毕业论文青岛某地块房地产开发项目可行性研究报告.docx

1、毕业论文青岛某地块房地产开发项目可行性研究报告毕 业 论 文青岛某地块房地产开发项目可行性研究报告毕业设计（论文）原创性声明和使用授权说明原创性声明本人郑重承诺：所呈交的毕业设计（论文），是我个人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的成果。尽我所知，除文中特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或组织已经发表或公布过的研究成果，也不包含我为获得 及其它教育机构的学位或学历而使用过的材料。对本研究提供过帮助和做出过贡献的个人或集体，均已在文中作了明确的说明并表示了谢意。作 者 签 名： 日 期： 指导教师签名： 日期： 使用授权说明本人完全了解 大学关于收集、保存、使用毕业设计（论文）的规定，

2、即：按照学校要求提交毕业设计（论文）的印刷本和电子版本；学校有权保存毕业设计（论文）的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文；在不以赢利为目的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。作者签名： 日 期： 学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。作者签名： 日期： 年 月 日学位论文版权使用授

3、权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权 大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。涉密论文按学校规定处理。作者签名： 日期： 年 月 日导师签名： 日期： 年 月 日注 意 事 项1.设计（论文）的内容包括：1）封面（按教务处制定的标准封面格式制作）2）原创性声明3）中文摘要（300字左右）、关键词4）外文摘要、关键词 5）目次页（附件不统一编入）6）论文主体部分：引言（或绪论）、正文、结论7）参考文献8）致谢

4、9）附录（对论文支持必要时）2.论文字数要求：理工类设计（论文）正文字数不少于1万字（不包括图纸、程序清单等），文科类论文正文字数不少于1.2万字。3.附件包括：任务书、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）。4.文字、图表要求：1）文字通顺，语言流畅，书写字迹工整，打印字体及大小符合要求，无错别字，不准请他人代写2）工程设计类题目的图纸，要求部分用尺规绘制，部分用计算机绘制，所有图纸应符合国家技术标准规范。图表整洁，布局合理，文字注释必须使用工程字书写，不准用徒手画3）毕业论文须用A4单面打印，论文50页以上的双面打印4）图表应绘制于无格子的页面上5）软件工程类课题应有程序清单，并提供电子文

5、档5.装订顺序1）设计（论文）2）附件：按照任务书、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）次序装订指导教师评阅书指导教师评价：一、撰写（设计）过程1、学生在论文（设计）过程中的治学态度、工作精神 优 良 中 及格 不及格2、学生掌握专业知识、技能的扎实程度 优 良 中 及格 不及格3、学生综合运用所学知识和专业技能分析和解决问题的能力 优 良 中 及格 不及格4、研究方法的科学性；技术线路的可行性；设计方案的合理性 优 良 中 及格 不及格5、完成毕业论文（设计）期间的出勤情况 优 良 中 及格 不及格二、论文（设计）质量1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？ 优 良 中 及格 不及格2

6、、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？ 优 良 中 及格 不及格三、论文（设计）水平1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义 优 良 中 及格 不及格2、论文的观念是否有新意？设计是否有创意？ 优 良 中 及格 不及格3、论文（设计说明书）所体现的整体水平 优 良 中 及格 不及格建议成绩： 优 良 中 及格 不及格（在所选等级前的内画“”）指导教师： （签名） 单位： （盖章）年 月 日评阅教师评阅书评阅教师评价：一、论文（设计）质量1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？ 优 良 中 及格 不及格2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？ 优 良

7、中 及格 不及格二、论文（设计）水平1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义 优 良 中 及格 不及格2、论文的观念是否有新意？设计是否有创意？ 优 良 中 及格 不及格3、论文（设计说明书）所体现的整体水平 优 良 中 及格 不及格建议成绩： 优 良 中 及格 不及格（在所选等级前的内画“”）评阅教师： （签名） 单位： （盖章）年 月 日教研室（或答辩小组）及教学系意见教研室（或答辩小组）评价：一、答辩过程1、毕业论文（设计）的基本要点和见解的叙述情况 优 良 中 及格 不及格2、对答辩问题的反应、理解、表达情况 优 良 中 及格 不及格3、学生答辩过程中的精神状态 优 良 中

8、 及格 不及格二、论文（设计）质量1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？ 优 良 中 及格 不及格2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？ 优 良 中 及格 不及格三、论文（设计）水平1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义 优 良 中 及格 不及格2、论文的观念是否有新意？设计是否有创意？ 优 良 中 及格 不及格3、论文（设计说明书）所体现的整体水平 优 良 中 及格 不及格评定成绩： 优 良 中 及格 不及格教研室主任（或答辩小组组长）： （签名）年 月 日教学系意见：系主任： （签名）年 月 日摘 要 房地产开发是在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城

