及外部居民提供生活便利。商业为一层，提升该地段的人气及商业价值。其余按总建筑面积3设置物业管理用房，按总建筑面积4设置物业经营用房。物业经营用房分别设置于主入口处，物业管理用房和社区办公用房分别位于西段商业的二层。另在物业管理用房处设置5

14、0平方米的公厕。七、竖向设计区内标高依地势台地而定。在保证建筑群体效果的前提下，建筑标高也依所处地块与地形关系作相应退让或升降处理。场内地表水为有组织排放，地下室的设计充分考虑减少施工土方量。八、经济技术指标地块面积： 29166其中规划建设用地面积： 19354代征道路用地面积： 4425代征绿化用地面积： 5387总建筑面积： 30960其中，住宅： 29359.6商业： 1304.4物业经营用房： 123物业管理用房： 93电信机房：18消控中心：12公共厕所：50容积率： 1.6建筑占地面积： 4353.6建筑密度： 22.5%绿地率： 30.0%总户数： 256户汽车停车位： 165

15、辆其中 地下停车位： 87辆 地面停车位： 78辆非机动车停车位： 623辆地下车库建筑面积： 2799九、户型表套内面积公摊面积建筑面积套数A1两室两厅一卫79.416.395.720A2两室两厅一卫78.916.295.120A3两室两厅一卫(带花园)79.418.397.72A4一室两厅一卫(带花园)61.614.275.82B1两室两厅一卫89.215.6104.820B2一室两厅一卫51.3960.340B3两室两厅一卫88.415.5103.920B4两室两厅一卫(带花园)86.715.31022B5一室两厅一卫(带花园)51.3960.34B6两室两厅一卫(带花园)88.415.

16、5103.92C1四室两厅两卫1391915818C2四室两厅两卫139.719158.718C3五室两厅三卫(带花园)246.421.62682C4六室两厅三卫(带花园)260.522.8283.32D1三室两厅两卫119.218137.240D2三室两厅两卫112.717129.740D3三室两厅一卫108161244256【结构设计】一、设计依据：1各工种提供的初步设计条件图2. 现行国家颁布的规范、规程:（1）建筑结构可靠度设计统一标准（GB500682001）（2）建筑抗震设防分类标准 （GB50223-2008）（3）建筑结构荷载规范 （GB50009-2001）(2006年版)（

17、4）混凝土结构设计规范 （GB50010-2002）（5）建筑抗震设计规范 （GB50011-2001）(2008年版)（6）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ32002 J186-2002）（7）地下工程防水技术规范 （GB 50108-2008）（8）建筑地基基础设计规范 （GB50007-2002）（9）建筑桩基技术规范 （JGJ94-2008）（10）建筑地基基础设计规范 （DB 33/1001-2003 J 10252-2003）二、建筑结构安全等级及设计使用年限：1建筑结构安全等级二级;结构重要性系数为1.0;设计使用年限50年.2.建筑场地土为二类;地面粗糙度为B类;3.地基基础

18、设计等级甲级.三、自然条件:1.基本风压: 0.75 kn/m22.基本雪压: 0.45 kn/m23.工程地质资料:浙江中盛房地产开发有限公司金都雅苑小区岩土工程勘察报告(详勘)浙江土力工程勘测院2009年6月30日四、设计采用的均布活荷载标准值:地下设备用房及汽车库 4.0 kN m2地面汽车通道 20.0 kN m2首层施工堆载 10.0 kN /m2办公 2.0 kN /m2住宅 2.0 kN /m2厨房 2.0 kN /m2楼梯 3.5 kN /m2 卫生间 2.0 kN /m2电梯机房 7.0 kN /m2上人屋面 2.0 kN /m2不上人屋面 0.5 kN /m2五、结构设计：

