某房地产开发项目可行性研究报告.docx

1、某房地产开发项目可行性研究报告*艺术城工程可研报告一 一 工程环境简况1名称、位置与环境*家园（暂定名）位于*市北辰区的西南侧（见附图一），是*市政府2001年正式启动开发的“西横堤居住区”的一个组成部分。*市建委规划处和*市安居工程办公室在1998年8月初即着手进行了“西横堤居住区”修建性详细规划的设计竞赛工作，目前尚处于进一步完善的阶段。“西横堤居住区”位于*市西北部，南侧为*市第二高教区，北侧为规划屈家店风景区（刘园苗圃及以北），该居住区四至范围，按顺时针顺序，周边道路为北仓道，规划路（丁字沽三号路与丁字沽一号路之间），玉泉东道，丁字沽三号路，南仓道，桃江路，总占地面积110公顷；其中丁

2、字沽三号路、规划路、桃江路与北仓道围合地块占地约16公顷作为*市第四工人文化宫选址（见附图一）。*家园居住小区四至范围，按顺时针顺序，周边道路为玉泉东道，丁字沽三号路，南仓道，桃江路（其中，刘家房子村 B-1998-18地块的28812.7平方M以及相邻界外的11570.7平方M不属于*家园居住小区地块），占地面积23.38公顷（350.69亩）。玉泉东道至南仓道之间的丁字沽三号路区段的方位为北偏西305136（南偏东305136）（见附图二）。*家园居住小区南侧隔南仓道、西侧隔桃江路与已交付使用的“佳园里”居住区毗邻，东侧隔丁字沽三号路、北侧隔玉泉东道与“西横堤居住区”成为一体。与*家园居住

3、小区毗邻的“佳园里”居住区所处的地理位置是最早形成的丁字沽及本溪路居住区向北的延伸，“佳园里”地区始建于1998年，当时仅为佳园南里和佳园北里，最早的居民为老西北角地区的拆迁户，经过近12年的扩建和发展，“佳园里”地区已经成为红桥区广大拆迁居民的居住地区，这里的家庭一般都是普通收入的工薪阶层，所以这里是普通老百姓的居住地，成为这一地区的人文地理特征。“佳园里”地区经过10余年的发展，商业、零售业发展比较快，目前该地区的人气比较旺。在*家园居住小区的周边，生活服务设施有：小型超市三座（富老八超市、万家利超市、百货大楼超市）、大规模市场一座（佳园里市场）、早市一个（双环村早市）、医院一座（佳园医院

4、）、学校三座（佳园里小学、亚细亚小学、亚细亚中学）、幼儿园二座（十九幼、二十一幼）、邮局一个。在“佳园里”所辐射的周边两公里半径的范围内还有大型超市两座（大荣丁字沽店、家乐北辰店）、医院三座（咸阳医院、红桥医院、红十字会医院）、文化娱乐场所一座（梦园娱乐中心）、大型商场一座（裕华百货商场）、高等学府三座（天津商学院、理工学院北院、河北工业大学）。随着“西横堤居住区”的兴建，该地区将成为一个建筑面积为200余万平方M、配套齐全的大型居住社区。*家园居住小区的东北方向约2公里处，是北仓工业区，该区目前对造成大气环境污染的生产工艺所配备的净化设施尚不十分完善，但是，东北风不附图三*市的风玫瑰图是*市

5、的主导风向（见附图三的风玫瑰图），因此北仓工业区对*家园居住小区的大气环境污染的影响并不明显。“西横堤居住区”北部规划中的屈家店风景区，其南部边界距*家园居住小区约1.5公里，该风景区的兴建对*市，特别是对本居住区的环境质量将是一笔浓墨重彩的亮点。2建设用地的获得*家园居住小区24.54公顷地块的中心地带，原为*市红桥区环卫局在北辰区地域设置的一个垃圾堆积场，占地约5.66公顷，其余18.88公顷的地块为与垃圾堆积场相毗邻的村镇所有（见附图二）。从1998年年起，天津燕宇置业有限公司与北辰区政府和红桥区环卫局经过一系列的反复协商，于1999年6月份达成协议，北辰区政府和红桥区环卫局以出让的方式

