桑拿水疗会所筹建经营及预算项目商业计划书.docx

1、桑拿水疗会所筹建经营及预算项目商业计划书桑拿水疗会所筹建经营及预算项目商业计划书 水疗会所 经 营 预 算 分 析 目 录 一、项目投资分析 二、各项营业收入分析 三、主要营收项目利润分析 四、成本投入分析 五、水疗会筹备前期资金投入分析 六、总结 经营预算分析 一、项目投资分析：郊生态度假区，预计营业面积 4000平方（其中水区约 1200平米，休息区约 1600平米，房间及其他区域约 1200平米。根据市场调查结果及当地消费习惯，此次弥勒湖泉湾号水疗项目，最终消费模式确定为“通票制”，即不免浴资，含水疗、自助餐及多项娱乐休闲项目的免费体验，价格定位为 98元/人；按照目前弥勒水疗行业的总体

2、经营状况、市场潜力，本项目定位于中高端，按正常 4000 营业面积计算，装修成本约在 2000元/，总体装修成本为 800 万左右；物资采购约 700万左右（其中家私、电器约 140万，布草、工衣、营业用品、办公用品约 150万，功能设施设备约 360 万，其他约 50 万），共计投资约 1500万。总投入资金分析表 类型 预计投入资金 总投入资金比例 装修 约 800万 53 家私电器 约 140万 9 布草、工衣、营业用品 约 150万 10 功能设备 约 360万 25 其他 约 50万 3 二、各项营业收入分析：根据周边私营水疗场所每天客流分析，平均每天进出水疗场所的消费人群总数约为

3、3000人左右，其中昆明游客占七成，主要以泡温泉为主；水疗客源收入分析：本项目是弥勒唯一一家多娱乐方式的水疗场所，预计正常客流为每日 100-300人，最大容客量为 280人左右（同时在场），按每日接待水疗客人 100人计算，每人浴资收费 98元，当日浴资收入为 9800 元。100 人当中有 60的客人为净桑消费，40的客人消费其他项目，（其中有约 25的客人消费按摩项目，按人均约 180 元每人，当日营业收入即是约 4500 元；约 15的客人消费大堂及足疗项目按人均约 35元，即是约 525元）总人均消费为 148 元每人进行预算：水疗客预计总收入分析（人均消费 X总人数 X天数）日营业

4、收入：1.48 万（148 元 x100 人 X1天）4.44万（148元 x300人 X1天）月营业收入：44.4 万（148 元 X100人 X30 天）133.2 万（148元 x300 人 X30天）年营业收入：532.8 万（148 元 X100人 X30 天 X12月）1598.4万（148元 x100人 X30天 X12月）水疗客预计利润分析表 以下为各项目利润分析：类别 消费项目均价 成本 利润 项目占总人数比例 日利润（元）月利润（元）年利润（元）净桑 98元 39.2元（40）58.8 元（60）100-300人（100）0.6-1.8万 18-54 万 216-648万

5、按摩 180 元 63元（35）117元（65）100-300人（25）0.3-0.9万 9-27万 108-324万 足疗技工项目 35元 12元（35）23元（65）100-300人（15）0.03-0.09万 0.92.7 万 10.8-32.4万 香烟、酒水 18元 5.5元（35）12.5 元（65）100-300人（10）0.0120.036万 0.361.08 万 4.3212.96万 饮品、小吃 18元 5.5元（35）12.5 元（65）100-300人（20）0.02万0.06万 0.61.8 万 7.221.6万 水区销售物品 18元 5.5元（35）12.5 元（65）

6、100-300人（10）0.0120.036万 0.361.08 万 4.3212.96万 合计：0.98-2.9万 29.22-87.66万 350.6-1052万 便衣项目收入分析：便衣客房项目预计每日开房 9次，房均消费为 228元次当日营业收入即是 2052元，便衣棋牌项目预计每日开房 9间，每间房均消费 400元次当日营业收入即是 3600元：便衣客项目消费收入分析（房均消费 X总开房量 X天数）日营业收入：客房：0.2万（228元 X9次 X1 天）+棋牌 0.4万（400 元 X9次 X1天）=0.6万 月营业收入：客房：6万（228 元 X9次 X30 天）+棋牌 12万（40

