汽车站及商务大厦新建项目行性研究报告.docx

1、汽车站及商务大厦新建项目行性研究报告第一章 总论1.1 项目概况1.1.1项目名称：*区*汽车站及商务大厦1.1.2建设性质：新建1.1.3建设单位：*有限公司1.1.4拟建地点：*区*镇1.1.5建设规模项目建设用地位于*省*市*镇，西邻石化大道东，南部为东兴路。征地面积7208，计算指标用地面积6326，地上总建筑面积13580m2，地下建筑面积 4319。主楼14层，裙房4层，地下车库1层。本项目地下室一层，为停车库、设备房。停车库可以停99 余辆车，并设有电梯直送上部综合办公及其配套设施。地面上14层主楼占据项目用地的西南部，沿东兴路方向底层为综合办公大堂。沿站房前广场为车站人流进出口

2、位置；裙房部分一层主要为站房；二、三层为商业及部分站房配套功能；四、五层为办公用房；六层以上为酒店。1.1.6项目总投资及资金来源：项目总投资估算值为3,894.67万元，其中地价及契税为540万元，建设费用为3,354.67万元（工程费用2,893.31万元，工程建设其它费用301.62万元，预备费159.75万元）。资金来源：企业自筹。1.1.7建设进度本项目从上报立项起至工程竣工验收交付使用止，总工期21个月，其中前期工作6个月，建设工期为15个月。安排如下：（1）前期工作（上报、立项、审批）6个月（2012.042012.09）;（2）工程施工15个月(2012.102013.12);

3、1.2 建设单位概况*市恒裕投资有限公司与*区交通管理总站于2009年9月16日根据*区区政府的有关精神和*区交通局有关要求共同成立“*有限公司”。公司注册资金为人民币500万元，注册地点*区*中心区（），经营范围为投资汽车站开发，房地产开发及经营，物业管理服务。*市恒裕投资有限公司出资450万元，持有90%股份，*区交通管理总站出资50万元，持有10%股份，后因政府政策变化，经*区区政府同意，公司股东会批准，*市恒裕投资有限公司通过*产权交易所挂牌交易取得*区交通总站10%股权。公司类型变为法人独资的有限责任公司。1.3 编制单位概况受*有限公司的委托，*公司为该项目编制可行性研究报告，*公

4、司根据国家相关政策法规、区域发展规划要求、业主开发思路，确定了可行性研究工作的重点和计划，成立项目小组组织各专业技术人员展开研究。*公司是经国家发展和改革委员会批准成立的乙级工程咨询机构，具有建筑、市政公用工程、化工等工程咨询执业资格，同时也具有招标代理、造价咨询、工程监理、政府采购代理等其它执业资格。1.4 可行性研究的范围和目的本可行性研究的重点对*汽车站及商务大厦建设工程的背景和必要性、工程条件、工程规模和内容以及技术方案、项目节能、环境影响和保护、项目建设的组织架构和管理模式、投资估算以及资金筹措方案、项目的社会效益进行分析研究。*汽车站及商务大厦建设工程可行性研究的目的是在工程投资决

5、策前，对与项目有关的社会、经济和技术等各方面的情况进行深入细致的调查研究，对拟定的设计方案和技术方案进行认真的经济技术分析和论证，对项目建成后的社会效益进行科学的预测和评价。在此基础上综合研究建设工程的技术先进性和适应性，经济合理性以及建设的必要性和可行性，由此确定该工程是否应该投资和如何投资等结论性意见，为建设单位最终决策提供可靠地、科学的依据。1.5 可行性研究的编制依据（1）投资项目可行性研究指南国家计委计办投资200215号；（2）国家发展和改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）*市城市规划标准与准则）2007年3月10日；（4）*市城市总体规划（20

