住宅工程质量分户验收实施要点.docx

1、住宅工程质量分户验收实施要点黑龙江省下发鹤岗市住宅工程质量分户验收实施要点 第一部分 一般规定一、为加强住宅工程质量管理，保证住宅观感质量和使用功能，维护住户的合法权益，根据建设工程质量管理条例、黑龙江省建设厅关于转发关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知的通知(黑建质201012号文件)及国家、省工程质量验收规范、标准等，结合本市实际，制定本实施要点。二、分户验收内容必须结合整个施工过程进行控制，并在各部分内容具备验收条件时及时验收并形成记录。验收具体内容应按附表住宅工程质量分户验收内容及要求进行。三、住宅工程质量分户验收及监督管理工作，除执行本要点规定外，尚应符合相关法律、法规和工程建设强

2、制性标准的规定。 四、分户验收的条件： 1、 工程已完成设计和合同约定的工程量； 2、 所含（子）分部工程的质量均验收合格； 3、 工程质量控制资料完整； 4、 主要功能项目的抽查结果均符合要求； 5、 有关安全和功能的检测资料应完整， 五、分户验收前的准备工作： 1、 根据工程特点制定分户验收方案，对验收人员进行培训交底； 2、 配备好分户验收所需的检测仪器和工具； 3、 做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水要求房间蓄水实验的准备工作； 4、 在室内地面上标识暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线，配电控制箱内电气回路标识清楚； 5、建筑物外墙的显著部位镶刻工程铭牌。 六、分户验收

3、人员应具备相应资格建设单位参验人员应为项目负责人、专业技术人员；施工单位参验人员应具备建造师、质检员、技术员等执业资格；监理单位验收人员应为相关专业的监理工程师 七、分户验收时应形成下列资料：1、验收过程中应填写住宅工程质量分户验收记录表；2、分户验收结束后应填写住宅工程质量分户验收汇总表。分户验收资料应整理、组卷、归档保存。 八、住宅工程质量分户验收不符合要求时，应按下列规定进行处理： 1、建设单位组织监理、施工单位制订处理方案，对不符合要求部位进行返修和返工。 2、处理完成后，应对返修或返工部位重新组织验收，直至全部符合要求。 3、当返修或返工确有困难而造成质量缺陷时，设计单位认可在不影响

4、工程结构安全和使用功能的情况下，建设单位将分户验收不符合本规则情况书面告知住户，并报工程质量监督站，监督站应根据建筑工程施工质量验收统一标准第5.0.6条规定监督该工程的验收。 第二部分 楼地面、墙面、天棚面一、技术要求：1、水泥地面面层与基层应结合牢固，无空鼓、裂纹。2、水泥地面面层表面应洁净，无裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。3、天棚面、墙面各抹灰层及抹灰层与基体之间必须粘接牢固，抹灰层应无脱层、空鼓和裂缝。 对已经出现的严重缺陷，应由施工单位提出技术处理方案，并经监理（建设）单位认可后进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。二、施工及验收注意事项1、水泥地面施工前应将基层清理干净；施工中

5、应注意按要求设置好分格。2、抹灰工程应分层进行。当抹灰总厚度大于或等于35mm时，应采取加强措施。不同材料基体交接处表面的抹灰，应采取防止开裂的加强措施。当采用加强网时，加强网与各基体的搭接宽度不应小于150mm。3、顶棚砂浆抹灰前，首先应检查室内标高是否符合室内空间、构件尺寸有关要求，如超差应对基层进行处理。室内顶棚验收时应检查抹灰层与基层的粘结质量，先观察检查，当发现顶棚抹灰有起鼓、裂缝时，再采用小锤轻击检查。4、地面找平层表面平整度允许偏差为5mm；水泥混凝土或水泥砂浆地面面层的表面平整度的允许偏差为5mm。天棚普通抹灰的表面平整度的允许偏差为 4mm。墙面普通抹灰的表面平整度的允许偏差

