商业物业管理方案.docx

1、商业物业管理方案商业物业管理方案 商业街物业管理方案 按其经营方式主要为单体商铺是指从事具体商业行为的物业。经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开 对培育区域商业中心和商管理的好，发商普遍推行的一种方法，业品牌有重要影响。对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售 才还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，是不够的，能长久发展。归还银行商铺按目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商 业主不能归还按揭影响商铺业主的租金收益，铺商业管理不力，贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。商铺物业管理理念 1.0 分散

2、经营”,对商铺进行“统一管理,商铺是有计划的商业聚集 是商铺区别于其他房地产的核心特点。，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开“统一管理”没有统一管理的商铺是难以经受发商委托的管理公司统一管理，激烈的零售业市场竞争。，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，“分散经营”只是在消费者和经营者之商铺的管理者不能直接进行商业经营，间搭建桥梁。商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统 1.1.一服务监督、统一物管。分散经营”的管理模式，在商铺销售合,为了达到“统一管理 在法律上同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。确定商铺管理公司的管理地位。要求招商的品牌审核管理和完善的租约“

3、统一招商管理”1.1.1 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能 管理。进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营 业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用 、税务登、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）于批发代理商）“完善的租约管理”指：签定 记证、法人授权委托书等。租约管理包括约定租金、租 租约、合同关键条款必须进入。期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约 承租户的经营业态是受到整个商铺的 条款管理，比如：统一商业规划的限制，须经业主委员会的认如果发生重大变化，营业时间的确定；可（业主委员会成立之前，经开发商认可）承租户的店名广告、促销广告的尺

4、寸大小、悬挂位置、语言文字 为整个商铺促销承担的义务；方面须接受统一管理；投 有无限制；确定有偿还是无偿，承租人对停车场的使用，是否统一的收银等 保范围事宜；有助于维护和提高经营者的共同利益。统一的营销管理”“1.1.2 以打折降价的促销竞争手段比较流行，由于目前商业竞争激烈，个月的营 12年 1 吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好 组。无节造节过”小节小过、“大节大过、所谓销计划，织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先及业主沟通预算，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例经业主同意后，就能较好地执行按销售额分如果商铺统一收银管理，进行分摊。摊费用 “统一的服务监督”有助于经营者间

5、的协调和合作。1.1.3 商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常 指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；见的方式有：协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；服务项目：行政事务管理；监督项目：维护商铺的纪律、信 誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。1.1.4 商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热 正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、统一管理有商铺的各项设施的使用频率较高，意外事故处理等。增加使用的安全性和助于对物业

6、设施设备有计划的保养及维修，耐久性。商铺物业的管理特点 2.0 商铺进出人员杂，不受管制，客流量 顾客流量大 2.1 大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易 同时商场在发生突发事件时，因此消防安全不得有半点松懈。爆，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重 要物业管理服务面向商铺置业人和 服务要求高 2.2 使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增 值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经 营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则 、观光梯、自动出入口多，电梯（客梯）管理点分散 2.3 扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难

7、度较大是商业物业管理的特点。大多集中顾客到商铺购物的时间，营业时间性强 2.4 而平时和白天顾客相对少一些。双休日和下班及晚间，在节假日、统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印 象，对顾客产生不良的心理影响。来商铺的顾客，有开车的，也有 车辆管理难度大 2.5 大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车骑车的，车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平场管理增加了压力。的整体体现。商铺物业管理人员配备 3.0 商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高 3.1.1 效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理

8、费都用在 刀刃上。设主管一人，可由物业主任兼任。该 业户服务部 3.1.1.1 分下设业户接待员若干名，部主要职能是业户接待及内部管理、别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员 通常每班保的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，设主管一人，全 维保服务部 3.1.1.2持两人便可。面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要 维保服使物业保值和升值。职能是保证商铺不间断地安全运行，商铺设备的多少和技务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、术难易程度进行合理配置。设主管一人，全面负责商铺的门卫、保安服务部 3.1.1.3 巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能

