生产生活物流园家新建材仓储中心可行性研究报告.docx

1、生产生活物流园家新建材仓储中心可行性研究报告生产生活物流园家新建材仓储中心项目投资可行性研究报告第一章 总 论*市家新商贸有限公司（筹）在对*国际商贸城家居建材交易中心的市场前景进行了充分调查，对*工业园区生产生活物流园发展规划进行了充分的产业政策确认，对*区域的特殊交通地理位置的全面分析；并对家新建材仓储中心建设项目可行性展开了研究，通过对该项目所在地区的环境、交通、电力、给排水、现代商贸服务业产业发展规划政策等条件的调查，收集有关基础资料，在此基础上编制了*市家新建材仓储中心项目可行性研究报告。1.1、项目概况及目标1.1.1、项目名称：*市家新建材仓储中心1.1.2、建设地点：*村五组，

2、一环路沿线与*大道沿线交口东南；处于*国际商贸城家居建材交易中心产业带和*生产生活物流园区域，*市对内外优势仓储区域。1.1.3、项目建设用地：占地39960 m（约合 60亩），采用租赁方式，租赁期限30年，土地性质工业工地。1.1.4、建设单位：*商贸有限公司（筹）1.1.5、建设期限：2年*家新建材仓储中心项目拟建在*五组，一环路沿线与*大道沿线交口东南，紧邻*国际商贸城家居建材交易中心产业带。该项目处于*大道和南一环快速线上，通达*市区乡镇各区域、*专线，处于*工业园区生产生活物流园区域腹地，将为建材仓储最优综合成本的现代商贸服务体系重要配套。家新建材仓储中心项目规划占地约60亩，总投

3、资2800万元人民币。项目拟建总建筑面积41420平方米，其中：建材仓储区28500平方米；综合信息电子商务服务中心2900平方米，道路绿化停车场10020平方米。项目分二期进行建设：一期总投资1600万元，形成建筑面积28900平方米的投资，分别建成综合信息电子商务服务中心2900平方米、建材仓储区18000平方米、道路绿化停车场8000平方米。 二期总投资1200万元，形成建筑面积12520平方米的投资，建成建材仓储交易区10500平方米、道路、绿化、停车场2020平方米。项目建设目标：建材及家居仓储月吞吐量达到10万立方米以上，年宏观建材仓储及相关服务产值1000万元以上，且年均递增25

4、%以上；与近50家品牌建材商设施通用、功能齐全、服务完善的建材仓储配送为主，交易为辅的建材综合服务中心同盟；形成高效的建材市场信息服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代建材信息化电子商务服务；建立健全建材服务管理信息系统，使之具有仓储管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等功能；现代建材仓储信息电子商务综合服务体系初步形成。 本项目的建设对促进*市品牌家居/建材城做到了综合的服务和优越配套；实现了在*区域家居/建材业激烈竞争的差异化发展。促进*市生产生活物流园的优化发展；促进*市现代商贸服务产业市场的良性发展。宏观上对*市*镇产业规划和经济发展起到推进作用。具有十分重

5、要的现实意义和经济社会效益。1.2、编制依据及研究范围1.2.1、编制依据1.2.1.1、国务院关于加快发展服务业的若干意见（国发20077号）；1.2.1.2、国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见（国办发200811号）；1.2.1.3、*省人民政府关于进一步加快发展服务业若干问题的意见；1.2.1.4、*省人民政府关于进一步加快发展生产性服务业若干问题的实施意见；1.2.1.5、*省人民政府关于进一步加快发展民生性服务业若干问题的实施意见；1.2.1.6、*省服务业发展总体规划；1.2.1.7、*市服务业发展总体规划；1.2.1.8、*市“十二五”民营经济发展规划；1.2.

6、1.9、*市“十二五”现代服务业发展规划；1.2.1.10、*市“十二五”市场体系建设规划；1.2.1.11、*市“十二五”现代物流产业建设规划；1.2.1.12、*关于商贸、物流等现代服务业发展规划；1.2.1.13、国家、*省、*市、*市国民经济和社会发展第十二个五年计划；1.2.1.14、国家发改委、住房和城乡建设部颁布的建设工程项目经济评价方法与参数；1.2.1.15、*市家新建材仓储中心项目意向性规划布局；1.2.1.16、其他文件和协议。1.2.2、研究范围1.2.2.1、项目建设的背景和必要性1.2.2.2、项目投资主体的情况1.2.2.3、行业分析及市场预测1.2.2.4、项目

