固定资产及投资性房地产的会计核算.docx

1、固定资产及投资性房地产的会计核算 第六节固定资产及投资性房地产（一）固定资产概述1.固定资产的概念和特征 固定资产是指同时具有以下特征的有形资产：第一，为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；第二，使用年限超过一个会计年度。2.固定资产的确认（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业（淘汰的设备）（2）该固定资产的成本能够可靠计量【注意】第一，固定资产各组成部分具有不同使用寿命或以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。第二，与固定资产有关的后续支出，满足固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本；不满足固定资产确认条件的，应当在

2、发生时计入当期损益。3.固定资产的分类（P48）（1）按经济用途分类：生产经营用固定资产非生产经营用固定资产（2）综合分类：生产经营用固定资产非生产经营用固定资产 租入固定资产（指在经营租赁方式下出租给外单位使用的固定资产） 不需用固定资产 未使用固定资产 土地融资租入固定资产4.固定资产核算设置的科目企业通过“固定资产”、“累计折旧”、“工程物资”、“在建工程”、“固定资产清理”等科目核算固定资产的取得、计提折旧、处置等情况。 （二）取得固定资产固定资产应当按照取得时的成本进行初始计量。1.外购固定资产外购固定资产，其成本包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于

3、该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员的服务费等。（1）购置的不需要经过建造过程即可使用的固定资产，按照实际支付的购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、专业人员的服务费等，作为固定资产的成本，计入“固定资产”科目的借方。 【注意】一般纳税人，企业购入固定资产（生产经营用动产）支付的增值税，可以作为进项税额抵扣。（2）购入需要安装的固定资产。应在购入不需要安装的固定资产取得成本的基础上加上安装调试成本等，作为购入固定资产的成本，先通过“在建工程”科目归集其成本，待达到预定可使用状态时，再由“在建工程”科目转入“固定资产”科目。 【注意】企

4、业以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产。按各固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。【例题】企业以100万元购入A、B、C三项没有单独标价的固定资产。这三项资产的公允价值分别为30万元、40万元和50万元。则A固定资产的入账成本为（）万元。A.120B.100 C.30 D.25 正确答案D答案解析A固定资产应分配的固定资产价值比例30/120100%25%；A固定资产的成本10025%25（万元）。2.建造固定资产自行建造的固定资产，按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为入账价值。在核算时应先通过“在建工程”科目，待达到预定可使用状态时再转入

5、“固定资产”科目。 （1）自营工程 【例题】某企业自建厂房一幢,购入为工程准备的各种物资500 000元，支付的增值税额为85 000元，全部用于工程建设。领用本企业生产的水泥一批，实际成本为80 000元，税务部门确定的计税价格为100 000元，增值税税率17%；工程人员应计工资100 000元，支付的其他费用30 000元。工程完工并达到预定可使用状态。该企业应作如下会计处理： （1）购入工程物资时：借：工程物资585 000 贷：银行存款 585 000（2）工程领用工程物资时： 借：在建工程585 000贷：工程物资585 000（3）工程领用本企业生产的水泥，确定应计入在建工程成本

6、的金额为：(视同销售)借：在建工程97 000贷：库存商80 000应交税费应交增值税（销项税额）17 000（4）分配工程人员工资时：借：在建工程100 000贷：应付职工薪酬100 000（5）支付工程发生的其他费用时：借：在建工程30 000贷：银行存款等 30 000（6）工程完工转入固定资产成本为：585 00097 000100 00030 000812 000（元）借：固定资产 812 000贷：在建工程 812 000【例题】 对于已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产待办理竣工决算后，若实际成本与原暂估价值存在差异的，应调整已计提折旧。（）正确答案答案解析不应该调整

7、已经计提的折旧。（2）出包工程如果企业建造固定资产采用了出包方式，企业支付给建造商的工程价款通过“在建工程”科目核算，“在建工程”科目主要是企业与建造承包商办理工程价款的结算科目 ，企业支付给建造承包商的工程价款作为工程成本，工程达到预定可使用状态时，按实际发生的全部支出，由“在建工程”科目转入“固定资产”科目。（三）固定资产的折旧1.固定资产折旧概述 企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的使用寿命和预计净残值。固定资产的使用寿命、预计净残值一经确定，不得随意变更。（1）影响折旧的因素第一，固定资产原价第二，预计净残值第三，固定资产减值准备第四，固定资产的使用寿命（2）计提折

