上海市住宅工程套内质量评价导则.docx

1、上海市住宅工程套内质量评价导则关于印发上海市住宅工程套内质量验收评价导则的通知沪建交联2006798号各有关单位： 为推进本市住宅工程套内质量验收工作的开展，市建设交通委会同市房地资源局制定了上海市住宅工程套内质量验收评价导则（以下简称导则），现印发给你们，请积极引导推进。 建设单位在执行导则时应注意作好相关配套工作。在工程报监时，应向受监管理机构书面说明。可以委托相关中介机构按照导则参与住宅套内质量验收，并在竣工备案前完成。在住宅销售合同中载明执行导则的情况，建设单位是项目公司的，其主要投资人应当与业主就住宅质量是否达到导则要求签订保证合同。 相关管理部门和行业协会要积极推进导则的实施。市安

2、质监督总站应当积极指导和推进建设参与各方执行导则，提高竣工备案的工作效率，对执行导则的建设项目在售房合同中未说明的，应当及时报告相关管理部门，由其向社会公布。相关行业协会应积极研究措施，鼓励建设参与各方在各类评优活动中执行导则。 附件：上海市住宅工程套内质量验收评价导则 二六年十二月十二日上海市住宅工程套内质量评价导则前言本导则的制定为即将交付使用的新建毛坯住宅、全装修住宅提供一个套内质量检查验收与评判的标准。 由于供家庭居住使用的住宅工程套型多样性，不可能将每个套型的住宅质量标准一一加以赘述。这里仅通过住宅套内工程均涉及到的建筑尺寸、室内地面、室内顶棚、室内墙面、门窗工程、楼梯、踏步和护栏等

3、作了按部位的质量评判，并考虑到精装修的内容；而对于涉及到给排水与燃气、通风与空调、建筑电气和智能建筑等工程的质量评判标准则以系统进行界定，力求体现住宅工程套内关键质量的100%覆盖。 本导则在制定过程中依据了建筑工程施工质量统一验收标准、建筑装饰装修施工质量验收规范、建筑地面施工质量验收规范、给排水施工质量验收规范、建筑电气工程施工质量验收规范、通风与空调工程施工质量验收规范、智能建筑施工质量验收规范等规范、标准。对于本导则中提到的主控项目和一般项目的区别，均是以保证工程安全、使用功能、人体健康、环境效益、公众利益及观感质量等内容来界定的，故而本导则中部分涉及到在国家标准中原来为“一般项目”的

4、内容根据上述界定条件调整成“主控项目”，成为住宅工程套内质量评判的重要项目，以此加强对住宅工程套内质量的检验控制。 本导则是在广泛的调研基础上，针对住宅工程的使用功能和观感质量项目，突出重点，提出了住宅工程套内分项工程质量验收的项目，并明确了检查数量、检查方法以及具体的抽样部位，以确保套内工程质量评判抽样的科学性和可操作性，从而使住宅套内质量判定的要求更加明确。 为了及时总结经验以形成上海市住宅工程套内质量评价标准，请各单位在执行本导则的过程中，注意经验总结，资料积累，随时将有关意见和建议反馈给上海市安全质量监督总站（地址：小木桥路683号。邮政编码：200032），以供今后修订时参考。目 录

5、 1总则 2术语 3基本规定 4建筑尺寸 5室内地面 6室内顶棚 7室内墙面 8建筑门窗 9楼梯、踏步、护栏 10精装饰工程 11给排水及燃气工程 12通风与空调工程 13电气工程 14智能建筑 15套内质量验收与评价1、总则1.1、为了提高住宅工程质量，明确建设单位（房地产开发商）责任，解决传统以栋为单位工程抽样验收所带来的工程质量问题责任不明确，特制定本导则。1.2、本导则适用于上海市行政区域范围内所有新建商品住宅中的毛坯住宅以及全装修住宅的套内质量验收与评价。1.3、本导则是以每套住宅工程的使用功能以及观感质量内容的验收标准、检查数量、检查方法为重点，明确具体质量标准中的主控项目、一般项

