大型商住综合体项目开发流程计划书及销控工作指引汇编.docx

1、大型商住综合体项目开发流程计划书及销控工作指引汇编编制部门： 营销部时间： 年 月 日内容：*时代广场项目开发计划控制书（详见附表1）项目管理委员会：计划编制人：公司总经理办公室总经理：项目部负责人：说明：本计划抄送项目部及公司相关各部门，要求各单位按照各节点计划开展各项工作附表1：*时代广场项目开发计划控制书序号业务明细时间（天）开始时间完成时间备注1土地证2拆迁交地3取得用地规划许可证4经营策划书初稿制订及审核5制订开发计划控制书6方案设计和报建7消防方案设计和审核8市政水、电、气、热路等设计方案9建筑单体方案及审定（户型定位、业态定位）10确定建造标准及审定11初定各功能业态房产技术条件

2、12完成扩初设计及报审13确定各功能业态房产技术条件14完成施工图并建审和消防审查15取得建设工程规划许可证16经营策划书正式稿制订及审核17制订开发计划执行书18总包招标19取得施工许可证20桩基开工21总包进场22办理决策文件23取得预售证24卖场建设25内部认购26签订目标责任书27正式开盘28开业或交付注：以上任务名称仅为示意，各部门根据项目实际情况细化、完善、调整，即实际编制中应根据项目情况进行调整。项目开发计划执行书（综合体物业）编制部门： 营销部时间： 年 月 日内容：*时代广场项目开发计划控制书（详见附表2）项目管理委员会：计划编制人：公司总经理办公室总经理：项目部负责人：说明

3、：本计划抄送项目部及公司相关各部门，要求各单位按照各节点计划开展各项工作附表2：*时代广场项目开发计划执行书序号业务明细时间（天）开始时间完成时间备注1四证1.1拆迁交地1.2建设用地规划许可证1.3国有土地使用权证1.4建设工程规划许可证1.5施工许可证2经营根据项目类型可分期和分塔楼、裙楼开展2.1项目经营策划书初稿2.2项目经营策划书正式稿2.3项目经营决策文件2.4项目经营目标管理责任书2.5项目结算3报批报建3.1总图及单体方案报批3.2扩初报批3.3施工图报建4销售4.1预售许可证4.2卖场建设4.3内部认购4.4正式开盘4.5清盘5工程建设5.1总包招标5.2总包进场5.3桩基工

4、程5.4基坑支护、降水、土方工程5.5结构施工5.5.1正负零以下结构施工5.5.2裙楼结构施工5.5.4裙楼屋面及防水工程5.5.5塔楼主体结构施工5.5.5塔楼屋面及防水工程5.6砌筑工程5.6.1地下部分5.6.2裙楼部分5.6.3塌楼部分5.7机电设备安装工程给排水、电气、暖通等5.7.1机电管线安装工程地下部分裙楼部分塔楼部分5.7.2机电设备安装地下部分裙楼部分塔楼部分5.7.3综合调试商业部分裙楼部分塔楼部分5.8变配电房安装及供电为强调此项业务，将变配电工程从安装工程中单列出来5.9消防工程及调试为强调此项业务，将消防从安装工程中单列出来。商业和塔楼分开验收的应分别列出计划5.

5、10智能化安装及调试5.11电梯安装及调试5.12钢结构采光天棚要求保证内装工程5.13内装饰工程5.13.1内装达到小商户进场要求5.13.2内装全部完成5.14外装饰工程裙楼塔楼要求裙楼投入使用时塔楼外装完成5.15室外市政配套工程5.16室外景观工程6验收根据项目情况可分裙楼、塔楼两次验收6.1主体建安验收裙楼塔楼6.2消防验收裙楼塔楼6.3综合验收裙楼塔楼7交付进场7.1主力店进场和装修7.2小商户进场和装修（餐饮）7.3小商户进场和装修（其他）8开业或入伙8.1商业开业8.2其他物业入伙9办领产权证9.1商业部分9.2其他物业注：以上业务明细及分项仅为示意，各部门需根据项目实际情况细

6、化、完善、调整，即实际编制中应根据项目情况进行调整。附表2：各主力店进场交付计划序号业务明细甲装开始时间主力店进场时间开业时间备注1主力店一2主力店二3主力店三4主力店四5.6.说明：须按商务合同要求落实各主力店交付进场条件（土建、安装、装修等）工作计划项目开发计划执行书（住宅类物业）编制部门： 营销部时间： 年 月 日内容： 项目管理委员会：计划编制人：公司总经理办公室总经理：项目部负责人：说明：本计划抄送项目部及公司相关各部门，要求各单位按照各节点计划开展各项工作附表3： 序号业务明细时间（天）开始时间完成时间备注1四证1.1拆迁交地1.2建设用地规划许可证1.3国有土地使用权证1.4建设

