住宅工程质量分户验收控制要点精.docx

1、住宅工程质量分户验收控制要点精住宅工程质量分户验收控制要点第一部分 基本要求一、有关住宅工程质量分户验收的适用范围、内容、程序、资 料归档等执行住宅工程质量分户验收管理规定(修订 。二、本要点将分户验收相关内容有关技术要求、施工及验 收注意事项予以明确,部分内容在原规定(试行 的基础上进行 了补充和调整。三、分户验收内容必须结合整个施工过程进行控制,并在各部 分内容具备验收条件时分别进行验收并形成记录,在竣前检查前分 别进行汇总,形成总体验收意见。第二部分 楼地面、墙面、天棚面一、技术要求:1、水泥地面面层与基层应结合牢固,无空鼓、裂纹。注:空鼓面积不应大于 400cm 2, 且每自然间 (标

2、准间 不多于 2处可不计。 2、水泥地面面层表面应洁净,无裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺 陷。3、 墙面各抹灰层之间及抹灰层与基体之间必须粘接牢固, 抹灰 层应无脱层、空鼓和裂缝。4、现浇结构的外观质量不应有严重缺陷。对已经出现的严重缺陷,应由施工单位提出技术处理方案,并 经监理(建设单位认可后进行处理。对经处理的部位,应重新检 查验收。二、 施工及验收注意事项1、 水泥地面施工前应将基层清理干净; 施工中应注意按要求设 臵好界格。2、抹灰工程应分层进行。当抹灰总厚度大于或等于 35mm 时, 应采取加强措施。不同材料基体交接处表面的抹灰,应采取防止开 裂的措施。当采用加强网时,加强网与各基体的搭

3、接宽度不应小于 100mm 。3、 在主体工程施工中应严格标准, 精心施工, 确保主体结构本 身不出现裂缝、不留有缺陷。(1在建筑物的阳角, 现浇板内必须按规定设臵防止开裂的加强 钢筋;(2现浇板、剪力墙等砼施工缝留臵位臵必须正确;(3砼施工中必须保证振捣和养护质量;(4现浇板及剪力墙接槎部位、 梁柱交接部位砼施工前必须对模 板支设认真处理,确保牢固、接缝严密;(5现浇板、 剪力墙内附设电器等线管位臵必须正确 (线管应设 在两层钢筋中间 ; 后开槽设臵线管的部位, 开槽应整齐, 线管敷设 结束后必须用细石砼或水泥砂浆处理密实;(6填充墙与砼交接部位砂浆必须饱满,填充墙应严格皮数控制,梁底采用

4、45斜砌,两端和中间部位宜采用预制砼构造砌块。 4、室内顶棚宜采用免粉刷工艺。当采用顶棚砂浆抹灰前,首先 应检查室内标高是否符合室内空间有关要求,如超差应对基层 进行处理。室内顶棚验收时应检查抹灰层与基层的粘结质量,先观 察检查,当发现顶棚抹灰有起鼓、裂缝时,再采用小锤轻击检查。第三部分 门 窗一、技术要求:1、 建筑外门窗及部品制作安装应符合建筑门窗节能工作相关要 求。建筑外门窗的抗风压性能、空气渗透性能和雨水渗漏性能及保 温性能应经检测机构抽检合格。2、 建筑外门窗的安装必须牢固。 使用空心砖和轻质砌块等作为 砌体材料时,门窗膀固定位臵应采用实心砼砌块或实心砖进行构造 处理。在砌体上安装门