9、使安全防范及消 工作量和作业班具体作业人员根据商铺保安的值勤点、防管理。次进行配备。设主管一人，全面负责商铺的室内保 保洁绿化部 3.1.1.4 该部门的主要职责是保洁服务管室外保洁及绿地养护工作。洁、理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范 围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。设主管或兼职主管一人，全面负责商 经营服务部 3.1.1.5 广告策划及项目开发等铺业户委托给物业管理公司的租赁代理、促进该部门的主要职责是配合业户的经营活动，经营服务工作。商铺经营销售和物业管理工作。商铺物业管理包含以下几个方 商铺的物业服务管理 4.0 面，我们现对此进行分项描述：商铺业

10、户服务管理 4.1 商铺装修服务管理 4.2 商铺设备、设施维保服务管理 4.3 商铺建筑物的养护及维修管理 4.4 商铺保安服务管理 4.5 商铺保洁服务管理 4.6 商铺绿化服务管理 4.7 商铺经营服务管理 4.8 商铺广告管理 4.9 4.10 商铺保险管理 商铺业户服务管理 4.1 业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。接待及联系是业户服务的重要内容之 接待及联系 4.1.1 一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并及业户、顾客进行交 包其主要职能及其他类型物业管理的业户服务一样，流的窗口。括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费及 内外联系等。纠纷、投

11、诉接待 4.1.2 顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰及履行“管理公 约”业绩考核依据之一；报修接待 4.1.3 对业户营业将造成很大的影商铺铺位的照明或其他设施出问题，即时派维响。业户报修，应迅速做记录，填写维修任务单 修工到现场抢修；走访回访 4.1.4 接待员的走访内容包括三方面：一是听取业户和商铺方对物业 二是对报修后的维修结果进行回访；管理服务的意见、建议；三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处 作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化 都是为了商铺的自身形象，我们所做的一切，让他们明白

12、：业户，我们的目标是一致的。内外联系 4.1.5 商铺内部联系：管理费、商铺的内部联系包括向业户收取租金、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。环保、劳动、消防、警署、居委、商铺及街道、商铺的外部联系 水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关 系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。商铺装修服务管理 4.2 装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单 4.2.1 独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装 ，现场监督管理等。修管理协议”商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，

13、出租后，由承 4.2.2 也有的业主把一个层面装修提出装修申请；租商依据经营要求，承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些完毕之后出租铺面。建立周全、装修管理应做好以下几个方面：小的变动装修，专人负责对工程实行严格的 便于操作的管理制度；详细、选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；监督；对装修现场进行监督管理。二次装修过程应 商业铺面制定装修管理规定的要点 4.2.3 业户装；遵守物业管理处制订的二次装修施工管理规定 修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守商 铺动火申请制度的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷 用电；物业管理处根据装修前业户递交的经装修完毕后，认可的装修设计图

14、、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有 应视情节轻重作不同的违反装修设计图及装修协议某些条款的，为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重 处理；装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应要部位，凡涉及 通常分以下几种情况：视工程涉及的方面来确定，进行增（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）电力设备 建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警 铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增建或 公共天线分布系统等进行增建或改以及电视监控系统、改装的，业户则按工程费用的都由物业管理处选定工程实施工方。装的，凡涉及 一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。铺面、

15、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行 业户递 也可由物业管理处选定施工方。选定工程施工方，清楚显示楼层内部间隔应包括：交的装修设计方案所附的图纸，的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的 ；电力供应设备分布图；排水系统的分布图（附由关细节）细节）；照明设备位置及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求 提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要 求、违约责任、施工期保险等。等等 在施工过程中，物业管理处应派 装修现场监督管理 4.2.4 专

16、人在现场进行管理。管理的内容主要包括 方面：3 对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建 施工方对他们可能也大多是临时工，筑施工队的人员情况复杂，他通常局限装修施工及整个楼宇的建筑不同，缺乏有效的控制；如对施而其他层面则照常营业，于一个单元或一个楼层内施工，对于装修势必会影响其他业户的营业活动。工人员无有效管理，的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进 行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违 发如有违反规定要及时联系，反物业管理处的其他管理规定等，出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、