7、选址及建设条件1.2.2.5、项目布局及及各部分功能定位1.2.2.6、项目组织及管理系统1.2.2.7、项目效益评价及不确定性分析1.3、编制原则1.3.1、遵照国民经济和社会发展第十一个五年计划关于“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的仓储等服务业；积极发展仓储物流配送等现代流通方式和组织形式；按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。采取积极的财税、土地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展；健全服务业标准体系，推进服务业标准化；城市发展规划要把发展服务业放在优先位

8、置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。”来做好项目定位、进行项目设计。1.3.2、按照国家发改委等六部委关于加快我国现代服务业发展的若干意见的通知要求，明确项目发展总体目标。1.3.3、根据*省、*市和*市“十二五”计划，融入区域经济、合理安排进度。1.3.4、按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。1.3.5、*省及*市目前国民经济水平，现代服务产业发展现状及前景为依据，借鉴国外行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。1.3.6、项目建设以建材类区域的需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。1.3.7、

9、项目建设积极采用先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。1.3.8、消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。1.3.9、其它规定及客户要求。1.4、主要经济技术指标项目于2012年1月筹备开工建设，并可于2013年12月全部完工。整个项目预计于2014年达到全部的经营规模、功能完善能力，进入正常营运。预测可以年实现营业收入1465万元。具体指标如下：1.4.1、主要经济技术具体指标序号项 目单位指标备注建筑数据指标1总建筑面积平方米4100075%用于仓储服务；5%用于办公信息服务、20%道路、绿化2容积率1.033建筑密度74.944建设工期月24经济效益指标5项目总投资万元

10、28006年平均收入额万元1465正常营运年1.4.2、运营收入的测算如下表：项 目投资期正常运营年份2012年2013年2014年1、仓储租赁收入0.00201.5287.402、综合服务中心租赁收入0.0057.1129.103、装卸服务费0.00148.9221.404、信息电子商务系统服务费收入0.0077.7330.905、配送收入0.00209.7397.206、其他业务收入0.0058.599.00项目营业总收入753.41465.001.5、可行性研究结论1.5.1、*市家新建材仓储中心项目建设，符合国家和省市有关促进现代服务业的商贸物流业发展的政策；符合产业发展方向和要求；项

11、目建设用地符合*市把该区域作为*工业园区生产生活物流园区域对该宗地配套需求。1.5.2、项目的建设将推动市委、市政府倡导的先进制造业与现代服务业“双引擎动力”，发展大服务，建设大市场，搞活大流通，努力把*市打造成为连接*、辐射*的区域性现代服务业中心要求。*镇现代服务业经济的发展，体系之进程，配套*工业园区生产生活物流园的建设，带动*镇当地经济快速发展；扩大*镇当地社会就业具有现实意义。1.5.3、建材仓储中心将依托*商贸城家居建材交易中心和*镇独特区位优势条件,通过陆路、铁路便利的交通和信息电子商务平台，参与区域性市场竞争,降低建材业在*甚至在*地区的流通运营成本；有效实现*镇地方经济宏观现

12、代服务业产值，增加*镇地方财税。1.5.4、项目的建设将成为推动*工业园区生产生活物流园的有利补充，促进*镇产业结构调整。仓储信息中心的建成,为整顿目前该区域零散的建材仓储,提升该区域建材物流环境提供了良好整合平台；项目建设将成为*镇发展现代服务产业的一支重要经济力量，促进*及*的现代商贸服务业的快速发展。项目在市场、选址方面做了充分的考虑：针对*商贸城家居建材交易中心市场前景和*市政府对*镇、*镇的产业发展规划，结合项目的地块区位，在规划定位上以建材仓储和信息电子商务平台为主，给*商贸城家居建材交易中心和*工业园区生产生活物流园做专业仓储配套及信息化电子商务平台服务的提供。项目建设功能布置上

13、做了周到安排；重视消防、安全、卫生等环节的设置，特别市建设单位发起人在多年专业运营中商贸服务业市场有着独到发展战略，概念规划布局中重视对建材流通信息化投入和对自身规范化公司管理建设，为本项目投产后的经济回报起到了保障。在满足土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准。建议项目早日开工建 第二章 项目建设的背景及必要性2.1、项目市场研究- PEST模型分析外部环境对市场作用的因素主要由政治法律（Political）、经济（Economic）、社会文化（Social）、技术(Technological)等环境因素构成，建立在这几种要素基础上的市场宏观经济环境分析方法称为PEST