6、目，不涉及施工过程中的工序隐蔽验收内容。1.4、本导则以国家现行标准建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300）及其专项配套标准以及上海市地方标准住宅装饰装修验收标准（DB31/302003）为依据，是作为上述施工质量验收标准的补充技术文件，本导则未明确内容应该执行现行国家和上海市的施工质量验收标准。1.5、本导则自2006年月日起施行。2、术语2.1、住宅工程（residentialengineering）供家庭居住使用的建筑工程。2.2、套内（dwellingspace）是指独门独户的每套住宅所包含的卧室、起居室（厅）、厨房、室内楼梯间、卫生间、阳台以及地下车库、储藏室等基本住宅单元。2

7、.3、套内质量标准（dwellingqualitycriteria）是以单位工程每套住宅作为一个独立单元进行质量验收，主要对工程观感质量和影响使用功能质量进行验收与评价。2.4、毛坯住宅（Non-decoratedhouse）按照初装修设计要求施工，并未经专门的装饰和机电安装的住宅工程。2.5、全装修住宅(decoratedhouse)采用装饰装修材料或饰物进行精装饰，并配备必要的机电安装系统和家用电器设备以达到直接居住目的的住宅工程。2.6、主控项目(dominantitem)住宅工程中的对安全、卫生、环境保护和公众利益起决定作用的检验项目。2.7、一般项目(generalitem)除主控项

8、目以外的检验项目。3、基本规定3.1、本导则是住宅工程套内质量验收和评价的主要依据。住宅工程套内质量验收评价时，每栋住宅单位工程中各个分部分项工程应该已经按现行国家验收标准验收合格。3.2、建设单位(房地产开发商)是保证住宅工程套内质量的责任主体。为了有效保证每套住宅的使用功能和观感质量，在工程竣工验收之前，建设单位必须组织监理单位、施工单位依据本导则进行住宅工程套内质量验收和评价。3.3、建设单位(房地产开发商)进行住宅工程套内质量验收前，应制定专门的住宅工程套内质量验收方案，明确套内质量验收的抽样方案和具体的验收程序，并且抽检比例不得少于每栋住宅总套数的20。验收评价合格后方能进入单位工程

9、竣工验收。3.4、住宅工程套内质量验收评价应以工程结构安全性能验收合格为基础。对毛坯房和全装修房的住宅工程套内质量验收评价应区别对待；一般宜先对毛坯房套内施工质量验收合格基础上，才能进行全装修施工和验收。3.5、住宅套内质量检查和验收评价应该依照本导则要求，按照卧室、起居室（厅）、卫生间、厨房、楼梯间和阳台等功能区分，对住宅工程套内质量的建筑尺寸、室内地面、室内顶棚、室内墙面以及水电安装、精装饰等分项验收内容进行检查，并进行必要的现场检测和功能性试验，做好检查记录（附表一）。3.6、对于全装修住宅所用的各类装饰材料应有产品的出厂合格证书、产品性能检测报告以及室内环境指标检测报告，并符合设计要求

10、及国家现行有关标准的规定。严禁使用国家明令淘汰的材料。全装修住宅在套内质量验收评价时，室内空气环境质量应符合国家现行标准民用建筑工程室内环境污染控制规范的规定。4、建筑尺寸主控项目4.1、住宅套内房间的轴线定位应符合设计图纸要求，内墙之间的净距偏差应控制在10mm以内。检查数量：对每个房间的长、宽两个方向各测两点。检验方法：用钢尺或激光测距仪检查。一般项目4.2、住宅室内净高应符合设计要求，其允许偏差为10mm。检查数量：对空间较大的卧室、厅测5点，即4角点加1中心点；空间较小的测4点，即4角点；厨房、卫生间、楼梯间、阳台测2点，即长边分中线的两端。检验方法：用水准仪或拉线、钢尺或激光测距仪检

