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1、推荐房地产基础知识营销中心 精品房地产基础知识第一章房地产权属类术语第2页第二章房屋的分类术语第9页第三章房地产价格类术语第13页第四章建筑面积类术语第15页第五章建筑结构类术语第19页第六章建筑规划类术语第28页第七章建筑物的分类第34页第八章建筑面积的测算第46页第九章销售按揭知识第52页第十章户型知识第58页整理人：林艺杰 修订：洪建阳20XX年7月1日第一章 房地产权属类术语*房地产也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。*房屋的使用权 房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权

2、。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。*房屋的所有权 房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。 取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下： 依法新建的房屋； 添附的房屋，如翻建、扩建、加层等； 通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋； 继承或受遗的房屋。 前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式，即直接根据法律的规定取得的所有权；后两种方式称为公民房屋所有权继受取得，即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。 ！房屋的他

3、项权利 ！房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。*土地使用权是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。土地使用权可以依法转让。开发商要进行房地产开发，首先要必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几种：土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；土地使用权的转让。土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为；土地使用权的划拨。土地使用权的

4、划拨，是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。*房屋产权分类按房屋所有权的归属进行的分类。在现阶段，我国住宅类房屋按产权可划分为：(l)国家所有住宅；(2)劳动群众集体所有住宅；(3)公民私人所有住宅；(4)其他经济组织(如中外合资企业等)所有住宅。非住宅类房屋主要是全民所有制(国家房产)和集体所有制的房产，其他经济组织所有房产只是少量的。*土地产权分类(l)国有土地 是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于国家所有的土地，是国家财产所有权的客体之一。 (2)集体土地 指属于

5、劳动群众集体所有的土地。集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农林牧渔生产。！产权分割！是指二人以上共有房产或夫妻离婚、兄弟、姐妹分家所发生的产权劈分。产权分割后，要办理产权变更登记才能取得合法产权。！房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。！共有房屋买卖！指以共有房屋为标的的买卖。出卖共同共有

6、的房屋时，必须取得全部共有人的同意。按份共有的房屋，共有人可以以其所享有的份额与他人签订买卖合同，但无权出卖其他共有人所享有的房屋份额。！房地产抵押登记 是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。 房地产抵押登记分成三种情况，一是双方签订抵押合同后的权利设定登记；二是权利内容变更时的变更登记；三是权利消除时的注销登记。 根据“中华人民共和国担保法”第41条的规定，房地产抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。*五证“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（建设工程开工证）、商品房

7、销售（预售）许可证。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售（预售）许可证的预售范围为本项目可销售楼盘。*两书“两书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。！土地证 政府颁发的载明所有者或使用者的姓名、土地的方位、地级、面积、四至、用途、使 用日期和权源等，以备查考的证书。经过登记和持有土地证的土地所有权或使用权受 国家法律保护，变更土地所有权和使用权以及用途发生变化的，均应重新向土地管理机关申

8、请，办理变更手续，经过批准，更新证书。 ！大产证大产证，即开发商首先要取得的整个小区所有建筑的一本或分栋的几本产权证，是开发商拥有永恒产权的证明，这只能由开发商来办理，房屋销售后再分割出每一套独立办理产权。！产权证书产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例、产权坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。！土地抵押指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行；抵押权本质是一种从属于债权的担保物权

9、，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：城市土地使用权可以抵押；土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押，并且应当按照规定办理抵押登记。抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。抵押权人有优先受偿权；因处分抵押财产而取得土

10、地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记；抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。*土地使用年限 土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年限。首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占有的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有期限的。不同开发用途的土地使用年限一样。开发商在土地用于房地产开发时，都要与国土局签订土地使用权出让合同书，其土地使用年限按国家规定执行，即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五

11、十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地、写字楼用地五十年。土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算（通常在土地出让合同中有明确约定）；必须注意的是，购房者所得到的土地使用权，是开发商转让给购房者的。根据我国城市房地产管理法42条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”因此购房者在签订购房合同或取得产权证时，其实际土地使用年限会短于国家规定的土地使用年限；另外，有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就要被国家收回，其实这种观点是错误的。土地使用年限到期后，只

12、要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地。*土地的种类土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。第二章 房屋的分类术语*商品房商品房，是指房地产开发经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房从销售对象上可分为内资内销商品房、外资内销商品房、高标准内销商品房、外销商品房和经济适用房。从用途上划分可分为住宅、商业、工业、旅游等

13、。凡是自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。内销商品房指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物；外销商品房指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅、商业用房及其他建筑物。！公房 也称公有住宅、公产住房、国有住宅，在国外也称公共住宅、公营住宅。它是指国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产

14、权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租出售。公房随着出售而变为私房。！私房 又称为私有住宅、私产住宅，是个人或家庭购买、建造的住宅。目前我国城市，个人拥有的私房还不多，只占全部住宅存量的20左右，但随着房改力度的不断加大，这一比例在不断升高。在农村，农民的住宅基本是自建的私有住宅。！经济适用房经济适用房，是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商业房，它是带有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效

15、果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到；标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。经济适用房不是人人都可以买的，购买经济适用房必须符合当地政府所规定的文件，并经过排号购买。不同阶段商品房的名称！期房习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付

16、使用的房屋称为期房。即消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。房屋的全面建成包括：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；达到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通 (煤气、天然气或液化气)、电话通、道路通、场地平整。发展商出售期房称为预售，购房人买房时就要与开发商签订房屋预售合同。！现房这里所谓的“现房”，就是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产权证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即办理入住并取得产权证。开发商完成房屋全部建筑

17、工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。！准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。！尾房尾房又称扫尾房，它是房地产进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到90%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是

