房地产项目市场调研工作手册正Word版 可编辑74P.docx

1、房地产项目市场调研工作手册正Word版 可编辑74P房地产项目市场调研工作手册(正）【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 项目调研工作手册一、调研组织1、调研人员（1）、项目调研工作总负责人：倪缨；（2）、项目组主要成员：柯斌、方平、李勇、谢长征、黄惠、韦斌、马瑞；（3）、调研配合人员：项目售楼处8名售楼员；（4）、我司市场研究发展部（5）、我司专家顾问团（6）、以上合计：15名项目专题调研人员；2、总体调研程序及时间安排（1）、总体调研时间：2002年3月18日2002年4月8日，共22天；（2）、调研报告撰写时间： 2002年4月9日2002年4月13日，共5天；（3）、项目前期工作人员

2、到位与调研计划方案确定：2002年3月18日2002年3月19日，共2天；（4）、调研准备（问卷设计、表格、卡片等）：2002年3月19日2002年3月20日，共2天；（5）、差旅（火车1346，23日下午15：42分到）：2002年3月21日2002年3月22日，共2天；（6）、调研人员实地培训：2002年3月23日，共1天；（7）、调研执行：2002年3月24日2002年4月8日，共16天；（8）、信息数据、资料的收集：与调查执行时间同步；（9）、调研报告的撰写：2002年4月9日2002年4月13日，共5天；3、项目调研工作分配计划（1）、项目基础市场调研，由韦斌负责，时间为：2002年

3、3月25日2002年3月26日，共2天；（2）、住宅商品房市场现状调研，由柯斌负责，时间为：2002年3月25日2002年4月3日，共10天；（3）、住宅商品房消费者市场调研，由方平负责，时间为：2002年3月25日2002年4月3日，共10天；（4）、住宅商品房流通环节调研，由韦斌负责，时间为：2002年3月27日2002年4月3日，共8天；（5）、住宅商品房购买市场调研，由黄惠、谢长征负责，时间为：2002年3月25日2002年4月3日，共10天；（6）、项目竞争市场调研，由李勇负责，时间为：2002年3月25日2002年4月3日，共10天；（7）、专家论证会议，由我司总部负责，时间为：2

4、002年4月8日，共1天；4、调研工作完成的返城时间安排（1）、第一批返城人员与时间：2002年4月4日 柯斌、黄惠；（2）、第二批返城人员与时间：2002年4月13日 马瑞安；（3）、第三批返城人员与时间：2002年5月8日 倪缨、李勇、韦斌；5、调研结果的复查工作安排（1）、住宅商品房市场现状复查，由韦斌负责，时间为：2002年4月4日2002年4月7日，共4天；（2）、住宅商品房消费者市场现状复查，由马瑞安负责，时间为：2002年4月4日2002年4月7日，共4天；（3）、住宅商品房流通环节调研结果的复查，由李勇负责，时间为：2002年4月3日2002年4月7日，共5天；（4）、住宅商品

5、房购买市场复查，由方平负责，时间为：2002年4月4日2002年4月7日，共4天；（5）、项目竞争市场调研复查，由谢长征负责，时间为：2002年4月3日2002年4月7日，共5天；（6）、专家论证会议，由我司总部负责，时间为：2002年4月8日，共1天；6、项目调研报告撰写工作计划和送呈（1）、项目基础市场分析报告，由韦斌负责，时间为：2002年4月9日2002年4月12日，共4天；（2）、住宅商品房市场现状调研报告，由谢长征负责，时间为：2002年4月9日2002年4月12日，共4天；（3）、住宅商品房消费者市场调研报告，由方平负责，时间为：2002年4月9日2002年4月12日，共4天；（