7、0 元 X9次 X30天）=18万 年营业收入：客房：74万（228元 X9次 X30 日 X12月）+棋牌 144 万（400 元 X9次 X30天 X12月）=218 万 便衣项目预计利润分析表 客房按每间每次约 228元，棋牌按每间约 400 元进行预算项目利润分析：类别 消费项目均价 成本 利润 开房次数 日利润（元）月利润（元）年利润（元）客房 228元 23元（10）205元（90）911 0.2-0.23万 6-6.9万 72-82.8万 棋牌 400元 120元（30）280元（70）9-11 0.25-0.32万 7.5-9.6万 90-115万 合计：0.45-0.55万

8、13.5-16.5万 162-198万 总营业收入分析（水疗人均消费 X总人数 X 天数+便衣项目房均消费 X总开房量X天数）日营业收入：水疗客 1.48万（148元 x100 人 X1天）4.44万（148元 x300人 X1天）+客房 0.2 万（228元 X9次 X1天）+棋牌 0.4万（400 元 X9 次 X1天）=2.08万5.04 万 月营业收入：水疗客 44.4万（148元 X100人 X30天）133.2 万（148 元x300 人 X30天）+客房 6万（228元 X9次 X30天）+棋牌 12万（400 元 X9次X30天）=62.4 万151.2万 年营业收入：水疗客

9、532.8万（148元 X100人 X30天 X12月)1598.4 万（148元 x100 人 X30天 X12月）+客房：74万（228 元 X9次 X30 日 X12月）+棋牌144 万（400 元 X9次 X30 日 X12月）=750.8 万1816.4 万元 每平方米预计营收分析（总收入 总平方数）日贡献：5.2元12.6 元 月贡献：156元378 元 年贡献：1872元4536 元 三、主要营收项目利润分析：（除固定资产成本）【浴资】按 98元每人计算（含水疗、自助餐、水果、饮品及各项配套娱乐设施），预计成本约为总价位的 40%即 39元，浴资的每人次纯利润约为 60%即 59

10、元；A：按每天 100人次计算，每天浴资纯利润约为 5900元，当日浴资营业额约为9800 元；B：每天 200人次计算，浴资纯利润约为 1.2 万，当日浴资营业额约为 1.96 万元；C：每天 300 人次计算，每天浴资纯利润约为 1.8万，当日浴资营业额约为 2.9 万元；【浴资营收预算表】每日接待人数 日营业收入 月营业收入 年营业收入 100 人 0.98万 29.4 万 352.8万 200 人 1.96万 58.8 万 705.6万 300 人 2.9万 87 万 1044万 【按摩项目】A：每天按接待 100 人水疗客人计算，按摩项目消费人次占到 25%，合计消费约按平均 180

11、元每次计算，单日营收为 4500元，技师提成平均约占 30%即 54 元，其他成本平均约占 5%即 9 元；按摩项目平均每次纯利润约为 65%即 117元,每天按摩项目的纯利润约为 2925元；B：每天接待 200人水疗客人计算，当日按摩项目营业额约为 9000 元，按摩项目纯利润约为 5850元；C：每天接待 300 人水疗客人计算，当日按摩项目营业额约为 13500 元，按摩项目纯利润约为 8775元；【按摩营收预算表】每日接待人数 日营业收入 月营业收入 年营业收入 100 人 0.45万 13.5 万 162万 200 人 0.9万 27 万 324万 300 人 1.35万 40.5

12、 万 486万 【足疗、技工项目】按平均 35元每次计算，其中技师提成占 30%即 10元,其他易耗物品成本 5即是 2元，技工项目的每次纯利润约为 65%即 23元；A：每天接待水疗客人 100人次计算，每天消费约 15人次，足疗、技工项目当日营业额为 525元，当日技工项目纯利润约为 341 元；B：每天接待 200人水疗客人计算，足疗、技工项目当日营业额为 1050元，当日足疗、技工项目纯利润约为 682元；C：每天接待 300 人水疗客人计算，足疗、技工项目当日营业额为 1575元，当日足疗、技工项目纯利润约为 1024元；【足疗、技工项目营收预算表】每日接待人数 日营业收入 月营业收