18、楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。！烂尾房烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。楼盘的“烂尾”情况一般不会发生在房产推出销售的时候，而是随着项目的不断推进一步步显现出来。！毛坯房！“毛坯房”在工程建筑中有其专门的定义。按通常的理解，是指未经过处理或只经过部分装修处理的房屋，这些房屋大部能保证基本入住。要入住这样的房屋，往往要经过对其较大的改造装修。第三章 房地产价格类术语地价 土地使用权受让人获得土地使用权而支付给政府的金额，或是土地使用权人将土地再

19、转移时所收取的金额。地价总额包括土地使用权出让金，市政配套设施费和土地开发费。！起价在商品房广告中，人们经常遇到“起价”这一名词。所谓“起价”，即“起步价”，是指本物业所有房源中的最低销售价格，般是指户型格局、朝向不好的楼房价格。而各楼层的差价，有的相差几十元，有的相差几百元。以购买100平方米的商品房为例，楼层朝向差额小的与差额大的房价要相差四五万元。房地产项目的定价方式与变通商品有很大区别，由于楼层、朝向、景观、户型等方面的影响，基本上可以做到“一层一价”。在房地产广告中，起价通过表述为“*元起”，也就是以最低价告知。！基价所谓“基价”，也叫“基础价”，是指经过核算而确定的每平方米商品房的

20、基本价格。“基价”是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系。房地产项目的定价方法有很多种，如“随行就市”、“成本导向定价”等但不管采用哪种方法，根据楼层、朝向、景观、户型等因素进行一定的调整，从得出各具体单元的销售价格。！均价在实际销售中，一般客户是很少会问到均价的。询问均价，更多的是本行业踩盘人员的做法。所谓“均价”，即本物业的平均销售价格，将本物业各单位（即各套房子）的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价。均价一般不是对外的销售价格，而是通过计算得出的。但也有例外，有时开发商会以均价作为噱头进行宣传，如某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以4888元/平方

21、米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。！表价客户问到具体单元的销售价格时，一般应以“表价”或高于“表价”的价格告知。所谓“表价”，是指“楼盘销售价目表”上标明的各具体单元的销售价格。通常情况下，在销售时，开发商都会制定出“楼盘销售价目表”，上面标明各个楼盘的销售价格。这个销售价格一般是最高价，即售楼人员向客户提出的报价。“表价”可以对外出示给客户。！底价“底价”是指可以对外销售的最低价格。“表价”不同于“底价”。通常情况下，公司内不同级别的人拥有的底价权限是不一样的。售楼人员的底价权限最低，此外，售楼经理通常也会拥有一定的价格权限，即可以给予客户低于售楼人员底价的价格；

22、而老板则拥有最低的价格权限。！定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。！违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的

23、一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。第四章 建筑面积类术语*建筑面积 指房屋外墙、柱、勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。建筑面积广义包括使用面积、辅助面积、结构面积，狭义上房屋建筑面积包括套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积及共有共用建筑面积。！勒脚 指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墙。由于这个部位的墙体经常遭受雨雪的浸溅和地下水沿基础上升而使墙面潮湿，冻融破坏，因此要求使用耐

24、水性较好的材料砌筑，或用水泥砂浆抹面来保护。*套内建筑面积套内建筑面积，指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。即：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积*套内使用面积套内使用面积，系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。它包括卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积

25、；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。*套内墙体面积套内墙体面积包括商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积，有共用墙及非共用墙两种。共用墙，包括各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以外墙（包括山墙）；共作墙墙体水平投影面积的一半计入内墙体面积。非共用墙，是指本套独用墙体，其墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。*阳台建筑面积套内阳台建筑面积，系指阳台地面底板外沿在水平的投影。套内有多个阳台的，全部计算。一般来说，阳台可以分为开放式阳台和封闭式阳台、外挑式阳台和内含式阳台。按国家建筑面积计算规则，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳

26、台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。*住宅使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。*辅助面积指建筑物各层平面中为辅助生产或生活活动的面积，如住宅建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等；使用面积和辅助面积的总和成为“有效面积”；*结构面积指建筑物各层平面中墙、柱等结构所占的面积。*共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 *共有建筑面积的分摊系数！整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面

27、积之和，即得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积各套套内建筑面积之和。*建筑基底面积指建筑物首层的建筑面积。*面积误差比面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）合同约定面积100%*产权面积房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。第五章 建筑结构类术语！建筑结构的分类砖混结构砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一部分

28、直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。 在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的，圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋，其它部位仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲掉，则留下了不安全的隐患。框架结构框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土

29、、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。框架结构住宅适合大规模工业化施工，效率较高，能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。同时由于有框架结构的柱截面较大，不宜家具布置和装修，从而影响室内使用。剪力墙结构剪力墙其实就是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构形式是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式。相比框架结构，剪力墙结构具有较好的抗震性能，其不足之处在于结构自重大。预应力剪力墙结构通常可以做到大

30、空间住宅布局，此时，房间分隔墙和预应力厨房卫生间分隔墙可以采用预制的轻质隔墙来分隔空间，此种方式为日后的室内装修改造带来了较大的方便之处，深受广大住户欢迎。框架剪力墙结构！框架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的梁柱，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框架结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，不额外负

31、担了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。砌体结构！通俗地讲，砌体结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖（或其他砌体材料）墙承重的结构。常规的砌体厚度有370毫米、240毫米、190毫米、120毫米等。习惯上人们常把370毫米厚的墙称为“三七墙”，240毫米厚的墙称为“二四墙”在工程中，厚度大于240毫米厚的墙常用做承重墙，小于240毫米墙用做非承重墙。承重墙分为纵向承重墙和横向承重墙，分别承受建筑物上部荷载和承受纵横方向来的地震力。外墙作承重作用，理应受到充分的重视，非承重墙仅承担自重承担上部荷重，可作为间隔墙使用。