11、查，角部测点距墙边20cm。5、室内地面主控项目5.1、卫生间、厨房、阳台和有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差应符合设计要求。检查数量：全数检查。检查方法：量尺检查。5.2、卫生间地坪与地漏、管道结合处应严密牢固，24小时盛水试验不得出现渗漏。检查数量：逐间全数检查。检验方法：24小时盛水试验后观察检查。5.3、室内地面面层与下一层应结合牢固，不得出现空鼓现象。检查数量：每间至少抽查4处，即4角点，每处约1m2的范围。检验方法：用小锤轻击检查，角部测点距墙边20cm。注：空鼓面积不应大于400cm2，且每自然间（标准间）不多于2处可不计。5.4、卫生间和阳台的地面坡度应符合设计要

12、求，不得有倒泛水和积水现象。检查数量：逐间全数检查。检验方法：采用泼水后观察检查。一般项目5.5、住宅室内地面标高应符合设计要求，其允许偏差为10mm。检查数量：对空间较大的卧室、厅测5点，即4角点加1中心点；空间较小的测4点，即4角点；厨房、卫生间、楼梯间、阳台测2点，即长边分中线的两端。检验方法：用水准仪或拉线、钢尺检查，角部测点距墙边20cm。5.6、地面表面应洁净，无裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。检查数量：逐间全数检查；检验方法：目测观察。5.7、地面表面平整度的允许偏差控制在4mm以内。检查数量：每间房间至少检查4处，即4角点，每处成45o方向测2点。检验方法：用2m靠尺和楔形塞尺检

13、查，角部测点离墙边20cm。6、室内顶棚主控项目6.1、顶棚的抹灰层与基层之间及各抹灰之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓。检查数量：逐间全数检查，大房间至少检查5处，即4角点加1中心点；空间较小的至少测4处，即4角点；厨房、卫生间、阳台至少测2处，即长边分中线的两端。每处面积不得小于1m2。检查方法：用小锤轻击检查，角部测点离墙边20cm。6.2、抹灰面层无爆灰，无裂缝。检查数量：逐间全数检查。检验方法：目测观察。6.3、顶棚不得有渗漏现象。检查数量：逐间全数检查。检验方法：目测观察。一般项目6.4、抹灰表面应光滑、洁净、接槎平整，分格缝应清晰。检查数量：逐间全数检查。检验方法：目测观察和

14、手摸检查。6.5、顶棚抹灰表面应平顺。检查数量：逐间全数检查。检验方法：目测观察。7、室内墙面主控项目7.1、墙面的抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱皮、空鼓。检查数量：每个墙面至少3处，即墙面两端加中间部位；当单片墙长度超过3m时，每增加1m应增加1处，每处面积不得小于1m2，沿墙面竖向均匀分布。检验方法：用小锤锤击检查。7.2、抹灰面层无爆灰，无裂缝。检查数量：逐间逐墙全数检查。检验方法：目测观察。7.3、墙面不得有渗水现象。检查数量：逐间对外墙内侧面全数检查。检验方法：目测观察。一般项目7.4、抹灰表面应光滑、洁净、接槎平整，分格缝应清晰。检查数量：逐间逐墙面全数检

15、查。检验方法：目测观察和手摸检查。7.5、护角、孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑，管道后面的抹灰表面应平整。检查数量：逐间逐墙全数检查。检验方法：目测观察。7.6、踢脚线无勾抛脚现象，与墙面结合牢固，上下接槎平整、顺直，分色清晰。检查数量：逐间逐墙面全数检查。检验方法：目测观察。7.7、墙面平整度允许偏差4mm，立面垂直度允许偏差4mm。检查数量：每个墙至少检查3处，即墙面两端和中间部位，当单片墙长度超过3m时，每增加1m应增加1处。检验方法：用2m靠尺和塞尺以及2m尺垂直检测检查。8、建筑门窗8.1、分户门主控项目8.1.1、门框安装必须牢固，门扇开启应灵活，不碰撞，无自开、自关、回弹