6、为 4mm。三、 普通水泥楼地面（水泥混凝土、水泥砂浆楼地面）验收1、 水泥楼地面面层粘结质量（1）质量要求：面层与基层应结合牢固，无空鼓。（2）检验方法：用小锤轻击，沿自然间进深和开间两个方向，均匀布点，逐点敲击。 注：空鼓面积不大于400mm,且每自然间（标准间）不多于2处可不计。（3）检查数量：对所有布点全数检查 2、 外观质量（1）质量要求：水泥楼地面工程面层不应有裂缝、脱皮、起砂等缺陷。（2）检验方法：以目测高度为1.5m左右，俯视地坪观察检查。（3）检查数量：逐间检查。 四、室内墙面、顶棚抹灰工程验收1、 室内墙面面层与基层之间粘结质量。 （1）质量要求：室内墙面面层与基层之间应粘

7、结牢固，不应有脱层、空鼓等缺陷。 （2）检验方法：在可击内用小锤轻击，均匀布点，逐点敲击。 注：空鼓面积不大于400cm，且每自然间（标准间）不多于2处可不计。 （3）检查数量：全数检查。 2、室内墙面外观质量 （1）质量要求：室内墙面不应有爆灰、裂缝、阴阳角应顺直。 （2）检验方法：距墙800mm-1000mm处观察检查。 （3）检查数量：全数检查。 五、室内顶棚抹灰工程验收 1、 室内顶棚粘结质量 室内顶棚宜采用免抹灰工艺，当采用顶棚砂浆抹灰时，检查顶棚抹灰层与基层的粘结质量。（1）质量要求：顶棚抹灰与基层之间必须粘结牢固，无空鼓。（2）检验方法：观察检查，当发现顶棚抹灰有起鼓、裂缝时，采

8、用小锤轻击检查。（3）检查数量：全数检查。2、 顶棚抹灰观感质量（1）质量要求：顶棚抹灰应光滑、洁净、面层无爆灰和裂缝。（2）检验方法：观察检查。（3）检查数量：全数检查。第三部分 门窗工程一、技术要求：1、建筑外门窗的安装必须牢固。使用空心砖和轻质砌块等作为砌体材料时，门窗膀固定位置应采用实心砼砌块或实心砖进行构造处理。外窗膀有保温要求的应采取构造处理，确保窗框固定牢固。2、门窗应开关灵活、关闭严密，无倒翘。推拉窗扇必须有防脱落措施。3、建筑外门窗及周边不得有渗漏。4、有排水孔的门窗，排水孔应畅通，位置数量应满足排水要求。窗台流水坡度、滴水线、鹰嘴设置位置合理到位。二、施工及验收注意事项1、

9、施工总承包及监理单位必须参与对门窗专业分包单位制作及安装的质量管理。2、门窗施工必须坚持样板引路。在样板中重点注意固定方法、打发泡等环节与土建的配合等问题。3、加强对外门窗及周边渗漏的检查处理。三、 门窗工程验收1、 门窗开启性能（1）质量要求：门窗应开关灵活、关闭严密，无倒翘。（2）检查方法：观察、手板检查：开启和关闭检查。（3）检查数量：全数检查。 2、 门窗配件（1）质量要求：门窗配件的规格、数量、位置应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求。配件应采用不锈钢等材料，或有可靠的防锈措施。（2）检查方法：观察、手板检查；开启和关闭检查。（3）检查数量：全数检查。 3、 门

10、窗扇的橡胶密封条（1）质量要求：金属门窗扇的橡胶密封条应安装完好，不应脱槽。（2）检查方法：方法：观察、手板检查。（3）检查数量：全数检查。 4、门窗的排水（1）质量要求：有排水孔的门窗，排水孔应畅通，位置数量应满足排水要求。窗台流水坡度、滴水线、鹰嘴设置位置合理到位。（2）检查方法：观察、手板检查。（3）检查数量：全数检查。 5、 进户门（1）质量要求：进户门种类、位置应符合设计要求。（2）检查方法：观察；开启检查。（3）检查数量：全数检查。第四部分 栏 杆一、技术要求：1、外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.90m时，应有防护设施。注：窗台的净高或防护栏杆的高度均应从可踏面起算，保证净高0.

