首创西青王村福特纳湾项目可行性研究报告.docx

1、首创西青王村福特纳湾项目可行性研究报告1项目概况与市场分析1.1 项目概况综述 1.1.1 项目名称与承办单位概况项目名称：天津首创西青大寺镇王村福特纳湾楼工程承办单位概况：单位名称：首创置业股份有限公司天津分公司（天津首创新青职业有限公司）单位性质：股份有限公司注册资金：人民币1.5亿元单位住所：北京市西城区广宁伯街2号金泽大厦东区15层业务范围：房地产开发、销售已发行股本：2,027,960,000股（2011-12-31）主要股东：北京首都创业集团47.34%，新加坡政府投资公司（GIC）8.14%董事： 刘晓光先生(董事长)唐军先生(执行董事兼总裁)张巨兴先生(执行董事)冯春勤先生(非

2、执行董事)曹桂杰女士(非执行董事)张胜利先生(非执行董事)李兆杰先生(独立非执行董事) 吴育强先生(独立非执行董事)王洪先生(独立非执行董事) 建设单位简介：首创置业是中国领先的房地产综合营运商。公司于2003年6月19日在香港联合交易所主板上市（股票代码HK2868），综合实力居国内领先地位。 首创置业以北京为基地，自成立以来在北京地区累计开发规模超过400万平方米，总投资超过300亿元。2005年以来，公司以系列化、标准化的产品线不断进行异地复制扩张，目前已进入全国四大区域九个城市，土地储备规模超过1000万平方米，拥有较高的市场知名度和品牌影响力。 首创置业以发展中高档住宅为主，高档商用

3、物业开发为辅，多种物业类型综合营运的优势突出。在低密度人文社区、多元化复合社区和国际化高档社区三条成熟的标准化产品线基础上；首创置业凭借丰富的开发经验、规模化的经营优势、卓越的资源整合能力，以差异化的竞争策略，强化公司在新型住宅产业综合体方面的开发能力，不断推动产品线更新升级，引领行业先风。随着中国经济的稳健发展，居民收入的日益增长，城市化进程的不断深入，中国的房地产市场将持续向好，首创置业将抓住行业未来发展之宏机，采取稳健灵活的扩张策略，以物业发展的国际先进水平为标准，力争成为中国最具价值的房地产综合营运商。秉承目标一致、遵从规则、学习创新的企业文化，追求卓越、开放透明的首创置业，以创新生活

4、，创造价值的开发理念，为客户营造优质生活空间，为投资者创造稳定增长收益，为社会和谐不断贡献。首创置业是中国领先的大型房地产综合营运商。公司控股股东首创集团是北京市国资委所属的特大型国有企业集团，主要从事城市基础设施投资与运营、房地产开发和金融服务业。公司策略性股东为新加坡政府投资公司（GIC），GIC自2003年起成为公司战略合作伙伴，坚定看好公司发展前景，长期持有公司股份，并与公司合作开发多个项目，协助公司业务快速扩张。截至2011年12月31日，首创置业在北京、天津、沈阳、成都、重庆、西安、无锡、湖州、佛山、青岛、镇江、海南万宁十二个城市拥有35个项目处于不同的发展阶段，土地储备总建筑面积

5、1,009万平方米，其中可售楼面面积874万平方米。 1.1.2 投资项目提出的背景房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。首创置业为了响应国家的安居工程，决定规划、开发天津首创西青大寺镇王村福特纳湾楼工程。1.1.3 项目投资环境与必要性首创福特纳湾项目是首创集团倾力打造的北美草原风格的高尚低密居住区。同时也是首创置业在津成

6、功开发的第五个项目。首创福特纳湾住宅建筑面积为14.8万平米，规划为5层、6层的花园洋房和联排别墅形式的低密产品。容积率为1.0左右。首创福特纳湾项目地块分为南、北两块，中间为现状的“音乐主题广场公园”。形成了一个中心开敞式的休闲广场配套。其中南侧地块整体环湖而建，可以享受惬意的湖边散步的休闲生活。湖畔旁设计了联排别墅产品。北侧地块全部规划设计为洋房产品，同时还规划了17000平米的商业配套。首创福特纳湾地处友谊南路延长线，交通便利；周边生活配套齐全。首创特纳湾地处天津西青区大寺镇，大寺镇是天津市外围八大组团之一，位于市区南部，距市政府8公里，距区政府35公里，东与津南区毗邻，南与王稳庄镇相依

7、，西与南河镇接壤，北靠外环线，与李七庄街相邻。大寺镇地理位置优越，对外联系便捷，距天津港30公里，天津海关9公里，天津国际机场15公里。津淄公路、津港公路、李港铁路纵贯南北，外环线、梨双路、芦北路横穿东西。1.1.4 本项目可行性研究的主要依据（1）项目建议书及其批复文件；（2）国家及天津市颁布的相关法律、法规、政策；（3）房地产项目经济评价方法；（4）城市房地产开发经营管理条例；（5）天津市城市总体规划大纲（20002020年）；（6）天津市的经济和社会发展规划；（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；（8）西青区基准地价；（9）天津市西青区大寺王村及项目周边地区市场调研和