13、入 年营业收入 100 人 525元 1.6 万 18.9万 200 人 1050元 3.15 万 37.8万 300 人 1575元 4.7 万 56.7万 【香烟、酒水项目】按平均 18元每次计算，其中成本占 35即是 5.5元，每份纯利润占 65即是 12.5元；A：每天接待水疗客人 100人次计算，每天消费 10人次，当日营业额为 180元，当日项目纯利润约为 117 元；B：每天接待水疗客人 200 人次计算，当日营业额为 360元，当日项目纯利润约为234 元；C：每天接待水疗客人 300 人次计算，当日营业额为 540元，当日项目纯利润约为351 元；【香烟、酒水项目】每日接待人

14、数 日营业收入 月营业收入 年营业收入 100 人 180元 0.54 万 6.48万 200 人 360元 1.08 万 12.96万 300 人 540元 1.62 万 19.44万 【饮品、小吃类】按平均 18元每次计算，其中成本占 35即是 5.5 元，每份纯利润占 65即是 12.5元；A：每天接待水疗客人 100人次计算，每天消费比例占总人数的 20即是 20人，项目当日营业额为 360 元，当日项目纯利润约为 250元；B：每天接待水疗客人 200 人次计算，该项目当日营业额为 720元，当日纯利润约为 500元；C：每天接待水疗客人 300 人次计算，该项目当日营业额为 108

15、0元，当日纯利润约为 750元；【饮品、小吃】每日接待人数 日营业收入 月营业收入 年营业收入 100 人 360元 1.08 万 12.96万 200 人 720元 2.16 万 25.92万 300 人 1080元 3.24 万 38.88万 【水区销售物品】按平均 18元每次计算，其中成本占 45即是 8.1 元，每份纯利润占 55即是 9.9元；A：每天接待水疗客人 100人次计算，每天消费比例占总人数的 10即是 10人，当日项目纯利润约为 99 元，项目当日营业额为 180元；B：每天接待水疗客人 200 人次计算，当日消费纯利润约为 198元，该项目当日营业额为 360元；C：每

16、天接待水疗客人 300 人次计算，当日纯利润约为 297元，该项目当日营业额为 540元；【水区销售物品】每日接待人数 日营业收入 月营业收入 年营业收入 100 人 180元 5400元 6.48万 200 人 360元 1.08 万 12.96万 300 人 540元 1.62 万 19.44万 【客房项目】按平均 228元每次计算，其中成本占收入 10即是 23 元，每次每间房纯利润约为 205元；共计客房 9 间，每间房开 1次，共计 9次，当日客房项目营业额约为 2052元，当日桑拿纯利润约为 1847元；【客房费项目】每日开房 日营业收入 月营业收入 年营业收入 9 间 0.2 万

17、 6万 72万 18 间 0.4 万 12万 144万 27 间 0.6 万 18.5万 222万 【棋牌项目】按平均每间房 400元每次计算，其中成本占房费收入 30即是 120元，棋牌每间房纯利润约为 280元；共计棋牌房 11间，每天开房率为 75即是 9间，当日棋牌房费纯利润约为 2520元，当日棋牌营业额约为 3600元；【棋牌房费项目】每日开房数量 日营业收入 月营业收入 年营业收入 9 间 3600元 10.08 万 129.6万 10 间 4000元 12 万 144万 11 间 4400元 13.2 万 158.4万 【客源分析】每日接待人数 商务出差客人 旅游客人 本地家庭

