西部物业管理发展问题的探讨.docx

1、西部物业管理发展问题的探讨关于西部物业管理发展问题的探讨重庆市物业管理协会重庆大学资环学院 西部地区是我国区域经济发展战略中具有特殊重要意义，是我国经济持续发展的两个大局之一(改革开放后的前20年国家以沿海地区优先发展为大局；沿海发展达到较高水平的今天国家又重点支持发展西部地区又是一个大局)。没有西部的发展，中国的稳定和现代化也就不可能真正实现，西部城市房地产开发和物业管理是西部发展的形象工程，因此探讨西部物业管理的发展问题具有重要的现实意义。 一、西部的物业管理面对的主要区域情况 1、西部地域构成范围 西部地区是由西南的四川、重庆、云南、贵州、西藏和西北地区的陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆构成

2、的。目前享受西部开发优惠政策的含广西和内蒙古(可惠及湖北恩施和湖南湘西)。 2、西部大开发的推进 世纪之交，党中央作出了实施西部大开发的战略决策，是我国区域经济发展战略的重大转折，即由20世纪80年代初以沿海地区优先发展为目标的沿海发展战略转向以促进西部地区快速发展为核心的西部大开发战略，也是新世纪里促进我国经济协调发展的战略选择。西部大开发的初步设想是在今后510年使西部地区的基础设施建设、生态环境保护和建设有突破性进展，产业结构调整和科技教育发展取得明显进步。到21世纪中叶全国基本实现现代化时，把西部地区建成经济繁荣、社会进步、民族团结、生活安定、山川秀美的新西部。 3、西部的经济实力 西

3、部地区是我国地理构造的第三级台阶，地形复杂，资源丰富，自然条件总体上比中、东部差，也有为数不多的自然承载力较强的地区如成都平原、关中平原、河西走廊、天山北坡等。使西部经济发展以点线布局为主，整个面上比较落后，特别是总量指标远居全国平均数之下。西部的振兴成为国家稳定、民族团结和走共同富裕道路的必然选择。下面的图表反映的是近期西部省区的主要区域情况。(1)东中西部人均GDP差距扩大东部、中部、西部人均GDP(元人) (表一)东部中部西部全国1978年 687 333 309 3791999年12328561144066546 注：资料来源张敦富覃成林飞中国区域经济差异与协调发展 中国轻工业出版社2

4、001年1月版 从表一中可以看出，1978年西部人均CDP为全国平均水平的82，是东部平均水平的45，中部的93。1999年西部人均GDP只有全国平均数的67，只有东部的36，是中部的79说明东中西部的差距还在拉大。 (2)西部居民消费与收入差 东、中、西部人均消费与收入情况(元) (表二)1978年1998年居民消费水平城镇居民可支配收入农村居民纯收入居民消费水平城镇居民可支配收人农村居民纯收入东部248453168407965743154中部195382138240544922054西部182409119196742781501全国184439134297254252162 注表二：同表一

5、 表二中可见西部居民的平均消费水平1978年为东部的73，到1998年已不及东部的一半(48)。因此，西部地区的地方政府制定的物业管理服务收费指导价格水平不得不主要受制于西部居民的支付能力，因而偏低不可避免，使部分物业难以按物业自身的客观需要开展物业管理。 (3)西部各省市的财政长期显赤字西部地区财政收支情况(亿元) (表三)1995年1999年财政收入财政支出财政收入财政支出重庆76.7150.2四川167.1277.7211.5363.5贵州38.885.374.3170.7云南98.4235.1172.7378.0西藏2.234.94.653.3陕西51.3102.7106.4206.5

6、甘肃33.981.458.4147.8新疆38.396.471.3166.3资料：国家统计局 中国统计摘要2000 中国统计出版社2000版从表三可见西部各省区财政收入长期显赤字。 (4)西部省区人均经济指标排序差距大各地区人均经济指标比较表(1998年) (表四)地区人均国内生产总值（元）位次城镇居民人均实际收入（元）位次农村居民人均纯收入（元）位次内蒙古5084164389.44211981.4817广西4071275440.55111971.9018重庆4671205487.4991720.4624四川4216265159.97131789.1722贵州2301314580.482013