8、现场勘察资料；（10）投资项目方签定的协议书或意向书；（11）编制报告的委托合同；（12）其他有关依据资料。1.2 市场调查与预测1.2.1 市场调查根据天津市统计局统计数字显示，2009年商品房每平方米均价为7700多元，2010年1-8月份每平方米均为8900多元，价格上涨了13%。一些具有优势地段的房子价格涨幅明显。老城区的一部分新楼盘的价格在11000元/平方米上下。从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。目前天津市住宅市场供应上,住宅面积在90m2以下的占总量的45.8%,住宅面积在90m2以上占总量的54.2%。从以上统计结果看,90m2以上 的住宅面积目前是天津市住宅市场上

9、供应的主力,市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查,天津市购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在50万以下的占33%,承受总价格在51-70万之间的占30.5%，承受总价格在71-90万的占24.50%，承受总价格在91-100万的占8%,承受总价格在100万以上的占4%。以上调查结果显示,天津市购房者所能承受的价格在51-90万之间，比例占到总量的54%以上,可见是主要购买力的承受范围。1.2.2 产品需求预测根据天津市国民经济与社会发展公报显示，目前天津市房地产开发投资规模不断扩大，商品房销售火爆。2009全年房地产开发完成投资54

10、0.7亿元，比上年增长31.3%，房地产完成投资占全社会固定资产投资比重达12.8%，全年房屋施工面积397.8万平方米，增长5.5%，其中：住宅施工面积348.2万平方米，增长5.7%；商业营业用房施工面积34.6万平方米，增长7.1%。房屋竣工面积142.0万平方米，下降17.7%，其中住宅竣工面积119.7万平方米，下降17.9%商业营业用房竣工面积15.2万平方米，下降20.4%。商品房销售面积287.2万平方米，增长102.0%，其中住宅销售面积238.0万平方米，增长83.1%；商业营业用房销售面积38.4万平方米，增长412.0%。商品房销售额14.5亿元，增长383.3%。商品

11、房空置面积27.2万平方米，下降69.4%，其中：住宅空置面积9.8万平方米，下降79.7%；商业营业用房空置面积13.0万平方米，下降61.5%。 截止到2010年7月底，统计数据显示：天津市在西青区房地产市场中，不论是投资还是经营都占据六成多。2010年前7个月，西青区房地产完成投资11.0亿元，房屋施工面积281.2平方米，房屋竣工面积20.6万平方米，商品房销售面积57.1万平方米。另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。1.2.3 价格预测据调查，今年天津市还将陆续推出一系列的中高档项

12、目，整体项目水平与2009年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动天津市价继续走高。另外据了解，天津市是海滨城市，且与首都北京近在咫尺，房价仍然有上升的空间。近年天津市基础建设将要快速发展，为天津市商品房的销售提供了契机，这将导致天津市商品房价格出现上涨趋势。从原因上看，主要有四：(1)在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。(2)需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷

13、款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。(3)购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。(4)住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约起价：9200元/

14、，均价：10700元/。1.3 市场竞争力与风险分析1.3.1 竞争力分析多方企业纷纷进入天津市。由于天津市人口逐年增多，消费市场扩大，加上本市房地产发展水平相对较低，致使大量开发企业纷纷入驻天津市以争夺市场。天马、鹏程、凌云等大型房地产开发公司的注入，使天津市市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在天津市居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐。鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，根

15、据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上我们开发的地段位于市区南部，距市政府8公里，距区政府35公里，东与津南区毗邻，南与王稳庄镇相依，西与南河镇接壤，北靠外环线，与李七庄街相邻。大寺镇地理位置优越，对外联系便捷，距天津港30公里，天津海关9公里，天津国际机场15公里。津淄公路、津港公路、李港铁路纵贯南北，外环线、梨双路、芦北路横穿东西。所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。1.3.2 市场风险分析1.首创福特纳湾主要居住对象为在天津市的核心地带工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入

16、驻移动、联通、网通、铁通、等诸多资讯运营商的从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。由于他们：（1）职业稳定：改革开放以来,教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。（2）收入稳定：教职工的收入水平在稳定中逐步提高。天津市的核心地带工作的白领阶层，入驻移动、联通、网通、铁通、等诸多资讯运营商的从业人员，他们都属于高收入阶层。（3）对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较

17、高。这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。所以投资风险不会太大.2.通货膨胀的防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。3.房地产开发受政府行为影响较大，同样受银行利率影响，依照目前政府政策，风险较小。2 建设规模条件、产品方案与厂址选择2.1 建设规模考虑到自有资金的有限（3000万元），首创福特纳湾总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其

18、中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。表3-1 拟建项目主要技术经济指标表Table 3-1 Aiming project main technical and economic indexes table项目单位数量占地总面积平方米100000总建筑面积平方米129000居住建筑面积平方米116460公共建筑面积平方米13000居住居数户996平均每户建筑面积平方米130平均每户居住人数人3.2容积率1.29绿化率%45住宅栋数栋45平均层数层5.53地下车库面积平方米4820停车位个2402.2 项目建设