6、06-2020）2006年；（5）*港荃湾港区十二五发展规划；（6）*市国土局*区分局提供的用地红线图；（7）国家及*省有关建筑专业设计规范与规定；（8）建设方提供的其它相关资料；（9）经济环境及市场调查。1.6 可行性研究报告结论（1）项目的建设符合*市城市总体规划的要求，顺应城市和经济发展的需要，土地、规划、环保及道路、水、电、气等项目建设条件已经具备，自有资金已经落实；项目的建设可以推动*区城市化建设，是企业可持续发展的需要，在解决片区交通需求的同时，具有良好的经济效益和社会效益。（2）节能评价：本工程项目依照国家节约能源法进行设计、建设和使用。在设计上从照明度的合理设定、灯器具的选择、

7、线路的配置、自然的采光、通风降温等都将按照民用建筑节能条例考虑以进行节能，在使用中执行公共建筑节能条例，在日常维护管理上严格依照制定的规章进行，做到完全符合有关节能法规、规范和标准。（3）环境影响评价：拟建项目将对区域内的自然环境和社会环境造成的影响微乎其微，针对区域内的自然、环境现状和特点，根据项目建设的环境影响因素作用机理，本项目采取了相应的环境保护措施后，不会对环境造成不利影响。（4）社会影响评价：该项目对促进地区经济和社会发展具有一定重要的意义。项目的社会风险很小。综上所述，该项目拥有优越的地理位置和有利的市场环境，建设条件已经成熟，社会和经济效益良好，项目风险论证全面准备充分，项目定

8、位符合市场情况，项目开发建设可行。1.7汽车站功能定位、建设规模及经济技术指标（1）主要功能*汽车站是*区区公路运输的重要组成部分，其功能定位应满足城市总体规划、经济社会发展对公路客运站场服务的要求及公路运输客运系统建设的总体目标。按照分工协作原则，经综合分析，客运站的重点服务方向是：适应*区区石化区、*镇的单位与居民出行的需要。为*区区旅游业发展提供便捷的交通条件。汽车站的主要服务范围是：以短途运输为主，同时兼顾与*其他县区际客运；重点发展旅游客运、高速或快速客运；汽车站的具体服务功能包括：运输组织与管理功能，旅客公路出行与中转换乘换装功能，综合服务功能，同时提供站务及旅行全过程服务，为车辆

9、提供停车、安检、维修、维护、洗车、美容等服务；并具备面向社会，满足出行旅客吃、住、行、休闲、商贸、商务、办公、信息网络多功能为一体的完善的综合服务体系。（2）设计生产能力本项目设计生产能力以2018年*区区公路客运站发送量预测为依据，*汽车站规划日均旅客发送量为2000-3000人次，按照三级站标准建设。（3）建设规模及主要经济技术指标客运站总占地面积6326平方米，总建筑面积18169平方米，各项技术经济指标详见表1-1。表1-1 *汽车站及商务大厦主要技术经济指标表项 目单位数 量建筑占地面积6326总建筑面积18169其 中计容积率建筑面积13850其中综合办公8540车站及商业5310

10、不计容积率建筑面积4319其 中地下车库4319绿地率%10容积率2.19营运车辆有效发车位辆6地下机动车停车位辆99第二章 市场环境分析与客运需求预测2.1客运市场环境现状、发展及影响趋势分析2.1.1*区区位*区经济技术开发区于1991年经*省政府批准成立，包括原惠阳县、*镇和淡水镇的部分地区。1993年5月，国务院批准在分区范围内设立*区经济技术开发区。*区地区位于*省东南部、*市的南部。南临南海，西南毗邻、西邻湾，东接湾。地理坐标为北纬22442255，东经1142111441。距*市区48公里，距*机场40公里，西距市区55公里；陆路至214公里，水路距中环码头仅47海里。目前*区规

11、划区辖陆地面积265平方公里，海域面积1300平方公里。项目图良好的区位条件是区域经济快速发展的重要因素，其毗邻的优越区位条件便是其中最重要的因素。根据有关方面的测算，在*、香港企业北上的数量与陆路交通的距离基本上成反比，珠三角城市与香港的距离每减少1%，制造业外资企业单位数量便增加0.58%至0.61%，制造业外资投入金额增加0.4%至0.6%，服务业外资企业单位数量增加0.34%至0.37%，服务业外资投入的金额就增加0.2%到0.7%。开发区的自然条件得天独厚。她拥有全面开发吞吐能力超亿吨的天然深水良港，以及大片地势平坦的工业腹地，淡水和旅游资源也十分丰富，是中国南部沿海一处极佳的海陆结