7、工程规划许可证1.5施工许可证2经营2.1项目经营策划书初稿2.2项目经营决策文件2.3项目经营目标管理责任书2.4项目结算3报批报建总图及单体方案报批扩初报建施工图报建4销售4.1预售许可证4.2卖场建设现场广告建设售楼处及环境建设样板房建设及装修4.3内部认购4.4正式开盘4.5清盘5工程建设5.1总包招标5.2总包进场5.3桩基工程5.4基坑支护、降水、土方工程5.5结构施工正负零结构达到获取预售证条件工程形象进度主体结构5.6屋面工程5.7砌筑工程5.8抹灰工程（室内初装修）5.9室内楼地面工程5.10机电设备安装工程给排水、电气、暖通5.10.1机电管线安装地下地上5.10.2机电设

8、备安装地下地上5.10.3综合调试5.11变配电房安装及供电为强调此项业务，将变配电工程从安装工程中单列出来5.12消防工程及调试为强调此项业务，将消防从安装工程中单列出来5.13智能化安装及调试工程5.14电梯安装及调试5.15公共部分内装饰工程5.16外门窗工程5.17外立面装饰工程5.18室外市政配套工程5.19室外景观工程6验收6.1四方验收规划验收消防验收人防验收各项验收防雷、室内环境检测、城建档案等水、电、气通质监站竣工验收竣工项目取得备案证书物业接管验收入伙办领产权证注：以上业务明细及分项仅为示意，各部门需根据项目实际情况细化、完善、调整，即实际编制中应根据项目情况进行调整。项目

9、规划设计、报批报建计划事项清单示例序号业务明细备注一规划设计1总体规划2方案设计3方案汇报4市政配套方案（水、电、气、热等）5景观方案6地质初勘7建筑单体方案8户型定位（商铺、住宅、写字楼等）9初步确定各业态的房产技术条件10确定建造标准及审定11初步设计（含消防、人防等专项设计）12初步设计汇报13专业初步设计汇报14景观初步设计汇报15各项技术讨论会16地质详勘17确定各业态的房产技术条件18施工图设计18.1a、建筑工程施工图设计（可根据工程实际情况提出桩基施工图/地下室/其他结构整套施工图以及其他建筑、安装各专业阶段或整套施工图的出土计划）18.2b、其他专业施工图设计（钢结构、外立面

10、、室内装修、标识系统、交通标志、广告设施、建筑泛光照明等），其中可分为方案、施工图阶段19综合管网设计20道路、桥、河道等设计21施工图外审22市政配套施工图设计22.1a、强电施工图设计22.2b、燃气施工图设计22.3c、排水施工图设计22.4d、电信、有线电视系统施工图设计22.5e、热力施工图设计22.6f、自来水施工图设计23景观施工图设计23.1a、软景、硬景设计23.2b、景观泛光照明施工图设计23.3c、销售示范区景观施工图设计23.4d、景观材料、部品定样、封样24样板房施工图设计24.1样板间装修施工图设计24.2材料、部品定样、封样25精品店、步行街装修设计25.1主要装

11、饰材料、部品定样、封样26钢结构方案设计、技术优化、施工图27幕墙设计27.1主要装饰材料、部品定样、封样28外墙泛光设计28.1主要装饰材料、部品定样、封样29标识、雕塑、广告、交通等专项设计30面积测绘31其它配合工作31.1a、销售资料31.2b、与商管部对接二报批报建1项目立项批复2规划勘测3公司资质申报4土地出让合同5土地实测6申领国土证土地拆迁交地手续公建配套立项申请建设项目环境影响申报环境评估报告水系统调整分析报告交通影响分析报告初步设计方案报批综合管线规划设计方案报批初步设计、可研报告报批初步设计消防部门审查初步设计交警部门审查初步设计水利部门审查初步设计环保部门审查初步设计绿

12、化部门审查初步设计人防部门审查初步设计防雷部门审查初步设计白蚁审查初步设计卫生防疫审查初步设计审批申领建设用地规划许可证（副本）申领投资许可证申领建设工程规划许可证桩基施工图临时或桩基施工许可施工图报建施工图审查备案施工招标施工单位招标备案人防施工图审查消防施工图检查办理建设工程施工许可证办理质检部门手续办理临时施工用水办理临时施工用电办理临时施工开道口售楼处临建报批销售开盘临时占道手续面积测绘办理预售许可证.注：以上业务明细仅为示意，各部门根据项目实际情况细化、完善、即实际编制中要求包括但不限于以上内容项目招标计划事项清单示例序号业务明细备注一设计、服务类1规划设计2外装设计3楼体泛光设计4