9、市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作。可行性研究作为项目投资决策的依据、筹集建设资金的依据、开发商与有关部门签订合同的依据以及编制下阶段规划设计的依据是项目成败的先决条件。该项目可行性研究报告共分八部分。分别为项目总说明，项目概况，市场调研及分析，项目规划设计分析，项目进度安排，投资收益分析，项目风险分析及结论和建议。 李沧区九水路以北，汉川路以西地块开发项目在整个投资期内，财务内部收益率大于基准收益率，财务上可行。通过敏感性分析、盈亏平衡分析、概率分析，该项目抗风险能力较强，该项目可行。关键词：房地产开发项目；可行性分析；投资收

10、益分析；风险分析Licang District North of Jiushui Road,West of Hanchuan Road,Block Development Project Feasibility StudyAbstract Real estate development on the land legally acquired state-owned land use rights in accordance with the requirements of city planning and infrastructure, housing construction behav

11、ior. Development projects in order to achieve the desired economic effect, you must first do a feasibility study. Feasibility study as a basis for investment decisions, the basis to raise funds for construction, the developer and the relevant departments signed a contract basis as well as the prepar

12、ation of the next stage of planning and design is based on the prerequisite of the success of the project. The project feasibility study report is divided into eight parts. For the project description, project profiles, market research and analysis, project planning and design, project schedule, the

13、 return on investment analysis, project risk analysis and conclusions and recommendations. Licang District Jiushui north the Hanchuan Road, west of the block development project in the entire investment period, the financial internal rate of return greater than the benchmark rate of return, financia

14、l viability. Through sensitivity analysis, break even analysis, probabilistic analysis, the project risk-resisting ability, the project is feasible. Key words: real estate development projects; feasibility analysis; return on investment analysis; risk analysis1项目总说明 1 1.1项目背景 1 1.2编制依据 22 项目概况 3 2.1

15、 项目名称 3 2.2 宗地位置 3 2.3土地价格 4 2.4 宗地现状 4 2.5市政配套 4 2.6项目周边社区配套 6 2.7规划控制要点 63 市场调研及分析 8 3.1宏观政策分析 8 3.2青岛市近期规划发展方向 8 3.3青岛市房地产现状及价格走向 9 3.4李沧区房地产现状及价格走向 10 3.5主要竞争楼盘分析 12 3.6 目标市场选择与市场定位 14 3.6.1购房价格分析 14 3.6.2产品类型分析 14 3.6.3目标客户层选择 16 3.6.4 项目的SWOT分析 16 3.6.5项目产品初步定位 164项目规划设计分析 18 4.1项目规划目标 18 4.2规

16、划设计特点 18 4.3项目建筑布局 18 4.4项目结构形式 185 项目进度安排 19 5.1工程进度计划 19 5.2销售计划 196 项目投资收益分析 20 6.1项目总投资及开发成本估算 20 6.1.1土地费用 20 6.1.2建安工程费 20 6.1.3基础设施建设费 21 6.1.4前期工程费 22 6.1.5开发间接费用 22 6.1.6管理费用 22 6.1.7 公共配套设施建设费 22 6.1.8财务费用 22 6.1.9销售费用 23 6.1.10开发期间税费 23 6.1.11 不可预见费 23 6.1.12 其他费用 24 6.1.13项目开发总成本 24 6.1.

17、14经营资金估算 25 6.1.15项目总投资 25 6.2销售收入估算 25 6.2.1销售收入估算 25 6.2.2销售税金及附加估算 26 6.3投资使用计划与资金筹措方式 26 6.3.1投资使用计划 26 6.3.2资金筹措方式 26 6.3.3贷款本金的偿还及利息支付 27 6.4项目财务评价 27 6.4.1项目财务报表 27 6.4.2项目财务评价 27 6.4.3项目财务评价结论 287项目风险分析 29 7.1敏感性分析 29 7.2盈亏平衡分析 29 7.3概率分析 30 7.4风险管理 30 7.4.1风险因素 30 7.4.2应对措施 318结论与建议 32 8.1结