14、模型分析法。2.1.1、政策法律因素的分析2.1.1.1、仓储业（现代服务业）调整和振兴规划2009年2月25日，国务院常委会议审议并原则通过了十大产业振兴规划中的第十个产业现代服务业，包括：1.基础服务（包括通信服务和信息服务），2.生产和市场服务（包括金融、仓储、物流、批发、电子商务、农业支撑服务以及中介和咨询等专业服务），3.个人消费服务（包括教育、医疗保健、住宿、餐饮、文化娱乐、旅游、房地产、商品零售等），4.公共服务（包括政府的公共管理服务、基础教育、公共卫生、医疗以及公益性信息服务等）。 现代服务业是相对于传统服务业而言，适应现代人和现代城市发展的需求，而产生和发展起来的具有高技术

15、含量和高文化含量的服务业。现代服务业是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。国家支持物流业的大力发展充分发挥市场配置资源的作用，调动企业的积极性，从满足物流需求的实际出发，注重投资的经济效益。政府要为现代服务业的发展营造良好的政策环境，扶持重要的物流基础设施项目建设。统筹国内与国际、全国与区域、城市与农村物流协调发展，做好地区之间、行业之间和部门之间物流基础设施建设与发展的协调和衔接，走市场化、专业化、社会化的发展道路，合理布局重大项目。建立技术标准，推进一体化运作。按照现代物

16、流理念，加快技术标准体系建设，综合集成仓储、运输、货代、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、信息处理等多种功能，推进物流一体化运作，提高物流效率。大力推进仓储服务的社会化和专业化。随着*经济的快速平稳增长，商业、制造业、零售业、农业和建筑业等行业的大型企业对仓服务外包需求大增，此外中小企业对仓储租赁的需求也在不断上升。各行各业对仓储业需求的不断增加，使得仓储企业不断增加供给，行业销售收入不断增加。客户对仓储业的需求不仅仅是量上的，还需要仓储企业提供更为完善的仓储设施。传统的仓储设施已不能满足客户需求，客户越来越需要个性化的仓储服务和设施。仓储业内大型企业不断兴建新型仓储设施，如兴建信息化仓储设施

17、。因此仓储业资产不断增加。加强对制造业物流分离外包的指导和促进，支持制造企业改造现有业务流程，促进仓储物流业务分离外包，提高核心竞争力。培育一批适应现代制造业物流需求的第三方物流企业，提升物流业为制造业服务的能力和水平。制定鼓励制造业与物流业联动发展的相关政策，组织实施一批制造业与物流业联动发展的示范工程和重点项目，促进现代制造业与物流业有机融合、联动发展。本项目作为某某经济技术开发区内的仓储物流中心，将紧紧围绕为相关制造业服务的宗旨，力争在有利政策及园区实际情况的基础上发展成为区域内一流的仓储服务中心。2.1.1.2 *工业园区发展规划*工业园区（以下简称园区）包括“*工业园”规划选址于*工

18、业园区扩区启动区9.87平方公里范围内，东至东山、西至宝成铁路、北至*、南接*，总规划面积6.7平方公里，其中核心区2.5平方公里。园区内生产资料物流园、生活物流园、食品工业园的建设对于加快推进我市服务业，促进产业发展，加快形成现代产业体系将发挥积极的促进作用。园区规划中提出大力发展现代仓储物流业，进一步加大仓储物流基础设施建设力度，加快生产资料物流园、生活物流园重点物流园区项目建设。着力打造在川北地区有重要影响的现代物流中心，逐步形成区域一体化的物流新格局。加强生产、生活资料大型物流服务中心建设，培育大型流通骨干企业。*工业园区生产资料物流园、生活物流园发展规划中市委市政府将加大政策支持力度

19、，做好规划组织实施。加大财税政策 、金融政策、投资政策、土地政策支持力度，这些都为本项目的顺利实施提供有利政策条件。*镇区位优势明显，良好的交通基础设施及完善的配套环境将会为本项目的建设及发展提供外部环境。2.2、 *市家新建材仓储中心项目建设的意义2.2.1、推进*市建材专业市场的健康发展项目的建设和运营是*市现代建材/家居专业市场建设的积极前导和有益尝试，将充分发挥该地域的综合交通枢纽功能和大市场优势，为*市建设以综合运输、仓储、配送和电子商务为支撑的现代建材专业市场提供积极的发展契机和实践空间。有利于大力推进工业、商业流通、信息服务等对现代技术的改造重组和社会化协作；有利于促进*品牌建材

