xx项目可行性分析报告.docx

1、xx项目可行性分析报告xx项目可行性分析报告1项目总论（一）项目背景项目用地：成都标准总件厂的厂房用地项目位置：成都市 xx三环路内侧羊犀立交桥下项目开发背景：成都标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因成都标准总件厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商业开发。（二）承担可行性研究的单位成都 * 投资顾问有限公司（三）研究工作依据根据政府有关部门政策规划（ xx规划情况，高新西区规划情况），依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。二、项目投资环境和市场研究（一）市场宏观背景1.全国投资环境国家信息中心在刚刚发布的 2003年经济预测报告中指出， 今年我国投资将继续

2、保持一个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长16%左右， GDP增长有望达到 8%。据介绍，房地产投资回落幅度不大。预计2003年全国房地产投资增幅在 25%左右，比 2002年有所回落，但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化，投资环境继续改善。在市场准入方面， 2003年国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。在融资体制方面，将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实

3、业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税，加强规范化管理和正确的引导和服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成本尤其是 “交易成本 ”大幅度下降。2.年上半年全国房地产开发投资情况叮叮小文库开发投资继续高速增长2002年，全国房地产开发完成投资 7736.42 亿元，同比增长 21.9%，高于同期固定资产投资增长速度 5.8 个百分点，占同期固定资产投资的比重为 17.9%。今年上半年，房地产继续保持强劲发展势头，全国累计完成房地产开发投资 3816.81亿元，较去年同期增长 34.0%,高于同期固定资产投资增幅 1.2 个百分点，占同期固定资产投资的比重为 25.3%。其

4、中东、中、西部地区增幅分别为 29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部，其中 12个地区增幅超过 50%。今年上半年，商品住宅开发完成投资 2856.79 亿元，同比增长 28.0%，占商品房投资的 67.8%（其中，经济适用住房完成投资 227.66 亿元，同比增长 22.6%，占商品住宅投资的比重为 8.8%）；办公楼投资完成 177.21 亿元，同比增长 27.9%，所占比重为 4.6%；商业营业用房完成投资 458.57 亿元，同比增长 50.0%，所占比重为 12.0%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为 24.7%、47.7%、34.5%。中部地

5、区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。销售情况良好今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房销售额 2101.77亿元，同比增长 44.8%；其中：销售给个人 1916.02 亿元 ,同比增长 46.8%，所占比重为 91.2%。商品房空置面积增幅较大2002年商品房空置面积比 2001年净增 1290.59万平方米，其中，空置时间在一年以上的净增 302.45 万平方米，占竣工总量的 14.6%。空置一年以上的住宅、 写字楼、商业营业用房的增长速度分别为 3.6%、-5.1%和22.4%。东、中、西部同比增幅分别为 6.1%、25.7%和33.2%，中西部地区增幅较大，且高于

6、同期竣工面积增幅。中、西部地区增长较快，有原有基数较小的原因，但增幅扩大，隐含着潜在的市场风险。今年上半年，这一趋势仍在持续。仅 1-5 月份，全国商品房空置面积同比增长 9.2%，其中，商品住宅空置面积同比增长 10.0%。价格稳中有升2002年，全国商品房平均销售价格 2291元/ 平方米，同比增长了2.92%，其中：商品住宅销售价格为 2130元/ 平方米，同比增长 3.00%。下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。 据国家统计局城调队对 35 个大中城市调查显示， 2002年商品房价格上涨 3.7%，土地交易价格上涨6.9%，房屋租赁价格上涨 0.8%。房价上涨幅度远远低于居民可支配

7、收入的增幅。2叮叮小文库2003年上半年，商品房销售价格 2424元/ 平方米，同比增长了 5.4%，其中东、中部地区价格涨幅较高。有 21个地区商品房销售价格有不同程度的上升， 4个地区涨幅在 20%以上，分别为：青海 39.6%、湖南 25.7%、浙江 23.7%、陕西 23.3%。有9个地区商品房销售价格有不同程度的下降，分别为：新疆-12.0%、河北 -11.6%、四川 -4.4% 、广西 -4.04%、北京 -3.7% 、云南 -2.4%、辽宁 -2.0%、内蒙古 -0.7% 、贵州 -0.4%。3.成都市投资宏观背景房地产开发投资规模继续扩大。上半年，商品房在建规模达1758.4万

