合肥市政务区ZWQTC022地块开发可行性研究报告.docx

1、合肥市政务区ZWQTC022地块开发可行性研究报告目 录第一章 前言1.1 报告编制的目的1.2 报告编制的主要依据第二章 项目开发环境分析2.1 国内房地产市场回顾2.2 本市房地产市场分析2.3 现阶段房地产市场政策导向2.4 区域内环境和竞争状况2.5 本市房地产未来发展趋势第三章 项目概况介绍3.1 地块位置介绍3.2 项目拟建物业规模第四章 项目营销战略4.1 项目优劣势分析4.2 项目定位4.3 项目营销推广策略第五章 项目建设条件5.1 项目交通状况5.2 建设场区条件第六章 项目建设方案6.1 总体规划布局6.2 建筑方案设计6.3 结构设计6.4 公用配套设施方案6.5 安全

2、防范6.6 人力资源配置6.7 项目工程一览表第七章 项目实施进度计划7.1 一期进度计划7.2 二期进度计划第八章 投资估算及经济效益分析8.1 投资估算8.2 投资收益8.3 敏感性分析第九章 风险分析及对策9.1 市场风险分析与对策9.2 经营管理风险分析与对策9.3 金融财务风险分析与对策第一十章 结论第一章 前言受合肥政务文化新区开发投资有限公司委托，本公司对委托方在政务区地块为“ZWQTC-022”的投资意图进行可行性研究。可行性研究的工作从08年8月10日开始展开，至08年8月30日结束。可行性研究的资料来源有：公开的政府报告和房地产专业网站统计资料、对房地产业内人士访谈、地块所

3、在区域内典型项目的调研等。本公司通过对以上资料的汇总和分析，本着实事求是，对委托方负责的原则，编制出本可行性研究报告。1.1 报告编制的目的（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的市场整合和定位。（2）对项目规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。（3）对项目决策及其实施的优化提出建议。（4）对项目进行投资分析和风险分析，并给予相应的对策。（5）对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。1.2 报告编制的主要依据（1）中华人民共和国城市规划法（2）城市规划编制办法（3）高层民用建筑设计防火规范GB50045-95(2005

4、版)（4）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（5）混凝土结构设计规范（GB50010-2001）（6）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）（7）建筑抗震设计规范（GB50011-2001）（8）高层建筑混凝土结构设计规程（JGJ3-2002）（9）建筑桩基技术规范（JGJ94-94）（10）建筑给排水设计规范（GB50015-2003）（11）建筑内部装修设计防火规范(GB50222-95)第二章 项目开发环境分析房地产开发的成败受市场环境和政策影响较大，认清目前国内房地产市场行情、区域竞争状况、国家金融和土地等相关政策是分析项目是否可行的前提。2.1 国内房地产市场回顾

5、2.1.1 房地产开发投资总量分析07年商品房供应量持续增加，其中房地产开发完成投资、商品房新开工面积、施工面积、竣工面积均有所增幅。06年房地产开发完成19382.46亿元，同比增长21.8%，增幅比05年增长2个百分点，同比固定资产投资增幅低2.7个百分点。07年房地产开发投资逐月增加，由1-2月的24.3%增加到3-10月的31.4%，其中10月增幅为39.22%，到达近三年来新高；1-10月房地产开发完成投资额19192.21亿元，增幅比06年同期增长7.3个百分点。比同期城镇固定资产投资增幅高4.5个百分点。99年-04年，全国房地产完成开发投资增幅一直高于同期固定资产投资增幅，05

6、-06年受宏观调控政策影响房地产开发完成投资增幅低于同期固定资产投资增幅，07年以来房地产开发投资增幅再次超过同期固定资产投资增幅。房地产开发与城镇固定资产投资对比表：（同期增长比 % 数据来源于国家统计局）2.1.2 商品房投资分析在房地产开发投资中商品住宅房增长最快，其次为工业等其他物业。07年1-10月商品住宅完成投资13725.78亿元，同比增长33.2%，增幅增加20.6个百分点；办公楼和商业营业用房开发投资同比增长22%和19.3%，增幅分别增加1.4和3.2个百分点。各类物业投资增长比（同期增长比 % 数据来源于国家统计局）2.1.3 商品房销售量06年全国商品房销售面积为678