19、条件2.2.1 项目气象、水文、地质、地形条件通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建造10万平方米的房地产才不会超过土地承载力。该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。2.2.2 项目周围环境与社会经济现状小区拟建于西青区天津市西青区大寺王村音乐喷泉广场金峰路附近，总占地面积100000平方米，位于西青区大寺板块，紧靠天津第一迎宾大道友谊南路延长线。首创福特纳湾周边交通配套：公交161、706、832、838、津西2路至洛卡小镇站，项目周边地铁5号线正在规划中。

20、自驾车出行：开车可沿友谊路延长线，至外环线，继续前行3公里即可到达本项目。 综合来看，目前项目出行仍以自驾车为主，尽管项目周边设有几条公交线路，地铁5号线也正在规划中，但公交候车时间稍长，地铁也在短时间内无法运营。项目选址区域附近人口密度适中，居住人口都是从事高薪技术人员，受教育程度高，文化素养好，消费能力可靠，具有很强的购房能力，销售市场相当可观。2.2.3 建设项目相关参数1. 供水本项目上水从附近一条DN1000mm上水管线干线引入。2. 雨、污水排放就进排入王村已建成的污水管线。3. 供热拟从王村新敷设的供热干线接入。4. 供电拟采用双路供电，变压器容量为8000千伏安。5. 供气引入

21、了天然气高压线，建成了天然气高中压调压站。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。2.2.4 项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金3000万元，贷款5002.61万元，再加上房屋预售款，共投入总资金14828.67万元。 本项目完成后，预计销售收入为23185.92万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1247.54万元、所得税2346.21万元、提取法定盈余公积金及公益金857.43万元后，预计累计未分配利润为3906.08万元。2.3 产品方案2.3.1 户型选择小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风格上充

22、分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪科技天津市高品质住宅区的风貌。根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：表3-2 户 型 分 配 表Table 3-2 Door type points meter distribution楼型户型格 式面积（）数量（套）A3室2厅2卫1厨1阳台128.5264B3室2厅2卫1厨2阳台131.2264C2室2厅1卫1厨1阳台90.0880D3室2厅2卫1厨3阳台168.4480E4室2厅3卫1厨2阳台1书房181.2690F3室2厅3卫1厨2阳台1书房165.8290G3室1厅1卫1厨1阳

23、台90.79264H2室1厅1卫1厨1阳台81.442642.3.2 技术设备条件（1）室外外墙：采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。屋面：现浇平屋面、屋顶花园。（2）室内内墙：厅、房为乳胶漆。厨房高级瓷砖到顶。顶棚：厅、房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。窗：户外窗用彩铝窗。门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。厨房：赠送套装橱柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头）、抽油烟机。卫生间：公卫：内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。赠送淋浴间、冷热水龙头及花洒、柱盆、冷热水柱盆龙头、玻璃镜、节水马桶、预留热水器接口位。其

24、余卫生间：预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。（3）配套设备：电梯：6层以上商品房均配置高档名牌电梯。电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。煤气：煤气管道安装到厨房。给水：变频式供水系统，每户独立水表。排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。（4）智能化系统：安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。 “一卡通” 智能系统：IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。信息服务系统：小区局域网（可接入Inter

25、net）、背景音乐、视频点播等。2.3.3 道路系统道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。2.3.4 小区建筑小品入口：区内设保安。入口处有宽广的地下停车场指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又方便使用。栏杆：起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。广场：社交游憩公共

26、场所，附设游乐设施。建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。2.4 建设厂址选择眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，依据：（1）造就建设规划的要求。（2）适应小区投资项目的要求。（3）适应小区房屋用途的要求。（4）拥有便利的交通条件。（5）满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。基于上述我们选

27、定拟建于地区，地处大寺王村核心地带，3 项目环境影响评价3.1 环境条件调查首创福特纳湾项目是首创集团倾力打造的北美草原风格的高尚低密居住区。同时也是首创置业在津成功开发的第五个项目。首创福特纳湾住宅建筑面积为14.8万平米，规划为5层、6层的花园洋房和联排别墅形式的低密产品。容积率为1.2左右。首创福特纳湾项目地块分为南、北两块，中间为现状的“音乐主题广场公园”。形成了一个中心开敞式的休闲广场配套。其中南侧地块整体环湖而建，可以享受惬意的湖边散步的休闲生活。湖畔旁设计了联排别墅产品。北侧地块全部规划设计为洋房产品，同时还规划了17000平米的商业配套。首创福特纳湾地处友谊南路延长线，交通便利

28、；周边生活配套齐全。3.2 施工期环境影响分析3.2.1 施工期污染源1、施工期噪声污染源 施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。2、施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现

29、场道路扬尘。3、施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。4、施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。3.2.2 施工期环境影响分析1、施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声。2、施工扬尘的影响 由于土石方过程破坏了地表结构，会

30、造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：（1）现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；（2）施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保

31、要求；（3）施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；（4）建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。表4-1 交通运输车辆声级Table 4-1 Transport vehicle come施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段底板与结构阶段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车、载重车轻型载重卡车9080-8575表4-2 各施工阶段主要噪声源状况Table 4-2 Each construction stage main noise sources condition施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-9