13、环境设计5标识和导视系统6内装设计百货7物业办公用房8售楼处9公共区域10步行街11精装房12酒店精装13写字楼精装14停车场划线15广告发布16广告代理17行销方案策划18市场调查19监理20造价咨询21物业中介二工程类1一般土建工程三通一平2临时设施工程3拆除工程4桩基工程5土方工程6基坑围护工程7降水工程8总承包工程9人防工程10防水工程11钢结构工程及网架工程12结构调整、加固、维护工程13给排水工程常规给排水（含在总包工程中）14直饮水 15中水工程16屋面虹吸排水17室外给排水18电气工程常规电气工程（含在总包工程中）19高低压配电工程20室外配电工程21暖通工程通风空调工程22常

14、规采暖工程23地采暖工程24电采暖工程25室内燃气工程（含报警）26室外热力工程27室外燃气工程28热交换站工程29门窗及幕墙工程铝合金门窗工程30外幕墙工程31钢木门制安工程（包括入户门和单元门）32车库门制安工程33室外涂料工程34阳台栏杆工程35内装工程公共区域精装修36售楼处精装修37样板间精装修38住宅精装修39百货精装修40室内步行街精装修41物业用房精装修42影院精装修43主力店精装修（需*装修）44室内涂料工程45消防工程消防水工程46消防电工程47防排烟工程48防火门及卷帘工程49智能化（弱电）工程楼宇自控工程50有线电视51电信网络工程52远程抄表工程53环境工程室外道路5

15、4绿化工程55雕塑、小品、座椅、垃圾桶、售货亭等安装工程56信报箱安装工程57特殊水处理58休闲运动场工程59儿童游乐设施工程60室外铺装工程61机房降噪工程62地下停车场划线63标识及导视系统64楼体及环境泛光工程三设备类1一般建筑、结构材料钢筋2水泥3商品混凝土4预制管桩5钢结构材料6加砌混凝土快7黏土砖8成品烟道9轻质墙体10防水材料11挤塑聚乙烯板12发泡聚乙烯板13给排水工程材料设备水泵14阀门15水箱16水处理设备17污水处理设备18各种管材19洁具及配件20电气工程材料、设备电梯21高低压配电柜22直流屏23母线24电缆、电线25非标配电箱26变压器27柴油发电机组28应急电源2

16、9断路器30灯具31开关、插座、面板32暖通工程材料、设备空调主机33组合式空调机34空调末端35冷却塔36风机37直接风管38小型中央空调39新风处理设备40家用空调41空气幕42锅炉43散热器44计量表45泳池设备46门窗及幕墙工程材料、设备型材47玻璃48石材49铝板50外墙砖51涂料52五金配件/胶结材料53成品门窗54成品卷帘55内装工程材料墙地面砖56墙纸57各类天花板58地毯59各类地板60各类墙面基层材料61家具家私成品家具62成品橱柜63布艺64饰品65炉具66排油烟设备67各类热水器68油烟净化器69排风扇70消防工程消防报警设备71气体灭火设备72智能化（弱电）工程大屏幕

17、73自控阀门74环境工程各类石材75苗木76小品、雕塑、座椅、信报箱等77健身器材78游乐设施79井盖80标识81旗杆82影院放映设备83音响设备84银幕架85银幕86座椅87地毯88PVC地板89灯箱90LOGO字91小卖部设备92电脑及软件93灯具94弱电.注：以上业务明细仅为示意，各部门根据项目实际情况细化、完善，即实际编制中要求包括但不限于以上内容。项目工程计划事项清单示例序号业务明细备注1场地平整2临时围墙、大门3临时水电施工4总包单位进场5场地硬化、道路、排水6临设搭建7桩基施工8桩基检测9基坑支护、降水10土方工程住宅部分地下室垫层施工地下室防水卷材施工地下室底板施工地下室砼结构施工地下室顶板施工地下室侧墙防水施工回填土施工地上裙房结构施工主体结构封顶屋面防水工程卖场工程售楼处、景观、样板房砌体工程室内抹灰楼地面工程户门安装室内防水洗手间、厨房、阳台室内给排水工程管线、水箱、水泵、阀门等电气工程桥架、电缆、配电箱、照明、疏散、防雷等户内燃气管线施工暖通工程风道、风机末端等热力工程交换站、室内管线等消防管道、设备工程管线、设备、防火门和卷帘、水箱、消火栓、弱电、中控室室内弱电电视、电话、宽带、智能化、保安监视系统安装、可视对讲安装、户内报警设备、中控室变配电室设备安装工程电梯安装楼梯间安装公共部分大堂及楼层前庭装修铝合金门窗安装