17、装置或公用设 施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可 这些管理服务都但有关费用则由业户支付。由物业管理处修理，等等 考。应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参 商铺设备、设施维保服务管理 4.3 环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的 6 施工方对他们可能也缺乏有效的大多是临时工，人员情况复杂，他通常局限于一个单元装修施工及整个楼宇的建筑不同，控制；如对施工人员无有而其他层面则照常营业，或一个楼层内施工，对于装修的工程监控势必会影响其他业户的营业活动。效管理，有否主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物

18、业管理处 的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知 单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户 负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处 这些管理服务都应做好详细记但有关费用则由业户支付。修理，等等 录，作为竣工验收时的证据或参考。商业物业的日常养护标 商铺设备、设施维保服务管理 4.3 准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商 因为商业物业设施设备使设备上，业物业的重点在于各种设施，设施养护及维修管设备、用频率较其它物业相比是最高的一类，一些设备如理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。保证其正常运行主要靠自动扶梯等易出故障

19、的设施设备，电梯，商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央 平时养护。空调、自动扶梯的正常使用。商铺供电需要绝对保证，因为一旦 商品和营业款带来不安全的因素，漆黑的营业厅将给顾客、停电，日夜监测电气所以应选派优秀员工，对商铺声誉带来不利影响。一有异常情况及时自动扶梯的运行状况，运行状况和空调系统、商 安排维修，确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。铺设备设施维保管理的具体实施过程及办公项目类似，在此省 略。商铺建筑物的养护及维修管理 4.4 为了确保商铺建筑物 商铺修缮的计划、资金管理。4.4.1 的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排年 经管理处审核后报商铺业委会方审批度修缮

20、投资，（大中修要落 ，检查修缮结果。实资金）依据商铺建筑物的损坏程度，将 工程性质的确定。4.4.2 大修工程是指 修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。部分或有局部倒塌的危险；建筑物主体结构的大部分严重损坏，附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工 因此，通常是经营业户必须停止营业。程施工场地和安全的要求，中修工程是指建 工期安排和开工前的筹备工作非常重要；保持在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，筑物部分损坏，原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，中修工程影外墙的全面粉刷装饰等。加固部分钢筋混凝土梁柱，响面为局部，商铺发生突法事件，保安、管理人员应按应急事

21、 件处理规程操作。防止事态扩大，注意保护现场，及时向上级 在发生恶性事件紧急疏散围观应特别强调，报告或呼叫救护车。顾客时等等 监控是指利用电视监控系统对商铺进 监控中心管理 4.5.4 高尤其是对出售贵重商品如钻石珠宝、行全方位多角度的监视，如发现可疑人员或突法事 档手表等铺面应进行日夜监视。另 寸作查证。监控人员应及时录象，恶性事件的发生，件、外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头，防止车辆被 这 窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案等等 项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内 消防管理 4.5.5 人流大，楼梯、通道（尤其是放火

22、楼梯、通道）相对面积较小，商品多（且大多 这给火灾时的人员疏散带来很大困难；，火种容易迅速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈是易燃品）火 蔓延极快；如商厦火灾，高楼内的竖井多，烟囱效应可使 7 米，瞬间整个商厦将全被烟雾笼 8火灾热烟上升速度达到每秒 鉴于防止火灾的烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。罩。（烟感探测器和温感商铺都安装有先进的火灾探测装置重要性，。这些装置直接及火灾自探测器）和自动灭火装置（喷淋装置）烟雾和温度各达到一只要易各地方出现火情，动报警系统联网。定的限度，这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警 制定切合本商铺实际的消防管 器，进行有效监控及预防。；商铺的各部门及物

