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1、陕西省平利中环购物广场工程建设项目可行性研究报告陕西省平利中环广场工程建设项目可行性研究报告第一章 总 论 7 1.1 项目概况 71.2 编制内容及依据 71.3 主要技术经济指标 81.4主要结论 9第二章 项目建设的背景与必要性 112.1 项目建设的背景 112.2 平利零售业发展概况122.3 项目建设的必要性13第三章 项目区域概况143.1 平利县概况143.2 平利县旅游产业发展概况14 3.3 平利县气候条件143.4 平利县基础设施条件15第四章 市场调研与前景预测164.1 市场分析164.2 项目比较分析164.3 项目前景预测174.4 开发目的定位174.5 设置导

2、向174.6 布置原则18第五章 需求分析及建设规模195.1 需求分析195.2 建设内容及规模19 第六章 建设场地及条件21 6.1建设场地21 6.2建设条件21 6.3项目前期工作情况21第七章 工程设计方案 22 7.1 设计依据227.2 建筑设计227.3 结构设计227.4 辅助工程247.5 空调设计287.6 强电设计337.7 弱电设计36第八章消防设计428.1 总体消防428.2 消防给水428.3 管材与保温468.4 电气消防46第九章 节能节水509.1 设计依据509.2 建筑节能509.3 电气节能509.4 暖通节能509.5 节水措施51 第十章 安全

3、与卫生 5210.1 安全保护5210.2 卫生防疫54第十一章 环境影响分析 56 11.1 施工期影响分析5611.2 建成后影响分析5811.3 环境评价结论58第十二章 项目实施进度 59 12.1 项目实施内容和建设阶段59 12.2 建设工期安排59 12.3 招标方案60第十三章 投资估算及资金筹措 61 13.1 投资估算的依据61 13.2 投资估算61 13.3 资金来源61 13.4 资金使用计划61第十四章 财务分析 62 14.1 财务分析的依据和方法62 14.2 基础数据62 14.3 服务规模63 14.4营业收入与税金估算63 14.5 财务分析63 14.6

4、 财务分析结论63第十五章 项目建设组织与管理65 15.1 项目组织机构65 15.2 工程质量管理65 15.3 财务管理65 15.4 进度管理6515.5 经营管理66第十六章 风险分析及对策 67 16.1 投资估算的风险67 16.2 建设资金断档风险67 16.3 销售风险67第十七章 社会评价 69 17.1 项目的社会影响分析6917.2 与项目关系密切的主要群体分析6917.3 主要社会效益分析7017.4 负面影响与对策7017.5 项目与所在地相互适应性分析7017.6 社会评价结论70第十八章 结论与建议 71 18.1 结论 71 18.2 建议 71第一章 总论平

5、利中环广场是平利中环广场股份有限公司投资的集高档购物、娱乐、美食、住宿一体的项目，主要功能为高档购物和美食、娱乐休闲服务中心，严格按照国际先进的购物中心运作管理，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。1.1项目概要1.1.1项目名称：平利中环广场建设项目1.1.2建设性质：新建1.1.3建设地址：平利县新正街1.1.4项目业主单位：平利中环广场有限责任公司1.1.5公司法人：1.2编制内容及依据1.2.1主要内容本项目建议书研究的重要内容包括：项目建设的背景及必要性、建设内容及规模、建设方案、投资估算及资金筹措、财务分析、环境影响分析、社会影响分析、结论及建议。1.2.2编制的依据平利县“十

6、一五”规划平利县民生八大工程规划平利县城市建设整体规划平利县旅游产业发展规划房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参考数1.3主要技术经济指标序号项目单位数量一建设指标1占地面积平方米45582总建筑面积平方米393903建筑层数层264绿化面积平方米12005购物中心面积平方米62006美食、娱乐面积平方米20007住宿、休闲面积平方米20008停车位辆500二经济指标1总投资万元233001.1主体建筑万元108001.2装修工程费用万元25001.2设备及工器具购置费用万元40001.3其他费用万元60002营业收入（正常营业）万元180003总利润（正常营业）万元14404投

7、资利润率（正常营业）%85投资回收期（税后）年12.51.4主要结论 1.4.1项目建设内容及规模平利中环广场建设项目主要建设内容为：新建26层大楼一幢39390平方米，附属工程10200平方米。高档购物中心面积6200平方米，美食、娱乐面积2000平方米，住宿、休闲面积2000平方米，停车场面积1800平方米。1.4.2投资估算、资金筹措及使用计划平利中环广场建设项目总投资2.33亿元，其中：主体工程费用1.08亿元，装修工程费用2500万元，设施及工器具购置费用4000万元，其他费用6000万元。资金来源为业主单位自筹，其中：股东自有资金9000万元，申请银行贷款6000万元。1.4.3工

