物业安全管理方案.docx

1、物业安全管理方案 安全管理方案我司将在规范化的基础上以精细管理为目标，建立安全巡视润物无声，致力创造和谐、融洽、有序的安全氛围。6.1 服务内容及标准（根据招标文件内容编写）6.2 管理制度1、装备管理制度项目装备及使用要求管理要求A.安全岗位所用器具应保持完好，摆放整齐，标识清楚，应急工具电力充足，不影响正常使用。业务部门须建立安全员装备清单，列明对讲机、岗位物资的配置情况，每月进行检查。 对讲机A.未经批准不得擅自将对讲机借给他人使用。 B.使用音量调节及静噪旋钮外，其它一律不得拧动，不得用对讲机谈论与工作无关的话题。 C.爱惜使用保持清洁,避免雨淋或高处摔落；随身携带，谨防遗失。 D.邻

2、近住户家并可能对客户造成影响的岗位夜间（22：006：00）必须配置耳麦，其它岗位夜间未配置耳麦的，需调低对讲机音量。E.遵守“谁使用，谁保管；谁损坏，谁负责”的原则，认真做好对讲机交接管理工作。各业务部门应根据现场对讲机配置,编制对讲机使用管理规定。警棍 A.警棍、防暴棍是当出现被保卫对象生命或自身生命受到威胁的紧急情况下用于防范和自卫的工具，应准确判断紧急情况程度，绝对不可随意使用，必须严格控制在正当防卫范围内。 B.不得用于其它用途，如恐吓、玩耍等。不准交予或借予他人，禁止在公众场合出示、摆弄。 C.非工作时间放置指定地点，不得私带外出。 照明器具 在夜间巡逻时携带,各部门应根据项目情况

3、配置电筒、强光灯。安全头盔（帽） 当天气恶劣（如台风、暴雨）、工作现场高空有物体坠落等头部可能遭受伤害的情况应及时佩戴安全头盔。巡更设备 A.各班交接班时，接班员对巡更器及巡更点存放的钥匙进行检查，如发现有破损及钥匙丢失现象，应及时上报，并在安全员值班工作交接班记录表中详细注明。 B.安全领班负责每天检查巡更设备的日常交接及管理工作，并禁止其他人员使用。3、交接班管理制度项目管理要求交接班A.接班人员应提前10分钟到岗接班，安全员交接班需整体列队行进至交接岗位进行交接班手续； B.交班人与接班人需立正敬礼后方可办理交接班手续，交接完毕后入列带回； C.接班人无论何种原因未能准时到岗或未办理交接

4、班手续时，当班人员不得下班离岗。交接班注意事项 A责任区域内安全状况；B责任区域内各岗位人员装备、器械配备情况； C当天特别注意事项及安排处理事情的进度情况； D钥匙借用、领用情况记录，物品保管情况等； 质量记录管理 A巡逻岗和值班室配置登记本和相应的表格，详尽记录当班情况、交班注意事项、器械、工具等物品的相关情况，交代给接班人并签名确认；B质量记录不得撕毁、涂划或书写与工作无关的内容，不得交给外人查看，不得使用涂改液，在填写的过程中若出现写错的情况，可用同色笔将其划掉，然后再正确填写，用完后由领班交还给部门存档； C安全领班每班次对现场各岗位质量记录进行检查，并作好情况记录。 D安全负责人每

5、周对现场质量记录及班组培训记录进行抽查，并作好情况记录。 E质量记录由领班每月负责回收存档，存档记录须确保符合“5S”要求。 3、安全管理规章制度项目内容项目负责人审批的安全管理制度 部门安全管理职责、安全巡逻路线、义务消防队名单、自然灾害应急预案、消防、盗窃事件应急处理预案等。 由政府部门备案的管理制度（根据当地法规要求执行）对突发性自然灾害、供水、供电和供气事故、物业安全事故、公共卫生事件、治安及刑事案件等突发事件应制定安全防范应急预案。发生安全事故或者其他紧急事件时，部门应当及时采取应急措施，并按规定向有关行政管理部门报告，协助做好相关工作。4、巡逻制度项目内容安全巡逻的“三多、四勤”A

