名家剖析小产权房现象.docx

1、名家剖析小产权房现象名家剖析“小产权房”现象时间：2007年11月23日晚上18：30-21：30地点：中国人民大学明德楼601报告厅特邀专家： 周 珂中国人民大学法学院教授、博士生导师，人民大学法学院环境资源法教研室主任、兼任中国法学会环境法学会副会长 王 轶中国人民大学法学院教授、博士生导师、中国法学会民法学研究会副秘书长、教育部人文社会科学重点研究基地中国人民大学民商事法律科学研究中心副主任嘉宾： 李富成国务院法制办政府法制研究中心三处副处长、博士 王策 建设部住宅与房地产业司 景朝阳山西财经大学法学院副教授、博士 崔大祺北京市旗鉴律师事务所主任 郝志刚北京洪范广住律师事务所高级合伙人主

2、持人：吴春岐中国人民大学法学博士研究生、山东师范大学副教授。主办：中国人民大学法学院协办： 中国法律研修网吴春岐：尊敬的各位老师、各位同学、各位来宾，晚上好！今天我们在这里举行一场法眼透视学术沙龙，题目是聚焦小产权房现象。我们这次沙龙特别邀了几位专家来参加。中国人民大学法学院教授、博士生导师、人民大学法学院环境资源法教研室主任、兼任中国法学会环境法学会副会长周珂老师；中国人民大学法学院教授、博士生导师、中国法学会民法学研究会副秘书长王轶老师；北京洪范广住律师事务所郝志刚律师；北京旗舰律师事务所主任崔大祺律师；国务院法制办政府法治研究中心三处副处长李富成博士；山西财经大学法学院副教授景朝阳博士；

3、建设部住宅与房地产业司王策先生；中国人民大学法学院团委书记郑小敏老师。 本来今天我们的沙龙有一个背景介绍，就是关于小产权房现象，因为设备问题无法播放。好在大家对这个问题比较关注，大家牺牲了周末的时间，特意来参加这个沙龙，实际上有些了解。我们在这里简要的给大家做一点背景的介绍。 小产权房实际上不是一个法律的概念，所以我说的比较拗口，实际上是在新闻包括社会学中提到的问题。小产权房按照一般的认识认为，是在农村的集体建设用地上建设的房屋，而且销售给了非农业户口的对象。这样的房屋被称为小产权房。但是这一问题实际上有很多不同的说法。今天我们暂且以这一背景作为讨论的基础，有些可能会有不同的定义我们再讨论。

4、小产权房升温是这两年的事情，原来一直存在，原来的价格比较低，大部分情况下人们会购买按照正规程序开发的房产。但是最近几年房价飞涨，我们在学校里感觉差一些，走上社会的同学感受非常强烈，甚至感叹一年不吃不喝最后买不了几个平方。随着城市正常程序开发的房产价格高起，有一些人就把目光投向了在农村开发的小产权房，现在来看，小产权房的价格一般是城市房地产的1/3到1/4，随着需求的增长，在农村特别是市郊开发小产权房的规模越来越大。我们这里有一个不完全统计，小产权房现在市场上楼盘的销售占到的整个总量的二成，这是一个不完全的统计，因为现在确切统计比较难，是处于争论的漩涡当中，好多地方对这个问题有担忧的，包括统计上

5、都有障碍。 随着小产权房的升温，也引起了有关部门的关注。今年的6月18日，建设部发出了关于购买新建商品住宅的风险提示，里面关于小产权和相产权有提示，城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。所以现在看，这个问题的确大家非常关心又非常突出。这两天我专门在中国期刊网和其他的网络上查相关的讨论，讨论的确非常热烈。光期刊网有相关的论文375篇，但是我发现一个现象，好多论文都是一些相关的新闻媒体邀请了一些经济学家、社会学家在讨论这些问题，也包括一些开发商，包括任志强专门有一篇文章。也包括一些律师。但是