8、平方米，增长 27%，房地产开发投资 96.6 亿元，增长 35.2%，其中住宅投资 68.6 亿元，增长 26.8%。大项目成为投资增长主要拉动力。 从1-5 月全国城镇 500万元以上项目的统计情况看，超过 1亿元的项目 13028个，占全国全部城镇 500万元以上施工项目个数的 22.6%，完成投资 5262亿元，占全国全部城镇 500万元以上施工项目完成投资的 65.4%。商品房销售继续保持良好势头。上半年，在房地产投资快速增长的同时，全国实现商品房销售额 2102亿元，同比增长 44.8%，高于同期投资增速 10.8 个百分点。其中销售给个人 1916亿元，增长 46.8%；销售面积

9、8672万平方米，增长 37.4%。新开工规模迅速扩大。上半年，全国除房地产开发、城乡集体和个体投资外的新开工建设项目 51876个，同比增加 9657个；新开工项目计划总投资 16921亿元，增长 70.5%。上半年施工项目个数达 94661个，同比增加 11915个；施工项目计划总投资 73596亿元，增长 26.2%。资金到位情况良好。上半年，国有及其他经济类型投资累计到位资金18411亿元，同比增长 47.4%, 比同期投资增速高 14.6 个百分点。其中，国家预算内资金增长 12.7%，国内贷款增长 55.9%,利用外资增长 44.1%，自筹资金增长 51.2%。4、成都1-7月房地

10、产开发统计从成都市统计局获悉， 7月，成都房地产开发继续保持迅速发展势头， 17月累计完成开发投资 116.98 亿元，增长 33.1%，其中住宅投资 86.92 亿元，增长 30.7%；写字楼投资 5.23 亿元。增长 1.8 倍；商业营业用房投资 13.29 亿元，增长 36.7%。17月，成都商品房在建规模比同期扩大 425万平方米，总量达 1918.12 万平方米，增长 28.4 。其中写字楼的开发规模达 58.53 万平方米，增长 35.5 ，增长速度超过商品房和商业营业用房。商品房销售方3叮叮小文库面在 7月也呈现出良好的势头和发展潜力， 17月，成都市累计销售商品房325.23

11、万平方米，比同期增加销售 48.77 万平方米，增长 17.5%。实现商品房销售额 64.98 亿元，增长 18.2 。最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制， 7月末，超过一年期的空置房面积为 78.75 万平方米，比六月末仅新增 3.97 万平方米。从成都市统计局获悉， 7月，成都房地产开发继续保持迅速发展势头， 17月累计完成开发投资 116.98 亿元，增长 33.1%，其中住宅投资 86.92 亿元，增长 30.7%；写字楼投资 5.23 亿元。增长 1.8 倍；商业营业用房投资 13.29 亿元，增长 36.7%。17月，成都商品房在建规模比同期扩大 425万平方米，总量

12、达 1918.12 万平方米，增长 28.4 。其中写字楼的开发规模达 58.53 万平方米，增长 35.5 ，增长速度超过商品房和商业营业用房。商品房销售方面在 7月也呈现出良好的势头和发展潜力， 17月，成都市累计销售商品房325.23 万平方米，比同期增加销售 48.77 万平方米，增长 17.5%。实现商品房销售额 64.98 亿元，增长 18.2 。最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制， 7月末，超过一年期的空置房面积为 78.75 万平方米，比六月末仅新增 3.97 万平方米。5. 区域发展及前景预测城西房地产市场发展前景分析A、“城西是上风上水的宝地 ”，成都人如是说