6、将24.54公顷的土地出让给天津燕宇置业有限公司进行房地产工程开发。除地价外，天津燕宇置业有限公司同时承担垃圾撤场清运费、现场杂土清运费、土地复垦费以及现场土方平衡等费用。3市政配套设施现状及规划道路*家园居住小区四周，现有道路为东邻的丁字沽三号路和南邻的南仓道，规划路为西邻的桃江路和北邻的玉泉东道（见附图二）。丁字沽三号路为按规划实施的现状路，路宽43M，两块板结构，断面为：4.515.5315.54.5。路中心线3M宽范围，为地铁一号线地面高架线的预留地，有关地铁一号线的有关内容，参见附图四。南仓道现状为路宽7M，规划南仓道为主干道，红线宽50M，四块板结构，横断面为461.5123121

7、.564。桃江路和玉泉东道均为规划次干道，红线宽30M，一块板结构，断面为4224。规划路中心桩的技术资料见表一，桩号的相对位置见附图二。规划路中心桩坐标及规划高程表一桩号YX规划高程41030192507.907307848.7054.8651230392961.266308095.9604.5641040193257.186307600.8294.4741030292757.171307431.6324.7441030492632.538307640.1674.90注：1规划坐标值采用1990年*市任意直角坐标系 2规划高程采用1972年*市大沽高程系，以1993年水准高程起算。*家园居住

8、小区的周围，目前尚无规划公交车的场、站设施，与本居住小区隔南仓道相望的“佳园里”居住区及其周围现有的公交车设置为：34路： 37路： 606路： 634路： 658路： 837路：962路：规划地铁一号线沿丁字沽三号路中心线高架通过（见附图四），规划要求地铁中心线两侧15M（车站段两侧各22M）范围内不得新建建筑物，高架车站站台控制用地范围18020M，车站两侧各设一个出入口，每个出入口规划占地400平方M。鉴于丁字沽三号路和南仓道均为规划主干道，规划要求*家园居住小区的主要出入口不应设置在南仓道和丁字沽三号路上，可设置在玉泉东道和桃江路上，确需设置时，只允许车辆右转进出。给水工程管线该地区属

9、新开河水厂供水范围，目前，在丁字沽三号路下埋设有一条600给水干管和两条300配水管。根据*市城市总体规划修编成果，在“西横堤居住区”规划范围内设一座自来水服务站，占地2000平方M。*家园居住小区的规划水源由丁字沽三号路上600给水干管和南仓道上规划800给水干管提供。根据规划需要，在桃江路上规划一条600给水干管和二条管径分别为300、400配水管；在玉泉东道、南仓道上规划二条管径分别为300、400配水管。对于丁字沽三号路上现状输配水管，规划与以保留（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。排水工程管线目前，在丁字沽三号路上有两条8001200污水干管和两条800雨水管，在南仓道上有一条1

10、200杨咀罐站雨水出水管道。规划排水采用雨污分流制。根据*市城市总体规划修编成果的排水专项规划安排，丁字沽三号路以西收水范围内的雨水排入南仓道与外环线交口处规划雨水泵站后入外环河，以东收水范围内的雨水排入南仓道与北运河交口处规划雨水泵站后入北运河（见附图一），污水分别排入丁字沽三号路与北仓道交口处现状污水泵站（规划对该泵站进行扩建）和南仓道以南与丁字沽三号路以西规划污水泵站。规划保留丁字沽三号路现状排水管道，因南仓道现状雨水管道在规划路分车岛下，同时结合该地区排水规划要求，规划给予废除。在桃江路、玉泉东道、南仓道两侧，分别规划一条4001000污水管和一条6001500雨水管。*家园居住小区内