16、现象。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察和手扳检查。8.1.2、门锁、拉手、插销、小五金、门吸、猫眼等安装牢固，位置准确，开启灵活，无遗漏。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察和手板检查。一般项目8.1.3、门板无脱胶、明显色差现象，表面无明显拼缝、胀裂、划痕、油漆脱落等现象。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察。8.1.4、门锁、铰链等五金件不得有锈斑，五金附件安装齐全，铰链与门扇开槽面安装整齐，分色清晰，无污染现象。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察。8.1.5、门框与墙面结合分色清晰，立面、垂直、平顺，门扇与门框之间无明显翘曲。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察。8.2、

17、铝合金门主控项目8.2.1、铝合金门安装必须牢固，型材厚度必须符合设计要求，开启应灵活，关闭严密，无倒翘，开启力不大于100N。检查数量：逐樘全数检查。检验方法：目测观察、手扳检查、开启和关闭检查以及弹簧秤检查。8.2.2、门锁、铰链等五金件型号、规格、数量必须符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求。门开启防撞块的设置以及推拉门下滑轮数量应符合设计要求。检查数量：逐樘全数检查。检验方法：目测观察、手扳检查和开启关闭检查。一般项目8.2.3、铝合金门表面应洁净、平整、光滑、色泽一致，无锈蚀，大面应无划痕、碰伤，漆膜或保护层应连续。检查数量：逐樘全数检查。检验方法：目测观察。8.

18、2.4、铝合金门扇的橡胶密封条应安装完好，不得脱槽。门框与墙体之间的缝隙应采用密封硅胶密封，硅胶表面应光滑、顺直，无裂纹。检查数量：逐樘全数检查。检验方法：目测观察。8.2.5、铝合金门扇的45o拼角应平整，门扇与门框之间应无翘曲不平现象。检查数量：逐樘全数检查。检验方法：目测观察。8.3、铝合金窗主控项目8.3.1、铝合金窗安装必须牢固，开关灵活，关闭严密，无倒翘，阻滞及反弹现象。推拉窗扇必须有防脱落措施。检查数量：逐樘全数检查。检验方法：目测观察、开启和关闭检查以及手扳检查。8.3.2、铝合金窗配件的型号、规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，五金开启灵活，功能应满足使用要求。

19、检查数量：逐樘全数检查。检验方法：目测观察、开启和关闭检查以及手扳检查。8.3.3铝合金窗窗框边应用密封硅胶密封严密，不得出现渗漏现象。检查数量：逐樘全数检查。检验方法：用高压水龙头成45度方向对外窗进行不少于45分钟现场冲淋试验后观察检查。一般项目8.3.4、铝框外侧的排水孔的位置应符合设计要求，排水孔应通畅，铝窗滑槽不得有垃圾。检查数量：逐樘全数检查。检验方法：目测观察和通水试验。8.3.5铝合金密封橡胶条应安装好，不得脱槽。密封硅胶应饱满，收边整齐、光滑，并无污染。检查数量：逐樘全数检查。检验方法：目测观察。8.3.6、铝合金窗表面应洁净、平整、光滑、色泽一致，无锈蚀，大面应无明显的划痕

20、，碰伤，漆膜或保护层应连续。铝型材大面划痕应符合的标准为：单根型材大面平行于型材拉丝方向允许宽度小于0.3mm、长度小于50mm的轻微划痕2条，其余方向允许宽度小于0.3mm、长度小于25mm的轻微划痕2条。检查数量：逐樘全数检查。检验方法：目测观察和钢尺量测检测。8.4、门窗玻璃安装主控项目8.4.1、玻璃的品种、规格、尺寸应符合设计要求，单块玻璃大于1.5m2时应使用安全玻璃。玻璃安装应牢固，不得有裂纹、损伤和松动。检查数量：逐块全数检查。检验方法：目测观察、轻敲检查。8.4.2、密封条与玻璃、玻璃槽口的接触应紧密、平整，密封胶与玻璃、玻璃槽口的边缘应粘结牢固、接缝不平，不得出现脱胶和密封