11、90m。2、栏杆必须采用防止少年儿童攀爬的构造；对于采用水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（金属密网、安全玻璃等）。3、六层及六层以下住宅的阳台、外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆净高不应低于 1.05m ，七层及七层以上其净高不应低于 1.10m 。栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。 4、防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于 0.11m。 二、施工及验收注意事项1、认真审查图纸，必须按规范要求设置护栏，不得遗漏。 2、施工总承包及监理单位必须参与对栏杆专业分包单位制作及安装栏杆的

12、质量管理。3、栏杆施工必须坚持样板引路。在样板中重点注意栏杆的形式、杆件间距、栏杆高度等。三、 护栏和扶手工程验收1、 护栏和扶手的造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置。（1）质量要求：护栏和扶手的造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置应符合规范要求，并应符合下列规定：1）阳台、外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆高度不应小于1.05，中高层、高层建筑的栏杆高度不应低于1.10。 2）楼梯扶手高度不应小于0.9，水平杆件长度大于0.5时，其扶手高度不应小于1.05。 3）栏杆垂直杆件的净距不应大于0.11。 4）外窗台低于0.9,应有防护措施。（2）检验方法:观察、尺寸检查:手板检查。 （3）检查

13、数量：全数检查。四、 玻璃安装工程验收 1、 玻璃的品种（1）质量要求：玻璃的质量应符合设计和相应标准的要求。（2）检查方法：观察、尺量检查;检查玻璃标记。（3）检查数量：全数检查。 2、玻璃观感质量（1）质量要求:安装后的玻璃应牢固,不应有裂缝、损伤和松动，中空玻璃内外表面应洁净,玻璃中空层内不应有灰尘和水蒸气。（2）检验方法:尺量、观察检查。 （3）检查数量:全数检查。第五部分 防 水一、技术要求1、坡屋面在雨后目测观察检查，不应渗漏；坡屋面的檐沟及平屋面分别蓄水24h后应无渗漏，蓄水深度不低于20mm。2、有防水要求的卫生间等地面经蓄水试验后无渗漏，蓄水深度不低于20mm，蓄水时间不少于

14、24h。3、外墙应经不少于1h持续淋水试验或雨后观察无渗漏。4、外窗及周围应经不少于1h持续淋水试验或雨后观察无渗漏。二、施工及验收注意事项1、所有防水材料必须经见证取样送检合格后方可用于工程。2、地下室防水施工中，必须对找平层、墙体基层进行清扫，表面应洁净；对找平层阴阳角、墙体施工缝、底板后浇带等部位应进行细部附加层防水处理，经监理工程师验收后，方可进行大面防水层施工。回填前应对外防水层做防护处理，回填时应按规定分层夯实。3、屋面防水施工中，必须先将檐沟、女儿墙、出屋面通气孔等细部的防水附加层施工完毕，经监理工程师验收并做好检查记录（留存相关照片备查）后，方可进行大面防水层施工。4、有防水要

15、求的卫生间等地面的防水施工，铺设防水隔离层时，在管道穿过楼板面四周，防水材料应向上铺涂，并超过套管的上口；在靠近墙面处，应高出面层200-300mm或按设计要求的高度铺涂。阴阳角和管道穿过楼板面的根部应增加铺涂附加防水隔离层。5、外墙必须做好脚手架孔、支模孔的封堵。砖砌体脚手架孔的嵌堵应按设计要求进行施工，设计无要求时应铺灰砌砖，用1：3干硬性水泥砂浆将砖分层嵌严。6、蓄水试验必须形成记录（须留存相关照片备查）。三、 防水工程验收1、 外墙防水（1） 验收内容:外墙面的防渗漏功能。（2） 质量要求:工程竣工时,墙面不应留有渗漏、开裂等缺陷。（3） 检查方法:观察检查。（4） 检查数量：全数检查

16、。2、 楼地面工程防水（厨房、卫生间）（1） 验收内容:楼地面面层坡度及防水效果。（2） 质量要求:不应有倒泛水、积水和渗漏现象。（3） 检查方法:观察和蓄水试验（蓄水深度最浅处不低于20mm，蓄水时间不少于24h）。（4） 检查数量：全数检查。3、屋面防水（1） 验收内容:顶层住宅屋面的防水功能。（2） 质量要求:屋面及墙面不应留有渗漏、开裂等缺陷；屋面工程防水层不应有渗漏和积水现象。天沟、檐沟、泛水、变形缝、落水管等构造，应符合设计要求。（3） 检查方法：对照设计文件要求，观察检查天沟、檐沟、泛水、变形缝和伸出屋面管道防水构造是否满足设计及规范要求。坡屋面在雨后2小时后目测观察检查，不应渗