8、期安排项目建设期分为一期和二期，一期根据建筑工程的相关定额和类似工程，工程建设期预计为24个月，即：2012年8月至2014年7月。二期工程建设预期为18个月。1.4.4结论与建议平利中环广场建设项目是在平利县经济社会高速发展，旅游产业异军突起的大背景下提出的，项目建设符合平利县城市建设整体规划、旅游产业发展规划，提升县城品味，推动区域经济发展起到积极作用。 项目建设条件良好，方案科学可行，资金估算较为准确，资金来源可靠，能够保障项目顺利实施，且项目建成后发展前景广阔，项目各效益指标均能满足投资预期要求，经济效益明显。项目建设条件具备，经济社会效益明显，是十分必要和可行的。第二章 项目建设的背

9、景与必要性 购物中心是城市规划建设的重要组成部分，既是城市经济实力的体现，也是城市风貌的代表。随着我国改革开放的不断深入，市场经济的持续发展，城市商业设施已成为体现城市现代化水平的一个缩影。展望21世纪，随着经济的发展、社会的进步，人们的消费观念、消费行为也发生了深刻的变化，购物中心建设也呈现出新的特点：一是建设规模由小变大；二是新型商业业态在城市发展迅速，过去的百货零售业一统天下的经营格局被打破，大型超市、连锁超市、专卖店、便利店等多种业态不断涌现；三是现代商业设施和管理手段从无到有，大型零售企业已实施了电子商务工程。购物中心是目前最先进的零售业态，由百货商场、大型超市、各类专业店、专卖店等

10、零售业态、餐饮、娱乐设施等构成，其中百货店、大型超市为核心店。由于购物中心功能齐全，是集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能为一体，购物环境符合都市生活节奏和现代消费的需求，具有较好的发展前景和较强的竞争优势。因此，购物中心将成为现有大型零售网点改造升级的方向和建设商业功能区大型零售网点的选择。 从2005年到2010年，平利县生产总值由8.7亿元增加到23.9亿元，增长1.75倍；地方一般预算收入由2307万元增加到5400万元，增长1.35倍；经济结构不断优化，三次产业结构比为30.1：41.4：28.5。县域经济综合实力在全省、全市的位次稳步攀升，2006年、2007年连续两年综合考核名列全市第

11、一，2008年成为全省县域经济发展争先进位前十县之一。 平利县域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场特点，决定实施该项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。 2.2平利县零售业发展概况平利是人类始祖女娲的故里，历史悠久、传统文化赋予了她浑厚的文化内涵，现已成为陕西乡村游的亮点。自改革开放以来，平利的社会经济飞速发展，全市的商业也得到了迅速发展，社会消费品零售总额快速增长。平利现状的零售业态有食杂店、超市、专业店、专卖店、家居建材商店，百货店、中小型购物商城、电视购物、网上商店等业态。虽然

12、平利的商业得到了迅速发展，但同时也暴露出了许多问题，主要存在如下几点问题： 1、商业体系不完善，城乡商业层次结构不清楚，商业中心不明显，档次不分明。 2、城市商业网点建设缺乏统一规划，无章可循。3、商业经营方式比较落后。多数商业为传统商业，经营方式、管理方式都比较落后；4、商业设施档次不高，市场效率和效益较低。5、局部商业网点开发过剩。6、市场体系不完善，部分市场布局不合理，设施不完善。7、商业区商业氛围不浓，购物环境较差，特色不鲜明；综合街区较多，专业街较少，业态不集中；档次和品位不高，配套设施不完善。8、物流配送业严重滞后，与现代流通方式相比格格不入。2.3项目建设的必要性 购物中心是城市

13、配套服务设施的基础，区域经济发展的表现，城市发展的前提条件，平利中环广场项目建设必要性主要表现在：（1）、提升城市配套设施的需要（2）、是发展三产、构建现代经济的客观要求（3）、人们物质生活水平提高的需要第三章项目区域概况3.1 平利县概况 平利县南依巴山，北靠汉江，连接巴蜀，贯通楚渝，地处大西北古城西安至安康连接三峡、张家界的黄金旅游通道上。有着悠久厚重的历史文化，迷人的自然风光。2600多平方公里县域疆土，“八山一水一分田”，森林覆盖率达70%以上，一个生态优美的绿色家园养育了23万勤劳纯朴的人们。3.2地形地貌平利地处大巴山北坡，大巴山主脊横亘县境东南，向西北延伸，形成秋山、药妇山、西岱

