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1、信托业分析系列七2011信托业分析系列七2011：中国信托业现状与特征分析及趋势展望（系列七） 作者:邢成 来源:中国人民大学信托与基金研究所 时间:2011-03-01 13:20:07 系列七：房地产行业遭遇“严冬”，信托投融资再现暖意 （一）逆市增长，环境险峻。在国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知发布之后，商业银行的房地产贷款量已经开始回落，但房地产信托贷款并没有大幅减少。中国人民银行的数据显示，2010年上半年银行机构发放的房地产开发贷款规模总计4423.00亿元人民币。房贷重镇上海全市银行业上半年新增贷款3118.26亿元，同比少增534.88亿元。而房地产贷款在4月份新政

2、出台后增量明显下降，二季度平均每月房贷量比一季度下降逾半。根据央行营业部数据，北京近期新增房地产贷款也明显回落。2010年5月、6月房地产贷款新增额比1-4月月均新增额分别下降57.4%、58.4%。房地产开发贷款增长回落明显。5月、6月单月新增额比 4月份分别下降72.9%、67.9%。与之形成明显反差的是2010年的前6个月里，各信托公司共计发行了至少人民币667亿元房地产类信托产品，6月当月的发行规模更是达到了170多亿元的新高，据不完全统计，截至2010年9月末，房地产信托类业务大概为3770亿元，在整个银行业金融机构的占比为10%多一点。而2009年全年，房地产类信托产品的发行规模仅

3、400多亿元。虽然从资金规模上，信托公司向房地产企业投入的资金只有商业银行的10%，但在中央综合调控政策背景之下，信托公司房地产信托业务规模则是不降反升。 从2010年4月中下旬开始银监会要求各家商业银行对房地产业务进行压力测试，结果显示，多家商业银行对房价下跌容忍度在30%至40%之间。国有大行中，交行率先公布房贷压力测试结果：房地产价格下降30%,交行开发贷款不良率将增加1.2%,个人按揭不良率提高0.9%。2010年7月初，按照监管部门的统一安排，各信托公司此前对房地产信托业务启动了压力测试，目前各家信托公司自查阶段基本结束，相关提示。通知要求，各信托公司需立即进行业务合规性风险自查，逐

4、笔分析业务的合规性和风险状况，包括但不限于信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金比例是否达到国家最低要求等条件；第一还款来源充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。通知下发以来，已有部分房地产业务规模增长过猛的信托公司调整了房地产信托业务的节奏和规模。应该讲虽银监会对信托公司和房地产公司的合作要求一直比较严格，但该类业务是合法的业务，银监会并未下文强制要求某些公司暂停该项业务。（二）近期房地产信托业务特点分析。2010年4月17日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布国务院关

5、于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（以下简称上涨通知），采取了“史上最为严厉的”信贷政策，提高了首套房和二套房的首付比例及贷款利率最低标准，传达了政府遏制房价过高上涨、关注民生、促进房地产市场平稳健康发展的决心。 通知下达以后，消费者观望情绪日趋浓厚，市场呈现量跌价滞的局面，房地产企业通过信托融资的需求日渐强烈。通过对信托公司房地产信托产品发行情况分析发现，房地产信托计划在发行数量、单支产品规模上呈明显上升的趋势，房地产信托产品在交易结构设计和风控措施方面也有显著变化。信托期限短期化、预期收益率不断攀高、股权投资一支独秀、土地及房产抵押和非上市公司股权质押成为风控措施的主流。 1、房地产信托

6、资金“雪中送炭”。上涨通知下发后的三个月间，房地产信托产品发行总数达115支，占集合信托产品发行总量的36.28%，发行规模达367.85亿，占总发行规模的12.15%。与之前的13月相比，无论是发行数量、发行规模还是占比都有明显的增加。“通知”下发后，房地产信托的平均规模有较大幅度的增加，这说明开放商在对未来市场状况和信贷环境较为悲观的预期下，纷纷希望多“积粮”，以应对即将到来的“冬天”。 2、“信、房合作”对手选择随机性增加。上涨通知下发后的三个月间，发行房地产信托产品的机构总数达31个。发行数量最多的为中融信托，数量达27支，规模接近94亿元，这一方面显示了中融信托敏锐的市场嗅觉和把握市