18、论 32 8.2建议 32附表1 33附表2 34附表3 35附表4 36附表5 37附表6 38附表7 39附表8 40附表9 41附图1 42附：住宅需求调查问卷结果 43参考文献 44致谢 451项目总说明1.1项目背景a.青岛位于山东半岛南端、黄海之滨，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤，是中国东部重要的海滨城市，也是国家五个计划单列市之一。全市海岸线(含所属海岛岸线)总长为870公里，其中大陆岸线730公里。青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，第六次人口普查全市常住人口为871.51万人，其中市区1159平方公里，市区人口371.88万人。b.青岛是一座滨海名

19、城，优越的自然环境、独到的人文环境和适宜的气候条件都使之成为一处很适宜居住的城市。近来，旅游经济的火热和外地人的大量涌入，临近日本、韩国等独特的海滨环境区域优势以及青岛要建成区域性中心城市，争取进入全国大中城市前列的定位，使越来越多的外国人、外地人纷纷到青岛投资、安家落户，也有很多本地人和外地人看好青岛的发展潜力，到青岛投资房产。由于综合因素的影响，青岛的房地产投资和开发得到了快速的发展。成为最为火热的行业。经济的发展拉动了住房的需求，从而引发价格的上涨。短短几年的时间里，青岛房产价格翻了1-2倍，甚至更多。c.据2011年青岛市国民经济和社会发展统计公报，2011年，面对复杂的国内外环境，在

20、市委、市政府的正确领导下，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，全面落实中央一系列宏观调控政策，全市经济实现了平稳较快发展，社会事业全面进步，民生状况进一步改善。初步核算，全市实现生产总值(GDP)6615.60亿元，比上年增长11.7%。全年财政总收入实现2407.76亿元，增长20.3%；地方财政一般预算收入566.00亿元，增长25.1%；地方财政一般预算支出658.68亿元，增长23.7%。全年居民消费价格上涨5%,八大类商品价格不同程度上涨，其中居住上涨3.5%。12月份市区新建住宅价格同比上涨0.5%，环比下降0.3%；二手住宅同比下降1.2%，环比下降0.7%。 统计公

21、报指出，去年全年房地产开发完成投资782.7亿元，增长29.9%。商品房竣工905.9万平方米，下降11.2%；全市销售房屋面积1028万平方米，下降24.5%。经济适用房施工面积208.31万平方米，竣工面积43.64万平方米。d.李沧区是青岛市内四区之一，2014青岛世园会主办地，东枕崂山山脉，西临胶州湾，南接四方区，北连城阳区与流亭国际机场相连，是进出青岛市的咽喉之地。面积98平方公里，人口51万。 李沧区东部自然环境优越，生态宜居，有白果山、李村河等自然景观和人文景观，是青岛市最宜居的区域之一；中部商业发达，形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局，成为与市南区相媲美的青岛两大购物

22、中心之一；西部工业基础雄厚，集中了青岛市近百家大中型骨干企业。2011年全年实现地方生产总值240亿元，同比增长10.8%。完成固定资产投资178亿元，同比增长30%，总量首次跃居市内四区第一。1.2编制依据编制依据是国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：（1）青岛国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（2）青岛市2008至2012住房建设发展规划；（3）青岛市城市总体规划（20062020）；（4）建设部建标2000205号房地产开发项目经济评价方法；（5）山东省城市房地产开发经营管理条例；（6）其他相关专业设计规范；（7）青岛市统计局、房产局等政府部门发布的相关信息资料；（

23、8）青岛市国土资源与房屋管理局国有土地使用权挂牌出让公告。2 项目概况2.1 项目名称青岛市李沧区九水路以北，汉川路以西地块开发项目。2.2 宗地位置本地块位于青岛市李沧区，东临汉川路，南瞰双峰山，北依世园会主园区，小区出入口紧靠九水广场，距九水东路交通主干道不足百米，外享繁华，內得幽静。图2-1 目标地块位置示意图 图2-2 目标地块规划位置图2.3土地价格李沧区九水路以北，汉川路以西地块的挂牌起始价（楼面地价）为2665元/平方米。2.4 宗地现状a.根据青岛市人民政府关于李沧区东部违法建筑处置工作有关问题的会议记录，李沧区九水路以北，汉川路以西地块为违法建筑处置用地。本地块是青岛市国土资