21、条松落现象。检查数量：逐块全数检查。检验方法：目测观察。一般项目8.4.3、玻璃表面应平整洁净。中空玻璃内外表面应洁净，玻璃中空层内不得有灰尘和水蒸气。单面镀膜玻璃的镀膜层及磨砂玻璃的磨砂面应朝向室内，中空玻璃的单面镀膜面应在最外层，镀膜层应朝向室内。检查数量：逐块全数检查。检验方法：目测观察。8.4.4、每平方米玻璃的表面质量和检验方法应符合以下要求：项次 项目 质量要求 检验方法1 明显划伤和长度100mm的轻微划伤 不允许 目测方法2 长度100mm的轻微划伤 8条 用钢尺检查3 擦伤部总面积 500mm2 用钢尺检查检查数量：逐块全数检查。9、楼梯、踏步、护栏主控项目9.1、楼梯踏步高

22、度和宽度、护栏高度、栏杆间距、安装位置必须符合设计要求，护栏安装必须牢固。套内楼梯踏步宽度不应小于0.22m；踏步高度不应大于0.20m，扇形踏步转角距扶手边0.25m处，宽度不应小于0.22m。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察、量尺测量和手扳检查。9.2、护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃；当玻璃位于建筑高度为5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察。9.3、套内外窗窗台距楼面、地面对面净高低于90cm时，应有防护设施。当采用防护栏杆时，其净高应保证不低于90cm。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察、量尺测量。一般项目9.4

23、、楼层梯段相邻踏步高度差不应大于10mm，每踏步两端宽度差不应大于10mm；旋转楼梯梯段的每踏步两端宽度的允许偏差为5mm。楼梯踏步的齿角应整齐，防滑条应顺直。检验数量：全数检查。检验方法：目测观察和钢尺检查。9.5、护栏和扶手转角弧度应符合设计要求。接缝应严密，表面应光滑，色泽应一致，不得有裂缝、倒口毛刺、翘曲、损坏以及明显划痕、碰伤。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察和手摸检查。10、精装饰工程10.1、木地板主控项目10.1.1、木地板铺设应牢固，无松动，行走时无明显响声。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察。一般项目10.1.2、木地板面层缝隙应严密，缝隙应均匀，接头位置应错开，

24、表面洁净，且无明显划痕、碰伤。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察。10.1.3、踢脚线表面应光滑，接缝严密，高度一致，踢脚线上口高差不大于3mm。检查数量：逐间全数检查。检验方法：目测观察和拉5m通线用钢尺量测检查。10.1.4、木地板与阳台、厨房、卫生间接口处应作防水隔断处理。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察。10.2、板块地面主控项目10.2.1、板块地面面层下一层的结合应牢固，无空鼓。检查数量：逐间全数检查。检验方法：用小锤轻击检查。注：凡单块砖边角有局部空鼓，且每自然间（标准间）不超过总数的5%可不计。10.2.2、卫生间和阳台板块地面的坡度应符合设计要求，无倒泛水和积水现象

25、，与地漏、管道结合处应严密牢固，无渗漏；卫生间、阳台和厨房等有排水要求的地面面层与相连接各类面层的标高差应符合设计要求。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察和泼水试验检查。一般项目10.2.3、板块面层表面应洁净、平整，接缝均匀，擦缝清晰，周边顺直，板块无裂纹，掉角和缺楞等缺陷，与地漏、地插座等套割边角整齐、光滑。检查数量：逐间全数检查。检验方法：目测观察。10.2.4、踢脚线表面应洁净、高度一致，结合牢固，出墙厚度一致。检查数量：逐间全数检查。检验方法：目测观察和用小锤轻击。10.3、饰面板（砖）墙面主控项目10.3.1、饰面板（砖）粘结必须牢固，满粘法施工时应无空鼓、裂缝。检查数量：逐间