14、顶、平头山支脉，全县最高点为南部的大巴山主峰化龙山，海拔2917.2米，最低点为西河镇头洞子，海拔300米，地势南高北低，东高西低。南部以山地地形为主，北部以丘陵地形为主。3.3、平利县的气候条件平利县属亚热带气候区，四季分明，一般春未多雨，夏季多干旱，秋季多连阴雨，冬季少雨雪。年平均气温 13.9C极端最高气温 40.2C极端最低气温 12.2C冻土深度 10-5cm年总降雨量 958.5mm日最大降雨量 107.2mm年平均气压 981.9mb（毫巴）年日照 1736.6小时年无霜期 250天3.4平利县基础设施条件平利县交通便捷、区位优势明显，距襄渝、阳安、西康铁路交汇处安康市60公里，

15、地处西安、重庆、成都、武汉四大城市板块的几何中心，随着西康、襄渝、阳安铁路复线和安康张家界常德铁路将相继建成，包茂、十天、安康至巫溪、竹溪高速公路将陆续开通，以及安康机场迁建、汉江航道改善，高效快捷的现代立体交通格局正在形成。县内以县城为中心，国道、省道为骨架，地方公路为脉络的公路交通网络基本完善。水资源充沛，城区供水系统完善，完全可满足生产、生活需要。电力资源丰富，县境内有小水电站10余座，总装机容量为10万KW，西北电网通过平利县。县内移动、联通、电信各网络俱全，完全可满足公司对外、对内通讯联络。第四章 市场分析及前景预测平利中环广场建设项目有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置，这都

16、是本项目面对的市场基础。 4.1、市场分析目前，平利县城仅有广伟商城和民威商场两个购物商场，主要有喜盈门超市、宜家超市、恋家超市、永安超市等中型综合超市。平利目前商业规模小，种类不够齐全，特色不明显，经营品种档次高、中、低档混杂，精品店、专卖店、名店少，大多商店以小型铺面为主，使得平利的商业品位和商业形象档次比较低。具有特色的商业经营不突出，难于创造商业区的品牌和吸引力。购物休闲环境普遍较差。缺乏大型现代化卖场，缺乏开敞空间、停留空间和停车场等。功能分区不明显，各种业态相互混杂，定位不明确。平利中环广场集购物、娱乐、住宿、美食、休闲等为一体，项目建设开发完全是顺应了这一市场需求的。4.2项目比

17、较分析4.2.1项目位置情况本项目位于平利县城的中心，新正街和西直街交叉十字路口，西大桥东端，是平利的西大门，极具升值潜力。4.2.2市场定位该区域是平利县商业繁华、历史最为悠久、人流较为密集、商机较为旺盛的商业街区，是城市文化和传统的载体，具有独特的氛围，升值潜力巨大。规划将该区域定位为：平利县人性化、舒适化的精品购物、美食和休闲娱乐综合商业中心，打造为平利县标志建筑和城西商业核心，服务对象为外来游客及本市的消费者。4.2.3比较分析在同样的地理条件下，平利尚无可类比的项目，优势明显。4.3项目前景预测我们评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。在以下部分的财务

18、评价中，运用的经济数据，如价格，均是低于目前的市场价格；成本，又是按最高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。可以预测，本项目具有较好的市场前景。4.4开发目的定位：投资收益的最大化； 提升平利城市形象；增强客户满意度；完善设施，使中心的配套和运作最佳化。4.5设置导向4.5.1鼓励设置：大型超市、百货、国际国内专业品牌店、专卖店等。设置业态强调商品精品化，服务规范化、设施高档化。4.5.2适度设置：特色餐饮美食、文化娱乐和休闲设施、医疗服务、金融网点等。4.6布置原则4.6.1以零售为主的原则。经营方式以零售为主，服务内容以休闲购物和金融

19、商贸等综合商业为主。4.6.2业态设置合理的原则。适当调整业态结构，积极引进专业店及大型超市。4.6.3精品化、高中档化、分工定位明确化的原则。4.6.4业态相对集中的原则。把分散的各类业态集中，提高专业商业中心的聚合度、知名度第五章 需求分析与建设规模5.1 需求分析近些年，我县大力实施“生态立县”战略，优化投资环境，加大招商力度取得明显效果，随着一批批招商引资项目的建成落户，县域经济发展迅猛。平利目前商业规模小，种类不够齐全，特色不明显，经营品种档次高、中、低档混杂，精品店、专卖店、名店少，大多商店以小型铺面为主，使得平利的商业品位和商业形象档次比较低。具有特色的商业经营不突出，难于创造商

20、业区的品牌和吸引力。购物休闲环境普遍较差。缺乏大型现代化卖场，缺乏开敞空间、停留空间和停车场等。功能分区不明显，各种业态相互混杂，定位不明确。平利中环广场集购物、娱乐、住宿、美食、休闲等为一体，项目建设开发完全是顺应了这一市场需求的。5.2 建设内容及规模平利中环广场将成为平利县人性化、舒适化的精品购物、美食和休闲娱乐综合商业中心，打造为平利县标志建筑和城西商业核心。平利中环广场建设项目主要建设内容为：新建26层大楼一幢39390平方米，附属工程10200平方米。高档购物中心面积6200平方米，美食、娱乐面积2000平方米，住宿、休闲面积2000平方米，停车场面积1800平方米。平利中环广场建