23、业管理制度（包括几套火灾应急处理方案）消防监控中心范围规定清楚；理的各部门都要把各自放火职责、的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，切实贯彻“预防为主，防消层层负责，责任明确，防患未然”发现监控屏幕有火灾报警号时，立即 结合”的消防方针。用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查及处置；如确为火警，重点是商铺内人员报告保安部主管组织扑救，按应急方案实施，的疏散，保障人身安全，事故后作好调查分析报告并备案。发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并立即通知维保部，并作好详细记录。协助维保部尽快排除故障，定期对消防设 施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检查，确保完好 备用、通道畅

24、通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备 要认真检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、在员工、管理人员和业户中定期 过载、摩擦等危险现象。掌握火灾使人人都会使用消防器具，开展消防培训及消防演习，逃生知识，不断提高大家的防火意识和消防业务水平。等等 商铺的环境有外部环境和内部环 商铺保洁服务管理 4.6 附属建筑设施及周围的绿外部环境包括楼宇的外墙、境。内部环境包括过道、扶梯、自动扶 地、广场、停车场等；梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所，以及业户的铺内、搞好商铺的环境卫生和绿化养护 办公室内等非公用部位。为业户提供一和谐怡人的商业氛围，的主旨在于创造整洁优美、各理想的经营环

25、境，为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。要做好商铺的保洁服务管理，首 商铺保洁管理方法 4.6.1 先要确定做什么，即什么地方需要保洁，然后定出清洁的标准，还要再加上检根据这些标准、要求再定出保洁的频率（次数）制作如目视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等，查手段，商 ，内容有检查的部位、项目、清业街商铺环境清洁的作业标准 重要的问题是怎么做等，检查的手段等。保洁的频率、洁的标准、，这个“规程”指导保洁工对制订商业街保洁服务作业规程 是保洁工岗前岗中的商铺各部位的清洁按规定的操作程序去做，墙面除尘；墙角线清洁；打蜡；地面清洁、其要点有：培训教材，大理石清洁、玻璃幕墙清洁；卫生间清洁；不锈钢面清洁；

26、打蜡；商铺保洁管理的重 4.6.2窗户清洁；地毯清洗干净等。商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁。随着人流的进 点 出，给商铺地坪带来的灰尘、纸肖；定时的清洁能够带给顾客舒 商铺的玻璃无框门、室内柱上镜、适、优美的购物环境；留下的手印带给人视觉由于顾客触摸频率较高，电梯内镜面等，上的不舒服，商铺盥洗室墙面、应定时清洁以消除不洁现象；商 也是清洁工作的重点；干燥和无异味，地坪的清洁、洁具、定期擦拭，风吹雨淋会使铜牌便黑，因暴露在室外，铺外的铜牌，商户铺内产生的垃圾须袋 提升商铺的形象。能保持其程亮，雨大进门处及其他公用过 及时清理；装并放至指走位置，道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进

27、大厅，对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视，8 同时注意清洁卫生 但放置鼠药时，要充分考虑儿童的安全，要放在摸不到的地方；在商铺的 为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作；更不能使用湿拖把拖地，保洁工不能使用长柄拖把，营业时间内，以免造成顾客滑倒伤害事故；在雨雪天，商铺进门处应 提醒业户在规定的时 勤保洁并放置地毯或防滑提示牌；对一切能利 间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位置；商铺 4.7用的再生垃圾（包装纸、箱）要回收处理。等等 美观、营造舒适、绿化环境是保持生态平衡，绿化服务管理 清新、幽雅的购物环境的基础。商铺内外的绿化搞得好，能使周 围得环境得到改善，绿化管理应配备专业又提升了商铺得品位

28、。技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长 习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。在基建时就已定型，商铺外围的绿地，商铺绿地管理 4.7.1 水平绿化和商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调，为保证草坪生长良好，劝阻顾客、垂直绿化要相得益彰。游客进入草坪；病株，及时清除死株、保持绿地环境整洁；发现病虫害要进行捕 定期对花木修剪整形；缺株要补檀：草坪要 捉或喷药，药物防治要注意安全，并挂警示标识；施后浇水或雨后施撒；每季度施肥一次，定期轧剪，经常除杂草：风后清除花木疏剪枝叶的防风工作，台风前对花木做好立支柱、商铺室内 4.7.2折断的枝干，扶正培植倒斜的花木。等