5、窗严禁用射钉固定。外窗膀有保温要求的应 采取构造处理,确保窗框固定牢固。3、门窗应开关灵活、关闭严密,无倒翘。推拉门窗扇必须有防 脱落措施。4、建筑外门窗及周边不得有渗漏。5、 下列情况必须使用安全玻璃:无框玻璃门 (且玻璃厚度不小 于 10mm ; 有框玻璃门玻璃面积大于 0.5m 2; 单块玻璃大于 1.5m 2; 沿 街单块玻璃大于 1.0m 2;7层及 7层以上建筑物外开窗; 玻璃底边离最 终装饰面小于 500mm 的落地窗。安全玻璃必须有 3C 安全标识。6、 门窗应按图集要求设臵密封条。 其中门窗的橡胶密封条应在 转角处断开,并用密封胶在转角处固定。7、 有排水孔的门窗, 排水孔应

6、畅通, 位臵数量应满足排水要求。 窗台流水坡度、滴水线、鹰嘴设臵位臵合理到位。二、 施工及验收注意事项1、 施工总承包及监理单位必须参与对门窗专业分包单位制作及 安装的质量管理。2、 门窗施工必须坚持样板领路。 在样板中重点注意单 (双 玻、 安全玻璃、固定方法、企口后塞安装法中与土建的配合等问题。 3、 对照图纸检查, 不得将双层玻璃随意改为单层玻璃,不得将 安全玻璃改为非安全玻璃。4、 加强对外门窗及周边渗漏的检查处理, 详见防水部分有关要 求。第四部分 栏 杆一、技术要求:1、 外窗窗台距楼面、 地面的净高低于 0.90m 时, 应有防护设施。 注:(1窗外有阳台或平台时可不受此限制。(

7、2窗台的净高或防护栏杆的高度均应从可踏面起算,保证净高 0.90m 。2、 栏杆必须采用防止少年儿童攀爬的构造; 对于采用水平杆件 的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施(金属密网、安全玻璃等 。 3、 六层及六层以下住宅的阳台、 外廊、 内天井及上人屋面等临 空处栏杆净高不应低于 1.05m ,七层及七层以上其净高不应低于 1.10m 。栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算,如 底部有宽度大于或等于 0.22m ,且高度低于或等于 0.45m 的可踏部 位,应丛可踏部位顶面起计算(如下图 。栏杆高度计算示意图4、防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于 0.11m ,正偏差应不 大于 3mm

8、。 5、护栏玻璃应使用公称厚度不小于 12mm 的钢化玻璃或钢化夹 层玻璃。 当护栏一侧距楼地面高度为 5m及以上时, 应使用钢化夹层 玻璃。安全玻璃必须有 3C 安全标识。二、施工及验收注意事项1、认真审查图纸,必须按规范要求设臵护栏,不得遗漏;2、 施工总承包及监理单位必须参与对栏杆专业分包单位制作及 安装栏杆的质量管理。3、 栏杆施工必须坚持样板领路。 在样板中重点注意栏杆的形式 (是否横向设臵杆件 、杆件间距、栏杆高度、栏板玻璃(是否为安 全玻璃、是否应为钢化夹层玻璃等。4、 对每一户住宅户内及公共部分分别按附表 1及附表 2进行全 数检查验收。第五部分 防 水一、技术要求1、 坡屋面

9、在雨后目测观察检查, 不应渗漏; 坡屋面的檐沟及平 屋面分别蓄水 24h 后应无渗漏,蓄水深度不低于 20mm 。2、 有防水要求的卫生间等地面经蓄水试验后无渗漏, 蓄水深度 不低于 20mm, 蓄水时间不少于 24h 。3、 外墙 (含与住户相关联的地下室、 车库的外墙 应经不少于 1h持续淋水试验或雨后观察无渗漏。4、 外窗及周围应经不少于 1h 持续淋水试验或雨后观察无渗漏。 二、施工及验收注意事项1、所有防水材料必须经抽检合格后方可用于施工。2、地下室防水施工中,必须对找平层、墙体基层进行清扫,表 面应洁净;对找平层阴阳角、墙体施工缝、底板后浇带等部位应进 行细部附加层防水处理,经监理

