6 物业维修养护计划和实施.docx

1、6 物业维修养护计划和实施 房屋本体及公用设施维修养护房屋本体和公用设施的维修养护是物业管理的重要内容，通过物业管理使山东电视台房屋使用功能不断完善和提高。保障房屋本体和公用设施始终完好，一、 房屋及公用设施维护效果示意图如下：原来标准二、 房屋本体及公用设施维修养护范围房屋本体维修养护范围：房屋承重结构部件（基础、屋面、梁、柱、墙体），抗震结构部位（构造柱、梁、墙）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、电梯、机电设备、本体消防设施、本体上下水主管道。公用设施维修养护范围：区内道路、室外照明、园林绿地、消防设施及排水管网、标识导示、智能化系统、其他公用设施。公用设施维修养护方案分为日常维修方案和定

2、期养护方案，每个方案包括区内道路、沟、渠、池、井、园林绿地、消防设施及排水管网和智能系统等内容，每一项均从工作计划、实施方案、执行标准和实施效果四个方面提出要求，量化执行标准，使其具有科学性和实操性。一、 房屋本体部位日常维修养护计划及实施方案序号项目维修类别划分计划方案1房屋承重及抗震结构部位 局部受损； 施工质量原因造成的结构问题； 每周检查一遍，发现问题，及时维修。由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程部按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施；2外墙面 外墙面起鼓脱落； 外墙面局部渗漏； 外墙面大面积渗漏； 外墙面的翻新； 每周检查一遍，发现

3、问题，及时维修。由工程部按有关修缮规程实施；3电梯 曳引绳张紧度的调整维护； 导轨、安全钳的工作情况维护； 转动、滑动部的维护； 各项安全装置的维护； 电脑控制板等的维护检测； 每天巡视一遍，发现问题，及时维修。由工程部负责实施维修；4水电设备 发电机及水泵等机电设备的维护保养； 日常机电设备的零部件易耗品维修、更换； 每天巡视检查，发现问题，及时维修。由工程部组织实施；5公用照明 线路的检查维护； 灯具的维修及更新； 每天巡视，发现问题，及时维修。由工程部按照相应作业规程实施维修；6消防设施 疏散标志的维修及维护； 室内消防栓（箱）的有效维护及检修； 烟、温感报警系统故障的排除和维护； 每周

4、检查一次，发现问题，及时维修。由工程部按相应作业规程实施维修；7公共通道、门厅、楼梯间 公用地面的维修改造； 公共通道、门厅的墙、天棚维护； 楼间墙面、扶手、踏步的维护； 每周检查一次，发现问题，及时维修。由工程部按相应技术作业规程实施维修；8上下水主管道 接口及砂眼漏水； 管道堵塞、破裂； 固定码松脱； 每天检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部负责维修；二、 房屋本体部位定期维修养护计划及实施方案序号项目维修类别划分计划方案1房屋承重及抗震结构部位 局部受损； 施工质量原因造成的结构问题； 每年对房屋基础进行一次检查，注意白蚁侵害，地基沉降、外力损坏等引起损害； 避雷网每年刷漆一次，防止锈

5、蚀； 每年全面修补一次屋面隔热层板；每半年疏通一次屋面雨水口； 每年对屋面防水层检修一次；每四年翻新更换老化部分。 屋面防水隔热层每15年全面翻新一次。由工程部负责实施。2外墙面 外墙面起鼓脱落的修补； 外墙面局部渗漏； 外墙面大面积渗漏； 每两年对较大面积的渗漏外墙，应局部翻新，防止面积继续扩大及污染墙面，并清洗一次； 每年雨季前对住客外窗台进行一次密封检查，杜绝雨水的侵入。由工程部按有关修缮规程实施；3电梯 曳引绳张紧度的调整维护； 导轨、安全钳的工作情况维护； 各项安全装置的维护； 电脑控制板等的维护检测； 每月检查一次曳引绳张紧度； 每月定期对滑动转动部分加一次油； 每季度检查一次导轨

6、安全钳工作情况； 每半年进行一次全面检查。由工程部负责实施维修；4水电设备 发电机及水泵等机电设备的维护保养； 日常机电设备的零部件易耗品维修、更换； 月检控制设备一次； 季检开关灵敏度及开关紧固件完好情况； 每年检修一次发电机设备，年检电源切换及自动保护装置。由工程部组织实施；5公用照明 线路的检查维护； 灯具的维修及更新； 每季度检修一次线路及灯具，更换老化线路及损坏灯具。由工程部按照相应作业规程实施维修；6消防设施 疏散标志的维修及维护； 室内消防栓（箱）的有效维护及检修； 烟、温感报警系统故障的排除和维护； 每年对消防栓油漆一次，并将消防带晾晒一次； 每年对消防疏散标志维修一次； 消防