18、客人 企业单位客人 100 人 20 20 40 20 四、成本投入分析：员工工资 按 24小时营业，员工共分为 3 个班次，根据实际营业面积定岗定位，预计需要员工 150名左右，预计在职人数为 120人-150人，按平均工资 1600计算，每月基本工资支出 19.2万-24万元，营销人员提成支出 2万元；合计每月人工成本 21.2-26万元。易耗品 按日平均人流量 100-300 人计算，月共计 3000-9000人次，每人次约 5 元（包含一次性用品，洗涤及磨损费用），预计每月易耗品消耗共计 1.5 万-4.5万元；水电费用【电费】按设备全部开启计算，耗电量约为 400 千瓦/小时，按正常

19、使用高峰期 5小时为例，平均一天耗电量为 2000千瓦，24小时营业预计需要用电约 2500-3000千瓦左右；每月预计用电 75000-90000 千瓦，按 1 元/度计算，每月需要电费 7.5万-9万元；【水费】按每人次平均用水 0.2吨计算，每天 100-300人，每天平均用水约 20-60吨，每月预计用水 600-1800 吨，按每吨 3.5 元计算，每月预计水费 2100 元-6300元；固定资产成本摊销 家私、电器类、功能设备类按 5年摊销，布草、工衣、营业用品、办公用品类按 3年摊销，月度摊销额为 12.5万元，每年合计摊销 150万元。成本投入分析表 名称 人数 平均金额 当月

20、所需费用 员工工资 120150人 约 1600元 21.226万元 易耗品 接待 100300人 每人每次约 5元 1.54.5万元 水 接待 100300人 每人 0.2吨/0.7 元 0.20.6万元 电 每月 7.5-9万千瓦 每度 1元 7.59万元 固定资产成本摊销 共计 450万元，分 3 年摊销 每月摊销 12.5万元 合计 42.9万52.6万元 盈亏预计：如无进客，每日营业成本（员工工资约 7000 元8600元；水费每日约 67元200元，电费每日约 2500元3000 元，固定资产摊销约 4200元，易耗品约为 500元1500 元）共计约为 1.4 万元，每月即是约

21、42 万元，每年即是约 514.8万元，按人均消费约为 148元，其中营业项目成本约 40%即是 59 元，60纯利润即是 89 元，根据以上数据分析如下：1、每日进客 157人以上即可盈利经营；每日所需成本 1.4万元（148元人均消费 X60纯利润）=157人 2、每月需接待 4719 人以上方可盈利经营；每月所需成本 42万（148元人均消费 X60纯利润）=4719人 3、每年需接待 5.8 万人以上可盈利经营。每年所需成本 514.8 万（148元人均消费 X60纯利润）=5.8 5、水疗会筹备前期资金投入分析：筹备前期人员薪金成本【项目经理】1人，预计工资 45006000元/月/

22、人，每月合计 45006000元；【副经理】2人，预计工资 35004500元/月/人，每月合计 70009000 元；【人事专员】1人，预计工资 12001500元/月/人，每月合计 12001500元；【基层员工工资】按总人数 160人计算，人均工资约 1500元，筹备期以员工基本工资的 70%发放补助，即约 1020/人/月，员工每月预计补助约 16.3万,两个月共计约32.6 万元。【技师工资】（桑拿技师与技工筹备完成后入场）中医师、足疗师共计约 80 人，每月 1200元/人/月，每月合计约 9.6万元；，两月合计约 19.2万元；以筹备时间 2个月为基数，预计共需人力成本约 54.

23、8万元。招聘宣传策划【网络传媒、户外广告、印刷品】VI设计约 5-8 万；公交车身广告，预计 1万3 万元每月；人口密集处平面广告、横幅、空飘预计费用 2 万5万元每月；网络、招聘网预计 10003000元每月；媒体广告、电视、电台、LED显示屏，预计 8 万10万元每月；广告印刷制品（会员卡、宣传册、宣传单张、价目表等）预计 5 万8万元 以上广告费用合计为 21.1万34.3万元【食】按 240人计算，每天正餐 3顿，按 2/4/4 计算，每月预计 7.2 万元，两个月共计 14.4万元；【宿】按目前公司娱乐部员工住宿标准，每间宿舍房租为 250/月，每间宿舍可容纳 4 人，预计需要 22