8、旧的范围除以下情况外，企业应对所有固定资产计提折旧：已提足折旧继续使用的固定资产；单独估价作为固定资产入账的土地。【注意】第一，固定资产按月计提折旧，当月增加的固定资产当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产当月照提折旧，从下月起不提折旧。第二，固定资产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再计提折旧；提前报废的固定资产，不再补提折旧。第三，已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价，但不需调整原已计提的折旧额。第四，处于更新改造过程停止使用的固定资产，不计提折旧。第五，因大修理而停用的固定资

9、产，照计提折旧。第六，企业至少应当于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。如有改变作为会计估计变更。【例判断】对于已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产、待办理竣工决算后，若实际成本与原暂估价值存在差异的，应调整已计提折旧。（）答案解析不应调整已计提折旧。 【例多选】下列关于固定资产计提折旧的表述，正确的有（）。A.提前报废的固定资产不再补提折旧B.固定资产折旧方法一经确定不得改变C.已提足折旧但仍继续使用的固定资产不再计提折旧D.自行建造的固定资产应自办理竣工决算时开始计提折旧答案AC解析选项B，固定资产的折旧方法一经确定不得随意变更，当与固定资产有关的

10、经济利益预期实现方式有重大变更的，应当改变固定资产折旧方法；选项D，自行建造的固定资产，已经达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。 【例多选】下列各项固定资产，应当计提折旧的有（）。A.闲置的固定资产B.单独计价入账的土地C.经营租出的固定资产D.已提足折旧仍继续使用的固定资产答案AC解析以下两种情况不计提折旧，一是单独计价入账的土地是不计提折旧的；二是已经提足折旧仍继续使用的固定资产。 2.固定资产的折旧方法折旧方法可以采用年限平均法、工作量法、双倍余额递减法、年数总和法

11、等。折旧方法的选择应当遵循可比性原则，如需变更，在会计报表附注中予以说明。（1）年限平均法（P54）年折旧率=（1-预计净残值率）/预计使用寿命（年）月折旧率=年折旧率/12月折旧额=固定资产原值月折旧率（2）工作量法 工作量法的基本计算公式如下： 单位工作量折旧额=固定资产原价（1预计净残值率）/预计总工作量 某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量单位工作量折旧额【例题】某企业的一辆运货卡车的原价为600 000元，预计总行驶里程为500 000公里，预计报废时的净残值率为5%，本月行驶4 000公里。正确答案该辆汽车的月折旧额计算如下：单位里程折旧额600 000（15%）500 0

12、001.14（元/公里）本月折旧额4 0001.144 560（元）本例采用工作量法计提固定资产折旧，工作量法是指根据实际工作量计算每期应提折旧额的一种方法。（3）双倍余额递减法年折旧率2/预计使用年限100%月折旧率=年折旧率/12100%月折旧额固定资产账面净值月折旧率在固定资产折旧年限到期的前两年内，将固定资产的账面净值扣除预计净残值后的净值平均摊销。【例题】某企业一项固定资产的原价为1 000 000元，预计使用年限为5年，预计净残值为4 000元。按双倍余额递减法计提折旧，每年的折旧额计算如下：年折旧率25100%40% 第1年应提的折旧额1 000 00040%400 000（元）

13、第2年应提的折旧额（1 000 000400 000）40%240 000（元）第3年应提的折旧额（600 000240 000）40%144 000（元）从第4年起改用年限平均法（直线法）计提折旧。第4年、第5年的年折旧额（360 000144 000）4 0002106 000（元）每年各月折旧额根据年折旧额除以12来计算。（4）年数总和法年折旧率尚可使用年限/预计使用年限的年数总和100% 年折旧额（固定资产原值预计净残值）折旧率 【例题】承上例，若采用年数总和法，计算的各年折旧额如下表所示。金额单位：元年份尚可使用年限原价净残值变动折旧率年折旧额累计折旧15996 0005/15332

14、 000332 00024996 0004/15265 600597 60033996 0003/15199 200796 80042996 0002/15132 800929 6005l996 0001/1566 400996 000【例题】某项固定资产的原值为200 000元，预计净残值为2 000元，预计使用年限为5年。则在年数总和法下第二年的折旧额为（）元。A.26 400B.52 800 C.40 000D.39 600 正确答案B答案解析年数总和法下，第二年的折旧率（51）（54321）4/15，折旧额（200 0002 000）41552 800（元）。3.固定资产折旧的核算借：