19、1.工程概述本工程由六栋11层住宅楼，一栋二层商铺、物业管理用房.地下一层中央绿地地下车库组成 2.平面、竖向布置和结构措施（1）楼屋面均为现浇钢筋砼梁板结构，以保证楼板、平面内有足够大的刚度。（2）结构设计布置一定量的抗侧力构件，地下室埋深符合规范要求。（3）尽可能避免或减少竖向构件，特别是抗侧力构件刚度突变，建筑竖向体型力求规则，均匀，以利于其抵抗水平力。（4） 各构件的计算和构造均按相关规范进行构造设计。3.结构选型主要承重结构选用：1#、2#、3#、4#、5#、6#楼采用钢筋混凝土框架-剪力墙结构商铺、物业管理用房及中央绿地地下车库均采用钢筋混凝土框架结构.4.基础选型根据上部结构及浙

20、江土力工程勘测院于2009年6月30日提供的浙江中盛房地产开发有限公司金都雅苑小区岩土工程勘察报告(详勘).现考虑1#、2#、3#、4#、5#、6#楼及商铺、物业管理用房基础采用先张法预应力混凝土管桩,桩直径500mm,以6层粉质粘土层为持力层.中央绿地地下车库采用沉管灌注桩.桩直径426mm.持力层为4-3层粉质粘土层.地下室底板、侧壁采用现浇钢筋砼结构.六、 主要材料:1.主体承重结构砼强度等级为:1#、2#、3#、4#、5#、6#楼及商铺、物业管理用房基础四层砼为C30;四层屋面砼为C25;商铺、物业管理用房基础屋面砼为C25;中央绿地地下车库砼为C30.2.钢筋：HPB235级，HRB

21、335级钢筋3.焊条:焊HPB235级钢用E43型;HRB335级钢用E50型4.砌体墙体外墙采用混凝土多孔砖, 120厚内墙及卫生间墙体采用混凝土多孔砖,其它采用加气砼砌块A3.5,砌体容重15.0kn/m3玻璃窗0.5kn/m2. 七、 结构计算软件:工程采用中国建研院开发的PKPM系列软件进行计算，PM建模后用SATWE有限元结构计算.建筑物的周期、纵横向刚度，楼层位移均满足规范要求.八、 构造措施:在适当位置设后浇带、并采取相应构造措施.【给排水部分】一、设计依据国家现行的设计规范、规程。 1 建筑给水排水设计规范GB 50015-2003 2 住宅建筑规范GB 50368-20053

22、 二次供水设施卫生规范GB 17051-1997 4 室外给水设计规范GB 50013-2006 5 室外排水设计规范GB 50014-2006 6 建筑设计防火规范GB50016-2006 7 高层民用建筑设计防火规范GB50045-95(2005年版) 8 自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001(2005年版) 9 建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005 10 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-9711 国家及浙江省其他相关规定二、设计范围本专业负责设计本工程的建筑给排水及消防给水设计。三、 室外给水排水工程室外给水工程设计1.水源1).本工程水源为城市自

23、来水，供水压力0.25MPa。2).本工程从周边的城市给水管道上分别接一根DN150mm和DN100mm的引入管。建筑红线内，分别经三座水表井后，与小区内环状管网连接，满足小区生活和消防用水要求。 2.用水量1).生活饮用水量：最高日270.93m3，最大小时36.86m3，平均小时21.19m3。2).主要用水项目及其用水量，详表5.3.1-1。 3).消防用水量，详表5.3.1-2。3.给水管道系统1).生活饮用水量：最高日270.93m3，最大小时36.86m3，平均小时21.19m3。2).本工程消防为二路供水，给水引入管至红线内经一座住宅水表与一座商铺水表后与本工程室外消防环状给水管

24、相连接，且表后设倒流防止器。本工程各用水项目用水量汇总表5.3.1-1序号用水项目名 称使用人数或单位数单位用水量标准(L)小时变化系数(K)使用时间(h)用水量(m3)备注平均时最大时最高日1住 宅870人每人每日2502.50249.0622.66217.502商 场1300m2每m2面积52.0100.651.306.50按建筑面积计3绿化及道路洒水8749.8m2每m2每次21.028.758.7517.50按每日1次计4汽车库地面冲洗2401.9m2每m2每次21.0320.800.804.80按每日2次计小 计19.2633.51246.304未预见水量按本表1至4项之和的10%计