6、这些问题的讨论，像有些文章指出的，的确没有非常系统非常深入的从法律的角度解读的问题。有些律师也从现有的法律怎么规定的，买小产权有什么风险做了提示。但是我们认为应当从更深入的角度探讨。 所以我们人大法学院研究生会学生部在我们人大法学院团委的指导下，专门针对这个问题做了策划，有半个月的时间了，大家策划得非常精心，邀请了在这方面有研究的资深学者、实务工作的老师和相关政府部门的老师过来，从法律的角度对这个问题进行透视，希望对这个问题有一个比较深入和系统的讨论。 下面我们邀请几位专家对这一问题做主题发言，然后大家根据发言提出问题，做一个交流。下面首先请周珂老师对这个问题做主题发言。 周珂：谢谢，很高兴能

7、参加咱们这个沙龙。在我还没有来的时候，我想讨论小产权可能是个小问题，来得人不会多，没想到这么多同学都来了。这个问题为什么大家都这么有兴趣？肯定有一个背景。我想大致有三： 第一是物权法颁布之后，大家的权利意识比过去强了。小产权？我权利要是小了，这可值得考虑，肯定大家比较有兴趣；第二是房子贵了，现在确实像主持人说的那样，房子这么贵，咱们毕业的这些学生，我毕业的学生和我说，我从外地到北京学习，毕业之后在不能好不容易找了一个工作，买房子都买不起，不光爸爸妈妈掏钱、爷爷奶奶、未来的岳父岳母一起掏钱。房子贵了大家就该想怎么样才能买到便宜的房子。第三个背景是小产权大问题，确实是大问题。 所谓的大问题在于这么

8、几个方面：1、房子不管是小产权还是大产权，对于我们每一个公民来说，确实是财产性收入中最重要的组成部分。对它的权利的大和小，是不是稳定，法律能不能保障，这当然是一个大问题；2、刚才主持人说的小产权，我感觉还没有说全。小产权在咱们社会和房地产业乃至整个物权角度上，范围越来越广。我给大家举个例子，有一所大学校长找到我们，你帮着我们论证论证，我们现在校园不够，想盖点房子，现在地价又这么贵，好地也不太多。法大弄到昌平去，老师同学都有意见。现在有这样一个消息，有一个农村乡政府和咱们谈，他那块地打算长期租赁给咱们，他的地在北京市叫做适肺工程，那里上风上水，种很多树对北京市的空气质量能起到很好的作用。但是国家

9、不允许它这块地开发房地产和搞什么大型建设的项目。人家乡里和咱们商量，咱们不弄大产权，不搞开发项目，咱们就以农村集体建设用地建一些集体公益性事业，以这种名称盖一些房子。房子你们大学拿去用，象征性的给我们点钱，主要是给我们解决一些农村就业，都在你这大学里工作，食堂里、物业里，这不是很好的事吗？校长就征求校部方方面面的意见，大家都支持。这个地可是太好了，我们可知道。盖教学楼好，盖教工宿舍更好，我们都搬那里去住，房子又便宜，旁边都是森林，多好。这个事让我搅黄了。我说要小心，我给电视台的一个节目讲过购房陷井，陷井太多，这弄不好又是一个陷井。这个产权不是法定的，没问题的时候好办，出了问题法律不能有效的保护

10、你，你和农民是讲不了理的。后来校长说，这样咱们把政府的有关官员请来。正好海淀区主管城建的许副区长和我是好朋友，我把他请来了。老许说，这个事这么说，在我任期内我可以保证你出不了问题。校长一听这个事算了，绝对不能干。当时这个大学有一个院在那里搞租地建房小产权证，不久就出了问题，很难解决好。所以我们说小产权大问题，范围已经不是一个大家买一个住房什么的，现在很多这样的问题，包括开发商和农民小产权的争议也是有的，大问题现在范围越来越大，而且法律问题复杂。这里首先涉及的民法问题就不再讲了，我不班门弄斧，这里有王教授和这些民法的权威们。我感觉这在法律上有物权法的问题也和我国土地制度这种独一无二的二元结构相关

11、。城市是国有土地，农村集体所有的土地，这二元结构古今中外这是一个创举。他的问题也是很独立的问题，你从国外找不到现成的经验解决这个问题。这种情况也造成了房地产业畸形的发展。中国的房地产必须在国有土地上发展，农村土地先要征，征完了变成国有土地，这有很多的财富发生再分配，利益关系非常复杂，而这种利益格局人人都认为存在着极大的不合理。而且建设部刚才的通知，城市人不准到农村去买房子，严格的说，从宪法上、从物权法上有没有依据？都是人啊。过去不让农民到城里工作，现在农民到城里工作了，到城里买房了，为什么城市人不能到农村买呢？违不违宪啊？这个东西合不合适啊？法律问题非常的复杂。说它是大问题，还表现在有可能影响