20、/家居市场的内循环发展，降低商家运营成本，提升集约化专业市场能力，促进市场更大范围的辐射，提高*在川北地区首位度。2.2.2、培养和造就*市以信息化，大宗建材仓储物流为支撑的专业仓储物流中心*市家新建材仓储中心建设将大大促进*市引进和利用省际商贸和物流企业的步伐。项目建成后通过引入国内先进专业市场信息管理与运作技术在建材专业市场上提升建设理念与建设方法以及建设资金管理渠道与便用方式。为品牌建材商和运营商搭建信息化、成本集约化、物流配送先进化的建材交易和集散中心。2.2.3、充分发挥*商贸城家居建材交易中心市场集中的基础优势，促进*工业园区生产资料物流园、生活物流园产业片区、规模化发展项目的建设

21、将有效的整理了乱搭、乱建的散落现象，形成整合的统一的大规模仓储中心，与周边专业市场连动发展，做强做大区域专业市场规模。促进城市产业的合理化规划和科学化发展。2.3、*市家新建材仓储中心项目建设的必要性2.3.1、引导和转化*市及带动周边潜在建材市场需求商贸活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然*市及其区域内当前存在着的建材市场需求，但*众多建材/家居专业市场在商业模式下，高成本运营；其环境和区位基本上集中与闹市区，导致市场间的恶性竞争，由于缺少成本优势和交通条件受阻导致市场对外辐射能力较弱。本项目的投资将集中*建材专业的优势要素，力争成为品牌建材市场的仓储的集

22、散中心、信息服务中心。通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善各自为政发展的阻力。2.3.2、有效推动建材行业经济，服务*工业立市目标对于*市这样一个区域中心城市，建设现代服务业对*市经济社会发展的促进作用主要体现在以下方面：培育新的经济增长点工业经济的发展，离不开构成工业经济条件改善因素；规模的商贸专业市场，是促进工业企业对外生产销售的的重要渠道，也是企业产业外销的有效通路条件。市场的建立不但其自身形成服务经济的增长点，还通过对外的物流促进*自身建材行业的经济发展。促进*市现代服务业的进程。是*工业经济发展的重要支撑条件。 创造经济发展的环境*市家新仓储项目的建设，在市场经济条件下，

23、市场竞争也体现在乡镇间的竞争方面，这将使*镇在经济积聚和扩散的范围受到制约。加快发展以现代服务业为平台的经济体，将更好的服务“工业立镇”发展目标，增强*镇经济辐射能力。第三章 项目建设单位概况3.1、公司名称：*市家新商贸有限公司（筹）3.2、发 起 人：*本项目发起人*，男，大学文化程度，出生于1974年9月7日，现年37岁，（*市供应商协会会员，*市勇源商贸有限责任公司法人代表兼总经理，*市*火锅、*火锅创始人）在*本地从事商贸餐饮投资经营10多年，获得了长足的发展，且通过自身在国内知名大学工商经济学院(EMBA)工商管理类进修学习，使其具备高级决策者的综合能力，拥有战略发展规划能力，具备

24、本项目战略发展规划发起人的各项条件；同时取得了优异的投资业绩，拥有较大的投资实力，拥有较大的服务业运营资源，具备本项目强烈的投资意愿。第四章 行业分析及市场预测4.1、我国仓储业的现状、发展趋势预测 随着现代信息技术飞速发展，仓储管理技术的发展经历了最初的人工管理阶段，到机械化、自动化和智能化仓储管理阶段，仓储管理技术不断上升。我国的仓储业在国家实施宏观调控政策的推动下，提升了其运作效率和管理水平，凸显了其良好的发展势头，主要表现如下： 仓储业务量增大，业务收入增长速度较快。随着物流的迅速发展和社会需求的变化，我国仓储业务量不断增大，货物吞吐量、平均库存量、货物周转次数等指标都有明显的提高。

25、仓储技术获得较快发展。自动化技术和信息技术的应用已经成为仓储技术的重要支柱，自动化仓库、自动识别和自动分拣等系统，以及条码技术、RFID等技术已经被越来越多的企业所关注和应用。供应商管理库存、零库存等技术也开始在一些大型企业中使用。 4.1.1、我国仓储业存在的主要问题 4.1.1.1、仓储企业之间市场竞争加剧 国内的仓储设施无法满足物流活动的需要，原有的仓储企业缺乏改造基础设施需要的资金，外国的物流公司纷纷投资建库。我国的大型企业也不断建设现代化仓库作为发展物流的平台。这种趋势加大了仓储企业间的竞争力度，仓储企业之间市场竞争越来越激烈。 4.1.2、仓储技术发展不平衡，信息化状况不容乐观 很