10、工程师验收后,方可进行大面防水 层施工。回填前应对外防水层做防护处理,回填时应按规定分层夯 实。3、屋面防水施工中,必须先将檐沟、女儿墙、出屋面通气孔等 细部的防水附加层施工完毕, 经监理工程师验收并做好检查记录 (须 留存相关照片备查后,方可进行大面防水层施工。4、 有防水要求的卫生间等地面的防水施工, 铺设防水隔离层时, 在管道穿过楼板面四周, 防水材料应向上铺涂, 并超过套管的上口; 在靠近墙面处,应高出面层 200-300mm 或按设计要求的高度铺涂。 阴阳角和管道穿过楼板面的根部应增加铺涂附加防水隔离层。 5、 外墙必须做好脚手架孔、 支模孔的封堵。 砖砌体脚手架孔的 嵌堵应按设计要

11、求进行施工,设计无要求时应用细石混凝土分层捣 实,或铺灰砌砖,用 1:3干硬性水泥砂浆将砖其余三面分层嵌严。 混凝土墙体螺栓孔眼应使用发泡材料进行封堵。6、多层住宅外窗安装必须按有关规定采用企口后塞安装法。7、蓄水或淋水试验必须形成记录(须留存相关照片备查 。8、外墙及外窗淋水试验按以下方法进行:(1宜选择镀锌钢管或 PPR 管等具有较好刚度的材料制作引水和 淋水管件,引水管从屋面或外窗引出,并做好有效固定,保证淋水 管不变形(每 2米设臵不少于 1个引水管或固定管 ;(2淋水管管径宜为 15-20mm ,距窗(墙表面距离宜为 100-150mm , 喷水孔可用手枪钻等工具加工, 喷水孔成直线

12、均匀分布, 喷水方向与水平方向角度宜为 30o 左右,孔径 4-5mm ,孔间距 100-150mm ,用于外墙淋水试验水量可为自来水正常水压下最大量; 用于外窗淋水试验应采用增压取水,确保在外窗(淋水管两端长度 应比窗洞口外伸不小于 100mm 表面形成水幕(下图 ;(3淋水 1小时后拆除至下一个淋水层, 并记录该淋水带范围内 外窗(墙及周边的渗漏情况,淋水范围应覆盖所有外墙及外窗。外窗(墙淋水示意图第六部分 室内空间、构件尺寸 一、技术要求(一 室内净高1、 同一房间室内净高最大负偏差不得大于 20mm ; 同一房间室内 净高测量最小值与最大值之差不得超过 20mm 。2、混凝土现浇结构标

13、高(每层的允许偏差为10mm; 砖砌体标高(每层允许偏差为15mm 。3、地面找平层标高的允许偏差为8mm ,表面平整度允许偏差 为 5mm;水泥混凝土或水泥砂浆地面面层的表面平整度的允许偏差为 5mm 。4、天棚一般抹灰的表面平整度的允许偏差为 4mm。(二 室内净开间、进深1、 同一房间室内净开间、 进深测量最小值与最大值之差均不得 超过 20mm ;2、混凝土剪力墙轴线的允许偏差为 5mm ,截面尺寸的允许偏差 为 +8mm、 -5mm;砌体轴线的允许偏差为 10mm 。3、墙面一般抹灰的表面平整度的允许偏差为 4mm。(三 构件尺寸室内梁、 窗台等构件尺寸控制应准确, 不得有明显大小头

14、现象。 二、施工及验收注意事项1、 在主体施工阶段必须加强对于房间室内净高、 净开间及进深、 构件尺寸的质量控制。通过加强模板标高检查控制及现浇板厚度的 检查控制,确保主体结构楼层标高控制准确;通过对墙体轴线、截 面尺寸的检查控制, 确保主体结构开间、 进深、 构件尺寸控制准确。 2、装饰施工前,应严格对每一房间结构净高、开间、进深、构 件等进行测量。对误差较大的应进行处理,对确无法处理的应做好 记录,以备在装饰施工中消除缺陷。3、 装饰施工阶段, 对结构净高等误差较大的房间应在地面、 墙 面施工中通过适当技术措施进行有效处理,消除缺陷。4、 室内地面、 天棚、 墙面施工结束后应按照附表 3要