6、4）、住宅商品房流通环节调研报告，由韦斌负责，时间为：2002年4月9日2002年4月12日，共4天；（5）、住宅商品房购买市场调研报告，由方平负责，时间为：2002年4月9日2002年4月12日，共4天；（6）、项目竞争市场调研报告，由李勇负责，时间为：2002年4月9日2002年4月12日，共4天；（7）、调研结果和建议，由倪缨负责，时间为：2002年4月9日2002年4月12日，共4天；（8）、调研报告的文字整合及文章成型，由马瑞负责；（9）、调研报告送呈甲方，由倪缨负责，时间为：2002年4月13日中午12点前；二、项目调研工作具体计划1、项目调研第一阶段：总体调研执行计划 时间：20

7、02年3月22日2002年3月23日，共2天；要求：每日各责任人按计划完成各自工作，并统一交马瑞安整理成工作日志后EMAIL回公司； （1）、2002年3月22日 序号工作名录人员安排工作内容工作程序时间安排工作要求借助工具责任人备注1、熟悉长春市场项目组全体市场调研人员（共15名）对整个长春市场进行熟悉，初步为不同的市场调研工作确定调研对象和区域1、按地图熟悉长春市区322/19：00-20：00记住城市及道路长春市区地图柯斌购买7份地图2、甲方讲解长春市场322/20：00-22：00记住市场格局及重点楼盘长春楼盘分布图柯斌购买7份地图3、确定明日行程及路线322/22：00-23：00明

8、晰行程及路线工作日记本柯斌全部（2）、2002年3月23日（表一）序号工作名录人员安排工作内容工作程序时间安排工作要求借助工具责任人备注2、普查市场项目组主要调研人员（共7人）熟悉长春市区及主要楼盘分布按所确定的行程进行323/8：00-12：001、基本熟悉长春市、道路及楼盘专用车甲方配合人员倪樱中饭快餐314/12：30-18：002、对各自调查区域和对象有更深入了解工作日记并记录在案倪樱 （3）、2002年3月23日（表二）序号工作名录人员安排工作内容工作程序时间安排工作要求借助工具责任人备注3、确定调研对象和区域项目主要调研人员（共7人）对整个长春市场进行分析，各自确定市场调研工作确定

9、调研对象和区域1、各负责人按市场状况修改工作计划323/19：00-20：00修改计划到可直接操作已完成的调研计划各负责人2、讨论和确定负责人的工作计划323/20：00-22：30确定修改的计划各负责人参加讨论倪樱3、确定调研人员分组323/22：30-23：00按预计工作量大小进行科学分组地图、楼盘图等倪樱请甲方配合（4）、2002年3月24日序号工作名录人员安排工作内容工作程序时间安排工作要求借助工具责任人备注4、调研前培训项目部全体调研人员（共15人）明确调查组织结构，宣布调查方式和调查目的，培训调查内容和实施计划，确定调查范围、行程等1、各组按各自计划对小说组成员进行培训324/9：

10、00-12：00明晰自己职责和目的5个工作场所柯斌方平2、准备各种所需资料324/13：00-17：00足够数量并直接使用的物料复印机等 黄惠、谢长征、李勇3、检查所有调研计划及样本。324/19：00-23：00做到万无一失 方平2、项目调研第二阶段：调研实施阶段工作表（时间：2002年3月25日2002年4月3日，共10天）要求：每日各责任人按计划完成各自工作后，统一交马瑞安整理成工作日志并EMAIL回公司；（1）、第一部分：项目基础市场调研，由韦斌负责，时间：2002年3月25日2002年3月26日；A、韦斌第一部分调研工作：2002年3月25日序号工作名录人员安排工作内容工作方式时间安

11、排完成要求借助工具责任人备注1、项目基础资源调研韦斌及调研人员1、项目地块状况调研（4）现场考察3.23日前形成文字和甲方研讨韦斌事前准备2、地块自然资源调研(7)现场考察8：00-12：00形成文字现场访及录韦斌及调研员事前准备3、生活配套设施调研(14)现场考察13：00-17：00形成文字现场走访及记录韦斌及调研员事前准备4、项目地块规划（2）现场考察3.23前形成文字和甲方研讨韦斌 5、地块资源对住宅商品房的影响（3）总结 19：00-23：00形成报告书电脑韦斌现场分析 B、韦斌第二部分调研工作：2002年3月26日序号工作名录人员安排工作内容工作方式时间安排工作要求借助工具责任人备