7、57.1万平方米，同比增加11.48%，其中现房销售面积为23350.31万平方米，同比减少10.38%；期房销售面积38506.76万平方米，同比增加30.84%。07年商品房销售面积大幅度增加，显示着房地产市场需求旺盛；1-10月份房地产销售面积达53564.96万平方米，同比增长31.3%，增幅增加20.4个百分点；其中现房销售面积为15017.6万平方米，同比增长14.2%，增幅增加21.3个百分点；期房销售面积为38547.36万平方米，同比增长39.5%，增幅增加17.3个百分点。08年上半年，受国民经济和宏观政策影响，全国商品房销售面积开始小幅下滑，由此可以看出国内房地产市场开始

8、回归理性。2.2 本市房地产市场分析2.2.1 房地产开发投资07年全市房地产开发购置土地总面积365.62万平方米，与上年同比增长23.6%；完成开发土地646.98万平方米，与上年同比增长87.14%；房地产投资373.6亿元，其中住宅投资276.5亿元，与上年同比增长41.82%、27.87%。2.2.2 房地产开发面积07年全年施工面积累计3331.3万平方米，其中住宅2705.13万平方米，同比增长34.79%、35.33%；新开工面积1615.32万平方米，其中住宅1285.5万平方米，同比增长36.15%和31.4%；竣工面积871.9万平方米，其中住宅714.9万平方米，同比增

9、长16%、17.2%。去年合肥市房地产市场开发量大、在建工程量大、实际销售量也较大。房地产开发购置土地总面积、住宅投资同比增长在23%以上，全年商品住宅竣工量714.9万平方米，年度结转面积为323.17万平方米，住宅销售量总面积为918.4万平方米，同比增长97.8%。由此可见合肥的购买力和供应能力基本持平，商品房市场供销两旺，住房消费潜力较大。2.2.3 商品房销售07年全年批准预售商品房面积758万平方米，其中商品住房面积602万平方米，与上年同比分别增长13.13%和7.34 %。商品房销售面积为1028.78万平方米，其中住宅面积为918.4万平方米，与上年同比分别增长91.7%、9

10、7.8%。全市商品住房累计结转可售面积为323.17万平方米，同比下降30%。商品房平均价格为3548元/平方米，住宅均价为3343元/平方米，与上年同比分别上涨3.06%、5.7%。商品房空置总量为143.66万平方米，其中含住宅75.86万平方米，同比增长1.1%和-11.53%。2.3 现阶段房地产市场政策导向进入2007年的房地产调控政策不仅从土地、行业规范等方面进行直接调控，还扩大到金融、税收等领域进行间接调控，调控政策力度进一步加大、增强。随着政策出台的密度加大、内容逐渐细化，调控的着力点也更加清晰起来。2.3.1 金融方面连续六次提高存贷款利率，基准利率调整、个人住房公积金存款基

11、准利率调整；储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率调减；对申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款提高，房贷款利率提高。2.3.2 税收方面国税总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面临严格和全面的土地增值税清算；讨论物业税的征收；增加二手房的个人所得税。2.3.3 土地方面土地分小宗出让；严厉查处闲置土地。土地闸门继续“收紧”。中华人民共和国土地增值税暂行条例规定土地增值税开征。国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，直指土地开发市场的囤积土地问题。发展改革委、国土资源部、建设部联合公告了通过国家审核的家开发区，明确表

12、示继续停止审批新设立和扩建各类省级开发区；针对“以租代征”使用农民集体所有农用地进行非农业建设等问题向所在省市发出了国家土地督察整改意见书。2.3.4 政策方面90/70方针；整顿市场次序打击捂盘惜售等；建设部、国土资源部、监察部等八部门全面展开房地产市场秩序专项整治行动，重点打击房地产领域涉及的违法违规、权钱交易行为。国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见24号文，围绕“进一步建立健全城市廉租住房制度”、“改进和规范经济适用住房制度”、“逐步改善其他住房困难群体的居住条件”三个方面采取措施。 2.3.5 其他政策2007年合肥市出台了合肥市经济适用住房管理办法、合肥市廉租住房管理办法