17、漏。（4） 检查数量：全数检查。第六部分 室内空间、构件尺寸一、技术要求(一)室内净高1、同一房间室内净高最大负偏差不得大于15mm；同一房间室内净高测量最小值与最大值之差不得超过20mm。2、混凝土现浇结构标高（每层）的允许偏差为10mm; 砖砌体标高（每层）允许偏差为15mm。 (二) 室内净开间、进深1、同一房间室内净开间、进深测量最小值与最大值之差均不得超过20mm；2、混凝土剪力墙轴线的允许偏差为5mm，截面尺寸的允许偏差为+8mm、-5mm;砌体轴线的允许偏差为10mm。 (三)构件尺寸室内梁、窗台等构件尺寸控制应准确，不得有明显缺陷。二、施工及验收注意事项1、在主体施工阶段必须加

18、强对于房间室内净高、净开间及进深、构件尺寸的质量控制。通过加强模板标高检查控制及现浇板厚度的检查控制，确保主体结构楼层标高控制准确；通过对墙体轴线、截面尺寸的检查控制，确保主体结构开间、进深、构件尺寸控制准确。2、装饰施工前，应严格对每一房间结构净高、开间、进深、构件等进行测量。对误差较大的应进行处理，对确无法处理的应做好记录，以备在装饰施工中消除缺陷。3、装饰施工阶段，对结构净高等误差较大的房间应在地面、墙面施工中通过适当技术措施进行有效处理，消除缺陷。4、室内地面、天棚、墙面施工结束后应按照要求对每一房间进行全数检查，并形成记录，同时对房间内所有构件进行目测或尺量检查。空间尺寸测量宜按下列

19、程序进行：(1)在分户验收记录所附的套型图上标明房间编号。(2)净高每个房间测量不少于5处，净开间、进深尺寸每个房间各测量不少于2处，测量部位宜在距墙角（纵横墙交界处）500mm处及房间几何中心处。测量部位及数据应在房间内相应位置标识清楚。三、 空间尺寸验收1、 验收内容：净开间、进深和净高，测量空间尺寸偏差和极差。2、 质量要求：空间尺寸的允许偏差值和允许极差值应符合下表的规定。 空间尺寸的允许偏差值和允许极差值项目允许偏差极差检查方法净开间、进深1520用钢卷尺检查净高度15203、 检查方法：（1）空间尺寸检查前应根据户型特点确定测量方案，并按设计要求和施工情况确定空间尺寸的推算值。 （

20、2） 空间尺寸测量宜按下列程序进行： 1）在分户验收记录所附的套型图上标明房间编号。 2）净开间、进深尺寸每个房间各测量不少于2处，测量部位宜在距墙角（纵横墙交界处）500mm处及房间几何中心处。 3）每户检查时应按住宅工程质量分户验收记录表进行记录，检查完毕检查人员应及时签字。 4、 检查数量：自然间全数检查。第七部分 外墙保温一、技术要求1、外墙保温材料品种、厚度、粘结方法、节点细部处理必须符合图纸及标准图集要求。二、施工及验收注意事项1、施工总承包及监理单位必须参与对外墙保温专业分包单位施工质量管理。2、施工总承包及监理单位必须对保温专项施工方案进行审查。3、外墙保温施工必须坚持样板引路

21、，现场应设置样板墙，样板墙应显露出构造做法，有关单位必须对样板墙进行验收并形成记录。4、外墙保温的粘接方法必须与图纸一致，并做好隐蔽。5、监理及总承包单位对外墙保温施工质量每一楼层至少抽查一次，每次抽查不少于四个点并做记录（留存照片备查）。第八部分 水暖安装一、技术要求1、管道支、吊架埋设和固定应牢固，位置、间距应符合规范要求。2、管道安装应顺直，水平度、垂直度、坡度符合规范要求。3、卫生洁具安装牢固，给排水管道接口严密，配件启闭灵活。4、塑料排水管道必须按设计要求设置伸缩节、检查口或清扫口，位置应正确。5、高层建筑中明设排水塑料管（管径大于或等于110mm）按要求设置阻火圈或防火套管。6、卫