15、求用激光 测距仪辅以钢卷尺对每一房间进行全数检查,并形成记录,同时对 房间内所有构件进行目测或尺量检查。空间尺寸测量宜按下列程序进行:(1在分户验收记录所附的套型图上标明房间编号。(2净高每个房间测量不少于 5处,净开间、进深尺寸每个房间 各测量不少于 2处,测量部位宜在距墙角(纵横墙交界处 500mm 处及房间几何中心处 (详见下图 。 特殊形状的自然间可单独制定测 量方法。测量部位及数据应在房间内相应位臵标识清楚。 室内净空尺寸测量示意图第七部分 外墙保温一、技术要求1、外墙保温必须有明确的设计做法,并经过图纸审查。2、 保温材料、 厚度等变化必须出具正式设计变更, 并履行审图 手续。3、

16、外墙保温材料品种、厚度、粘结方法、节点细部处理必须符 合图纸及标准图集的要求。二、施工及验收注意事项1、 施工总承包及监理单位必须参与对外墙保温专业分包单位施 工质量管理。2、施工总承包及监理单位必须对保温专项施工方案进行审查。3、外墙保温施工必须坚持样板领路,现场应单独设臵样板墙,样板墙应显露出构造做法,有关单位必须对样板墙进行验收并形成 记录。4、外墙保温材料必须按要求进行材料检验。5、外墙保温的粘接方法必须与图纸一致,并做好隐蔽。6、 监理及总承包单位对外墙保温施工质量每一楼层至少抽查一 次,每次抽查不少于四个点并做记录(留存照片备查 。第八部分 水暖安装一、技术要求1、管道支、吊架埋设

17、和固定应牢固,位臵、间距应符合规范要 求。2、管道安装应顺直,水平度、垂直度、坡度符合规范要求。3、卫生洁具安装牢固,给排水管道接口严密,配件启闭灵活。4、 塑料排水管道必须按设计要求设臵伸缩节、 检查口或清扫口, 位臵应正确。5、高层建筑中明设排水塑料管(管径大于或等于 110mm 应按 要求设臵阻火圈或防火套管。6、 卫生间地漏水封深度应大于 50mm 。 精装修住宅地漏应低于地 面 0-5mm 。7、各种暗埋管道应在饰面做醒目标志。8、 散热器应安装牢固、 端正, 防腐及面漆附着良好, 色泽均匀。9、 分、 集水器安装牢固、 端正, 管道出地面处应附加保护套管。10、分户验收时给水、采暖

18、管道应保持工作压力,不渗不漏。 11、各种阀门、水表及配件性能应符合要求,安装位臵应便于 检修、维护和观察。12、采暖系统应在每户入户处安装热计量表,散热器上应安装 热分配表。13、地面辐射采暖系统应在分、集水器每个房间回路上安装远 传温控阀,散热器采暖应在支管上安装温控阀。14、管道保温层应厚度均匀、接缝严密,管道及支架应防腐良 好。二、施工及验收注意事项1、手动检查给水、排水、采暖管道、散热器、卫生器具等支架 安装是否牢固,尺量检查给水、排水、采暖管道支架间距是否符合 规范要求。2、 用线坠、 卷尺、 水平管、 水平尺检查管道是否顺直, 水平度、 垂直度、 坡度符合规范要求, 检查排水横管