7、34.4630云南4329246100.2671387.2529西藏3618291231.5031陕西3842284243.76251405.5927甘肃3453304034.26301393.0528青海4377234257.50241424.7926宁夏4228254146.37281721.1723新疆6392125041.67151600.1425资料来源：时事资料手册2000年第1期从表四可见，西部地区城镇居民人均实际收入居全国上游的只有云南、重庆两家；居全国中游的有广西、四川、新疆三家；居全国下游水平的却有6家，占了西部省区的一半。说明西部省区虽然整体上收入水平低，但部分省区仍能跻

8、身于全国的中上游。为西部地区部分省区物业管理异军突起奠定了良好的经济基础。4、西部物业管理水平在全国的位置靠后(以97年国优为例) 1997年度全国城市物业管理优秀住宅小区在西部的分布(表五)优秀示范住宅小区(大厦)名单：全国67个，西部5个。广西壮族自治区：北海市万科城市花园云南省：昆明市曙光小区、昆明市金星小区新疆维吾尔自治区：乌鲁木齐市宏大幸福花园、库尔勒市石油住宅小区优秀住宅小区(大厦、工业区)名单：全国88个，西部10个。内蒙古自治区：赤峰市向阳小区云南省：昆明市日新小区、昆明市新迎小区南区、昆明市新迎小区北区、昆明市麻线营小区四川省：成都市倍特科技苑、成都芳草地住宅小区新疆维吾尔自

9、治区：乌鲁木齐市广汇大厦、库尔勒市青年路住宅小区、石河子市育才新村重庆市：加州花园从表五可以看出，在全国国优评选的1997年，西部地区的全国优秀示范小区(大厦)个数为全国的9；全国优秀住宅小区(大厦、工业区)个数为全国的11。西部的云南、新疆、四川、广西、内蒙古、重庆六个省区物业管理基础较好。物业管理在昆明、成都、重庆、北海、乌鲁木齐、库尔勒、石河子、赤峰等大中城市取得了一定的成绩。到目前，西部地区的西安、兰州等地的物业管理也取得了较大进展。建设部2001年4月30日以第26号公告公布全国第一批审查合格的物业管理资质一级企业名单40个，西安高科（集团）建设开发公司物业管理分公司成为西部地区唯一

10、一家首批国家一级物管资质企业。2000年度全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）在西部的分布（表六）省份名称重庆黄金堡住宅小区（一、四组团）、重庆大都会广场四川成都市川信红照壁大厦陕西西安市枫叶别墅苑、高科大厦、高新技术产业开发区产业园2000年度全国有87个物业管理项目达到了全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准，西部地区计有6个项目达标，约占全国的7%。2000年度，西安已出台西安市城市居住区物业管理条例；甘肃出台甘肃省物业管理服务收费标准和各类物业服务收费等级考核标准； 自2001年3月1日起，西安市物业管理服务收费实行政府指导价。19972000年度重庆市获得国家建设部示范、优

11、秀住宅小区(大厦、工业区)称号的项目增至11个；重庆渝海物业公司总经理陈庆芳作为西部地区的代表当选中国物业管理协会副会长。以重庆、昆明等地为代表的西部物业管理得到快速发展。创办了重庆物业管理、 昆明物业等刊物。扩大了西部物业管理在全国的影响。2001年4月、5月，成都、重庆相继出台和重新修订物业管理企业资质管理规定可见，西部物业管理加快了发展步伐。5、物管可成为改变西部面貌的切入点之一 由于受改革开放政策的影响，我国东部地区城市在20世纪末的20年中得到了快速发展，中西部相对迟缓。 中国有个成语，叫“安居乐业”，西部大开发战略的实施虽说千头万绪，但各省区都以发展为中心，对投资少见效快的产业定会

12、加倍呵护和重视。西部发展要想少走弯路，关键是要找准切入点。吸引国内外的投资和人才开发西部，先得为人们提供一个良好的生存环境和工作环境，各路英才才会安营扎寨，发展物业管理则是一个很好的战略选择。 二、发展西部地区物业管理的战略意义 1、与西部大开发配套呼应 在西部大开发优惠政策的吸引下，国内外投资商都会有条件的选择投资西部地区的项目。国家已在西部开工建设十大工程，加快五个基本条件好、对西部开发有先导作用的基础设施大项目的前期工作，安排投资310亿元加快78个在建大中型项目建设。这些重大项目的建设和后期管理都需要相应的物业管理与之配套。 东部正处于产业结构调整的关键阶段，而东部的发展需要寻求更加广