26、多企业对提高仓库作业自动化、机械化的认识不足。一些大型企业的现代化仓库拥有非常先进的仓储设备，包括各种先进的装卸搬运设备、高层货架仓库、自动化立体仓库等。而很多企业的仓库作业仍旧靠人工操作。这种仓储技术方面发展的不平衡状态会严重影响我国仓储行业整体的运作效率。 信息化技术有了一定程度的应用，但是中小物流企业信息化整体状况不容乐观。企业对物流信息化认识和了解不足，物流信息化建设起步晚、推进慢，整体物流信息化水平较低，其信息化建设也很少从供应链的整体目标出发进行规划。大型企业和小型企业物流信息化之间的差距不断加大，甚至出现了物流信息化鸿沟。我国物流各个环节如运输、仓储、配送的成本以及劳动力和设备成

27、本都远远低于发达国家，而整个物流过程的综合成本却大大高于发达国家。其中一个主要原因，就是物流各环节信息化程度低，信息沟通不畅，造成库存大，运力浪费。 4.1.3、自动化仓储资源利用率不高 当前我国自动化仓库使用中存在的主要问题是利用率低、效果不明显、规模不确定、优势不突出，造成许多库场资源闲置，特别是一些产品批量小而单一的生产企业实现仓库自动化，库场设施设备资源闲置与重复配置矛盾突出。 4.1.4、仓库数量大，但布局不够合理 由于各行业各部门为了满足各自的需要纷纷建立自己的仓库，导致仓库数量众多。他们都在经济集中地区和交通便利的地方建设仓库，以至于仓储布局极不合理，造成了部分地区仓储大量剩余和

28、部分地区仓储能力不足的两极分化局面。 4.1.5、仓储管理人才缺乏 发展仓储行业，既需要掌握一定专业技术的人才，也需要操作型人才，更需要仓储管理型人才，而我国目前这几方面的人才都很匮乏，物流行业更需要这三种类型的复合型人才。不少高校在培养物流人才方面，只重理论教学，轻视实践教学，实践教学投入经费不足，实施校企结合的办学模式没有落到实处，培养出来的学生动手能力差。不符合企业实际需要。 4.1.3、现代仓储管理优化策略 仓储管理在企业的整个供应链中起着至关重要的作用，如果不能保证流畅的进货、发货和库存控制。将会导致管理费用的增加，服务质量的下降，从而影响企业的竞争力。针对我国仓储业存在的问题，为了

29、提高仓储企业的竞争力，应从以下几方面来优化仓储管理： 4.1.3.1、优化仓储布局，充分发挥本土优势 许多国家的仓储业均地处都市城区、交通要道以及经济相对发达的区域。物资仓储企业要充分利用都市商流活跃、信息灵通、交通便利、占地面积大这一优势，迅速调整自己的经营方针和策略，调整好自己的经营结构。尤其是占地面积大、地理位置优越，这是一笔巨大的财富。通过合理规划，科学安排以及各种形式的经济合作，解决仓储企业普遍存在的资金不是的问题，调整库区布局，更新库房，进行必要的技改，使之适应物资大流通的需要。打破条块分割，面向社会经营，参与竞争。 4.1.3.2、加强技术改造，强化经营管理 现代物流业的发展需要

30、现代化的仓储管理做支撑，信息化和以信息化做指导的先进技术就成为仓储业走向现代化的有效途径。将传统的纸和笔的手工记录信息、人工操作管理方式改为电子化、数字化、网络化的计算机管理和机械化、自动化的操作管理方式。仓储管理技术改造方面主要从以下两方面着手： 根据市场供求关系确定仓储硬件设施建设与改造，做好仓储机械化、自动化、智能化的改造，提高仓储资源的利用率和仓储管理的效率。 建设完善的功能强大的仓储管理系统，做好仓储管理信息化、网络化的技术改造。在软件设施方面可以有以下几个层次供选择：单项的仓储、运输管理软件；本企业局域网；通过企业外部网和因特网，与客户及合作伙伴之间实现信息共享。 在仓储管理的出入库管理、货物分拣、盘点、库存控制等各个环节运用物流信息技术和仓储管理系统，可以大大提高仓储管理的效率，减少差错，还可以通过企业内部网络、企业外部网实现本企业仓储信息与合作伙伴的之间进行信息共享。如今无线射频识别技术、条形码技术、扫描技术和数据采集技术等越来越多地应用于叉车、堆垛机、自动导引车和传送带等搬运设备上，移动式机器人也作为柔性物流工具在柔性生产中、仓储和产品发送中日益发挥重要作用。不断完善仓储标准化体系，走国际化道路 要适应开放市场的要求，做好与国际惯例接轨的各项准备工作