12、社会的安定。因为住房是人的基本生存条件，你这个问题发生了问题，直接对社会的安定是有影响的。3、它不纯粹是法律和制度的问题，带有一定的博弈性。博弈是游走制度边缘的，人的智慧可以左右，而且人的智慧可以对结果有制约的作用。在博弈这个问题上，大家别小看中国的农民，中国的农民博弈的能力非常强的。改革开放怎么来的？就是农民博弈来的。安徽小岗村承包，这就是一种博弈。现在的博弈，我们说到小产权房，我就容易联想到一个事物，我在工厂的时候，文化大革命后期提出了一个口号，叫割资本主义的尾巴。小产权房有点类似于那时候的资本主义尾巴。那时候我们在工厂的时候，工人在农村盖房，工厂说我现在穷，给你分不了房子，你在家里盖，我

13、给你出工，而且工厂还把过期的水泥、包装箱的破木头贱价的卖给工人盖房。这些工人还把开荒精神挪到工厂来。工厂中间有空地，说这个地荒芜了可惜，要开荒种点东西。当时人们看到的这种所谓资本主义尾巴的事物就有这种观念，是游走于制度的边缘，法律不保护它又没有绝对的禁止它，就看你敢不敢干，有没有博弈的精神和能力，现在的小产权房有点类似于这种性质。这个尾巴该不该割我们来讨论。 第二个大问题，利益结构分析。 我们遇到任何一个复杂问题的时候，我们学法律的要从利益结构分析来看，而不是先看法律怎么规定的。我们研究问题就要从根上来研究而不是看现行法律是怎么规定的。在利益结构中我们要看包括哪些利益主体，哪些人在这里获得了利

14、益，哪些人吃了亏了，这些人有没有可能发生冲突。在小产权房利益主体有这么几种，一个是城市的居民，第二是农村集体经济组织、村民、政府、发展商，至少有这么几个主体。从利益内容上看更加复杂。我把利益内容概括了九点。一个是居住生存利益，人得要住个房子。第二不动产财产利益；第三是宅基地利益，这就是农民的，刚才主持人说的小产权房是在集体建设用地上，实际上这个提法不是特别的准确，宅基地是独立的法律概念，集体建设用地是指集体经济组织的企业或者是公益事业用的地，宅基地是一种地，而且小产权房有些就是宅基地上建的。第四是农村集体经济组织土地级差地租利益，有可能级差地租，土地涨了。第五是农业方面的利益，要是建房子，把耕

15、地占了，对农业都有影响。第六农村社会保障利益，中国的土地和大多数国家的土地是不相同的，他的功能多了一层叫做农村社会保障功能，农民养命的功能，你都把这些地建了小产权房卖给城里人了，这部分农民的社会保障就没有了。第七是房地产商业利益，开发商还要有利益。开发商任志强对这个表态了，我猜想他反对这个，这和他们的利益是冲突的。第八是国家建设用地利益，土地尤其是城市周边的土地，国家都有规划的，将来国家规划我要建设什么什么事业，地都没了，都盖上小产权房了怎么办？最后是国家土地级差地租利益。国家很有可能把有些土地储备起来，等到级差地租达到一定程度的时候，要合理的分配一些利益。 这九种利益按照数学模型上来看有八十

16、一种冲突，可能还有别的利益。在这些冲突中的最主要的冲突有三种。第一种是不动产财产与农村集体土地级差地租利益，往往发生矛盾的时候，农民要回了地了都是级差地租有了。第二种集中的冲突是不动产财产利益与国家土地级差地租的利益，国家要征收这块地。最后是国家建设用地利益与集体经济组织级差地租利益的冲突，这是转到小产权房上，在我看来，最大的冲突就在这里，这三个冲突都集中在级差地租上，所以我感觉到，小产权房的核心利益冲突是在级差地租上。 第三个问题概括几句话，我们要解决这个冲突，我建议大家参照国际私法上，我们给它设计出几个冲突规范，又可以借鉴民法，陈华宾老师写的物权法里大陆法对土地不动产财产利益有一个利益结构

