房地产估价规范.docx

1、房地产估价规范房地产估价规范来源：-系统管理员?日期：2016-01-08 10:01:35? 点击：38（GB/T 50291-2015）总则1.0.1 ?为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据中华人民共和国城市房地产管理法和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。1.0.2 ?本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。1.0.3 ?房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自己出具的估价报告负责。1.0.4 ?房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准房地产估价基本术语标准和

2、国家现行有关强制性标准的规定。2 估价原则2.0.1 ?评估市场价值，应遵循下列原则：1 ?独立、客观、公正原则；2 ?合法原则；3 ?价值日期原则；4 ?替代原则；5 ?最高最佳利用原则。2.0.2 ?遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。2.0.3 ?遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。2.0.4 ?遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。2.0.5 ?遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。2.0.6 ?遵循最高最佳利用原则，估价结

3、果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开发利用权利不同，应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告中说明：1 ?维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价；2

4、 ?更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提进行估价；3 ?改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进行估价；4 ?扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进行估价； 述估价资料可采用纸介质，也可采用符合要求的电子介质，保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。法律、法规另有规定的，依照其规定。在保存期限内，不得对保存的估价资料及其内容进行改动、更换、删除或销毁。4 估价方法4.1 估价方法选用4.1.1 ?注册房地产估价师必须熟练掌握并正确运用比较法、收益法、成本法、假设开发法等主要估价方法。4.

5、1.2 ?注册房地产估价师应根据估价对象和估价对象所在地的房地产市场状况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对估价对象进行估价。4.1.3 ?估价对象可同时选用两种以上估价方法估价的，应选用两种以上估价方法估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中说明并陈述理由。4.1.4 ?同类房地产有较多交易的房地产，应选用比较法估价；收益性房地产，应选用收益法估价；假设可独立进行重新开发建设的房地产，应选用成本法估价；具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法评估的房地产，应选用假设开发法估价。4.2 比较法4.2.1

6、 ?运用比较法估价，应按下列步骤进行：1 ?搜集交易实例；2 ?选取可比实例；3 ?建立比较基础；4 ?进行交易情况修正；5 ?进行市场状况调整；6 ?进行房地产状况调整；7 ?求取比较价值。4.2.2 ?比较法估价应搜集大量、真实的交易实例，掌握市场行情。搜集的交易实例信息宜包括下列内容：1 ?房地产基本状况；2 ?交易双方基本情况；3 ?成交日期；4 ?成交价格、付款方式、融资条件及交易税费负担；5 ?交易目的、交易方式等其他交易情况。4.2.3 ?根据估价对象状况、估价目的和价值日期，应从交易实例中选取不少于三个可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：1 ?是估价对象的类似房地产；2 ?

7、交易类型适合估价目的；3 ?成交日期接近价值日期；4 ?成交价格为正常价格或可修正为正常价格。严禁编造可比实例。在同等条件下，应选取位置与估价对象较近、成交日期与价值日期较近的交易实例。成交日期与价值日期相差不宜超过一年，不应超过二年。4.2.4 ?下列特殊交易情况下的交易实例，不宜选为可比实例：1 ?利害关系人之间的交易；2 ?对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；3 ?急于出售或急于购买的交易；4 ?人民法院拍卖的交易；5 ?有人为哄抬的交易；6 ?对交易对象有特殊偏好的交易；7 ?相邻房地产合并的交易；8 ?受迷信影响的交易；9 ?其他非正常的交易。4.2.5 ?选取可比实例后，应建立比较

8、基础，对各个可比实例的成交价格进行标准化处理，统一其内涵和形式，使各个可比实例之间、可比实例与估价对象之间口径一致、相互可比。标准化处理应包括下列内容：1 ?统一财产范围；2 ?统一付款方式；3 ?统一融资条件；4 ?统一税费负担；5 ?统一计价单位。4.2.6 ?统一财产范围，应对可比实例与估价对象的财产范围进行“有无对比”，消除因财产范围不同而造成的价格差异。统一付款方式，应将可比实例不是在成交日期一次性付清方式下的价格，调整为在成交日期一次性付清方式下的价格。统一融资条件，应将可比实例在非常规融资条件下的价格，调整为在常规融资条件下的价格。统一税费负担，应将可比实例在交易税费非正常负担情

9、况下的价格，调整为在交易税费正常负担情况下的价格。统一计价单位，包括统一为总价还是单价或楼面地价，统一币种和货币单位，统一面积或体积等的内涵和单位等。不同币种之间的换算宜按中国人民银行公布的成交日期的市场汇率中间价计算。4.2.7 ?进行交易情况修正，应排除交易中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的非正常成交价格修正为正常价格。4.2.8 ?进行市场状况调整，应将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值日期的价格。市场状况调整可采用当地同类房地产的价格指数或价格变动率，价格指数或价格变动率的来源应真实、可靠。当地无同类房地产价格指数或价格变动率的，应深入调查、分析当地同类房地产价