15、制造费用【生产车间计提折旧】 管理费用【企业管理部门、未使用的固定资产计提折旧】 销售费用【企业专设销售部门计提折旧】 其他业务成本【企业出租固定资产计提折旧】 研发支出【企业研发无形资产时使用固定资产计提折旧】 在建工程【自行建造固定资产中使用固定资产计提折旧】 贷：累计折旧固定资产计提的折旧贷方记入“累计折旧”科目，借方应该根据固定资产的用途计入相关资产的成本或者当期损益。如果是自行建造固定资产过程中使用应计入在建工程成本；如果是基本生产车间使用应计入制造费用；如果是管理部门使用应计入管理费用；如果是销售部门使用应计入销售费用；如果是经营租出的固定资产应计入其他业务成本。【例题】甲企业为增

16、值税一般纳税人，增值税税率为17%。2009年发生固定资产业务如下：（1）1月20日，企业购入一台不需安装的A设备，取得的增值税专用发票上注明的设备价款为460万元，增值税为78.2万元，另发生运输费8万元，款项均以银行存款支付。（2）A设备经过调试后，于1月22日投入使用，预计使用10年，预计净残值为35万元，决定采用双倍余额递减法计提。（3）7月15日，企业生产车间购入一台需要安装的B设备，取得的增值税专用发票上注明的设备价款为600万元，增值税为102万元，另发生保险费8万元，款项均以银行存款支付。（4）8月19日，将B设备投入安装，以银行存款支付安装费3万元。B设备于8月25日达到预定

17、可使用状态，并投入使用。（5）B设备采用工作量法计提折旧，预计净残值为11万元，预计总工时为5万小时。9月，B设备实际使用工时为720小时。假设除上述资料外，不考其他因素。要求：（1）编制甲企业2009年1月20日购入A设备的会计分录。（2）计算甲企业2009年2月A设备的折旧额并编制会计分录。（3）编制甲企业2009年7月15日购入B设备的会计分录。（4）编制甲企业2009年8月安装B设备及其投入使用的会计分录。（5）计算甲企业2009年9月B设备的折旧额并编制会计分录。（答案中的金额单位用万元表示）【答案】 （1）借：固定资产468（4608）应交税费应交增值税（进项税额）78.2贷：银行

18、存款 546.2 （2）4682/10/127.8（万元）借：管理费用、制造费用等 7.8贷：累计折旧7.8（3）借：在建工程 608（6008） 应交税费应交增值税（进项税额）102 贷：银行存款 710（4）借：在建工程3 贷：银行存款 3 借：固定资产611 贷：在建工程611（5）（61111）/50 0007208.64（万元） 借：制造费用 8.64 贷：累计折旧 8.64（四）固定资产的后续支出固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本。如有被替换的部分，应同时将被替换部分的账面价值从该固定资产原账面价值中扣除。不满足固定资产确认条件的固定资产修理

19、费用等，应当在发生时计入当期损益。 【例题】甲航空公司2000年12月购入一架飞机总计花费8 000万元（含发动机），发动机当时的购价为500万元。公司未将发动机作为一项单独的固定资产进行核算。2009年初，公司开辟新航线，航程增加。为延长飞机的空中飞行时间，公司决定更换一部性能更为先进的发动机。新发动机购价700万元，另需支付安装费用51 000元。假定飞机的年折旧率为3%，不考虑预计净残值和相关税费的影响，甲公司应编制如下会计分录：（1）2009年初飞机的累计折旧金额为：80 000 0003%8=19 200 000（元），将固定资产转入在建工程。 借：在建工程 60 800 000累计

20、折旧 19 200 000贷：固定资产80 000 000（2）安装新发动机：借：在建工程7 051 000贷：工程物资7 000 000银行存款 51 000 （3）2009年初老发动机的账面价值为：5 000 0005 000 0003%83 800 000（元），终止确认老发动机的账面价值。借：营业外支出3 800 000贷：在建工程 3 800 000 （4）发动机安装完毕，投入使用。固定资产的入账价值为：60 800 0003 800 0007 051 00064 051 000（元）。借：固定资产 64 051 000贷：在建工程 64 051 000【例题】甲企业对一条生产线进行