12、合点，是发展临海型大工业和旅游业的理想之地。经过十多年的开发建设，开发区已经初步形成了比较完善的港口、道路、供水、供电、通讯等基础设施网络，同时投资软环境也日益优化。等一批大项目已相继落户，一座现代化滨海石化工业城正在崛起。2.1.2*区宏观经济2011年，*区区在市委、市政府的正确领导下，深入贯彻落实省委十届八次全会和市委第九次党代会第五次会议精神，紧紧围绕年初全区经济工作会议确定的目标任务，以开展“三个年”活动为抓手，通过狠抓重点项目建设进度、加快推进产业结构优化、切实转变经济发展方式等手段，在克服火灾事故、装置事故、项目停产检修等不利影响后，确保了全区经济实现平稳快速发展，为*区区“十二

13、五”期间经济发展开创了良好局面。经济运行的主要特点1、经济实现快速增长，工业支撑作用明显。经初步测算，2011年，全区实现地区生产总值（GDP）434亿元，增长11.5%。其中，第一产业增加值1.9亿元，增长1.4%；第二产业增加值385.7亿元，增长11.3%；第三产业增加值46.4元，增长13.2%；三次产业比重从2010年的0.5:88.1:11.4调整为0.4:88.9:10.7。工业对全区经济支撑作用明显，全年实现工业增加值373.2亿元，增长11.4%，占GDP比重达到86%，对全区经济增长的拉动贡献达84.4%。2、工业实现提速增长，支柱产业生产稳定。1-12月份，全区规模以上工

14、业企业实现工业总产值1524.9亿元，增长9.5%，增速比1-11月份提高0.9个百分点。12月份，我区工业生产恢复稳定，支柱产业保持回升势头：一是石化产业生产恢复稳定，12月份实现全面达产，两家企业完成工业总产值74.7亿元，拉动12月份石化产业产值规模恢复至上半年平均水平，12月份，石化产业实现工业总产值111.2亿元（7.11火灾事故之前石化产业月均产值103亿元），全年累计完成工业总产值1158.6亿元，增长6.3%，增幅比1-11月份提高0.3个百分点；二是龙头企业支撑电子产业实现稳定增长，1-12月份电子产业完成工业总产值206.7亿元，增长10.5%；截至12月底，全区22家规模

15、以上电子企业中有14家企业产值呈下降趋势，其等12家电路板及电子配件生产企业产值降幅均超过10%以上，我区电子产业的增长主要来源于龙头企业拉动，据统计，* 3家企业共实现工业产值159亿元，增长27.9%，对电子产业的增长贡献率达175.5%；三是汽车零部件产业呈回升增长势头，第四季度以来，我区汽车零部件企业逐步摆脱日本震后市场订单不足的影响，企业产能呈回升增长势头，1-12月份，全区汽车零部件产业实现工业总产值44.3亿元，增长2.1%，增幅比1-11月份提升0.1个百分点，其中，东风本田、东风易进、住金锻造、住成电装、住电电装等产值超亿元汽车零部件企业产值呈企稳回升态势，5家企业1-12月

16、份共实现工业总产值43.3亿元，增长2.1%，增幅比1-11月份提升0.2个百分点。3、财税收入高位增长，各项税收扩容提升。1-12月，全区财政一般预算收入达到17.4亿元，增长33.4%；其中，税收收入16亿元，增长30.9%；非税收收入1.4亿元，下降23.1%。一般预算收入结构看，各大税种入地方库收入均呈扩容增长势头，其中增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、契税分别入库3.7亿元、2.9亿元、2.2亿元、0.4亿元和1.9亿元，分别增长17.7%、16%、75.5%、3.2%和58.8%。据统计，全区全年税收超千万元企业共34家，缴纳税收总额共158亿元（不含海关代征税，下同），增长