11、排水排入以上管道内（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。热力工程管线规划热源由区外西横堤规划锅炉房提供，在南仓道、桃江路、玉泉东道上均规划了热力管道（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。燃气工程管线目前在丁字沽三号路上有一条500煤气中压管；在南仓道上有二条600煤气中压管。根据*市城市总体规划修编成果，规划气源采用天然气，由现状燃气中压管提供气源。在桃江路、玉泉东道上均规划300煤气中压管和200煤气低压管（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。电力工程缆线目前，在丁字沽三号路上有二条10KV电力电缆；在南仓道上有一条35KV电力架空线。根据*市城市总体规划修编成果，*家园居住小区工程的

12、规划电源来自延吉道、勤俭道现状220KV变电站。规划将南仓道上现状35KV电力架空线入地。在南仓道上规划35KV、10KV电力电缆及220KV电力电缆；在桃江路上规划10KV电力电缆和35KV电力排管；在玉泉东道上规划10KV电力电缆，保留丁字沽三号路现状电力电缆（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。电讯工程缆线目前，在丁字沽三号路上有二条30孔通讯管道。根据*市城市总体规划修编成果，在“西横堤居住区”规划范围内，设电话局一座，占地1200平方M。规划在南仓道二侧、玉泉东道、桃江路上分别规划一条12孔通信管道（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。图例410401512303 控制点编号，路

13、中心线现状S12 CWCYCNLCDHM1 CM2规划S11WYNLDHM1M2R自来水管道污水管道雨水管道电力电缆通讯管道燃气低压管道燃气中压管道供热管道4.红线外现有建筑及自然风貌*家园居住小区南侧隔南仓道，西侧隔桃园路与“佳园里”居住区毗邻；北侧隔玉泉东道，东侧隔丁字沽三号路与规划“西横堤居住区”毗邻，现状为果园树林。鉴于“佳园里”居住区始建于10余年之前，限于当时的国民经济条件和设计标准，该区域环境条件和工程单体的标准均相对较低，近几年相继完成的工程亦按安居工程的标准兴建，“佳园里”居住区及其附近地域经10余家房地产商的开发，存量现房约计200万平方M。二市场需求分析1国家房地产开发政

14、策的分析按照党的十一届三中全会所制定的“一个中心，两个基本点”基本方针，国家在农村的改革开放工作取得重大成绩的基础上，又将改革开放的工作在城市深入展开，到80年代中期，城市经济体制的改革已经取得了突破性地进展，在基本建设的房地产开发领域，土地的有偿使用和住宅商品化的理论已经全面形成，在全国各地由南向北地建立了第一批房地产投资开发经营企业，与此同时，第一批商品住宅出现在全国的建筑市场上，这不仅是对我国40余年的住房分配体制的冲击，更重要的是标志了市场经济体制向计划经济体制的冲击，解决困扰国民多年的住房短缺问题，开始进入了良性循环的轨道，国民的思想观念在这个冲击下，也发生了重大转变。我国房地产开发

15、这个新兴行业的发展，走过了兴起、发展、膨胀甚至出现泡沫、调整、又发展的道路，在1997年亚洲发生金融危机以后，我国采用适度紧缩的经济政策，使国民经济的发展顺利地实现了“软着陆”。近两年，特别是在新世纪的第一年，国务院召开了全国整顿和规范市场经济秩序工作会议，提出了“大力整顿和规范市场经济秩序，为加快推进现代化建设创造良好环境”的报告。会议指出，在经济体制转轨的过程中，市场经济秩序出现某些混乱现象，有着复杂的经济、社会和思想原因。整顿和规范市场经济秩序，既要做好长期斗争的思想准备，又要抓紧解决当前的实际问题；既要全面推进，又要突出重点；既要治标，又要治本。“十五”期间要切实抓好八个方面的工作，其