7、系统主要设备每年联动测试一次。由工程部按相应作业规程实施维修；7公共通道、门厅、楼梯间 公用地面的维修改造； 公共通道、门厅的墙、天棚维护； 间墙面、扶手、踏步的维护； 每半年对公共地面进行维护一次； 每两年维修一次通道门厅及楼梯间墙壁、扶手及栏杆； 每年全面维护一次楼梯踏步 每15年铲除抹灰翻新一次。由工程部按相应技术作业规程实施维修；8上下水主管道 接口及砂眼漏水； 管道堵塞、破裂； 固定码松脱； 每年刷一次管道油漆；每年检修一次管道固定码； 每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分。由工程部负责维修；三、 房屋本体部分维修养护标准及实施方案序号项目养护标准实施效果1房屋承重 房屋修缮标准

8、； 有关工程施工技术规范； 安全，正常使用； 功能完好；2外墙面 房屋修缮标准； 外墙面修缮作业规程； 无鼓无脱、无渗水、无违章、整洁统一；3电梯 电梯维修保养标准 安全正常运行、平稳； 机房、轿厢整洁； 电梯完好率100%； 电梯故障率低于0.1%；4水电设备 机电设备维修保养规程 无故障停电，保障安全运行；5公用照明 公用照明维修保养规程 线路无乱搭接； 照明灯具正常，开关灵活；6消防设施 标识制定及维护管理规定； 消防栓维修操作规程； 消防报警系统维护保养规程； 设施有效，标识清楚，完好无损； 灵敏，准确报警； 阀门完好，无渗漏；7公共通道、门厅、楼梯间 相应建筑部分修缮技术规程； 房屋

9、修缮标准； 整洁，无缺损，无霉迹； 扶手完好，无张贴痕迹。8上下水主管道 排水管维护修缮标准； 给水管维护修缮标准； 管道通畅，无渗漏。四、 公共设施日常维修计划及实施方案序号类别项目日常维修计划日常维修方案1区内道路砼路面、人行道每周检查一遍，随坏随修。由工程部按项目维修规程实施；砼道牙2室外照明高柱灯每天检查一遍，随坏随修。由工程部按专业操作规程实施；柱头灯藏地灯3沟渠池井排洪沟每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部按专业操作规程实施；雨水口雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地绿化每天检查一遍，发现问题，及时维修。管理部安排绿化补种，园艺维修。雕塑小品、花池水景5消防设施及排水管网排水管

10、每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部按相关维修规程实施；室外消防栓水泵结合器6公用标识导示标识牌每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部按相关维修规程实施；警示牌7其它公用设施垃圾转运站每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部按相关维修规程实施；围墙挡土墙8智能化系统摄像监控系统每日检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部按相关维修规程实施；监控中心周界报警系统五、 公共设施日常维修标准及实施效果序号类别项目日常维修标准日常维修实施效果1区内道路砼路面、人行道 路面修缮质量标准； 人行道铺设修缮标准；干整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上。砼道牙2室外照明高柱灯 电气作业安全

11、操作规程； 灯具施工技术标准；灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%以上。柱头灯藏地灯3沟渠池井排洪沟 排洪沟无堵塞、无缺损； 井内无积物，井壁无脱落； 化粪池出口及分隔池无堵塞； 井盖上标志清晰； 井盖完好率达100%； 无缺损，少污积； 无堵塞；雨水口雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地绿化 绿化工作标准； 园林工作标准； 绿化管理设施、设备齐全完好； 雕塑小品等园艺完好率达95%以上；1） 及时补种率达99%以上；雕塑小品5消防设施及排水管网排水管 排水管施工技术标准； 消防设施施工技术标准； 管道畅通，无堵塞； 无泄漏； 消防设施正常有效；室外消防栓水泵结合器6公用

12、标识导示标识牌 标识清楚，无污积，破损； 安放牢固； 标志设施完好率100%； 标志无损坏；警示牌7其它公用设施垃圾转运站 无破损； 无脱落； 泄水通畅； 确保围墙、挡土墙安全使用； 确保垃圾转运站正常使用。围墙挡土墙8智能化系统摄像监控系统 智能化系统维护保养标准 系统性能良好，正常运行； 设施完好，整洁有序，无破损；监控中心周界报警系统公共设施定期维修计划及实施效果序号类别项目定期维修计划定期维修方案1区内道路砼路面 每年对局部损坏严重，修补多次的路面、道牙、人行道板进行翻新。 路面翻新面积应控制在每年1以内，其它控制每年5以内，逐年递增10%。翻新工作由工程部组织专业单位实施。人行道2室