26、全数检查。检验方法：目测观察和用小锤轻击检查。注：单块饰面板（砖）边角有局部空鼓，且每自然间（标准间）不超过总数的5%可不计。一般项目10.3.2、饰面板（砖）表面应平整、洁净，无裂痕和缺损，接缝应平直、光滑，勾缝应连续、密实。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察。10.3.3、墙面突出物周围的饰面板（砖）应整块套割吻合，边缘应整齐。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察。10.4、吊顶工程主控项目10.4.1、吊顶龙骨、吊杆规格、型号和数量应符合设计要求，面板安装必须牢固。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察。一般项目10.4.2、吊顶面板表面应洁净、平整，不得有翘曲，裂缝及缺损。压条应

27、平直、宽窄一致，转角拼缝应光顺。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察和量尺检查。10.4.3、安装在吊顶的灯具、风口等的位置应合理、美观，与面板的交接应吻合、严密。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察。10.5、涂饰工程主控项目10.5.1、墙、顶面涂饰工程应涂饰均匀、粘结牢固，不得漏涂，透底、起皮和掉粉。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察和手摸检查。一般项目10.5.2、涂饰面层颜色均匀一致，表面光滑，无泛缄、咬色、流坠、疙瘩、砂眼和刷纹等现象，并与其他装修材料和设置衔接处吻合好，界面清晰。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察和手摸检查。10.6、裱糊工程主控项目10.6.1、壁纸

28、、墙布应粘贴牢固，不得有漏贴、补贴、脱层、空鼓和翘边。检查数量：全数检查。检查方法：目测观察；手摸检查。一般项目10.6.2、裱糊后的壁纸、墙布表面应平整，不得有波纹起伏、气泡、裂缝、皱折及斑污，斜视时应无胶痕。检查数量：全数检查。检查方法：目测观察，手摸检查。10.6.3、壁纸、墙布与各种装饰线、设备线盒应交接严密。检查数量：全数检查。检查方法：目测观察。10.7、橱、柜安装主控项目10.7.1、橱柜安装必须牢固，配件的品种、规格应符合设计要求，数量齐全。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察、手扳检查。10.7.2、橱柜的抽屉和柜门应开关灵活，回位正确。检查数量：全数检查。检验方法：目测观

29、察、开启检查、关闭检查。一般项目10.7.3、橱柜表面应平整、洁净，不得有裂缝、翘曲及损坏。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察。10.7.4、橱柜裁口应顺直，拼缝应严密，成排组合橱柜的上下口应平直。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察。10.8、窗帘盒、窗台板主控项目10.8.1、窗帘盒、窗户板的造型、尺寸、固定方法必须符合设计要求，安装必须牢固。各种配件应符合设计要求，安装应牢固。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察和手扳检查。一般项目10.8.2、窗帘盒、窗台板表面应平整、洁净、线条顺直、接缝严密，不得有裂缝，翘曲及损坏。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察。10.8.3、窗帘盒

30、、窗台板与墙面、窗框的衔接应严密，密封胶缝应顺直、光滑。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察。10.9、门窗套主控项目10.9.1、门窗套的造型、尺寸和固定方法应符合设计要求，安装应牢固。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察。一般项目10.9.2、门窗套表面应平整、洁净、线条顺直，接缝严密，不得有裂缝，翘曲及损坏。检查数量：全数检查。检验方法：目测观察。11、给排水及燃气工程11.1、室内给水工程主控项目11.1.1、室内给水管及其配件安装必须牢固，位置正确，连接严密并无渗漏现象。检查数量：全数检查。检查方法：目测观察、手扳检查和通水试验检查。11.1.2、室内给水龙头、阀门等安装应符合设计要求，开启应灵活，关闭应严密，出水畅通，无滴漏现象。检查数量：全数检查。检查方法：目测观察、手扳检查。一般项目11.1.3、给水管道保温层不得破损且与管道四周应密贴，表面应平整光洁。检查数量：全数检查。检查方法：目测观察。11.1.4、给水管道穿越楼板、墙、梁处应设置钢套管或塑料管。检查数量：全数检查。检查方法：目测观察。11.2、室内排水管道主控项目11.2.1、排水管道应安装牢固，坡度正确，排水通