16、中就包括以查处规避招标、假招标和转包为重点，整顿和规范建筑市场的工作内容。*市建委按照国务院的精神和市政府的同意也召开了“全市整顿和规范建筑市场秩序暨城建系统安全会议”，会上明确提出今年整顿建筑市场工作的重点是：1 1 坚决查处规避招标和在招标活动中弄虚作假的行为。2 2 严厉打击转包和违法分包行为。3 3 坚决纠正不按法定程序招投标的行为。4 4 严厉惩处不执行强制性技术标准，降低工程质量的行为。5 5 严肃整治勘察设计单位的违规行为。6 6 彻底纠正不执行安全生产法规的各类行为。我们因此有理由相信，房地产开发行业必将更加健康和蓬勃地发展和更好的充当促进国民经济增长的一个重要力量。从2001

17、年2月15日召开的“*市2001年住宅与房地产管理工作会议”获悉，在第九个五年计划期间，*市房地产业突飞猛进，住宅建设快速发展，房地产业已成为拉动全市经济增长的重要力量，在此期间，全市各建设单位、施工企业和各级建设管理部门，按照*市委提出的“乘势而上，开拓创新，全面上水平”的工作基调，创造性地开展工作，取得了显著的成效，对拉动全市经济增长作出了贡献。“九五”期间，全市房地产开发累计完成投资518.9亿元其中住宅累计完成投资385.9亿元全市累计销售商品住宅1624.0万平方M住宅二级市场成交 544.2万平方M其中私房成交 242.3万平方M公房置换 301.9万平方M全市出售自住公房1450

18、.0万平方M全市住房自有率为49%在第十个五年计划期间，*市房地产业将着眼于大幅度提高群众的居住水平，改善城市居住环境，发挥房地产的支柱产业的作用，使房地产业及其所带动的相关产业继续成为促进国民经济增长的重要因素。“十五”期间，*市房地产业的发展目标确定为：全市房地产业完成投资850亿元其中住宅完成投资650亿元公建完成投资200亿元房地产业增加值以年均12%的速度增长。2 加快住宅建设步伐。新建住宅3000万平方M，2005年底城市人均住宅建筑面积达到21.5平方M，人均住宅使用面积达到16.5平方M。3 建成一批具有浓郁天津地方特色，集旅游、文化、购物、休闲为一体的大型商业步行街和标志性公

19、建工程，公建竣工面积600万平方M。4 结合城市形象工程建设，完成重点地区的危陋房屋改造，拆除危陋房屋300万平方M。5 活跃房地产交易。完成商品住宅销售2700万平方M，公建销售600万平方M，住宅二级市场交易1100万平方M。6 促进物业管理市场化、专业化、社会化。全市住宅物业管理覆盖率达到50%，物业管理投标率达到50%以上。7 提高住宅产业化水平。“十五”末期，新型建筑体系住宅比重达到60%新建住宅实现建筑节能达到50%住宅配套率达到90%提高住宅建设的标准化、配套化、工业化和装配化水平。8 初步建立城镇住房新制度的框架。全面落实住房分配货币化政策，全市住房自有率达到60%，逐步提高住

20、宅公积金缴存比例。9 推进房地产业信息化进程。完善和加速住宅小区和公建的智能化配套设施建设，以信息化提升房地产的水平和档次。建成房地产信息系统，实现行业管理自动化。10 加快村镇住宅建设。加快城市化进程，新建村镇住宅1500万平方M，人均建筑面积达到26平方M，建成一批现代化的新型城镇。为保证“十五”计划制定的房地产业发展目标的实现，*市提出了2001年度的住宅建设和房地产业发展的明确目标，目标确定：1 完成房地产投资160亿元2 商品房施工面积1700万平方M，其中住宅施工面积1500万平方M。竣工面积650万平方M，其中住宅竣工面积600万平方M。3 加快试点小城镇建设，新建村镇住宅250