21、设项目总投资2.33亿元，其中：主体工程费用1.08亿元，装修工程费用2500万元，设施及工器具购置费用4000万元，其他费用6000万元。第六章 建设场地及建设条件6.1 建设场地本工程选址平利县新正街，符合平利县城市规划相关要求。6.2 建设条件项目所在区域完善的配套设施，为项目建设提供良好条件。水：项目所需要的用水，由平利县城市自来水管网提供，享受平利县市政管网的配套，水质符合GB57-84标准。电：项目用电由城市电网供电，用电线路拟将从附近变电站供给。污水：项目污水通过化粪池处理后，通过管道进入污水处理厂，不对环境排放。交通：项目建设场地交通十分方便，有利于建设施工。6.3 工程前期工

22、作情况项目的前期筹备工作进展顺利，规划、设计、环评等都在进行中。综上所述，项目建设条件已初步具备。第七章 工程设计方案 7.1 设计依据总体布置图纸百惠购物中心相关设计要求。规划用地红线图。国家和地方颁发的有关规范和标准。 7.2 建筑设计 7.2.1总体布局与环境设计平利中环广场位于平利县城新正街，西大桥东端，是县城的核心位置。整个项目包括20000平米的购物中心及附属设施，购物中心按照高层标准设计。 7.3 结构设计 7.3.1设计荷载使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下：1.使用荷载： 上人屋面 2.0KN/m2 非上人屋面 0.5KN/m2 办公室及客房 2.0 KN

23、/m2 商场 3.5 KN/m2 厨房、空调机房、餐饮 4.0 KN/m2 走道、楼梯、厕所 2.5 KN/m2 消防疏散楼梯 2.5 KN/m2 库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。2.风荷载 基本风压值为0.4 KN/m2 ，基本雪压值为0.4 KN/m2。 地面粗糙度类别B类3.地震作用丙类建筑，设房烈度6度、设计地震分组为第一组，特征周期：0.35s累场地土。水平地震加速度 0.05g。 4.抗震等级：主楼采用框架剪力墙结构体系，框架抗震等级为四级、剪力墙抗震等级为三级。 裙房采用框架结构体系框架抗震等级为四级。 贵宾楼采用框架结构体系框架抗震等级为四级。 7.3.2上部结构1.据建

24、筑平面布置，按建筑抗震设计规范要求，在主楼与裙房间设置抗震缝，缝宽度120mm，结构体系明确、平面规则、受力简洁、经济合理。2.根据主楼建筑平面、高度及功能，主楼采用框架剪力墙结构体系，楼面为现浇梁板。3.裙楼采用框架结构体系，楼面为现浇梁板。 7.3.3材料混凝土：主楼：C40，C0，其他均为C30。 垫层为100厚C10混凝土。钢筋：HPB235、HRB335。钢材：Q235B墙体：所有墙体材料见建筑说明。 7.4 辅助工程 7.4.1 给水排水设计 7.4.1.1 设计依据建筑给水排水设计规范【GB500152003】 建筑设计防火规范【GB500162006】自动喷水灭火系统设计规范【

25、GB50084-2001】（2005年版）建筑灭火器配置设计规范【GB50140-2005】室外给水设计规范【GB50013-2006】室外排水设计规范【GB50014-2006】 7.4.1.2 设计范围1.规划红线内室内外给水、排水设计以及消防（消火栓系统、自动喷淋灭火系统、灭火器系统）系统的设计。2.水表井与市政给水管的连接段与城市污水管及雨水管的连接管，由城市有关部门负责设计。 7.4.1.3 给水设计1生活给水水源：在东一路，酒店门前市政给水干管上分别接出一根DN100的引入管，在酒店院内成环状布置，做为基地生活及消防用水。2市政给水水压：市政供水压力0.20Mpa计。3生活用水量：客房按35 m3/d，餐厅按50 m3/d设计。4给水系统：（1）室外绿化用水采用市政自来水直接供水。（2）其余部分全部采用水箱变频给水设备联合供水。（3）泵房内设置50m3不锈钢生活调节水箱及1套高效成套变频供水设备，水泵从生活水箱吸水,提供酒店用水。（4）基地内总进水管及单体进水管均设表计量，空调补水单独设表计量。 7.4.1.4 热水设计1用水点：酒店餐厅及客房；员工淋浴均需供应热水。2用水量（热水温度60度)：最大日用水40 m3/d3热水系统（1）热水热源:采用气源热泵。（2）地下室集中泵房