13、、合肥市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划、关于开展房地产市场秩序专项整治的通知等文件。建立合肥市住房保障制度，调整住房结构的合理性，规范房地产市场秩序，杜绝商品房预（销）售中的违法、违规和不诚信的经营行为，重点打击“囤房惜售”等商品房预（销）售环节中的违法、违规行为，保障了房地产市场健康发展。2.4 区域内环境和竞争状况政务文化新区位于合肥市西南角，该区域西接高新技术开发区，南临经济技术开发区。新区严格遵照合肥市总体规划要求，总结吸取老城区建设的经验教训，提出了“生态城市”、“可持续发展”和“园林城市”的概念，逐步完善形成了目前正在实施的融行政办公、文化体育、金融商贸、住宅街区和城

14、市旅游观光为一体的高品位现代化新城区总体规划。2.4.1 政务区新建商品房住宅供应分析07年政务区1-4月份、5-9月份供应面积小幅下降，10-12月份下降迅速，供应面积从10月份的46万平方米锐减到8万平方米。（数据来源：安徽房产交易网）2.4.2 政务区新建商品住宅销售分析07年全年住宅房整体销售平稳，销售高峰分别出现在2月和11月份，销售面积超过7万平方米；3-8月销售面积维持在5万平方米左右，9-11月间销售面积迅速增长。（数据来源：安徽房产交易网）2.4.3 政务区新建商品房户型配比07年全年政务区成交新建商品住宅中三室套数的总额比重超过60%，二室户型以22.7%居其次，四室户型占

15、总额的13.9%，一室户型约占2.6个百分点。2.4.4 政务区商品房销售均价07年政务区高层均价达3750元/平方米，比全市高出7元/平方米，远高于去年增长水平，其中多层均价突破四千大关，增幅最大；小高层均价为3820元/平方米，高于高层70元/平方米，比去年上涨6%。（数据来源：安徽房产交易网）2.5 本市房地产未来发展趋势 随着合肥城市大建设所带来的城市知名度的提升以及近年来合肥房地产供需两旺的市场环境和后发潜力，合肥开始吸引中国房地产界关注的目光，包括深圳万科等国内一线品牌开发商有望在明年强势进入，合肥将掀起新一轮的圈地开发浪潮。 合肥房价一直呈现出稳中有升的缓长态势，这种格局短期内不

16、会改变。随着外地资本雄厚的实力开发商的介入，合肥住宅产品和价位有可能出现两极分化现象，因土地开发成本上升等原因，个别优秀项目可能会突破传统的心理价位。 合肥房地产市场仍会呈现量增价稳的发展趋势，但市场竞争会更加白热化，受货币政策从紧的影响，资金压力迫使更多企业选择重组和合作开发模式，一些资金实力差和管理能力弱的中小开发企业将面临困境或淘汰出局。 房地产市场宏观调控政策将侧重于金融手段和加大市场供应双管齐下，事关民生的经济适用房和廉租房建设力度将会继续加大，这给合肥房地产传统的供应结构和供需关系将带来不小的冲击。 传统的住宅市场开发市场竞争日趋激烈，开发商参与城市运营和城市配套的建设思路的不断拓

17、展，不少开发商开始转变经营策略，转向并持有长期经营的酒店、卖场等商业类地产业态的开发。 省城规划做出新调整，合六巢等都市圈概念的提出，表明合肥省会首位度和城市吸引力正在日益增强，合武、合宁高速铁路的建设，使合肥成为全国交通枢纽城市，大大缩短了合肥对外联系的空间距离，这些利好消息会吸引越来越多的外地投资者选择来肥置业。第三章 项目概况介绍3.1 地块位置介绍项目地块位于政务区习友路与圣泉路交互处，习友路以南，圣泉路西，东西长度约300米，南北跨度约280米；占地面积约127.6亩。项目具体位置见下图：3.2 项目拟建物业规模规划总建筑面积25.45万平方米。其中地上总建筑面积185439平方米（