17、26.4%，占全区税收总额比重的91.3%；其中，中海炼油缴纳税收116.1亿元，增长20.9%；中海壳牌缴纳税收12.2亿元，增长90.8%；在主要企业税收增长的拉动下，1-12月份全区税收总额实现173亿元，增长26.6%（不含海关代征税128.5亿元）。税收收入中，国税收入148.3亿元，增长25.9%；地税收入24.8亿元，增长31.3%。4、投资总额保持平稳，重点项目快速推进。1-12月份，全区固定资产投资120.5亿元，增长1.5%。固定资产投资分产业看，第二产业投资60.6亿元，下降2.6%，占全区投资总额比重的50.3%；第三产业投资59.8亿元，增长6.0%，占全区投资总额比

18、重的49.7%。房地产开发投资成为拉动今年我区固定资产投资增长的主体，据统计，全区75宗房地产项目全年共完成投入总额41.2亿元，增长35.6%，对全区固定资产增长拉动率达599.3%。截止12月底，我区12宗重点项目完成投资额40亿元，重点项目投资进度完成率达218.3%。5、招商引资成效明显，项目储备有所增强。2011年，全区新准入工业项目39宗，涉及投资额约154.6亿元，其中投资超亿元的项目有26宗，10亿以上的有4宗，行业范围包括石化中下游、公共服务配套、高端电子、创新制药、总部经济、物流等；全年投资立项项目共155宗，涉及投资总额101亿元，其中，第二产业项目22宗，涉及投资额21

19、亿元，第三产业项目133宗，涉及投资额80亿元；利用外资方面，1-11月份全区共引进外资项目12宗，比去年同期增加5宗，合同利用外资总额2.72亿美元，增长363%；实际利用外资2.99亿美元，增长9.1%。6、消费市场快速增长，金融市场运行稳定。1-12月份，全区完成社会消费品零售总额15亿元，增长14.7%；今年以来，我区商品销售市场受华南国际建材城纳入统计篮子带动，全区商品销售总额呈快速增长势头，据统计，1-12月份全区完成商品销售总额58.7亿元，增长30.1%，其中，完成商品批发额33.3亿元，增长55.4%；完成商品零售额25.4亿元，增长7.3%；华南国际建材城对全区商品销售总额

20、增长拉动达10.7%。2011年，全区金融机构各项存款余额198.4亿元，比年初下降3.3%；其中，居民储蓄存款余额41.6亿元，比年初增长17.1%，企业存款余额148.9亿元，比年初下降10.2%。各项贷款余额110.5亿元，比年初增长4.4%，其中，短期贷款9.5亿元，比年初增长38.3%，中长期贷款100亿元，比年初增长1.9%。7、外贸出口平稳增长，港口物流略有回落。据海关统计，1-11月份全区外贸进出总额28.8亿美元，增长4.5%；其中，外贸进口额10.6亿美元，下降7.3%；外贸出口额18.2亿美元，增长12.8 %。外贸出口中，“三资”企业出口额14.1亿美元，增长0.9%；

21、一般贸易出口额3.4亿美元，增长85.5%；“三来一补”企业出口额0.7亿美元，增长0.3%。2011年，全区港口货物吞吐量4263万吨，下降0.6%。其中，荃湾港区货物吞吐量757万吨，增长2.7%；东马港区货物吞吐量3506万吨，下降1.3%。全年港区集装箱吞吐量9.2万标准箱，增长64.3%。第四季度以来，我区港口货物吞吐量受中海炼油项目检修影响，油品类货物进出量呈现回落态势，全年港区油品货物吞吐量3464万吨，下降9%，影响我区全年港口货物吞吐量增长回落。2.1.3*交通状况公路至2011年底，*市公路通车里程10892.8公里，公路密度达97.6公里/百平方公里。其中：高速公路454