13、外照明高柱灯 灯杆每年刷漆一次； 每月清洁灯具一次； 每季检修线路一遍； 对于破损灯具及老化线路进行更换。由工程部按相关作业规程维修。柱头灯藏地灯3沟渠池井排洪沟 每季度清理沟内杂物一次； 化粪池每半年清理一次； 井盖板每年刷一次漆，防止锈蚀； 每季度清理井内杂物一次； 每年全面维修完善一次。由工程部按相应作业规程实施。雨水口雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地小品绿化 春、夏季各补换3%-6%绿地一次，树木春夏各补一次，每次3%； 花木每半月修剪一次； 草坪每月修剪一次； 乔木每月修剪一次； 每周清洁园林小品、雕塑一次； 根据病虫害发生规律，每年进行三次大消杀和四次日常消杀。 自第10年起按1

14、0%更换绿地草坪。由管理部按照相应作业规程实施。雕塑小品5消防设施及排水管网排水管 消防栓及水泵接合器每半年油漆一次； 消防栓每半年排一次水，检修一次；由工程部按相关维修规程实施。室外消防栓水泵结合器6公用标识导示标识牌 每月清洁标识一次，并对标识安放基础稳固情况进行检查维护一次； 每年对标识进行维护一次； 每15年更换一次。由工程部组织实施。警示牌7其它公用设施垃圾转运站 每年刷油漆一遍； 每季度检查挡土墙顶排水沟通畅情况； 每季度检查一次泄水孔疏通情况；由工程部按相关作业规程实施。围墙挡土墙8智能化系统摄像监控系统 对系统的设施，设备性能及连接运行输，显示情况进行月、季检和年检。由工程部按

15、相应维护保养规程实施。监控中心六、 公共设施定期维修标准及实施效果序号类别项目定期维修标准定期维修实施效果1区内道路砼路面人行道 路面施工质量标准； 人行道铺设技术标准； 使局部损坏严重路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能。2室外照明高柱灯 线路无老化； 照明设施清洁完好； 灯具施工标准； 实现良好的灯具外观； 照明系统正常有效启用； 照明设施线路完好率95%以上。柱头灯藏地灯3沟渠池井排洪沟 排洪沟无积物,无堵塞； 化粪池清理作业规程； 井盖刷防锈漆作业规程； 井内无沉积物； 化粪池内无沉积物,出口畅通； 井盖正常使用、密合； 流水通畅，无堵塞。雨水口雨水井污水井化粪池阀门井

16、4园林绿地绿化 绿化工作标准； 园林工作标准； 绿草如茵，树木青翠，剪切整齐； 雕塑、小品完整清洁；雕塑小品5消防设施排水管网排水管 开启灵活； 不渗漏； 正常有效使用； 外观完好；室外消防拴水泵结合器6公用标识导示标识牌 大楼标识、楼层标识、警示牌制作安装及管理规定。 标识清洁美观； 安放稳固； 标识清晰警示牌7其他公用设施垃圾转运站 挡土墙维护标准； 围墙维护标准； 设施安全正常使用； 美观完好；围墙挡土墙8智能化系统摄像监控系统 智能化系统维护保养标准 系统良好运行； 设施、设备及传输线路完好； 软件及数据完好正确保存。监控中心周界报警系统表1 山东电视台房屋本体维修养护范围周期表年限（

17、年）范围123456789101112131415161718192021222324252627282930房屋承重结构部位基础屋面梁、柱墙体抗震结构部位构结柱构结梁墙外墙面电梯机电设备公共照明本体消防设施公共通道、楼梯间、门厅、公共墙面本体上下水主管道说明：1、中修 大修 更换； 表2 山东电视台房屋本体部分日常检查表名称编号地址检查人负责人检查时间年 月 日检查项目检 查 结 果损 坏 原 因1A、房屋承重及结构部位完好基本完好一般损坏严重损坏自然损坏人为损坏预防保养不善其它原因2A、内外墙面、公共通道、楼梯间3A、电梯4A、消防设施5A、其它机电设备检测方法整体建筑质量评定备 注直观法

18、 刺探法 仪器检测法 计算法 完好 基本完好 一般损坏 严重损坏 表3 山东电视台公用设施维修养护范围周期表年限（年）公用设施重大维修工程项目123456789101112131415161718192021222324252627282930区内道路室外照明沟、渠、池、井园林绿化小品导示牌消防设施及排水管网其它公用设施智能系统说明：1、中修 大修 更换2、根据济南市房屋公用设施有关规定制定美文欣赏1、 走过春的田野，趟过夏的激流，来到秋天就是安静祥和的世界。秋天，虽没有玫瑰的芳香，却有秋菊的淡雅，没有繁花似锦，却有硕果累累。秋天，没有夏日的激情，却有浪漫的温情，没有春的奔放，却有收获的喜悦。