17、的设计，当时分了五种，我在此基础上分了七种。第一要考虑的是国家安全和社会安定，这是第一重要的，任何利益都要服从；第二是土地不动产生存性利益，如果涉及到生存问题了，不管是农民吃饭的问题还是城市人住房的问题，都是生存问题；第三土地不动产社会事业公益；第四是土地不动产资本性私益，市场下的经营；第五土地不动产资本性公益；第六土地不动产保有性公益，就是土地储备等问题；最后是土地不动产保有性私益。 除了七个层次以外，还要考虑利益关联性程度，以上的利益并不是重要性还有一二三四的排序，在我看来，最重要的问题就是土地不动产资本性私益问题，这是矛盾、各种法律关系最集中的表现在资本性私益，第二是不动产生存性私益。第

18、三是不动产资本性公益，第四是国家安全和社会稳定，小产权设计了国家安全，但是影响面不是那么大。第五是不动产社会事业公益，盖大学医院等，重要性在第五。第六是不动产保有性公益。第七是不动产保有性私益。 回到前面的问题，这个尾巴该不该割？在我看来不要割，为什么？中国的土地制度有它不合理的问题，不合理的问题根据中国的国情还要保留它，就是我们的集体所有制的土地制度。这个东西在我看来是不合理的，但是符合中国的国情。这么多的农民不实行土地集体所有制，不给农民养命田，这个国家就乱了。在这个制度不合理的大前提下，而且在不得以保持这种制度的前提下，就需要某些制度来解决不合理制度带来的问题，也可以叫做以毒攻毒吧，这可

19、能说得有点不大好听。 另外，我们要在理论上明确，农村建设用地使用权物权的属性，这在物权法上没有明确，应不应当明确？明确了之后这个物权可不可以扭转？这都是要在制度上解决。在具体处理上，我感觉要把农村建设用地的小产权房和宅基地小产权房区分开。在我看来，宅基地小产权房可以用合同法来处理，集体建设用地小产权需要解决一个物权法的问题，这个集体用地使用权能不能物权化。另外我还有一个建议，对小产权房如果法律不禁止，应当率先对小产权房开征物业税。关于物业税学者有不同的看法，说在美国物业税类似于我们的土地使用权出让金，是两条线，因此在中国还要两条线征，这不合适。中国有土地出让金，在现行情况下就不要土地出让税，这

20、可以把坏事变成好事，让中国的房地产业逐渐的把土地出让金向不动产税过度。 最后要适用不同的处理原则，严格限制暴利，限制奢侈浪费土地资源。暴利是通过小产权房获取暴利，当然现在的小产权房大部分都是非暴利性的，如果有暴利性的法律应当严格制止，不得奢侈浪费土地资源。小产权房据我知道，有些不是为了生存的需要，他没有房子住了，买不起贵的房子，而是他看清了山清水秀的地方，这样的小产权房法律应当严格的禁止，在我看来应当区别的处理，如何区别的处理，在法律没有制定出来之前，要靠法官的智慧，要靠律师的智慧，我也看到有的律师对小产权房提出了一些处理得方案，充满着智慧。这些都是很有益的，对完善这个制度都有积极的作用。谢谢

21、。 吴春岐：谢谢周老师，周老师的发言让我们领略到了大家的风采，非常深入和系统，比如说提出了小产权房的利益81种冲突，非常形象。大家肯定也知道，周老师对房地产一直有非常深入的研究，我记得在2000年在山东大学开设房地产课的时候，把周老师的教材推荐给同学。周老师的教材在2000年就从物权法的视角来研究房地产法的问题。周老师的研究大家非常受益，前一段时间周老师还专门组织了关于住宅立法的研讨会，感觉受益非常大。等一会儿希望听到周老师更多的精彩的发言。下面请王轶老师发言。 王轶：我们知道小产权房的问题主要是涉及到集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权能否进入土地交易的一级市场自由的进行流转的问题。从