13、阔的市场空间和更加适宜的生产要素资源，西部地区与东部发展处于不同的阶段，经济具有较强的互补性，因此，东部将有更多的企业到西部谋求发展。为使外商企业和外地企业有一个良好的工作、生活环境，必须有相应的高水平的物业管理。2、为西部地区的人才创造安居环境筑巢引凤，这是西部各省区近年来做得较多的一项工作。人才将成为西部大开发的重要资源。五、六十年代吸引人才支边的重要因素之一是住房和各种支边补助及精神力量。现在仍然需要良好的居住环境和工作条件吸引人才。3、改善西部人民生产、生活条件 经过近20年的发展，西部地区城镇居民的住房条件有了较大的改善，房地产业与沿海发达城市相比差距最大的是“软件”，其中包括物业管

14、理服务。西部人民在改善居住条件硬件的同时，也希望能有良好的物业管理与之配套，以保证能过上高品质的居住生活。同时，人们的生产、办公环境的维持也需要发展物业管理。4、物业管理是缩小区域经济差异造成的区域矛盾和民族矛盾的有效手段由于西部地区经济发展水平较低，经济实力有限，地方政府把工作重点放在发展经济上，优先解决经济问题，而对社会发展和住房消费难以列入重要议程，人民的物质生活和精神生活不能得到大的改善。而实行物业管理后，可以用较少的投入使百姓感受到生产、生活环境质量的较明显变化，部分大厦、小区的服务质量和环境水平甚至与发达地区不相上下，有利于增强西部地区城市的竞争力和吸引力，增强自信心，减少经济差异

15、造成的矛盾，这对国家稳定和民族团结具有不可估量的作用。 三、发展西部物业管理应重视的区域特性 1、自然特性 西部地区国土辽阔，但自然条件普遍较差，对物业环境影响较大的是山高坡陡潜伏的地质灾害，如山体滑坡毁损楼房，干旱少雨使植被和绿化长势较差影响城市大环境和小区环境质量；冷冻和温差大影响物业的养护和建筑施工质量，风沙扬尘、酸雨等对物业环境的影响都值得重视和专门研究。 2、民族特性 西部地区是我国少数民族的聚居区，也是民族矛盾的多发地。各族人民在和睦相处的大背景下，也必须互相承认和尊重各自的民族习性。为此，小区的规划建设、销售和物业管理都必须给予足够的重视，主要应尊重民族文化的差异，在建筑风格、小

16、品设计、花草园林等方面考虑少数民族的需求。在语言、宗教信仰、社会文化活动等方面考虑民族差异的需要。 3、经济特性 西部地区总体上不发达，但区域内部差异较大，形成了有几类较现代化的城镇和大面积贫困的镇乡。如重庆、成都、昆明、西安、兰州、乌鲁木齐等城市的现代化味很浓，但就是这些大城市内部差异也很大，有现代化的高楼、大厦、小区，也有不少旧区仍似贫民窟。使西部地区的物业管理难以成片推进，宜“重在点，兼顾线，以线穿珠，以点带面”。 4、意识特性西部地区市场经济发展相对滞后，意识比较封闭。部分地区由于边疆概念和少数民族背景，计划经济色彩仍很浓厚，城市发展对中央财政依赖性强，竞争意识和危机感较差，有消极保守

17、的一面，存在“绿洲意识”(注：绿洲意识是新疆当地对封闭、保守的用语)、“盆地意识”，有的地方则自给自足的小农意识盛行，花钱买服务和遵循等价交换原则的消费观念还未深入人心。四、推动西部地区物业管理发展的对策建议 1、借鉴东部物业管理发展之经验为西部所用 东部物业管理已积累近20年的丰富经验，而西部地区物业管理起步只有几年时间，西部物管在一些全国共性的问题上可以实行拿来主义，以少走弯路，如理论探讨、操作实务、法规案例、部分示本等。但切忌生吞活剥，以防消化不良。政府相关部门和行业组织应做好牵线搭桥和总结推荐优秀物业管理模式的工作。 2、国家相关部门应着手研究西部物业管理发展规划 主要目标是从宏观上为

18、西部物业管理的发展指明方向，确定目标，提供相应的配套措施，对地方政府抓物业管理体制的落实进行考核，并作为中央政府评价西部各省区政府政绩的指标之。 3、增加国家房地产与物业管理示范项目在西部的配置 榜样的力量是无穷的，推行物业管理体制的好坏用事实说话是最有说服力的。如重庆中建科置业有限公司开发的龙湖花园即是一个成功的范例。建议在国家西部开发投资中增设西部房地产与物业管理示范项目专项基金，由西部各省区按要求申报项目计划报西部开发办审批。 4、推进西部地区物业管理制度建设 国家相关部门要加强对西部省区物业管理的政策指导和督促，促进国家有关支持西部地区物业管理的规章制度出台。检查考评西部省市地方政府物