22、生间地漏水封深度应大于50mm。精装修住宅地漏应低于地面5mm。7、各种暗埋管道应在饰面做醒目标志。8、散热器应安装牢固、端正，防腐及面漆附着良好，色泽均匀。9、分户验收时给水、采暖管道应保持工作压力，不渗不漏。10、各种阀门、水表及配件性能应符合要求，安装位置应便于检修、维护和观察。11、管道保温层应厚度均匀、接缝严密，管道及支架应防腐良好。二、施工及验收注意事项1、手动检查给水、排水、采暖管道、散热器、卫生器具等支架安装是否牢固，尺量检查给水、排水、采暖管道支架间距是否符合规范要求。2、用线坠、卷尺、水平管、水平尺检查管道是否顺直，水平度、垂直度、坡度符合规范要求，检查排水横管顺水坡度是否

23、符合要求。3、尺量检查地漏水封深度不小于50mm。4、给水、采暖、消防系统通水，保持在工作压力，检查管道、散热器、卫生器具等的接口有无渗漏，然后通过卫生器具放水，检查排水管道的接口有无渗漏。5、检查管井内各种阀门、水表、热计量表安装质量是否符合规范要求，检查室内散热器、温控阀、热分配表安装质量是否符合规范要求。6、检查管道防腐、保温质量情况。三、水暖安装验收（一）给水管道安装工程1、给水管道及配件安装工程（1）验收内容：管道的支架、吊架、水表、阀门安装。（2）质量要求：管道的支、吊架安装应平稳牢固，其间距应符合规范要求；水表、阀门安装位置应便于使用检修、不受曝晒、污染和冻结。（3）检查方法：观

24、察、尺量及手扳检查。（4）检查数量：全数检查2、功能试验（1）验收内容：通水及压力试验。（2）质量要求：给水管道末端应保持水压在0.05-0.35Mpa范围内不渗不漏；室内各用水点放水通畅，水质清澈。（3）检查方法：保压24h后每户逐一打开用水点，检查卫生器具、阀门及给水管管道及接口。（4）检查数量：全数检查（二）排水管道安装工程1、排水管道安装（1）验收内容：管道的支架、吊架，管道坡度，塑料管道伸缩节。（2）质量要求：排水塑料管必须按设计要求及位置设置伸缩节，顶层出墙（屋面）的管道内设置伸缩节。管道固定或滑动支、吊架位置应设置合理，并应符合设计及规范要求。管道不应有倒坡或平坡现象（3）检查方

25、法：观察和尺量检查。（4）检查数量：全数检查2、排水管道配件安装（1）验收内容：检查口或清扫口，排水通气管，三通与弯头，阻火圈或防火套管。（2）质量要求：1）生活污水管道上设置的检查口或清扫口应符合下列规定：在立管上应每隔一层设置一个检查口，但在最底层和有卫生器具的最高层必须设置，检查口的朝向应便于检修。暗装立管，在检查口处应安装检修门。在连接3个及3个以上卫生器具的污水横管上应设置清扫口。当污水管在楼板下悬吊敷设时，可将清扫口设在上一层楼地面上，污水管起点的清扫口与管道相垂直的墙面距离不得小于400mm。在转角小于135的污水横管上应设置检查口或清扫口。2）排水通气管不得与风道或烟道连接，且

26、应符合下列规定：通气管应高出屋面300mm，且必须大于最大积雪厚度。高层建筑中明设排水塑料管应按设计要求设置阻火圈或防火套管。（3）检查方法：观察和尺量检查。（4）检查数量：全数检查3、排水管道系统功能试验（1）验收内容：通水试验、通球试验。（2）质量要求：排水管道通水应通畅，管道及接口无渗漏。排水主立管及水平干管管道的通球应畅通。（3）检查方法：同时打开该户所有用水点对排水管道及接口进行通水检查；用球径不小于排水管道管径的2/3的球对排水主立管及水平干管管道的通球应畅通。（4）检查数量：全数检查。（三）室内采暖系统安装1、管道及配件安装（1）验收内容：管材、阀门、伸缩装置及配件的规格、型号、