6、.多看：有无可疑、闲杂人员、设备运行有无异常，公共区域的设施有无安全隐患、标识是否完好、大堂单元门是否关好，区域卫生情况等；B.多听：不正常流水声、房屋内异声、超时装修声；C.多闻：异常气味、焦味、臭味、煤气味；D.四勤：眼勤、手勤、腿勤、脑勤。安全现场巡逻管理要求A. 各业务部门须根据项目的物防、技防和人员的配置情况编制安全巡逻管理制度，明确巡逻的重点、频次等；B. 各业务部门须编制定两套以上巡逻路线图，标明重点巡逻监控范围，每季度根据现场的实际情况调整巡逻方式，并报品质管理部备案；C. 根据巡逻路线图设置巡逻签到点，岗位巡逻到签到点时，填写安全巡逻签到表，未按时签到时，在备注栏注明原因；D

7、. 使用电子巡更器时，按巡逻路线图设置巡更点，巡更完毕后导出巡更记录。5、消防制度项目内容电线线路老化定期对重点部位线路进行检查，插座开关与线路应匹配，不得使用不匹配的相关材料进行操作；对老化的线路进行更换，并保留相关记录。6、监控中心管理制度项目内容值班要求A、任何时间，值班人员不得让无关人员在控制中心逗留。 B、值班人员接班时，必须检查消防控制主机回路、分区、报警点、故障状态及原因， 检查消防联动柜监控性能及信号灯状况。检查情况记录在消防主机运行记录表消 防联动柜运行记录表。 C、每天对红外报警系统设备进行测试，结果记录在工作信息记录本上。D、控制中心交接班填写控制中心交接班记录表，接班领

8、班签字认可。监控要求A、根据闭路监控镜头监控区域的重要程度，区分一般镜头和关键镜头。B、监控岗位对关键镜头进行24小时实时监控。遮蔽镜头3分钟，控制中心监控岗位能及时发现。C、通过密切监视出入管理服务区域人员情况，发现可疑人员、情况及时通知就近人员监视和处理，并跟踪处理结果。D、监督安全管理员严格履行物资搬运放行手续。E、中心须备有监控镜头清单，明确分布位置、显示器循环显示顺序和镜头重要等级设置。监控资料的管理A、硬盘录像机或电脑须设分级管控的权限密码，相关人员不得向其他人员泄露电脑密码。B、非公司人员查看、拷贝录像资料须经部门负责人同意，查看时需由中心或安全管理负责人陪同查看。C、闭路监控录

9、像资料保存不少于30天；存在诉讼隐患的突发事件监控录像、可能对部门管理及服务造成重要影响或需保留证据的录像内容应保存两年。管理要求见档案管理作业指导书。D、控制中心负责人每天须对前一天录像资料清晰度、完整性及中心值班员夜间值班状态进行抽查，并将检查情况记录在工作信息记录本上。集中呼叫A、需明确某项目的控制中心作为夜间公司级呼叫中心，履行夜间集中呼叫职责；各物业服务中心地理位置跨度较大时，可划分区域呼叫中心。B、呼叫中心的值班人员每天23：00-6：00每小时对各项目控制中心呼叫一次；各项目控制中心在呼叫后应马上答复；若某项目控制中心未答复，呼叫中心应通过电话或其它方式联系，直到能正常呼叫反馈为

10、止。C、各项目控制中心在被呼叫之后，应在15分钟内对本项目所有岗位呼叫一次。D、当呼叫中心与某项目控制中心经各种渠道无法联系上时，应于次日将此信息通知该项目负责人及安全管理部负责人，并在工作信息记录本上记录。异常情况处理A、值班人员发现监视器监视画面有异常情况发生的，必须立刻通知相关岗位人员前往查看，并将结果记录在工作信息记录本内，当天接班人员都应对同一地点重点关注。B、值班期间红外系统报警的，除通知相关人员认真查看外，无论是否误报，都必须按要求填写周界系统报警记录表。C、周界系统报警记录表须由中心值班人员填写，查看人员必须对报警地点周围10米范围内的设备设施及环境进行检查，确定属误报的，将情