21、万平方M。4 结合城市景观工程建设，改造重点地区危陋房屋，完成拆迁100万平方M。5 建设梅江生态居住区，该区新开工32万平方M；开工建设一批精品示范小区，市内每个区开工建设一片20万平方M以上的工程，广泛采用先进技术，成为代表21世纪天津住宅新形象的标志性工程。6 商品房销售600万平方M，二级市场实现交易180万平方M，出售公有住房200万平方M，完成未登记房屋产权补登810万平方M。7 完成配套投资7亿元。加快危改配套和甩漏项补建为重点的一批配套工程的实施；加快成片危改工程和西横堤、双林居住区配套工程建设。8 在招商引资扩大开放上寻求新的突破，扩大招商引次规模，引入国内外资金20亿元。*

22、市建委为实现“十五”计划目标和在“十五”第一年就有一个良好的开局，在市城建工作会议上提出了一系列的明确目标，这就为*市房地产业的健康发展提供了保障和机遇。“十五”期间，*市房地产业面临新的发展机遇主要表现在：住宅仍然是我市的主要消费热点之一，也是我市推动国民经济增长点的主要因素之一。根据国际上的常规经验，当一个国家的人均国民生产总值在10003000美元之间时，应该是解决民众住房问题的关键时期；我市2000年人均国民生产总值为2160美元，可以看出，这正是一个住宅建设加快发展和需求较旺的重要阶段；从居住面积方面分析，国际经验认为，人均居住住宅建筑面积在30平方M以下时，属于住宅建设高速增长时期

23、，统计资料显示2000年年底，我市人均建筑面积占有为17平方M，与国际标准尚有较大的差距；再者，根据全市经济和社会发展五年计划，在“十五”期间我市GDP将保持年均10%以上的增长速度，随着居民收入水平的逐步提高及恩格尔系数的不断下降，居民在住宅消费方面的能力将稳步上升，因此住宅将继续成为我市的主要消费热点之一。住房需求的主体，将逐渐由安置型需求向改善型需求过渡。根据1999年至2000年的抽样调查资料的分析，尚未购买住宅的家庭，理想的住房标准有建筑面积增大的趋势，2000年的抽样调查资料显示，对每套60平方M以上面积的住宅需求已经达到77.9%的比例。商品房市场空间将更加拓宽。在我国加入WTO

24、的工作完成之后，外资企业的涌入将带来对写字楼、高档公寓、标准厂房和高档商贸、服务等商品房和用于第三产业的各类公共建筑的更大需求。住宅的产业化水平将全面提高，优胜劣汰的法则促使我市的房地产开发商以及建筑施工队伍的管理水平和技术水平将进一步提高；今后五年，墙体材料改革将会有重大突破，围绕推进新型建筑结构体系的开发、推广和应用，我市在住房标准化、规范化等方面将加大力度，住房开发的标准化、智能化水平将全面提高，节能、环保住宅将是今后房地产业发展的主要方向之一。我国加入WTO，将促使我市的房地产业与国际市场接轨，加入WTO将会加快*市进入世界经济一体化的进程，通过引进外资注入房地产开发领域，房地产业的融

25、资渠道将呈现更大的多元化趋势。2居住住宅开发现状、需求趋势及需求热点的分析随着*市提出的用57年时间，基本完成全市危陋平房改造任务的提前实现，大规模的拆迁工作趋于结束，按照*市城建工作会议制定的计划目标，“十五”期间，完成重点地区的危陋房屋改造，拆除危陋房屋300万平方M，其中2001年度，结合城市景观工程建设，改造重点地区危陋房屋，完成拆迁100万平方M。大规模危陋房屋拆迁工作的基本结束，意味着安居型住宅的集中需求将会明显下降。存量现房的巨大数字体现了房地产的开发现状和为今后的房地产开发提出了更高的要求。统观近两年民众对待住房问题的观念、收入水平、对居住环境和房型的要求等方面的表现，可以对居

26、住住宅的需求趋势和需求热点作出如下判断：民众对住宅的购买决策更加理性化，主要表现在：购房者对房地产开发商的实力越来越看重。因为有实力的优秀开发商才能组织出优秀的规划设计和单体设计，才能组织管理出优秀的施工质量，保证单体工程和配套工程的按质按时的实施，才能组织好完善的物业管理和售后服务。购房者对房地产产品的品牌效应越来越看重。因为有实力的优秀开发商才可能有长远的眼光，才不会有意或无意地以牺牲消费的权益来换取公司的短期效益，才可能制定出开发公司自己的近期和长远的发展规划，其中当然包括树立每个时期的过硬的产品品牌，优秀的房地产产品的建成面世，不仅会带来产品自身的良好的社会效益和经济效益，对本公司今后