19、业管理制度建设情况。对国家一级物业管理企业的制度建设进行国家级督导与考评。 5、国家扶持与优惠西部物业管理企业的政策早日出台 将西部物业管理作为优先发展产业，在投入领域适当增加国家投资项目；争取部分低息贷款给予西部地区的品牌物管企业实现扩张。争取对西部物管企业实行定期的税费减免政策。给予西部物管企业与外商合作的机会等。 6、加快西部城市化进程和住房制度改革，为物业管理的推行创造良好的外部条件 没有城市化就没有物业管理的发展，只有城市化程度高才会为物业管理发展创造更多的市场机会。2000年度，我国的城市化水平已达36，西部地区则低于此水平较多。西部大开发的启动和导向，加快了西部城市基础设施建设步

20、伐，加大了旧城改造力度，为房地产业带来了生机。把住房费用纳入职工工资则提高了职工住房消费的能力。但西部地区城市发展资金仍很短缺，住房制度的改革仍然未及时跟上，需要国家给予政策扶持。 7、加快西部物业管理的对外开放进程 西部地区物管界不仅要加强与发达地区同行的联系与交流，而且要欢迎国内外的品牌物业管理企业进入西部参与市场竞争。西部的品牌企业也要敢于到发达地区占领市场、学习经验，西部各省区物管同行也要加强交流，相互开放市场，互相取长补短。这就需要西部各省区政府和行业组织加强协调，互通信息，互给机会，使西部地区能形成一批特色明显的跨省区的物业管理企业集团。西部地区的行业协会要成为西部物业管理发展的重

21、要支撑力量。 8、制定西部物管人才优惠政策国家要扶持西部建立物业管理人才培养基地，可依托已有基础的物业管理相关专业院校成立西部物业管理学院和建设部授权的物业管理企业经理西部培训中心。另外，还应为西部物业管理人才的使用和成长创造良好的制度环境。9、推动先进的物业管理技术的研制和应用 国家在科学技术开发基金上应考虑向西部物业管理注入研究经费并纳入计划指南，鼓励西部地区的物业管理工作者提出有创新的科技项目并给予资助。西部地区的科技部门也要有专项经费支持物业管理科学技术的研究与开发，使物业管理的技术含量得以不断提高。 10、加快物业管理的法制化进程 国家要尽快出台相关物业管理法规，西部地区要在国家法规

22、的指导下制定适合当地情况的物业管理系列法规和实施细则。全国人大和西部地区各级人大要加大对物业管理法规的立法和执法检查，对需要完善的地方及时督促整改。使西部地区物业管理能尽快步入法制化轨道。 11、健全社会保障制度，减少物管小区和大厦内的绝对贫困人口 物业管理是以公共服务为生存之本的行业，需要集中对同类型的业主开展服务，如果业主层次和贫富差距过大，物业管理公共服务标准就难以让业主普遍接受。一旦一个小区、大厦出现绝对贫困人口拒不接受服务，物业公司又不能解决减免问题，就可能产生不良示范效应，使物业管理难以继续，因此，对符合条件的绝对贫困户需要国家相关部门制定解决办法。对已推行物业管理的1日小区，由于

23、业主层次和贫富差距过大，需要政府和物业公司对低收入户进行摸底，将扶贫帮困政策贯彻到小区，以提高物业管理的适应能力，减小推行物业管理的经济阻力。 12、对民众进行宣传教育仍需各级政府常抓不懈 物业管理体制作为对传统福利性房管体制改革的必然结果并非任何人都能理解，有些地方特别是旧城区的转制房业主甚至很不理解为何要取消福利体制实行市场经济条件下的物业管理体制。这种消费观念跟不上物业管理行业发展的要求，急需政府动用各种宣传工具和新闻媒体对民众进行宣传教育，树立正确的消费观念，为物业管理的发展创造良好的舆论环境。 总之，西部物业管理的整体发展需要在各省区自力更生的基础上，积极争取国家的政策扶持。西部省区要树立一盘棋的思想，要以振兴大西部为神圣使命，在西部大开发的机遇中，加速发展，使西部物业管理能迎头赶上，实现国家东、中、西部物业管理的协调发展。