11、况报给班长再由班长关闭报警记录；如无班长则由中心值班员负责关闭；执勤班长/中心值班员对安全员现场检查进行监督，并可视情况对报警地点进行复查，并完善相关记录。D、消防主机报火警必须立即核实，属误报，及时复位；属真火警，按消防应急预案处理；属故障及时通知相关技术人员处理。投诉/报修处理协助受理顾客投诉/报修，记录于工作信息记录本，向部门相关岗位汇报。监督要求A、公司须建立中心与现场岗位间的互控管理制度。B、控制中心负责人至少每周对中心夜间值班状况进行1次检查，检查情况记录在工作信息记录本。C、安全负责人每月对中心工作状况进行监督考核。7、拾遗物品处理项目内容拾 遗 物 品定义A、一般物品：价值30

12、0元以下物品。 B、贵重物品：价值300元（含）以上物品。 C、机密危险物品：机密文件、重要证件、军用物品、违禁品等。拾 遗 物 品 的处理原则A、遵守妥善保管、优先返还失主、公安部门最终处置的原则。B、一般物品由控制中心保管，贵重物品及时交服务中心出纳保管，机密危险物品应立即上交当地派出所。拾 遗 物 品 上交A、部门职员或外包单位员工在管理服务区域内拾获任何物品都必须及时交给控制中心值班人员。B、控制中心值班人员在接收员工或其他人员捡到的物品时，填写拾遗物品登记表，并交部门负责人确认是一般物品、贵重物品还是机密危险物品。拾 遗 物 品 认领A、权利人明确的应当及时通知其领取，不知道权利人的

13、，部门应当张贴拾遗物品启事通知顾客，如三个月无人认领，则上交至管辖区域派出所（居委会）处理，并保留交接凭证。B、顾客认领失物时,须说明失物的内容、失物地点和出示其它有效证明后方能在拾遗物品登记表上签字后认领。6.3 管理措施1、智能登记系统运用智能登记这项小程序，让所有来访人员实行自主扫码登记，通过后台结果可分析、可查询、可追溯的系统自动验证和登记，实现访客数据的电化。 2、巡逻管理全天24小时不间断巡视，物防人防加技防结合，每晚武装巡逻，进驻项目前配齐盾牌、警棍、安全帽等，进驻当天开始武装巡逻。（1）巡逻内容项目内容日常巡逻A. 楼内部分：公共设施、公共通道、消防通道、垃圾箱、设备房及设备、

14、办公 室、仓库、资料室、单元门、苑门、住户房门、窗户；B. 楼外部分：外墙及外墙附属设施、采光井、干道通道、广场、围栏围墙、绿化带、娱乐设施、相关标识、停车场、车棚、安防设施、周界防范系统； C. 其他内容：预防和制止扰乱公共秩序、妨碍公共安全、侵犯他人人身权利、妨碍社会管理秩序的行为；保护各类安全事件现场，疏导群众，维护秩序。重点巡逻部位注 意事项A.重点巡逻部位：办公区域、控制中心、设备房、仓库、操作间； B.每班次时至少对重点巡逻部位巡查一次，发现重点巡逻部位有异常时应立即 向控制中心汇报，并与控制中心保持联系； C.当雨雪、大风等恶劣天气时，应立即对所辖区域进行全面的安全检查，巡逻 时

15、重点关注公共设施及重点部位巡逻。（2）巡逻方法项目内容安全巡逻方式A.定线巡逻法：按规定、设计路线巡逻方式； B.不定线巡逻法：无固定路线的巡逻方式； C.定线与不定线结合巡逻法：第一次按既定的路线巡逻，第二次不按既定的路 线巡逻，两种方法相互交替运用； D.点与线相结合的巡逻方法：按照路线设置签到点，点与线有直线式的，有曲 折式的，相互交替运用；E.突击巡逻检查法：按照既定路线巡逻后，采取再次杀回马枪的方式，并不定 时间的巡逻。盘查技巧看证件、对姓名；看籍贯、对口音；看物品、对来由；看同伴、对关系。盘问方法A.直接式：开门见山的发问，直截了当，让人措手不及；B.试探式：以虚探实，从沟通中发现