22、.3公里，一级公路302.4公里，二级公路765.9公里。*市除高速公路设置收费站外，普通公路均没有设置收费站。*市高速公路网规划为“七横五纵一联”共1030公里。目前通车高速公路8条，共454.3公里，分别是：G15沈海高速公路*段（深汕西高速公路）主线长62.6公里，双向四车道，于1996年12月建成通车。G25长深高速公路*段（惠河高速、惠盐高速）主线长99.6公里，双向四车道，惠河段于2003年12月底建成通车，惠盐段于1993年4月建成通车。G35济广高速公路*段（惠河高速、广惠高速）主线长102.3公里（与G25长深高速公路*段共线50.8公里），双向四/六车道，惠河段于2003年

23、12月底建成通车，广惠段于2003年12月建成通车。S20潮莞高速公路*段主线长49.1公里，双向六车道。于2010年1月建成通车。S21广惠高速公路主线长57.4公里，双向四车道。项目于2003年12月建成通车。S25长深高速公路*支线（惠盐高速）主线长6.6公里，双向四车道。于1993年4月建成通车。S30惠深沿海高速公路主线长48.3公里，双向六车道。项目于2010年3月建成通车。S2广河高速公路*段主线长75.3公里，双向六车道，于2011年底建成。目前在建高速公路5条：S27仁深高速公路博深段*段长34.1公里、S23龙大高速公路惠澳段长54.9公里、S21广惠高速公路东延线全长31

24、.4公里、S29从莞高速公路*段全长30.9公里、G25长深高速公路惠盐段和S25长深高速公路*支线改扩建工程（惠深高速公路*段改扩建工程）长30.7公里。港口航道*港的港口发展格局分海港与东江内河港两大部分，其中海港设3大港区（荃湾、东马、碧甲）和4个装卸点（亚婆角、范和、盐洲、港口），东江内河港区设11个作业区（石湾、园洲、龙溪、潼湖、罗阳、惠城、汝湖、水口、仍图、观音阁）。目前沿海港口拥有码头泊位36个，其中万吨级以上深水泊位17个（30万吨级2个，15万吨级2个，15万吨级13个），设计总吞吐能力达9000万吨。铁路机场我市境内铁路营运里程为149.42公里（京九铁路88.9公里，惠大

25、铁路及专用线60.52公里）。与深圳衔接的厦深沿海铁路正在建设，规划建设广州花都经*至汕尾的花汕铁路。按珠三角地区城际轨道交通规划，我市与相邻的珠三角三市广州、东莞、深圳都有城际轨道交通线路，惠城至惠阳、惠阳至惠东、惠城至惠东的市内轨道也纳入了珠三角轨道交通规划。*军用机场位于*市惠阳区平潭镇，建成于1956年，距市中心约20公里，属军用二级永备机场，场站等级为乙级。2002年停航。2009年5月14日，国务院、中央军委关于同意空军*机场实行军民合用的批复（国函200961号）“同意空军*机场实行军民合用，同意机场按4D标准进行扩建改造”。市政府与省机场管理集团公司共同推进*军民合用机场运营与

26、发展签约仪式成功举行，成立了*机场建设领导小组。目前项目施工进展顺利，机场路已开工建设，力争2012年开航起飞。客货站场*市目前在营运道路客运等级站23个（其中：一级站2个、二级站2个、三级站11个、四级站6个，五级站2个），简易站4个，货运站2个。2.2客运市场供给能力现状评估2.3目标市场分析及项目功能研究2.4 客运站服务作业量分析及预测第三章 项目建设的必要性3.1建设*汽车站是落实*区区公路运输规划，提升公路运输服务水平的需要公路交通基础设施建设是*区区实施大开发的重要组成部分，加快*区区公路交通建设是我区社会经济发展的重点之一，对*区国民经济发展具有基础性、全局性和先导性作用。党的

27、十六大对全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化做出了战略部署，对交通运输业也提出了新的要求。为认真贯彻落实党的十六大精神和交通部对地区公路交通建设发展目标要求，确保*区区市社会经济总体建设目标的实现，公路交通建设仍需在较长时期内保持持续快速的发展态势。“ 十五”以来，在区委、区政府的正确领导和交通厅的大力支持下，我区公路交通事业有了长足的发展，取得了前所未有的成就。全区公路里程大幅度增加，路网密度进一步增大，公路等级不断提高，路网布局更趋合理；但运输业仍处于不发达状况，如何把握全面、协调和可持续发展的关系，保持公路交通健康稳定的发展态势，使交通运输业对国民经济的制约状况得到改善，仍是我区当前