22、民法的角度来进行考虑，主要是涉及到集体作为土地的所有权人是否对自己享有所有权的特定财产（土地）拥有充分的处分权能的问题。这实际上涉及到民法上非常核心的价值判断问题：自由及其限制问题。关于自由及其限制问题，依照我个人讨论民法价值判断问题一贯的看法，我认为，这样的问题要遵循一项实体性的论证规则，也就是在没有足够充分且正当理由的时候，我们必须要确认和保障当事人的自由。如果是要对民事主体的自由进行限制的话，一定要有足够充分且正当的理由。我个人觉得这里包含着一项论证负担的规则。它的内容是，主张集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权，可以进入土地交易的一级市场，自由的进行流转，这样的讨论者是主张要确认

23、和保障作为土地所有权人的集体这类民事主体自由的实现。他在这个争论的过程中间，可以被豁免论证负担的责任。但是主张集体土地上面的建设用地使用权、宅基地使用权不能进入土地交易的一级市场自由的进行流转，这样的讨论者，实际上是主张，要对作为土地所有权人的集体，对其所有权中间的处分权能进行限制，就是要限制特定类型民事主体的自由，必须举证证明存在着足够充分且正当的理由。从民法的角度去讨论价值判断问题，又涉及到解释论和立法论这两个不同的路径的问题。如果从解释论的角度来讨论民法上面的价值判断问题的话，讨论者必须要遵守立法者体现在实定法当中的价值判断的结论。如果从立法上来讨论，可以从讨论者自己的价值取向出发，表达

24、自己价值判断的结论。关于小产权房所涉及到的集体土地的建设用地使用权和宅基地使用权能否进入土地交易的一级市场自由的进行流转，这个价值判断问题，我下面分别从解释论和立法论两角度进行简要的分析。 先从解释论的角度进行分析。这就涉及到现行法上几个比较重要的法律条文。一个是土地管理法第43条第1款的规定、物权法第3条第3款、第4条、第39条、第42条第1款、第153条的规定。如果运用法律解释的方法可以得到这样的一个结论。物权法第153条说，宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。这就把土地管理法第43条第1款的规定引入到物权法中。从目前土地管理法第43条第1款的规定我们可以看出

25、，无论是单位和个人在土地上进行开发、建设，都要求在国有土地上进行。如果在集体土地上进行的话，在这一条款中设置了三个例外的规定：建乡办镇办企业、集体成员建住宅、建公共设施和公益设施等。我们可以得出的结论就是集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权从现行法上确立的法律规则来讲，能够进入土地交易的一级市场自由的进行流转，的确是欠缺比较扎实的法律根据。当然由于我们国家的立法机关，包括我们有权制定相关立法文件的行政机关，在制定法律、行政法规的时候，一般都不公布立法理由，所以我们不太清楚确立这样的规则，究竟有何种足够充分且正当的理由，因此对集体在行使土地所有权当中的自由进行了相当的限制，我们找不到比较充

26、分的资料。 但是解释论上得出的这类结论，我个人觉得即使是在现行法的框架内，也有两个实际的困难不好解决： 1、根据物权法第42条第1款的规定，为了公共利益的需要，可以征收集体土地。如果是纯粹出于商品房开发的目的，要把集体土地变成国有土地，是不是为了满足公共利益的需要这样一个基本的约束性的条件？其实不仅仅物权法第42条第1款的规定，04年土地法修改的时候，也设计了这样的条件。如果用于进行商品房开发的土地，不能一概的认为是为了公共利益需要的话，以后在城市里进行商品房的开发，这个土地从何而来？一方面不符合征收条件，一方面集体土地的建设用地使用权、宅基地使用权不能进入市场自由的进行流转，土地的来源可能就

27、会枯竭了。这是现行法框架中不太容易解决的问题。2、物权法第3条第3款规定国家实行社会主义市场经济，保障一切主体的平等法律地位和发展权利。第4条说国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。学术上说是一体对待、平等保护。那为什么对国家和集体要设立不同的保护规则。而且物权法第39条规定，所有人对自己的动产、不动产依法占有、使用、处分、收益。怎么找到一个足够充分且正当的理由，对集体的处分权能进行限制？这个我觉得恐怕也是物权法在内部进行体系解释的时候遇到的困难。下面我想从立法论的角度出发来讨论这个问题。早在物权法进行起草的过程中，这个问题的争议就已经开始了。在2004年