10、格变动情况，作出有关判断，对可比实例成交价格进行相应调整。4.2.9 ?房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。?进行区位状况调整，应将可比实例在自身区位状况下的价格调整为在估价对象区位状况下的价格。区位状况调整的内容应包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等影响房地产价格的房地产区位因素。单套住宅的区位因素还应包括所处楼幢、楼层和朝向。?进行实物状况调整，应将可比实例在自身实物状况下的价格调整为在估价对象实物状况下的价格。有关土地方面实物状况调整的内容应包括面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程度等影响房地产价格的土地实物因素。有关建筑物方面实物状况调整的内容应包

11、括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧程度、物业管理等影响房地产价格的建筑物实物因素。?进行权益状况调整，应将可比实例在自身权益状况下的价格调整为在估价对象权益状况下的价格。权益状况调整的内容应包括权利性质、土地使用期限、规划条件、共有情况、出租情况、相邻关系情况、地役权设立情况等影响房地产价格的房地产权益因素。?区位状况、实物状况和权益状况调整的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行区位状况、实物状况和权益状况调整时，应将可比实例与估价对象的区位状况、实物状况和权益状况因素逐项进行比较，找出各种因素之间的差异，量化差异程度，进行相应调整。?交

12、易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，视具体情况可基于总价或单价，采用金额、百分比或回归分析法，通过直接比较或间接比较对可比实例成交价格进行调整。?交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整，对可比实例成交价格的单项调整幅度不应超过20，综合调整幅度不应超过30。若超过上述幅度，说明该可比实例不合适，应予以更换。但因估价对象或市场状况特殊，确无更合适的可比实例的，应在估价报告中充分说明理由。经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高单价不应超过最低单价的20。?对经修正和调整后的各个可比实例价格，应根据它们之间的差异程度、可比实例与估价对象的相似程度、可比实例资料的

13、可靠程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出综合结果，作为比较价值。?比较法的原理和技术，也可用于其他的估价方法中有关估价数据的求取。4.3 收益法4.3.1 ?运用收益法估价，应按下列步骤进行：1 ?选用具体估价方法；2 ?估计未来收益期或持有期；3 ?预测未来净收益或期末转售收益；4 ?求取报酬率或资本化率；5 ?计算收益价值。4.3.2 ?收益法分为报酬资本化法和直接资本化法，应优先选用报酬资本化法。报酬资本化法的基本公式如下：n ? ? ? Ai ?V - ? ? ? ? ? ? ? ? ?i=1 ?（1Y）i ?式中V 收益价值（元，元/m2）；Ai 未来第i年的净收益

14、（元，元/m2）；Y 报酬率（）；n 收益期或持有期（年）。直接资本化法的基本公式如下:NOI ?V - ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? R ?式中 ?V 收益价值（元，元/m2）；NOI未来第一年的净收益（元，元/m2）；R资本化率（）。4.3.3 ?收益期较长、难以准确预测该期限内各年的净收益的，应估计持有期。持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间，以及能较准确预测期间收益的一般期限来确定，宜为五年至十年。评估承租人权益价值的，收益期应为剩余租赁期限。4.3.4 ?净收益应根据估价对象的用途等情况，选择下列方式之一求取：1 ?出租型房

15、地产，根据租赁合同和租赁市场资料求取净收益，净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用后的余额。有效毛收入应为潜在毛收入减去空置和收租损失，加上租赁保证金或押金的利息等各种其他收入后的收入，或为租赁收入加上其他收入。运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等维持房地产正常使用或营业的必要支出，应根据租赁合同约定的租金（以下称合同租金）涵义决定取舍。运营费用中由承租人负担的部分，不应计入。2 ?商服经营型房地产，根据经营资料求取净收益，净收益应为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于商服经营者的利润后的余额。3 ?生产型房

16、地产，根据产品市场价格和原材料、人工费用等资料求取净收益，净收益应为产品销售收入减去生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于生产者的利润后的余额。4 ?尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应方式求取净收益，或直接比较得出净收益。可通过租赁收入求取净收益的，应优先通过租赁收入来求取净收益。评估承租人权益价值的，净收益应为合同租金与市场租金的差额。4.3.5 ?估价中采用的收入和费用或净收益，除有租约限制且评估出租人权益价值外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，评估出租人权益价值时，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入、未