12、注2、项目市场环境调研韦斌及调研人员等， 1、城市基本现状调研（2）查阅资料及访问相关人8：00-12：00形成文字长春市志统计韦斌 收集资料2、国民经济发展现状调研（4）查阅资料及访问相关人13：00-15：00形成文字长春市志统计等韦斌 现场收集3、 政府关于住宅商品房的方针政策研究（5）总结与分析19：00-21：00形成文字电脑等韦斌 现场收集4、国民经济环境对发展本项目的影响总结与分析21：00-23：00形成文字电脑等韦斌 现场收集（2）、第二部分：住宅商品房市场现状调研，由柯斌负责，时间为2002年3月24日2002年4月3日；A、柯斌第一部分调研工作：2002年3月24日序号工

13、作名录人员安排工作内容工作方式时间安排工作要求借助工具责任人备注1、住宅商品房市场总体调研柯斌及调研人员等1、总体概况（7）查阅资料及访问相关人13：00-17：00 记录在案长春市志统计等柯斌 收集资料2、总体概况总结 和甲方一起探讨19：00-22：00形成文字电脑柯斌 现场收集3、确定明天行程及准备所许物品及样本和小组成员共同讨论22：00-23：00形成文字电脑等柯斌现场收集B、柯斌第二部分工作：2002年3月25日-2002年4月3日，共10日序号工作名录人员安排工作内容工作方式时间安排工作要求借助工具责任人备注2、个体产品调研柯斌及调研人员等1、 住宅商品房的基本素质调研（5） 现

14、场走访、记录 3月25日-4月3日 记录在案 车、地图柯斌 收集资料2、项目所在区域市场状况调研（4） 现场走访、记录 3月25日-4月3日记录在案车、地图柯斌 现场收集3、不同价格的典型项目调研现场走访、记录 3月25日-4月3日记录在案车、地图等柯斌现场收集4、满足市场需求的项目个体素质调研现场走访、记录3月25日-4月3日记录在案车、地图等柯斌现场收集注意：具体实施，见附件一：柯斌小组调研工作实施计划（3）、第三部分：住宅商品房消费者市场调研，由方平负责，时间为：2002年3月25日2002年4月3日；序号工作名录人员安排工作内容工作方式时间安排工作要求借助工具责任人备注2、市场消费需求

15、调研方平及调研人员等1、 市场消费需求调研（8） 抽样调研 3月25日-4月3日 记录在案 车、地图方平收集资料2、消费者对个体产品的要求调研（12） 抽样调研 3月25日-4月3日记录在案车、地图方平现场收集3、对项目的综合素质调研（8）抽样调研 3月25日-4月3日记录在案车、地图等方平现场收集4、消费能力调研抽样调研3月25日-4月3日记录在案车、地图等方平现场收集5、消费者基本情况调研抽样调研3月25日-4月3日记录在案车、地图等方平现场收集序号工作名录人员安排工作内容工作方式时间安排工作要求借助工具责任人备注2、三级市场调研方平及调研人员等1、市区商品房的出租状况（5） 走访 3月2

16、5日-4月3日 记录在案 地图方平收集资料2、二手住宅商品房的转让状况（4） 走访 3月25日-4月3日记录在案地图方平现场收集3、区域内商品房的出租、出让状况（6）走访 3月25日-4月3日记录在案地图等方平现场收集4、整体市场的出租、出让价格分布状况走访3月25日-4月3日记录在案地图等方平现场收集5、三级市场对本项目的影响走访3月25日-4月3日记录在案地图等方平现场收集注意：具体实施，见附件二：方平小组调研工作实施计划（4）、第四部分：住宅商品房流通环节调研，由韦斌负责，时间为：2002年3月27日2002年4月3日；序号工作名录人员安排工作内容工作方式时间安排工作要求借助工具责任人备