13、。城西是成都的历史文化保护区和风景旅游区，杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜区，清水河、摸底河两条主要水系以及去年发掘的金沙遗址，共同构成了城西的独特人文景观。由此，也造就了城西房地产开发独有的川西民居特色，近年来城西房地产的开发热潮也充分说明了这一点。B、如今在城西三环以内的房地产开发，已初步形成了 xx、金沙、双楠、成灌路、浣花风景区、光华路和清水河等七大版块争锋的局面。 锦城苑、齐力花园、置信逸都花园、金房苑、浣花溪山庄、成都花园、会所花园成为这七大版块的代表。C、城西近邻高新西区，今年又有三大利好消息，一是成温路要建成高速公路，而且外环路内的路段不封闭，不收费。二是光华大道要开

14、工建设，三是整治清水河。城西的发展将很快，温江、郫县很快会和成都连接起来，明年城西三环路外的开发将升温。D、一个充满生机和活力的大都市，总是在不停地运动着，其中 “人流 ” 的迁移又是最活跃的因素。在成都的城西，人流的变迁又有何特征？调查表明，城西初现 “中产 ”痕迹，中产逐步向城西靠拢。鸟瞰成都住宅格4叮叮小文库局，在三环路内，城南、城西集中了成都住宅区总量的 70 。在城南，人们观念中的 “富人区 ”，以棕北、棕南为代表，而后形成的桐梓林区，更是 “富中之富 ”；在城西，则以天府广场为圆心，以城西南的双楠居住区和城西北的花照居住区分别为起点和止点， 从而形成了一个扇形状的居住带。在这个居住

15、带内，已形成了双楠居住区、抚琴居住区、白果林居住区、青羊居住区等相对成熟的居住区，其余都为在建居住区。E、在整个城西住宅中，以多层建筑为主，建筑密度低，人口密度相对也低，绿化率高，小区环境相对较好，商业配套完善，不失为居家过日子的理想场所。与旧有的居住区不同的是，在正在兴建的居住小区中，城西新楼盘的主格调是，打造市民买得起的高品质住宅。一方面，要保持城西整体的川西建筑风格，保持区域建筑特色；另一方面，新建小区中的楼盘大都定位在中高档住宅上。这种定位，无疑是打上了 “中产 ”的标签。F、从金牛区获悉，城西北经济圈规划方案正式出台。其中， 3条新改造干道将组建 3道新型产业带，成为经济圈的主要骨架

16、。预计 5年内，城西北经济圈将基本建成。川陕路：重塑川西古镇 解放北路 驷马桥段，沿道路两侧发展精品饰材市场；天回段主要发展农工机械产品销售市场带等，同时建设充满天回古镇文化氛围的特色城镇，形成居民住宅、休闲旅游协同发展。沙西线：打造花卉世界 二环路 金府路段，两侧发展餐饮服务、休闲娱乐等；金府路以西，沿府河两侧，发展集花卉培育、销售、观光为一体的现代生态农业观光带。成灌路：建成都最大石材城 金牛宾馆以东，发展中高档的居民住宅；金牛宾馆以西，高标准建设金府石材城，使之成为成都最大的现代化石材贸易专业经销区。届时，位于城西北的 3个产业片区 金牛高科技产业开发区、会展商务区、药品配送中心区将通过

17、新型产业，形成城西北的新亮点。城西房地产市场发展的趋势无论是自然环境， 还是生活环境， 或是人文环境， 都是非常适合居住的区域。成都市房产管理局的有关调查显示，有购房需求的消费者中有 393的人选择在城西购房，比例高出有 “富人区 ”之称的城南 9个百分点，远远高于城东和城北。自古以来成都人就对居住城西有特别的偏爱，再加上其道路、交通条件的日趋改善，更多的人选择住在城西。在城西， xx周边的楼盘当仁不让地成了主力。5叮叮小文库羊西片区的居住环境有很强的商业配套环境：成都市黄金旅游通道 xx是房地产项目聚集较多的地方， 也是城西最先成熟的区域。当年因锦城苑打造城西高档社区一举成功后， xx就成了