19、清风落叶舞秋韵，枝头硕果醉秋容。秋天是甘美的酒，秋天是壮丽的诗，秋天是动人的歌。2、 人的一生就是一个储蓄的过程，在奋斗的时候储存了希望；在耕耘的时候储存了一粒种子；在旅行的时候储存了风景；在微笑的时候储存了快乐。聪明的人善于储蓄，在漫长而短暂的人生旅途中，学会储蓄每一个闪光的瞬间，然后用它们酿成一杯美好的回忆，在四季的变幻与交替之间，散发浓香，珍藏一生！3、 春天来了，我要把心灵放回萦绕柔肠的远方。让心灵长出北归大雁的翅膀，乘着吹动彩云的熏风，捧着湿润江南的霡霂，唱着荡漾晨舟的渔歌，沾着充盈夜窗的芬芳，回到久别的家乡。我翻开解冻的泥土，挖出埋藏在这里的梦，让她沐浴灿烂的阳光，期待她慢慢长出枝

20、蔓，结下向往已久的真爱的果实。4、 好好享受生活吧，每个人都是幸福的。人生山一程，水一程，轻握一份懂得，将牵挂折叠，将幸福尽收，带着明媚，温暖前行，只要心是温润的，再遥远的路也会走的安然，回眸处，愿阳光时时明媚，愿生活处处晴好。5、 漂然月色，时光随风远逝，悄然又到雨季，花，依旧美；心，依旧静。月的柔情，夜懂；心的清澈，雨懂；你的深情，我懂。人生没有绝美，曾经习惯漂浮的你我，曾几何时，向往一种平实的安定，风雨共度，淡然在心，凡尘远路，彼此守护着心的旅程。沧桑不是自然，而是经历；幸福不是状态，而是感受。6、 疏疏篱落，酒意消，惆怅多。阑珊灯火，映照旧阁。红粉朱唇，腔板欲与谁歌？画脸粉色，凝眸着世

21、间因果；未央歌舞，轮回着缘起缘落。舞袖舒广青衣薄，何似院落寂寞。风起，谁人轻叩我柴扉小门，执我之手，听我戏说？7、 经年，未染流殇漠漠清殇。流年为祭。琴瑟曲中倦红妆，霓裳舞中残娇靥。冗长红尘中，一曲浅吟轻诵描绘半世薄凉寂寞，清殇如水。寂寞琉璃，荒城繁心。流逝的痕迹深深印骨。如烟流年中，一抹曼妙娇羞舞尽半世清冷傲然，花祭唯美。邂逅的情劫，淡淡刻心。那些碎时光，用来祭奠流年，可好？8、 缘分不是擦肩而过，而是彼此拥抱。你踮起脚尖，彼此的心就会贴得更近。生活总不完美，总有辛酸的泪，总有失足的悔，总有幽深的怨，总有抱憾的恨。生活亦很完美，总让我们泪中带笑，悔中顿悟，怨中藏喜，恨中生爱。9、 海浪在沙滩

22、上一层一层地漫涌上来，又一层一层地徐徐退去。我与你一起在海水中尽情的戏嬉，海浪翻滚，碧海蓝天，一同感受海的胸怀，一同去领略海的温情。这无边的海，就如同我们俩无尽的爱，重重的将我们包裹。10、 寂寞的严冬里，到处是单调的枯黄色。四处一片萧瑟，连往日明净的小河也失去了光彩，黯然无神地躲在冰面下恹恹欲睡。有母女俩，在散发着丝丝暖意的阳光下，母亲在为女儿梳头。她温和的把头发理顺。又轻柔的一缕缕编织着麻花辫。她脸上写满笑意，似乎满心的慈爱永远装不下，溢到嘴边。流到眼角，纺织进长长的。麻花辫。阳光亲吻着长发，像散上了金粉，闪着飘忽的光辉。女儿乖巧地依偎在母亲怀里，不停地说着什么，不时把母亲逗出会心的微笑，甜美的亲情融化了冬的寒冷，使萧索的冬景旋转出春天的美丽。11、 太阳终于伸出纤纤玉指，将青山的柔纱轻轻褪去。青山那坚实的肌胸，挺拔的脊梁坦露在人们的面前，沉静而坚毅。不时有云雾从它的怀中涌起，散开，成为最美丽的语言。那阳光下显得凝重的