7、场机遇的能力；另一方面，在房地产市场未来预期不明确的情况下如此大规模的开展业务，确实面临较大的风险。 从信托公司与全国性大型开发商合作的情况看，一个特点是全国性大型开发商的合作热情普遍不足，仅限于较为激进的大型开发商。2010年与信托公司合作的全国性大型开发商仅有恒大、保利、海航、恒基等，这些开发商属于拿地比较激进、资金链较为紧张的类型，而万科、金地、招商等较为保守的实力开发商与信托的合作上显得较为谨慎。第二个特点是大型开发商和信托公司的合作呈现零散化，合作的偶然性和机会性较为明显，未发现某大型开发商与一家信托公司结成战略性合作伙伴的迹象。究其原因：一是从操作上，大型开发商地方性项目主要采用项

8、目公司提供融资方案和信用增级手段、母公司进行审核的方式，而项目公司为了降低沟通成本、加快融资速度，倾向于就近选择信托公司融资。这一点在与保利地产合作的信托公司中表现最为明显，各个项目均是选择项目所在地的信托公司融资；二是大型开发商融资渠道较为广泛，并未对信托融资渠道的构建给予足够重视；三是大型开发商一般项目较多、资金需求较大、项目分布地区较为广泛，某一家信托公司很难完全满足其资金需求，由于信息不对称，信托公司对于一些异地项目可能也不敢尝试。 2010年前三季度发行数量最多的十家发行机构发行机构 发行数量 中融国际信托有限公司 27 新华信托股份有限公司 12 中铁信托有限责任公司 11 中诚信

9、托有限责任公司、中信信托有限责任公司 9 北方国际信托股份有限公司 6 百瑞信托有限责任公司 5 安信信托投资股份有限公司 4 杭州工商信托股份有限公司 4 平安信托投资有限责任公司 4 中国对外经济贸易信托有限公司 4 天津信托有限责任公司 4 2010年前三季度合作发行信托产品超过两支的开发商 开发商名称 信托产品数量 规模 合作信托公司 恒大地产 5 4.6亿以上 中信、中融、西安、山西 保利地产 3 4.2亿以上 粤财、中泰、昆仑 海航置业 2 18亿以上 中信、中铁、天津、新华 四川蓝光 2 2.5亿 中铁 科恩置业 2 1.1亿 安信 恒基置业 2 2.3亿 中融、山东 3、房地产

10、信托产品期限长短互见，运用方式多元。上涨通知下发后的三个月间，披露相关信息的115支房地产信托产品中，其中有59支产品的期限为1-2年，48支产品的期限为2-3年，8支产品的期限为3年以上，平均期限为19.95个月，环比缩短2.4月。产品的期限以中短期为主，最短的为1年，最长的为5年，反应出信托公司的谨慎心态。 从各领域产品的预期收益率对比情况来看，由于行业基本面与政策面预期不明确带来的投资风险及产品供给相对较多的事实，为了吸引投资资金，房地产信托产品收益率比工商企业和基础设施类产品收益率普遍高1.5到2个百分点左右。 股权投资占比较高并不断提高主要有以下几个因素：第一，2009年3月底，银监

11、会下发中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知，对符合条件的信托公司当年的信托贷款占比由30%放松至50%，但2010年1月1日后需降低至30%以内。经过2009年贷款类信托计划的大量发行后，不少信托公司2010年年初的信托贷款占比已超过30%，从而不得不采用贷款以外的资金运用方式。第二，为了应对房地产市场不确定性的加大，更好的控制投资风险，促进房地产信托风险收益的平衡，更多的信托公司也愿意选择股权投资这种模式。通过派驻董事和财务总监，参与公司重大投资、融资决策和日常经营管理，制定财务政策，监督销售回款和资金流出，一方面能够更好的了解企业的财务、经营和现金流状况，以便在发生偿付危机前采

12、取必要行动；另一方面能够利用自身金融专业知识提高企业的资本预算和财务管理水平，促进企业更好的经营。 4、房地产信托产品风控措施进一步强化 在风控措施的使用上，土地及房产抵押成为使用最多的风险控制措施，占比达53%；其次为非上市公司股权质押，占比43%，这与股权投资类项目较多有密切关系；保证担保和受益权分层也得到广泛应用，占比各约25%，受益权分层的主要形式是融资方或其关联方以现金认购次级受益权或是项目公司股东以所持项目公司股权认购次级受益权；仅有一款产品采用上市公司股权质押。 从2010年前三季度抵/质押率看，土地和房产的平均抵押率为42.37%，上市公司股票质押的平均质押率39.91%，显示了信托公司对房地产项目稳健的操作风格。