25、1.933.3524.63合 计21.1936.86270.93消防用水量标准及一次灭火用水量表5.3.1-2序号消防系统名称消防用水量标准火灾延续时间一次灭火用水量备注1室内消火栓系统10L/s2h72m3由消防水池供2自动喷水灭火系统30L/s1h108m3由消防水池供3室外消火栓系统20L/s2h144m3由城市管网供合 计324m34).管材(1).室内给水立管采用钢塑复合管,螺纹连接， 入户支管采用PPR管,热熔连接。(2).室外给水管采用管内壁涂塑球墨给水铸铁管，橡胶圈接口。并设支墩。(3).管内壁涂塑材质应符合生活饮用水输配水设备及防护材料的安全性评价标准GB/T17219199

26、8的要求。(4).管道、管件及阀门的工作压力为1.0MPa。 5).水表井和阀门井均采用砖砌筑。雨,污水检查井井盖均采用非铸铁复合材料井盖(重型)。室外消防给水工程设计 1.室外消防水源采用城市自来水。 2.室外消防用水量为20L/s。 3.室外采用独立消防用水管道系统。共设有2套室外地上式消火栓，其间距不超过120m，距道路边不大于2.0m，距建筑物外墙不小于5.0m。管材采用管内壁涂塑球墨给水铸铁管。 4.室外消防采用低压制给水系统，由城市自来水直接供水，发生火灾时，由城市消防车从现场室外消火栓取水经加压进行灭火或经消防水泵接合器供室内消防灭火用水。 5.从本工程周边的城市给水管道上分别接

27、一根DN150mm和DN100mmm的引入管，进入用地红线后与本工程室外环状给水管相连接，形成双向供水。 6.建筑物内消火栓灭火系统和自动喷水灭火系统的消防水泵接合器设置在室外便于消防车使用的地点。室外污水工程设计1.城市污水管道情况：位于本工程周边有城市污水管道，允许本工程污水排入。2.本工程采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统。3.生活污水排水量：详表5.3.3。4.本工程生活污水汇集并经化粪池处理后，排入南侧的城市污水管道。5.本工程室外设置若干砖砌混凝土化粪池。6.室外排水管道采用UPVC加筋管。生活污水排水量表5.3.3序号用水项目名 称使用人数或单位数单位用水量标准(L)小时变化

28、系数(K)使用时间(h)用水量(m3)备注平均时最大时最高日1住 宅870人每人每日250X0.92.50248.1520.39195.752商 场1300m2每m2面积5X0.92.0100.591.175.85按建筑面积计3绿化及道路洒水8749.8m2每m2每次2X0.91.027.887.8815.75按每日1次计4汽车库地面冲洗2401.9m2每m2每次2X0.91.0320.720.754.32按每日2次计小 计17.3330.16221.674未预见水量按本表1至4项之和的10%计1.733.0222.17合 计19.0633.18243.84注：1.表中序号14项的排水量标准按生活给水量标准的90%计。室外雨水工程设计 1.本工程雨水就近排入周边河道。 2.雨水量 1).暴雨强度公式 2).设计重现期：P=1a 3).设计降雨历时：t=t1+mt2 ，m=2 4).地面集水时间：t1=10min 5).地面综合径流系数：取=0.6 3.室外道路边适当位置设置平箅式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水。 4.本工程范围内雨水管设三路出水口，排入附近河道。 5.雨水管采用UPVC加筋管，橡胶密封圈承插连接。 6.雨水口、雨水检查井均采用砖砌筑。四、 建筑物内给水排水设计生活给水系统 1.用水量：本建筑各部分的生活饮用