18、高档楼盘云集之地。从高层电梯公寓到别墅项目，绿杨新村的江南味园林，德意馨苑的德式园林环境设计， 锦城花园名贵树木营造的 “营养村 ”，御都花园的欧式建筑让成都人有了更多的选择。在成都，没有哪一个新兴区域像 xx这般几乎在一夜之间让人感觉灯红酒绿的。 现在 xx因为房地产业的拉动，介入了成都最高档的消费场所。有消费就会有需求， xx的房地产业与餐饮业在某种程度上相互满足，令其有了不可替代的地位。C、新的住宅正在加速向中产靠拢。博瑞房产、高频房产、武海置业、托普集团等上百亩的土地开发，倾力打造 “新成都生活样板区 ”的形成，使得西区一片繁荣景象。有调查报告显示：在购房方位上倾向于城西。选择城西者为

19、 37.8 ，城南为 25 ，城北为 22 ，城东为 15.2 ，在问及 “购房目的 ”时，有 90.6 的被调查对象选择了 “改善居住环境 ”。为了对城西新楼盘的业主整体构成状况有个清晰认识， 我们对目前的几家楼盘进行了摸底，如蜀风花园城北丽苑等。摸底显示，该地区的业主年收入基本在 6 万元到 20 多万元之间；从职业上看，业主的构成结构是：金融业 7.8 ，外企 5.6 ，个体户 15 ，职业经理人 3 ，特殊职业 11.6 ，其他 57 的业主主要是积蓄基础较好的中年买房者。可以看出，新经济下正在崛起的这部分高收入的精英阶层已成为城西居住人群的主流。（二） 区域市场分析1.供给分析通过历

20、年城西的房地产开发情况比较，可以看到有如下趋势：A、社区规模化规模化是城西一大特色，除了少数几个楼盘在 100 亩以下外，其余的都在 100 亩以上，而成都花园、蜀风花园城甚至达到了千亩以上。自从 2000 年成都花园率先进入城西这块领地，紧接着置信实业、武海置业、博瑞房产、万博置业、天邑房产、天合房产、中房集团等一大批有实力的开发商陆续进入。B、社区主题化城西作为成都后起之新贵，近年来发展迅猛，加之政府部门有意识地配合片区内的企业加快金沙、 光华的开发建设以及城西原有的餐饮优势，而今的城西已经成为中产的代言，成为成都又一张闪亮的名片。片区内的品牌发展商显然也是有意打造整个城西的社区主题， 使

21、之得以如6叮叮小文库此迅速崛起。打出 “时光随意，生活由我 ”的博瑞都市花园除了打造都市文化社区外，更提出了 “健康、快乐、文明、时尚 ”的新都市生活的典范。C、社区生态化原有的金沙公园、杜甫草堂，加之后起之秀清水河市政公园使城西的绿化更上一个台阶； 而今浣花公园的落成又再次为城西的生态环境添上浓墨重彩的一笔。片区内，率先打出 “绿色生态住宅 ”锦城豪庭为城西的绿色生态打响了旗号， 紧接着各大楼盘也尾随其后， 无论是御都花园、草堂之春还是置信金沙园、博雅庭韵、中华家园、齐力花园、成都花园等等名盘都分别在生态绿化上各具特色。毗邻金沙公园的置信金沙园在川西民居风格上引入水景， 结合社区内的绿化精心

22、地勾勒出清水河边的亲水家园。成都花园社区内 7 大主题园林、 7 大景观河滨公园、 1 个中心文化广场、 0.9 的容积、 6 的绿化率（不含河滨公园）构筑了一个天然氧吧。中华家园为大家带来了北美风情的尖屋顶、维多利亚的花园小区，这一切都始终将中产阶层的眼球牢牢抓住。D、社区景观化园林、水景、植物、建筑构成了城西社区一道道精彩的风景线。成都花园通过水、植物、雕塑建造了 9 大主题公园；都市水乡 置信金沙园通过水景、 雕塑、环境设计塑造了 “园林水景 ”“健康水景 ”“休闲水景 ”三大主题；蜀风花园城则通过名贵植物把自己社区划分为兰苑、竹苑、菊苑、梅苑、桂苑 5 个各具特色的现代川西民居小区 E