28、的8月4日到8月11日，全国人大常委会法工委召开了物权法修改稿的研讨会，围绕着集体土地上边的建设用地使用权和宅基地使用权能否进入土地一级市场自由的进行流转，国家垄断土地交易一级市场是否有正当性，出现了重大的意见分歧。周老师做的精彩的分析里提到的，小产权房的交易问题实际上涉及了多个利益主体之间多种利益类型分配的问题。当时也是有两种意见，一个是主张应当允许进入一级市场进行流转。在物权法起草的过程中，像王利明教授所领导的我们这个课题组曾经对这个问题进行过调研。上次在龙卫球教授做报告之后我评议的时候，曾经提到我们调研中遇到的情况。给我的最深的印象是，这样的做法涉及到利益在政府和集体组织以及集体组织成员

29、之间的分配问题，也涉及到了在开发商和城市居民之间的利益的分配问题。同时，长期的不允许集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权进入一级市场自由流转，受损害最大的是集体组织的成员，是农民的利益。我们调研中很多的实例都让我们有理由相信这个结论，是让我们有确实的社会实证分析的理由的。我们建议物权法上应适度的允许其进入土地的一级市场进行流转。也有人反对，反对的主要理由是社会稳定。我记得当时有学者提到过，中国历史上下五千年，所有历史上大规模的农民起义都是由于土地兼并引起的，为什么会出现土地兼并？原因就在于允许土地自由的在市场上进行流转，才出现了居无定所的流民。有的学者担心，如果允许进入一级市场流转，会不

30、会影响中国的社会稳定。因此物权法的起草一度照搬了原有的规定。但受到了大家的批评，变成了今天的物权法第153条相对比较有弹性的规定。宅基地使用权的取得、行使、转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。就我个人的了解，该条传达了非常丰富的信息。 为什么强调适用土地管理法等法律？我记得有立法机关的同志解释，土地管理法的修改比物权法的修改容易得多，适用土地管理法等法律，为通过土地管理法的修改，调整现行的做法，相对来讲开辟了比较容易的途径。 第二个信息是和“国家有关规定”有关。在立法法上不会告诉我们什么叫国家有关规定。这个含义是，允许各地根据自己的情况可以搞试点，什么情况？根据各地农村社会保障体制和城乡一

31、体化的进展程度来试点。到底允不允许集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权进入一级市场自由的进行流转。据建设部和国土资源部的有关同志介绍，99年这个试点已经开始做了，现在逐步的推开。 第三个信息，我们最终的目标是一定要让集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权进入土地交易的一级市场自由的进行流转。为什么这么肯定？我记得在龙卫球教授的报告中我也提到过，中国要真正的实现城乡一体化，有一个根本标志，农民哪一天在中国不是确定的身份而是一种职业选择的时候，那就是中国实现城乡一体化的时候。如何让农民在中国不再是一个确定的身份而是一种职业的选择？我们在进行户口登记的时候不再分城市居民和农村居民，这不能从

32、根本上解决问题。只有让土地承包经营权，宅基地使用权都能够作为市场的要素，进入土地交易的市场自由的进行流转，才能够实现这样的目标。只要我们想真心的实现城乡一体化，就必须最终要让集体土地上的建设用地使用权和宅基地使用权进入一级市场自由的流转，这需要很多的配套设施，周老师谈到了比较好的设想。物业税可不可以从小产权房上开始征收，这是一个比较好的建议。我们的城乡规划等等配套的法律制度都需要跟上。我个人也不太同意，就完全以农村的社会保障体制不完备做一个理由，来反对让这些进入一级市场流转。从转让中可能获得的收益，提取一定的比例，作为完善农村社会保障体制的资金，比今天政府拨款来推动农村的社会保障体制来得更快一些。就像中国推行的市场体制改革，不是我们完善各种保障体制之后开始改革，而是通过改革促进保障体制的完备。从这一点来讲，我个人从立法论的角度，我希望小产权房的买卖有朝一日能够光明正大的成为一个合法有效的交易。 谢谢大家。