16、可疑和破绽；C.迂回式：反复迂回谈论，从被盘问者的陈述中发现可疑点，确定事实真相；D.追踪式：实行追踪，从其所谈事实与其所发生事实的矛盾寻找出路。3、天眼系统运用天眼系统，自总部的总控中心至区域中心，再到每个项目的监控室，24小时的人工值班，和全系统的三级管控让安全更有保障。此外，每一个学校的天眼系统对于一些动作如摔倒、受伤等都具有一定的识别能力，能够在第一时间发出预警，并通知附近的巡查员以最快的速度赶至事发地。4、飞行检查 总部各职能中心组成的联合小组，以调用陌生检查员、不提前告知的方式，组成了全程着便装的 “便衣”小组，从各项目的现场服务体验、业务效果评估和管理红线核查三大方面，展开着严格

17、公正的飞行检查。为保证飞行检查结果的有效性，所有现场检查情况均以水印相片、视频录像、电话录音等方式进行保存，同时形成检查完成后编制飞行检查报告进行通报考评要求受检项目立即开展不符合项整改并反馈于下次飞行检查中对重点不符合项进行整改效果检验的监督整改流程。5、消防管理（1）强化消防意识坚决贯彻“预防为主、消防结合”的消防管理方针，加强服务中心员工的消防观念和防火意识，任何服务人员都有消除火灾隐患之责任，确保火灾事故的零发生率。（2）成立消防组织机构，建立消防队伍设置义务消防队伍，成立消防紧急应急分队，确定义务消防队员的分工与职责。1）项目经理为物业消防安全管理第一责任人，依照消防法律、法规履行消

18、防安全管理职责，组织消防安全工作的落实和监督总结，建立健全防火安全责任制度。并在一旦发生火情时，担任消防灭火总指挥；2）项目经理落实和监督消防工作，督促完善防火安全责任制度；3）各部门主管为消防管理分项责任人,具体负责组织消防工作的具体组织、落实、培训、演习、检查、完善消防设施，组织和建立义务消防队，依照有关消防法规，建立落实各项消防安全措施，并制定消防作战方案；4）指定专人为各项消防管理的直接执行人，负责各项消防安全措施的具体实施，组织消防安全知识的宣传及消防安全检查，消除火险隐患，及时制止、纠正违章行为；5）全体员工都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警、参加灭火工作的义务。（

19、3）消防管理制度1）建立周密完善的消防疏散图、防火责任制，制定消防作战方案、救护措施、定期检查各类消防设施，明确防火档案制度及消防员职责，并定期邀请消防专业人员进行专题培训和定期进行消防模拟演习，以防患于未然；2）管理服务中心全体人员组建一支义务消防队伍，制定出一套有效的、切合实际的消防作战方案，由项目经理审批后报公司验证生效。消防作战方案、消防作战示意图应悬挂于消防控制中心及安全宿舍；（4）落实防火责任制坚决执行消防安全管理责任制，落实各级和各项消防管理责任人和灭火指挥人员。（5）加强过程控制各个环节严格遵照国家有关规定和公司质量管理体系文件之要求，各消防设施定期检测，保证完好无损，随时可以

20、启用。各类简易灭火器材固定位置放置，便于有需要时有关人员取用方便。 （6）消防检查管理服务中心每季度组织相关部门开展一次消防检查；各部门消防安全责任人应每月组织相关部门对管辖区域开展一次消防检查；消防安全员应每周对管辖区域开展一次检查；生产部门应每日对管理管辖区域开展一次检查；要求日、周检查有记录，月度、季度检查有报告。每月要组织相关人员对管辖区域内消防安全状况开展一次检查，并对查出的隐患及时督促隐患责任部门进行整改，每日要有防火巡检；要求日有记录，月有报告。国家规定的法定节假日，各部门均要开展自检，并向公司消防安全责任人或消防安全管理人提交检查报告。6、夜间查岗项目安全主管每周夜间查岗三次，项目经理每周夜间查岗两次，区域品质部每月夜间查岗一次，总部品质部每季度夜间查岗一次。7、绩效考核各层级检查均纳入绩效考核，对不合格人员实施罚款、辞退等处理。