17、注1、住宅商品房市场的营销推广调研韦斌及调研人员等1、不同价格典型楼盘的推广策略（4） 走访 3月27日-4月3日 记录在案 地图 韦斌收集资料2、不同价格典型楼盘的基本销售模式 走访 3月27日-4月3日记录在案地图韦斌现场收集2、营销渠道分析 1、营销渠道调查细分化走访 3月27日-4月3日记录在案 韦斌现场收集2、市场调查结果走访3月27日-4月3日记录在案地图等 韦斌现场收集3、总论分析3月27日-4月3日记录在案地图等 韦斌现场收集注意：具体实施，见附件三：韦斌小组调研工作实施计划（5）、第五部分：住宅商品房购买市场调研，由黄惠、谢长征负责，时间为：2002年3月25日2002年4月

18、3日；序号工作名录人员安排工作内容工作方式时间安排工作要求借助工具责任人备注 1、1、按地段资源因素的类比项目调研 走访 3月27日-4月3日 记录在案 地图谢长征收集资料2、按建筑类别因素的类比项目调研 走访 3月27日-4月3日记录在案地图谢长征现场收集类比项目的购买市场调研 谢长征及调研人员等3、按价格因素的类比项目调研走访 3月27日-4月3日记录在案 谢长征现场收集4、按户型因素的类比项目调研走访3月27日-4月3日记录在案地图等 谢长征现场收集5、按社区规模因素的类比项目调研6、按项目的规划设计要点为标准，确定购买市场走访走访3月27日-4月3日3月27日-4月3日记录在案记录在案

19、地图等地图等 谢长征谢长征现场收集现场收集序号工作名录人员安排工作内容工作方式时间安排工作要求借助工具责任人备注2、项目购买市场调研定量分析黄惠及调研人员等1、 购买群体特征分析 抽样调研 3月25日-4月3日 记录在案 车、地图 黄惠收集资料2、 购买者对项目所在区域的认可程度 抽样调研 3月25日-4月3日记录在案车、地图黄惠现场收集3、对项目的综合素质调研（8）抽样调研 3月25日-4月3日记录在案车、地图等黄惠现场收集4、消费能力调研购买者对项目的认可情况分析抽样调研3月25日-4月3日记录在案车、地图等黄惠现场收集注意：具体实施，见附件四：黄惠小组调研工作实施计划（6）、第六部分：项

20、目竞争市场调研，由李勇负责，时间为：2002年3月25日2002年4月3日；序号工作名录人员安排工作内容工作方式时间安排工作要求借助工具责任人备注1、市场供需调研李勇及调研人员等开发量、流通数量、销售数量、空置率 走访 3月27日-4月3日 记录在案 地图 李勇收集资料2、周边竞争状况李勇及调研人员等 竞争圈情况调研 走访 3月27日-4月3日记录在案地图李勇现场收集3、典型竞争对手调研李勇及调研人员等选择竞争项目进行分析走访 3月27日-4月3日记录在案 李勇现场收集注意：具体实施，见附件四：黄惠小组调研工作实施计划 三、项目调研方式、对象、样本的确定1、关于本项目调研工作的设计在明确项目调

21、研目的的基础上，才能有效的进行整个项目调研工作，这是前提。为保障调研目的的达到，调研工作首先要设计的是调研内容，这是由调研目的决定的。调研内容必须通过特定调研方式和针对有效的调研对象来进行，这样才能保障调研工作的准确。调研方式和调研对象之间的关系是，第一、调研方式是由调研对象所决定的；第二、两者反过来又修正调研内容。同时，调研内容、调研方式和调研对象，其三者共同决定了整个调研工作的组织，于是，整个调研工作的模式应该是：调研目的 调研内容 调研对象 调研方式 调研组织2、项目调研目的研讨这实际上也是项目营销推广策划的依据，因为，本次项目调研的最终目的在于，找到项目营销推广中能最快完成销售的、切实