28、一项艰巨而紧迫的任务。根据交通部总体部署，交通部提出，从“八五”开始，用几个五年计划的时间，建设公路主骨架、水运主通道、港站主枢纽和交通支持系统，即“三主一支持”的长远规划。公路主枢纽是港站主枢纽的组成部分，公路主枢纽是连接公路主骨架、水运主通道、铁路和航空干线等交汇处的全国综合运输网的重要结点，是面向全社会的具有运输组织、中转和装卸储运、中介代理、通信信息、辅助服务等基本功能的公路运输站场服务系统。根据*区区的总体规划，从发展综合运输、强化公路运输行业管理角度出发，以*区各项经济指标为依据，按照全区交通运输工作会议上的讲话精神，加快运输站场建设，加强运输站场管理。打破行政区划和地域观念，科学

29、规划运输站场布局，合理确定站场数量和规模。充分利用国家投资、社会投资、市场融资、个人投资、利用外资等融资手段，加大公路运输站场建设的资金投入力度。按照“谁投资、谁经营、谁受益”的原则，鼓励运输企业、社会力量投资建设公路运输站场，加快公路运输站场建设步伐。3.2建设*汽车站是*区市区发展的需要*土地面积80.8平方公里，海域面积200多平方公里，拥有大小岛屿90多个，下辖5个村委会和2个社区居委会，共33个村（居）民小组。户籍人口1.7万多人，外来务工经商人员约2万人。作为*区的旅游、商住、石化区配套休闲区，*在*区经济发展中占有重要位置。*区区总体规划已经定位，作为*区的旅游、商住、石化区配套

30、休闲区，将逐渐形成居民生活区、商贸金融中心、工业生产区、文化综合服务区。随着*区区经济的发展，城市规模的扩大，政府办公人员、工商业等服务人员、居民区的居民会迅速增加，*镇附近形成较为密集的人口居住区，城区强大的旅客群体已形成，为满足旅客群体的需求，提供更加便捷的运输服务，同时缓解城区内交通高压，因此，在*区*建设一个功能齐全、设施配套、管理规范的现代化汽车站是很有必要的。3.3建设*汽车站是改善公路客运站场落后局面的需要目前*区区客运站场只有*区汽车总站，承担地际、县际及惠阳方向区内班线任务，随着*区区的发展和客运市场的变化，客运车辆迅速增加，现有汽车站场无法满足全区的需求。随着*区石化产业区

31、的初具规模和小径湾的开发建设，惠深高速公路和乡道Y-011线的拉通，越来越多的中外客商和游客到*参观考察和旅游。伴随着人流的增多，也对交通基础设施提出新的要求，目前*地区还没有一个客运站场，导致一些公交客运车辆和社会车辆在街边乱停乱放，导致人来车往，秩序混乱，安全隐患突出，影响了交通，也不利于城市建设规划和*区区的对外形象。3.4建设*汽车站是提高*区公路旅客运输服务水平的需要现代化的客运站不仅是一座城市的标志性建筑，也是城市文明服务的窗口。随着人们生活和消费水平的显著提高，对运输产品和服务质量提出了更高层次的要求，“安全、方便、舒适、快捷以及零距离换乘”成为旅客出行需求的主体特点。为此客运站的起步点就要向“综合化、多功能、大型化”发展，要建立良好的设施，提高服务质量和旅客运输的组织化水平，提高客运的管理水平。以满足人民群众的出行需求。*汽车站的建成，将以其功能齐备的设施和设备、高效优质的运输服务方式、科学的运输组织管理和先进的通信信息技术，促进公路客运现代化的进程，满足社会经济发展对公路客运快速、优质、便捷、舒适、多元化等新的服务需求，并有利于加强公路旅客运输行业管