23、、价格呈上升趋势。从上个世纪 80年代末到 90年代末，十年的时间内，城西的住宅由青羊小区的安居型向锦城苑为代表的康居型转变。 房价也由666元/ 平方米一路上扬冲高到了 2500元3000元/ 平方米。F、投资价值高。随着高新西区规划的出台、清水河的治理、金沙遗址公园的规划修建， 城西的房地产开发变得异常火暴， 土地也随之升值，特别是 xx一带。以餐饮娱乐而知名的 xx，其成熟的配套和浓厚的商业气氛，使它成为投资人的乐土。G、户型趋向于小康型。 城西早期开发了不少的安居户型， 主要以套二、套三为主。新近开发的项目在进行充分的市场调查基础上，户型设计趋向小康型。I 、城西在售楼盘综合状况。目前

24、城西在售楼盘 72个，总建筑面积2 2 23135908m，其中电梯住宅 1173970m，占 37.44%，多层住宅 1225707m，2 2占39.09%，营业用房 190554m，占6.08%；综合均价 3277.44元/m ，其中电梯住宅均价 2943.59元/m2，多层住宅均价 3308.58元/m2，营业房均价7叮叮小文库5133.9 元/m2。2.需求分析需求特点A 、城西房地产需求市场大。城西目前有 120个专业市场和众多的经营餐饮娱乐的个体户，造就出了大量富人。另外，高新西区内的企业定位于电子信息及生物医药等高新技术产业， 在这里工作的一般都是高学历人士，从目前高新西区一些企

25、业引进的人员来看，博士生、研究生所占比例高，这些人有较高的收入，有较高的消费能力。这些人还会有新的生活方式，他们一般不愿进城，会在工作地周围生活休息，从而带动这一带的消费，改变这一带的住宅消费方式。B、有效购买力充足。城西的新经济产业工人、白领、商人、高校教师，他们收入高且稳定，且有多年的积蓄，随着城西人口的增多和经济的进一步发展，就业机会增加，居民生活水平提高，住房消费支出将进一步增多。C、投资人对城西升值潜力看好。城西目前的房价处于中等水平，随着宏观政策的支持、高新西区工业园区的建立、成灌高速的建通和温江、郫县经济的互动发展，将使城西房地产具有较大的升值潜力。需求构成A、成都的中等收入层是

26、购房的主力。包括新经济的产业工人、白领、高校教师、商人等。B、郊区居民。城西房价虽高于郊区，但其完善的配套、优质的环境、交通便捷、购物方便使越来越多的郊区人向城西看齐。C、外地来蓉人员。从城西城南的消费者构成情况看，外地消费者具有很大的购买潜力。包括外地来蓉经商人员、外地机构驻蓉办事处职员和“三资 ”企业的外地人员。D、房地产投资者，相对于跌宕起伏、充满投机和风险的股票市场，房地产具有低风险、保值增值性强等特点，具有很好的投资价值。城西房地产巨大的发展潜力，投资者更不会忽视。3.竞争分析城西目前在售楼盘总开放规模约 320万平方米，高于城东和城南总开发规模。价格主要在 2500-3200元/

27、平方米之间，高于城东低于城南的平均价格水平。建筑形态多以高层和小高层为主，户型多以小康型的三室、四室为主， 110-260平方米为主。xx在售楼盘情况表（见附表 1）8叮叮小文库4.xx的消费认可度和典型物业调查通过对城西居民的随机调查，得出他们选择 xx8个完美理由：吃在 xx，安逸！住在 xx，舒服！历代贵人住城西，能住在城西的 xx就是贵中之贵了。想赚钱就住城西，城西有 120余个专业市场，餐饮娱乐火爆异常，市场总成交额上百亿元，能够赚个零头就够了。成都人喜欢喝茶，住 xx三步一茶坊，五步一茶楼，像圣淘沙、水景湾，随便选一家都很有品位。许多人有了钱就想长命百岁，那最好选择城西，尤其是 x