24、25 间，根据本地租房惯例缴纳一年房租即是 6.6 万7.5万元，押金 5000元即是 7.1 万8万元；【培训期间工作服】按每人 1件文化衫、1 套军用迷彩服为标准，文化衫每件预计费用为 100元，迷彩服每套预计费用为 120元，每人预计费用 220元，240人共预计费用 5.3万元；【其他】培训物料消耗、培训户外拓展、宣传等活动、预计每月 5000 元；两个月共计 1万元；【其他】培训场地的布置、桌椅购买的费用，预计 3 万元；以上预计费用合计 30.831.7 万元；其他预算【差旅费】（包括外出招聘、交通费、物资收取货费用等）1 万元【通讯费】（办公电话、招聘专员电话）1000 元【办证

25、、刻章】费用 20003000元【市场考察】500010000元 预计合计 1.8万2.4 万元 筹备流动备用资金 用于筹备期间资金报账过程中的延误，避免资金短接；预计流动周转资金 5 万10 万；以上所有前期筹备预计费用为 113.5 万133.2 六、总结：结合以上所有数据分析得出以下各方面具体分析数据：【总投入】装修费 800万+家私、电器 140 万+营业用品、办公用品 150万+设施设备 360万+其他 50 万+前期筹备费用（90 万-111 万）=总投入（1587 万-1611万）；【营收预算】如按平均每天 100-300人，人均消费 148元计算，日收入、月收入及年收入分别为：

26、2.08万-5.04万；62.4 万-151.2 万；750.8万-1816.4 万；各项目营收贡献：项目名称 营收预算 所占比重 利润率 浴资 0.98-2.9 万元 70%60%按摩 0.45-1.35 万元 22%65%足疗、技工 0.05-0.16 万元 3%65%烟、酒水 0.018-0.05万元 1.5%65%饮品、小吃 0.036-0.11万元 2%65%水区销售物品 0.18-0.05 万元 1.5%65%客房房费 0.2-0.6 万元 占便衣项目 34 90%棋牌室 0.36-0.44 万元 占便衣项目 66%70%【利润】日利润收入为 0.06万-2.12 万元;月利润收入

27、为 1.8 万-63.2万元;年利润收入为 21.6万-758.4万元;【总投入回收期限】经营前 2年，不计房租成本，经营保持，约 5 年方可收回所有投入资金。【盈亏预计】：如无进客，每日营业成本（员工工资约 7000 元8600 元；水费每日约 67元200 元，电费每日约 2500元3000 元，固定资产摊销约 4200 元，易耗品约为 500元1500 元）共计约为 1.4万元，每月即是约 42万元，每年即是约 514.8万元，按人均消费约为 148 元，其中营业项目成本约 40%即是 59元，60纯利润即是 89元，根据以上数据分析如下：1、每日进客 157人以上即可盈利经营；每日所需

28、成本 1.4万元（148元人均消费 X60纯利润）=157人 2、每月需接待 4719 人以上方可盈利经营；每月所需成本 42万（148元人均消费 X60纯利润）=4719人 3、每年需接待 5.8 万人以上可盈利经营。每年所需成本 514.8 万（148元人均消费 X60纯利润）=5.8万人【区域贡献】区域贡献约为：区域贡献值=总收入 总平方数 X区域总面积；水疗区、休息区共计约 2800平米，日区域贡献约为：1.46万-3.52万元;月区域贡献为:43.8 万-105.6万元;年区域贡献为:525.6 万-1267.2万元;房间及其他区域共计约 1200平米,日区域贡献约为:0.6 万-1.5 万元;月区域贡献为:18 万-45万元;年区域贡献为:216 万-540万元。【单位平方贡献】每平方贡献=总收入 总平方数；平均平方贡献：日平方贡献约为 5.2元-12.6 元；月平方贡献约为 156 元-378元；年平方贡献约为 1872元-4536元；水疗区、休息区域日平方贡献约为 7.4元-18 元；月平方贡献约为 222 元-540元；年平方贡献约为 2664元-6480元；房间及其他区域日平方贡献约为 17.3元-42 元；月平方贡献约为 519 元-1260元；年平方贡献约为 6228元-15120元；