27、的发展和今后开发的新的工程，显然是一个举足轻重的铺垫。购房者对房地产产品的工程质量的关心越来越有针对性。由于房屋产品的价格对我国民众来说显得“十分巨大”，因此民众对建筑工程专业的科普知识的学习，甚至是专业知识和法律知识的学习越来越下功夫，这是一个很好的发展趋势，它既反映出了国民整体素质在不断提高，同时又从一个侧面促进了房地产开发企业不断提高自身的管理水平和工程质量。购房者对与工程建设有关的人员组成越来越看重。购房者不仅对房地产开发商在进行了解和考察，甚至对工程设计单位和设计单位的工程主持人的有关情况都要问一问，对工程监理和工程总包、分包的单位的有关情况也都要了解；对中国国民来说，这是一个多么大

28、的进步！对安居型居住住宅的需求量急剧增加的趋势在减缓，对改善型居住住宅的需求在逐步增加，主要表现在：对户室面积的需求在增大。据19992000年的调查资料显示，尚未购买住宅的家庭，对每套60平方M以下的住宅需求的比例仅为22.1%。对户型设计的要求提出了越来越高的要求。更加合理的功能分区和交通联系，更加合理的光照和通风要求等等专业性很强的问题，常常被购房客户摆在重要的挑选条件之中。对室内设备专业的设置，有的购房者甚至于提出了前瞻性的要求，大多数购房者都明确地表达了对“容量”的关心。比如电气专业的设置、容许客户使用总功率为多大的家用电器、采暖设施的设计摆放位置会不会影响装修效果、卫生间和厨房的管

29、道走向是否便于使用和维修等等。对室外环境，购房者已发展到了“从远到近，从大到小”地进行考察。随着人们购房理念的日趋成熟，购房时人们更加关注房屋的周边环境，从粗略注意社区环境，发展到了首先注意中意房型的房前屋后的环境怎么样，然后再了解自己拟购的楼左楼右的环境怎么样，最后才是考察组团周围和小区整体的环境怎么样。购房者对小区配套设施和配套的内容提出了新的要求。不仅要求水、暖、电、路、绿化等专业齐全到位，同时提出了对多媒体网络、电子保安系统、非入户查表收费（远程抄表）系统、紧急呼叫服务系统、院区中心绿地的背景音乐系统等等所谓的“智能化”服务设备的配置。购房者对社区的人文环境和文化内涵越来越重视。表现出

30、既考虑到成年人的生活环境，又着眼于子女的成长，中华民族自古就有“孟母三迁”的感人故事，同时也流传着“物以类聚，人以群分”的说法。购房者对入住后的物业管理越来越关心。聘请哪个公司进行物业管理，这个公司有过哪些业绩，收费额度大小等等问题，都曾被消费者提出。三工程规模开发的指导思想及工程建设规划1 1工程开发的指导思想*家园居住小区工程的开发总定位为“二十一世纪的康居住宅小区”。市场定位为中等收入及部分中偏下收入的民众，采用销售与租赁相结合的出让方式。为取得房地产开发工程尽快投入使用的社会效益，以及投资少、回报快的经济效益，在总体规划中的组团分区及区内综合配套管网的设计时，要考虑到分组团实施兴建，在进行分期施工时，二期工程的施工，不能影响已投入使用的组团的各项使用功能的正常发挥。市政污水管网的设计（见地下配套工程管线现状及规划示意图），为*家园居住小区的区内排水管网的设计与实施提供了一个非常有利的条件，它可以使区内排水管网实施分区出口，这样既可以减少区内管线长度、降低管径、减小放坡埋深，又便于分组团安