22、可行的项目营销因素的各种定位。现罗列如下：（1）、地块调研及分析，由此得到地块状况对项目的影响；（2）、宏观环境及市场状况对项目的影响；（3）、项目及周边状况对项目的影响；（4）、消费市场及购买需求对项目的影响；（5）、项目个体产品的户型特征；（6）、项目综合质素基础；（7）、项目优劣势；（8）、项目目标客群所决定的营销因素定位；（9）、项目目标客群所决定的传播因素定位；（10）、价格定位；（11）、卖场进行实际销售所需要的销售物料内容、数量和运用方式；（12）、针对本项目的具体情况，编制培训计划； （13）、目标客群能接受的广告策略、广告方案、平面设计、广告发布、广告预算、广告效果评估等以上

23、共14个子目标所组成的目标系统，将最终支持项目营销推广方案的确定。3、项目调研目的所决定的本次调研内容、调研对象及调研方式的明细表（1）、第一部分 项目基础市场调研序号调研内容调研方式调研对象1-1本项目地块地埋位置1-1-1项目地理位置 现场统计项目地块1-1-2项目地块状况现场统计项目地块1-1-3项目地块状况研讨现场统计项目地块1-1-4项目地块自然资源现场统计项目地块1-2周围景观现场统计项目地块1-1-1污染状况现场统计项目地块1-1-2社会治安状况现场统计项目地块1-1-3现有交通状况现场统计项目地块1-1-4生态环境状况现场统计项目地块1-1-5卫生状况现场统计项目地块1-1-6

24、水资源状况现场统计项目地块1-3地块周边生活配套设施1-3-1周边居民习惯的日常购物场所现场统计周边居民1-3-2周边居民家庭数量及人口总数现场统计周边居民1-3-3周边居民文体设施现场统计项目地块1-3-4医疗卫生现场统计项目地块1-3-5金融服务现场统计项目地块1-3-6宾馆餐饮现场统计项目地块1-3-7邮政电信电话调查项目地块1-3-8电视台电话调查项目地块1-3-9娱乐设施现场统计项目地块1-3-10休闲场所现场统计项目地块1-3-11生活供水访谈式调查项目地块1-3-12生活供电访谈式调查项目地块1-3-13学校访谈式调查项目地块1-3-14居民交通设施访谈式调查项目地块1-4、地块

25、规划1-4-1、地块规划的技术经济指标1-4-1-1总占地面积资料查阅发展商1-4-1-2容积率资料查阅发展商1-4-1-3覆盖率资料查阅发展商1-4-1-4绿化率资料查阅发展商1-4-1-5总建筑面积资料查阅发展商1-4-1-6总户数资料查阅发展商1-4-2地块所肩负的城市功能资料查阅发展商1-5地块开发住宅商品房的可能性评测资料查阅发展商1-5-1从地块状况研讨1-5-1-1从项目地块地理位置看现场统计项目地块1-5-1-2从项目地块状况看现场统计项目地块1-5-1-3从地质状况看现场统计项目地块1-5-2从地块自然资源探讨 序号调研内容调研方式调研对象1-5-2-1从周围景观看现场统计项目地块1-5-2-2从污染状况看现场统计项目地块1-5-2-3从治安状况看现场统计项目地块1-5-2-4从现有交通状况看现场统计项目地块1-5-2-5从卫生状况看现场统计项目地块1-5-3从地块周边生活方式探讨1-5-3-1从居民习惯购物场所看现场统计周边居民1-5-3-2从周边居民家庭数量及人口总数看现场统计周边居民1-5-3-3从周边居民文体设施看现场统计项目地块