17、出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金确定租赁收入。但合同租金明显高于或低于市场租金的，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。4.3.6 ?求取净收益时，价值日期为现在的，应调查了解估价对象至少近三年的实际收入、费用等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。若与正常客观的数据有差异，应进行分析并予以适当修正。4.3.7 ?期末转售收益应是在持有期末转售房地产时可获得的净收益，可通过预测持有期末的房地产转售价格和转售成本，将两者相减来求取。4.3.8 ?求取净收益时，应根据净收益过

18、去、现在、未来的变动情况确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：1 ?每年基本上固定不变；2 ?每年基本上按某个固定的数额递增；3 ?每年基本上按某个固定的比率递增；4 ?每年基本上按某个固定的数额递减；5 ?每年基本上按某个固定的比率递减；6 ?其他变动情形。判断未来净收益流量类型的理由应充分，并在估价报告中说明。 ?计算收益价值时应根据未来净收益流量类型，选用对应的收益法公式。4.3.9 ?报酬率或资本化率应选用下列方法求取：1 ?市场提取法：选取不少于三个可比实例，利用其价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的收益法公式，求出报酬率或资本化率。2 ?投资收益率排

19、序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定报酬率或资本化率。3 ?累加法：以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率可选用中国人民银行公布的同一时期一年定期存款年利率或同一时期一年期国债年利率；风险调整值为承担额外风险所要求的补偿，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。4 ?组合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与权益资金收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：ROM?RM（1M）RE ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?式中RO 综合资本化率（）；M 贷款价值比率

20、（），即抵押贷款额与房地产价值的百分比；RM 抵押贷款资本化率（），即第一年还本付息额与抵押贷款额的百分比；RE 权益资金要求的正常收益率（）。?资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，它们之间的关系应按下式确定：ROL?RLB?RB ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 式中RO 综合资本化率（），适用于土地与建筑物合一的估价；RL 土地资本化率（），适用于土地估价；RB 建筑物资本化率（），适用于建筑物估价；L 土地价值占房地价值的比率（）；B 建筑物价值占房地价值的比率（），LB100。?建设用地使用权剩余期限长于建筑物剩余经济寿命的房地

21、产，收益价值应为按收益期计算的价值与自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值日期的价值之和。求取自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值日期的价值，宜求取自价值日期起计算的剩余期限建设用地使用权和以收益期为使用期限的建设用地使用权在价值日期的价值，然后将两者相减；也可预测自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在收益期结束时的价值，然后将其折现到价值日期。建筑物剩余经济寿命长于建设用地使用权剩余期限，且出让合同约定建设用地使用权期间届满无偿收回建设用地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值；除此之外的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值与建筑

22、物在收益期结束时的价值折现到价值日期后相加。?利用土地与建筑物共同产生的收益单独求取土地价值，可采用下式：AOVB?RB ?VL - ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?RL ?利用土地与建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值，可采用下式：AOVL?RL ?VB - ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?RB ?式中AO 土地与地上建筑物共同产生的净收益（元，元/m2）；VL 土地价值（元，元/m2）；VB 建筑物价值（元，元/m2）。4.4 成本法4.4.1 ?运用成本法估价，应按下列步骤进行：1 ?选择具体估价路径； ?2 ?求取重置成本或

23、重建成本； ? ?3 ?估算折旧；4 ?计算成本价值。 ?4.4.2 ?成本法估价分为“房地合估”路径和“房地分估”路径。应根据土地市场成熟度和估价对象状况，选择适用的估价路径。在同等条件下，应优先选择“房地合估”路径。选择“房地合估”路径的，应把土地当作原材料，模拟房地产开发过程进行估价。选择“房地分估”路径的，应把土地和建筑物分别作为独立的物进行估价，并注意土地和建筑物的成本构成划分及相互衔接，防止漏项或重复计算。4.4.3 ?重置成本或重建成本应是在价值日期重新购置全新状况的估价对象的必要支出，或重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。 ?重新开发建设全新状况的估价对象的必要

24、支出及应得利润包括下列内容：1 ?土地取得成本；2 ?建设成本；3 ?管理费用；4 ?销售费用；5 ?投资利息；6 ?销售税费；7 ?开发利润。 ?开发利润应在明确内涵和计算基数的基础上，根据开发建设类似房地产相应的一般利润率来求取。4.4.4 ?估价对象重置成本或重建成本的具体构成内容，应在第4.4.5 ?求取土地重置成本，应求取土地在价值日期状况下的重置成本，可采用比较法、成本法、基准地价修正法。其中，土地使用期限应为自价值日期起计算的建设用地使用权剩余期限。4.4.6 ?求取建筑物重置成本或重建成本，应求取全新建筑物的重置成本或重建成本，可采用单位比较法、分部分项法、工料测量法等方法求取