19、顺水坡度是否符合要求。3、尺量检查地漏水封深度不小于 50mm 。4、给水、采暖、消防系统通水,保持在工作压力,检查管道、 散热器、卫生器具等的接口有无渗漏,然后通过卫生器具放水,检 查排水管道的接口有无渗漏。5、 检查管井内各种阀门、 水表、 热计量表安装质量是否符合规 范要求,检查室内散热器、温控阀、热分配表安装质量是否符合规 范要求。6、检查管道防腐、保温质量情况。第九部分 电气工程一、技术要求(一分户配电箱安装1、配电系统的器件极数、参数及性能与设计图纸一致。2、 除壁挂空调插座外其它插座回路应设臵漏电保护装臵, 动作 电流不大于 30mA ,动作时间不大于 0.1s 。3、回路功能标

20、识齐全、准确。4、导线分色符合要求,配线整齐、无绞接,导线不伤芯、不断 股,端子接线不多于 2根。 PE 干线直接与 PE 排连接,零线和 PE 线 经汇流排配出。5、导线连接紧密。(二开关、插座安装1、 开关为同一系列, 通断位臵一致, 安装位臵距门框边宜 1520cm 。2、安装高度在 1.8m 以下的电源插座应采用安全型插座;卫生 间、非封闭阳台应采用防溅型开关、插座;洗衣机.电热水器、空 调电源插座应带开关。3、 无设计要求的插座高度应距地面 30cm , 成排插座安装高度允 许偏差0 .5mm;单相三孔插座左零线、右相线、上接地; PE 线不 得串接。4、面板安装应紧贴墙面,面板四周

21、无缝隙。(三导线敷设1、导线线径应符合设计要求。2、导线敷设不得出现死线。3、 单股导线连接采用标准绕接、 搪锡并包缠防水和绝缘两层胶 带;或用质量合格的压线帽顺直插入,填塞饱满、压接牢固。 (四等电位联结1、 设洗浴设备的卫生间应作等电位联结, 应使用标准带铜端子 排的等电位箱(具体做法见图集 。2、 卫生间等电位应与卫生间楼板钢筋 (结构施工时应与等电位 干线连成一体 、卫生间内插座 PE 线、金属散热器(无论是否金属 立管以及其它较大金属物体连接。(五灯具安装1、灯具接线相线和零线要接线正确,并且压线要可靠;2、灯具安装高度低于 2.4m 时,金属灯具外壳要做好接地,初 装修工程应预留地

22、线。二、施工及验收注意事项1、 电气配管预留预埋阶段应严格做好隐蔽验收工作。 后安箱盒 情况,箱盒周边堵洞之前必须报监理验收。2、配管、电线电缆及配电箱等重要材料要严格进场检验制度。 要对照规范和设计图纸检查是否符合要求,并按规范做好现场简易 检测工作。3、电气调试和测试工作,监理单位应做好旁站监理。第十部分 智能建筑一、技术要求(一多媒体箱安装1、多媒体箱内语音、数据、有线电视等管线设臵合理,接口齐 全。2、 弱电线缆型号符合设计要求, 布线合理, 每个数据终端有单 独线缆支持。(二信息插座面板安装1、主卧室、起居室应按设计要求设臵通信、有线电视终端。2、线缆与信息插座面板连接可靠,与墙面贴

23、合严密。(三楼宇访客对讲系统安装l 、 住宅内应设臵楼宇访客对讲和门锁控制装臵, 按系统要求预 留管线。2、对讲门应开启灵活。3、语音、视频信号应清晰。二、施工及验收注意事项1、 智能化工程应按规定进行招投标, 选择具有相应资质的施工 单位。2、 建设、 监理和施工总承包单位要加强对智能化专业分包单位的管理,强化工程实体质量和技术资料管理。3、应按照图纸和规范要求完善施工内容,不得遗漏。4、 智能化系统的调试和测试工作, 建设或监理单位应做好旁站 监理。5、智能化系统检测应委托具有法定资质的检测机构实施。 第十一部分 其 它一、技术要求1、排油烟道、通气道必须按规定采用变压式通道。2、上人屋面