29、等 花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图，绿化管理 ，简介花名称牌”花卉上挂 及商铺总体设计风格相协调；宣传养花的常识，习性，俗称、卉学名、争取业户和顾客的配合，增加商铺的文同时又陶冶情操，共同创造幽雅清新的购物环境，花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散 化氛围；商铺人流量较大，因此商铺内摆放 落盆泥，注意场地整洁；枯萎的花卉立即更换：清除黄叶，及时修剪，的花卉要经常检查，更换花卉就要定期相互调剂、由于各点摆放位置的光照度不一，4.7.3位置；等等部门主管对保沽、绿化，检查督导 并追究各组长发现问题记录在案，服务各组工作时时进行巡视，责任：管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽

30、查，发 对主管进行处罚。每月累积数次，现问题立即督促主管部门整改，商铺方和物业管理公司所签订的委 商铺经营服务管理 4.8 广往往会把商铺经营管理范畴的租赁管理，托物业管理合同中，告筹划、以配合其商铺的新项目开发同时委托给物业管理公司，作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏及自己经营管理 租赁管理 4.8.1的物业管理服务紧密地联系起来。如商主要是在租金商定时要考虑多方面因素，出租方式的管理 承租户的经营特附近商铺楼宇的空置率；品经营的范围及类别；另外经营商品给管理带来的易难也应作为商铺所处的位置。色；一种先规定一个固定的月租金计算可采用两种形式，一个因素。，然后根据市场情况和货币升、贬值决

31、定几年租金（根据面积）一种是按面积定出最低租金，然后 后再增加合理的幅度。竞 4.8.1.1根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。严格审定投标者的资格，主要是审核其 标租赁的注意事项：资信状况及经营品经营业绩，个人或公司的商业零售管理经验、种是否符合行业规定等；9 投标的程序须规范、严密、全面，尤其是租金的计算方式 及规定，预付竞标租金的保证方式，有关撤回投标的规定，以及 和全周为更作应，偿赔的约签时延后标中。虑考的人深 协议租金出租的注意事项：4.8.1.2 经营管理经在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营 品种是否符合行业

32、的规定等；承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量是 从而使商铺的业务前景否有能力进行一定投入的商业推广活动，有较大的发展等。要参考周 租金制定的参考因素：租金条款 4.8.1.3 边社区人口数目，流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客 要参 量、商铺地理位置的优劣，交通是否便捷等情况：承租人的经附近区域商铺的空置率、考商品经营的范围及类别、要参考 营特色、承租人要承租的层次、位置等情况等：租 及经营状况等。租金状况、周围区域同行业的营业面积、保险，租金的组成包括商铺固定投资的折旧、金的组成要素：水电能耗费、商铺管理酬金、贷款资金利息、投资回报率等。大中修整改更新基金等累加应 商铺利

33、润，物业管理费等。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素分摊到每平方米。的）等 楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰 广告策划 4.8.2 必须由物业管由商户提出设计要求或制作，等凡属商户铺内的，广告策划是商铺经营服务管理的 理公司统一安装在合理位置；一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因 纳凉晚会、如综合表演、此要策划和组织各项商业推广宣传活动，模特表演，摄影展，商品使用演示等节日期间还可以相应 提高了商铺的既增添了商铺热闹兴旺的气氛，地进行节日布置，吸引大批消费者来购物助兴。又扩大了商铺的知名度，文化氛圈，参及社会公及政府及其他组织机构保持联络，协调好社会关系，益活动如捐助失学儿童等，会给业户带来潜在的商业机会。项目开发 4.8.3物业管理处还应不断增加服务项目，扩大 服务领域如：开办商铺儿童乐园，让儿童能尽兴地玩耍，父母 开办商务中心，为业户提供传真、复印、能放心