25、，或利用政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价值，并进行适当调整来求取。对政府确定公布的房屋重置价格，应了解其内涵。建筑物重置成本宜用于一般建筑物，或因年代久远、已缺少与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术、工艺改变等使得旧建筑物复原建造有困难的建筑物估价。建筑物重建成本宜用于有特殊保护价值的建筑物估价。4.4.7 ?建筑物折旧应是各种原因造成的建筑物价值减损，为建筑物在价值日期的重置成本或重建成本与在价值日期的市场价值之差，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。4.4.8 ?建筑物折旧应选用下列方法求取：1 ?年龄-寿命法；2 ?市场提取法；3 ?分解法。4.4.9

26、 ?采用年龄-寿命法求取建筑物折旧后的价值，可选用下列公式：1 ?直线法下建筑物折旧后的价值计算公式：t ?V C （C S）- ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? N ?2 ?成新折扣法下建筑物折旧后的价值计算公式V C?q ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 式中 ?V 建筑物折旧后的价值（元，元/m2）；C 建筑物重置成本或重建成本（元，元/m2）；S 建筑物预计净残值（元，元/m2）；t 建筑物有效年龄（年）； ? ? ?N 建筑物经济寿命（年）；q 建筑物成新率（）。?建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起计算，根据建筑物的建筑结构、

27、用途和维护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。非住宅用途的建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满无偿收回建设用地使用权及地上建筑物的，应按自建筑物竣工时起至建设用地使用权期间届满之日止的时间计算建筑物折旧。?采用市场提取法求取建筑物折旧，应从交易实例中选取不少于三个含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，通过这些可比实例的成交价格减去土地重置成本得到建筑物折旧后的价值，然后将建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧后的价值得到建筑物折旧。?采用分解法求取建筑物折旧，应把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成部分

28、，分别测算出各个组成部分后相加来求取建筑物折旧。物质折旧、功能折旧、外部折旧均应分为可修复和不可修复两类。修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，为可修复的；反之，为不可修复的。对于可修复的，应估算其修复成本作为折旧额。?无论采用何种折旧方法求取建筑物折旧，注册房地产估价师都应亲自到估价对象现场，观察、判断建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间和使用、维护、更新改造等情况，以及地基、建筑结构的稳定性等确定折旧额或成新率。?成本价值应为房地产重置成本或重建成本减去建筑物折旧，或为土地重置成本加上建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧。?新近开发完成的房地产采用成本法估价的，可不扣

29、除折旧，但根据其选址、规划设计、工程施工质量以及该类房地产的市场供求状况等情况，经分析存在减价因素的，应予以相应的减价调整。?成本法测算出的价值一般是房屋所有权和土地使用权且不考虑租赁、抵押、查封等因素影响的价值。若估价对象的权益状况与此不同，应对成本法测算出的价值进行相应的减价调整。4.5 假设开发法4.5.1 ?运用假设开发法估价，应按下列步骤进行：1 ?选用具体估价方法；2 ?选择估价前提； ?3 ?选取最佳开发经营方式；4 ?估计后续开发经营期；5 ?求取开发完成后的价值；6 ?求取后续开发的必要支出； ?7 ?求取折现率或后续开发的利息和利润；8 ?计算开发价值。4.5.2 ?假设开

30、发法分为动态分析方法和静态分析方法，应优先选用动态分析方法。动态分析方法应利用资金时间价值的原理进行折现现金流量分析，不应单独计算后续开发的利息和利润。静态分析方法应单独计算后续开发的利息和利润。4.5.3 ?估价前提应根据估价目的和估价对象，并经过分析，选择下列之一：1 ?自行开发前提；2 ?自愿转让前提；3 ?被迫转让前提。估价对象为在建工程的，应关注其所处开发建设状态，包括正常开发建设、停建、缓建等。4.5.4 ?选取最佳开发经营方式，应明确未来开发完成后的房地产状况和未来开发完成后的房地产经营方式。未来开发完成后的房地产状况包括用途、规模和档次等。未来开发完成后的房地产经营方式包括出售、出租、自营等。最佳开发经营方式应在了解估价对象状况及其所在地的房地产市场状况的基础上选取。4.5.5 ?后续开发经营期应自价值日期起至未来开发完成后的房地产经营结束时止，包括后续建设期、销售期和运营期。后续开发经营期应根据估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况及经营方式、同类房地产开发项目相应的一般期限，以及估价前提、估价对象所处开发建设状态、未来房地产市场状况等来估计。4.5.6 ?动态分析方法中的折现前开发完成后的价值，一般应为未来开发完成后的房地产在其未来开发完成时的价值；估计可预售或存在延迟销售的，应为预售或延迟销售时的价值；应采用比较法、收益法等成本