28、x，这里是成都市的天然氧吧，你每天早上都能呼吸新鲜空气。家庭需要经营。 周末领着自己的妻子和心肝宝贝开着奥拓车来一场“家庭蜜月 ”，从这里到都江堰、青城山、西岭雪山都很方便，路上没有红绿灯。周末休闲，花十几块钱就可以在 xx上找到一家 “农”得够味的农家乐耍上一天，吃不完还可以打包。将 24小时进行到底的 “夜猫子 ”喜欢在这一带闲逛，他们沉醉于这里夜晚闪烁的霓虹灯所营造出的都市情调。这里有 24小时营业的情人吧、休闲中心和娱乐场所。具体典型物业调查见附表： xx在售楼盘销售价格表见附表 2 xx在售楼盘物业构成表见附表 3 城西在售楼盘综合情况表见附表 4成都市 xx住宅市场消费者调查5.市

29、场分析有关结论H项目位于成都市 xx中， xx是成都新兴的知名餐饮一条街，它的人气非常旺，是成都市的一条 “黄金旅游通道 ”。随着高新西区的建设已初具规模、成灌高速的建设和各个专业市场的发展壮大，城西这一带已经越来越显示出它的发展潜力。对于本项目我们可以从城西的生态绿化角度营造天然绿色氧吧，让小区真正和绿色生态圈融为一体。城西近年来新建楼盘的档次、价格多以大规模和中、高档次为主，本项目可以作为跟进者进入中、高楼盘市场。I消费者对 xx住宅产品蕴含较为强烈的潜在购买欲。J费者对 xx生活价值具备较高的选择性认知。由于 xx于近几年住宅开发的骤热、餐饮休闲经济的推动以及整体宣传力度的加强，使消费者

30、在广度层面上对其悠闲个性、增值潜力及上风上水等特征形成较9叮叮小文库高认同率。K线整体生活环境的发展不均衡，消弱了该区域住宅产品之消费者由潜在购买欲转变为现实购买行为的市场可得性。发展不均衡存在于“形象不统一 ”与“生活不配套 ”，外显于消费者评价即为 “生活不舒服”。三、项目用地分析及评价（一）地块解析1.交通条件本区域的交通、道路网络较为完善， 54路，305路、100路等公交车和郊区中巴车均在区域内经过，而紧邻项目的三环路更是交通快速通道。2.用地现有状况本项目占地约 48亩，整体地形较为方正，地势平坦。现土地为厂房，被其他厂家租用。3.水电气保障随着近几年城西房地产的大量开发和市政基础

31、设施的不断修建及完善，城西的水电气网络从根本上得到改善。本区域从硬件和软件上构建了极为有力的保障。4.规划限制条件虽然长期以来规划限制是制约城西房地产开发不可忽略的因素， 根据政府各类规划方案和针对本项目所处的位置， 我们在规划局进行了了解，其基本的控规要求如下：10叮叮小文库A、建筑高度 40m以下；B、项目的总体绿化本应在 30以上；C、项目的容积率要不小于 1.2 ；W项目建筑间距要大于 1.2 。（二）项目 SWOT分析1.优势分析：本区域位于城西 xx三环路立交桥下，紧靠三环路，交通极为便利。同时，周围的自然景观多，其生态环境极佳。xx区域内生活、交通、公交等基本配套较为完善，社区成熟度高。xx区域在市民心中的认可度高。区域内教育配套设施完善，业主子女求学问题得到解决。2.劣势分析：立交桥下噪音大，对居住有一定的影响。项目用地现为厂房，由于需要拆迁会使开发周期增长。项目周围的形象不佳，需要进一步改善。项目不靠近 xx的主干道，不具有商业氛围，对项目销售会带来一定的影响，销售回款也有一定的压力。3.机会分析：