24、源和房屋管理局拍卖出让的土地，系国有建设用地使用权连同地上建筑物共同拍卖出让。b.地块权属条件：权属清楚，四邻无争议。c.地下没有影响房地产开发的构筑物、电缆、暗渠及其他构筑物。2.5市政配套该地块东临汉川路，西临九水广场，南临九水东路与现状住宅区相隔,北临青岛恒大实业集团公司,用地西侧为沥青路面的现状道路,东侧为沙土路面的大车路。该地块水、电、通信配套齐备，将引入天然气、暖气、有线电视入户，生活成本贴近大众。九水东路现状管线有煤气一条、给水一条、邮电一条。管线说明如下：a.煤气：位于九水东路道路南侧。材质为钢，管径为400毫米；b.给水：位于九水东路道路北侧。材质为铸铁，管径为400毫米；c

25、.邮电：位于九水东路北侧人行道上。材质为PVC，管径为50*36+12*12厘米。图2-3 目标地块市政配套综合图2.6项目周边社区配套a.交通出行：该地块分别有112、113、128、326、361、365、385等多路公交车经过，去往市区、崂山、城阳等方向均十分方便；未来即将建成的地铁M2号线将快速拉近项目与市区的距离，届时不出半个小时即可到达市区的主要区域；表2-1 项目周边公交线路公交车路线112路卧龙村沧海路113路流清河沧海路128路南王家上流沧口公园326路恒星学院利津路361路恒星学院唐河路365路北九水大港二路385路海大崂山停车场李村公园b.医疗：青岛401医院北院区距离项

26、目仅2公里，周边还有市第八人民医院，409医院等多所三级甲等医疗机构，就医方便。c.教育：海洋大学崂山校区，青岛酒店管理学院，恒星职业学院，青岛体育运动学校，广播电视大学，规划建设的潜艇学院等高校学府毗邻项目；前往青岛二中，青岛五十八中和青岛六十四中更是方便快捷。d.购物：与现有刘家下河商业中心、规划苏家商圈相临。前往李村商业圈仅10分钟车程，前往枯桃花卉市场交通便利快捷，是未来业主休闲购物的理想去处。e.休闲、娱乐场所：北侧“睡莲世界”和“白果山公园”；南侧为李村河生态区；虎山城市生态公园、十梅庵风景区、崂山风景区东西环抱；青岛世博园园林花卉博览会暨世博大道项目，与项目仅几分钟之遥，是业主消

27、遣、散步、放松身心的好地方。2.7规划控制要点规划用地性质：居住用地；用地使用强度：容积率 1.8 建筑密度 27.54 绿地率35；出让年限：70年；产权类型：大产权房；设计要求建筑高度：多层住宅建筑，建筑限高20米满足机场净空要求；建筑间距：按照现行法规要求与周边规划及现状建筑保持合法间距；退后道路红(绿)线：退后周边道路红(绿)线10米以上；退后周边地界：退后周边地界6米以上；交通出入口位置：机动车出入口设置在小区西侧，交通出入口间距要符合有关道路交叉口设置规范的技术要求，组织好用地周边动静态交通；停车规模：配备充足的停车位,停车形式为地上停车场。表2-2 小区主要经济技术指标 项目单位

28、数量规划总用地平方米23134.4总建筑面积平方米41622.13标准层建筑面积平方米36325.51阁楼层建筑面积平方米2060.15半地下储藏室建筑面积平方米1575.35（按1/2计算）总居住户数户312建筑密度27.45容积率1.8绿地率35日照间距系数1.5停车位（地上）辆108 3 市场调研及分析3.1宏观政策分析a.2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(简称“新国八条”), 拉开了第三轮房地产宏观调控的序幕。新国八条要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。b.政府打出“2011

29、调控组合拳”，形成连续高压调控政策。2011年4月6日，再次调息，上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别再上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，由6.6%上调到6.8%，后期存贷款利率仍不断上调；5月，国家发改委要求开发商进行“一房一价”公示；7月，央行年内第三次加息，房贷利率十年最高点；8月，建设部公布二三线城市限购“五条标准”；12月，中央明令限购令续期，房产税试点范围将扩大。现在的国家政策力度远超以往，连续不放松的调控也取得了显著的效果，这从一定程度上也坚定了中央持续进行宏观调控的决心。c.2011年1月30日下午，青岛市政府发布了青岛市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平稳健康发展的意见(简称“十二条”)，“十二条”对“限购令”执行做了详细要求，并将从住房用地供应、中低价位中小套型商品房供应、保障性住房建设、房地产经纪机构管理、房屋销售和转让管理、个人住房信息系统建设和完善住房工作责任制等十二个方面，贯彻落实国家房地产市场调控部署，持续推进岛城房地产市场健康发展。d.2011年2月，青岛市政府出台青岛限购令，规定对已有1套住房的青岛市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女）、能够