24、通气孔高度应超过 1.8m 。3、 外墙必须按要求预留空调孔, 位臵必须与电器插座协调, 统 一、美观。4、 屋面金属栏杆应与避雷带连接, 不锈钢等金属栏杆如作为避 雷带的组成部分,必须经设计单位认可。二、施工及验收注意事项1、 做好图纸审查, 对图纸中明显考虑不周到的问题应及时提出, 进行修改。2、空调开孔应避免破坏外墙保温。第十二部分 公共部分一、技术要求(一外墙1、外墙不得出现渗漏。2、外墙窗角及大面均不得出现裂纹。(二楼(电梯间1、楼梯梯段净宽不应小于 1.10m 。六层及六层以下住宅,一 边设有栏杆的梯段净宽不应小于 1m 。注:楼梯梯段净宽系指墙面至扶手中心之间的水平距离。 2、

25、梯段改变方向时, 扶手转向端处的平台最小宽度不应小于梯 段宽度,并不得小于 1.2m 。3、 楼梯踏步的宽度、 高度应符合设计要求。 楼层梯段相邻两步 高度差不应大于 10mm , 每踏步两端宽度差不应大于 10mm ; 旋转楼梯 梯段的每踏步两端宽度的允许偏差为 5mm 。楼梯踏步的齿角应整齐, 防滑条应顺直。4、扶手高度不应小于 0.90m 。楼梯水平段栏杆长度大于 0.50m 时,其扶手高度不应小于 1.05m 。楼梯栏杆垂直杆件间净空不应大于 0.11m 。楼梯井净宽大于 0.11m 时,必须采取防止儿童攀滑的措施。 5、 侯梯厅深度不应小于多台电梯中最大轿厢的深度, 且不得小 于 1

26、.5m 。(三走廊和通道1、走廊和公共部位通道的净宽不应小于 1.20m 。2、走廊和公共部位通道局部净高不应低于 2.10m 。(四地下室(参照户内部分二、施工及验收注意事项1、外墙淋水试验结合对外窗的淋水试验一并进行。2、 主体施工中应注意考虑楼梯梯段及休息平台净宽问题 (注意 设计是否满足要求 、踏步高度超差问题 (尤其应考虑装修厚度,注 意控制第一步及最后一步的高度 。3、 对于梯段及休息平台净宽的控制, 还应注意结合楼梯扶手安 装位臵来进行。4、顶层休息平台扶手高度应大于 1.05m 。5、应注意审查图纸中公用走道宽度及净高是否能满足要求。附表 1栏杆分户验收记录表(户内 附表 2

27、单位工程名称 现场检查项目 栏杆分户验收记录表（公共部位） 栏杆分户验收记录表（公共部位） 验收部位（单元） 检查内容 窗号 外窗 1 窗台高度（m） 质量要求 是否需设置护栏 质量验收记录 栏杆净高 外窗 外窗 2 外窗 3 外窗 4 横 向 分 格 或 花 饰 栏杆形式 应 设 防 护 措 施 栏杆高度 1.05m/1.10m 0.11m（+3mm） 应为安全玻璃 公共部位 （外廊、 杆件间距 内天井及上人屋 面、楼梯间顶层 临空高度大于 5m 应为 休息平台） 栏板形式 钢化夹层玻璃 玻璃厚度不小于 12mm 3C 标识 验收意见： 建设单位 （项目）负责人： 年 月 日 监理单位 总监理工程师： 年 月 日 施工单位 质量检查员： 项目经理： 年 月 日 21 附表 3 单位工程名称 房 间 编 号 净高 推算值 (mm H H1 室内空间尺寸质量分户验收记录表 验收部位（户号） 实测值(mm 净高 H2 H3 H4 H5 L1-1 L1-2 L2-1 L2-2 最大 偏差 极差 计算值(mm 净开 间 极差 进深 极差 室内净空尺寸测量示意图 套型图贴图区 验收意见 建设单位 （项目）负责人： 监理单位 总监理工程师： 施工单位 质量检查员： 项目经理： 年 月 日 年 月 日 年 月 日 22 23