27、管道接口，管道坡度，管道支、吊架，管道的防腐与保温水表、阀门安装。（2）质量要求：1）供回水水平干管宜采用热镀锌钢管，镀锌层破坏处应做防腐处理，保温层应完整无缺损，材质、厚度、平整度符合要求。2）供回水干管的固定与补偿器安装位置应符合设计要求：当散热器支管1.5m时应设管卡固定。3）供回水水平干管坡度和连接散热器支管的坡度应满足使用功能要求。4）立管过楼板处应设套管，防水要求的房间套管高于地面50mm，其它为20mm，套管与管道之间封闭严密。5）暗装管道饰面应做醒目标志，供回水管道应有明显标识。（3）检查方法：观察、尺量检查。（4）检查数量：全数检查。 2、采暖系统入口装置（1）验收内容：各种

28、阀门、热量表、压力表、过滤器等规格、型号、公称压力及安装位置。（2）质量要求：1）各种阀门及配件性能应符合要求，安装位置应便于检修、维护和观察。2）平衡阀、调节阀安装完毕后以根据系统平衡要求进行调试，并做好调试标记。（3）检查方法：对照图纸检查。（4）检查数量：全数检查3、分、集水器（1）验收内容：分、集水器材料、规格、型号、公称压力及安装位置、高度。（2）质量要求：1）分、集水器材质宜为铜质，成型质量应符合要求。2）规格、型号、公称压力及安装位置、高度符合设计要求。3）固定牢靠，阀门连接严密。（3）检查方法：观察、尺量检查。（4）检查数量：全数检查4、散热器（1）验收内容：散热器材质，散热器

29、安装。（2）质量要求：1）散热器的规格、型号、公称压力应符合设计及相关产品的要求。2）散热器防腐及面漆附着良好，色泽均匀。3）散热器背面与内墙面安装距离宜为30mm，支架、托架埋设固定、安装位置正确。（3）检查方法：观察、尺量检查。（4）检查数量：全数检查。（四）卫生器具安装工程1、卫生器具安装（1）验收内容：卫生器具安装尺寸、固定、接管及坡度、管口封闭。（2）质量要求：1）卫生器具安装尺寸、接管及坡度应符合设计及规范要求；固定牢固；管口封闭严密，支、托架等金属件防腐良好。2）卫生器具给水配件应完好无损伤，接口严密，启闭灵活。3）地漏位置合理，低于排水表面，地漏水封高度不小于50mm。（3）检

30、查方法：观察、手扳和尺量检查。（4）检查数量：全数检查。2、卫生器具功能试验（1）验收内容：卫生器具盛水和通水试验。（2）质量要求：盛水试验满水后各连接件不渗不漏；通水试验排水通畅。（3）检查方法：盛水和通水试验。（4）检查数量：全数检查。第九部分 电气工程一、技术要求（一）导线敷设1、导线线径应符合设计要求。2、导线敷设不得出现死线。（二）灯具安装1、灯具接线相线和零线要接线正确，并且压线要可靠；2、灯具安装高度低于2.4m时，金属灯具外壳要做好接地，初装修工程应预留地线。二、施工及验收注意事项1、电气配管预留预埋阶段应严格做好隐蔽验收工作。后安箱盒时，箱盒周边堵洞之前必须报监理验收。2、配管、电线电缆及配电箱等重要材料要严格进场检验制度。要对照规范和设计图纸检查是否符合要求，并按规范做好现场简易检测工作。3、电气调试和测试工作，监理单位应做好旁站监理。三、电气工程验收1、分户配电箱安装（1）验收内容：终端器件规格、型号、回路功能标识、内部接线。（2）质量要求：1）配电系统的器件极数、参数及性能与设计图纸一致。2）回路功能标识齐全、准确。3）导线分色符合要求，配线整齐、无绞接，导线不伤芯、不断股，端子接