21、更新改造。该生产线的原价为120万元，已提折旧为60万元。改造过程中发生支出30万元，被替换部分的账面价值15万元。该生产线更新改造后的成本为（）万元。A.65B.75 C.135D.150 正确答案B答案解析改造后的入账价值（12060）301575（万元）。（五）固定资产的处置企业出售、报废或者毁损的固定资产通过“固定资产清理”科目核算，清理的净损益计入当期损益。净损益属于筹建期间的计入“管理费用”；属于生产经营期间的计入“营业外收入”或“营业外支出”。 具体包括以下几个环节：(1) 固定资产转入清理(2) 发生的清理费用等(3) 收回出售固定资的价款、残料价值和变价收入等(4) 保险赔偿

22、等的处理(5) 清理净损益的处理【例题】乙公司现有一台设备由于性能等原因决定提前报废，原价为500 000元，已计提折旧450 000元，未计提减值准备。报废时的残值变价收入为20 000元，报废清理过程中发生清理费用3 500元。有关收入、支出均通过银行办理结算。假定不考虑相关税收影响，乙公司应编制如下会计分录： 正确答案（1）将报废固定资产转入清理时：借：固定资产清理 50 000累计折旧 450 000贷：固定资产 500 000（2）收回残料变价收入时：借：银行存款20 000贷：固定资产清理20 000（3）支付清理费用时：借：固定资产清理3 500贷：银行存 3 500（4）结转报

23、废固定资产发生的净损失时：借：营业外支出非流动资产处置损失33 500贷：固定资产清理33 500（六）固定资产清查企业应定期或者至少于每年年末对固定资产进行清查盘点，以保证固定资产核算的真实性，充分挖掘企业现有固定资产的潜力。在固定资产清查过程中，如果发现盘盈、盘亏的固定资产，应填制固定资产盘盈盘亏报告表。清查固定资产的损溢，应及时查明原因，并按照规定程序报批处理。1.固定资产盘盈企业在财产清查中盘盈的固定资产，作为前期差错处理。企业在财产清查中盘盈的固定资产，在按管理权限报经批准处理前应先通过“以前年度损益调整”科目核算。盘盈的固定资产，应按重置成本确定其入账价值，借记“固定资产”科目，贷

24、记“以前年度损益调整”科目。 【例题】2009年1月丁公司在财产清查过程中，发现2008年12月购入的一台设备尚未入账，重置成本为30 000元（假定与其计税基础不存在差异）。根据企业会计准则第28号会计政策、会计估计变更和差错更正规定，该盘盈固定资产作为前期差错进行处理。假定丁公司按净利润的10%计提法定盈余公积，不考虑相关税费的影响。丁公司应编制如下会计分录：正确答案（1）盘盈固定资产时：借：固定资产30 000贷：以前年度损益调整30 000（2）结转为留存收益时：借：以前年度损益调整30 000贷：盈余公积法定盈余公积 3 000 利润分配未分配利润 27 0002.固定资产盘亏盘亏的

25、固定资产通过“待处理财产损溢”科目核算。盘盈的固定资产，通过“以前年度损益调整”处理，不再通过“待处理财产损溢”科目；盘亏或毁损的固定资产，在减去过失人或者保险公司等赔款和残料价值之后，计入当期营业外支出。 【例题】乙公司进行财产清查时发现短缺一台笔记本电脑，原价为10 000元，已计提折旧7 000元。乙公司应编制如下会计分录： 正确答案 （1）盘亏固定资产时：借：待处理财产损溢3 000累计折旧7 000贷：固定资产 10 000（2）报经批准转销时：借：营业外支出盘亏损失3 000贷：待处理财产损溢3 000（七）固定资产减值固定资产在资产负债表日的可收回金额低于其账面价值的，企业应将该

26、固定资产的账面价值减记至可收回金额，同时确认为资产减值损失，计提固定资产减值准备。固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。 投 资 性 房 地 产一、概述投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。1.投资性房地产的范围（1）已出租的土地使用权：企业以经营租赁方式出租的土地使用权。用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。出让：即国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠

27、与。【注意】第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。（2）持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。【思考问题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，董事会作出书面决议，决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。正确答案这种情况属于投资性房地产。 （3）已出租的建筑物：企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物。【思考问题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。B企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。 正确答案本例中，对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，属于其投资性房地产。而对于B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。