18、包括：14栋高层住宅177324平方米、公建建筑面积8115平方米（包括：商铺、幼儿园及公共设施用房）；地下总建筑面积69063平方米（包括地下机动车库建筑面积65054平方米，地下非机动车库建筑面积3576平方米，地下库房及设备用房建筑面积433平方米）。地面主要为住宅。从17至33层不等，其中：8#、9#楼33层，1#、2#、3#、6#、7#楼32层，4#、5#楼28层， 10#、11#楼26层，12#、13#、14#楼17层（15#楼为幼儿园）。地上建筑主要包括住宅、车库、商铺，会所及幼儿园、中心绿化、休闲广场等。地下一层，主要是地下车库及设备用房等。第四章 项目营销战略项目所在区域楼盘

19、林立，各楼盘之间品质趋于同质，为达到实现项目预定目标利润，需结合当前市场，对项目所拥有资源进行整合定位。4.1 项目优劣势分析 项目优势：项目位于政务区核心地，交通便捷是本市重点发展的区域；附近有合肥市政府办公楼、安徽医科大学及附属医院，人文氛围浓厚；临近天鹅湖，自然风景优美，空气新鲜，适宜居住；项目规模较大，社区内配套规划齐全，生活方便。项目劣势：项目离老城区教远，周边缺乏生活配套、基础设施较差；目前项目周边小区暂无交房，居住氛围不浓；区域同质楼盘众多，客源分流严重。4.2 项目定位4.2.1 目标市场定位地块周边3公里半径内主要为中高档高层住宅小区、高素质住宅较少；新近开盘的宋都西湖花苑、

20、三盛颐景园、岸上玫瑰、文景新城等逐渐提升该区域住宅品质。项目所处位置、综合品质和区域远期规划决定了项目的消费群体主要为首次置业的年轻者。4.2.2 目标消费群定位 经开区和高新区上班的公司职员和公司中层管理人员。 安医教职工和部分改善居住条件的市政府工作人员。 在老城上班的年轻白领。 年龄判断在2240岁 购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型。4.2.3 产品定位根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高档次，这是基于激烈竞争的市场状况，以及项目所处的环境和定位的前提而作出的明智决策,主要原因是: 相对而言，项目区位位置远离市中心，土地低成本，决定了总价较低。 项目区位内

21、回迁房较多，低档物业目前销售状况一般。 附近已形成一些居住小区群体,各项基础设施和市政配套设施跟不上。 潜在目前客户多为首次置业的青年人，经济实力较差。4.3 项目营销推广策略高素质物业的开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本案市场定位的特点，拟采用以下营销推广策略：4.3.1 广告宣传策略为达到项目热销的程度，增强项目在市场上的认知度，必要的市场推广是必不可少得。本项目要针对所确定的目标群体，按计划、分阶段、系统地对项目的整体形象和卖点进行集中包装。所选择的广告媒体包括：现场售楼部、工地现

22、场、公交车体、站牌、户外高炮、各种电视和报纸媒体等。具体采用的宣传手段和方式应根据实际效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。4.3.2 促销策略为了使项目近快消化，实现资金的快速回笼，避免企业因资金短缺而带来的开发风险；通过有步骤、有计划的促销手段来吸引潜在客群，达到快速销售的目的。4.3.2.1 促销的阶段性策略阶段性促销策略主要根据各阶段销售产品特点、余货特点、工程进度、营销节点和市场状况来决定。一般项目的促销时机主要有：开盘、销售受阻阶段、项目封顶、交房、资金受压。4.3.2 .2 促销手段促销手段市场上是五花八门，通常采用的有：直接将价、抽奖、回赠礼品/现金、降低首付、购房送物

23、管费用等等。4.3.3 定价策略在房产界有句俗语：只有卖不好的价格，没有卖不掉的房子。充分证明了定价在地产销售领域的地位，合理的定价不但能够规避风险，而且还能给企业带来更多的利润。鉴于项目规模较大，前期宜采用平开高走的策略来引爆市场。4.3.3.1 价格定位根据政务区目前市场交易信息，当前各楼盘销售价格具体见下表（时间08年元月份）：序号楼盘名称房屋类型均价（元/平方米）1水墨兰庭多层、小高层、高层39502宋都。西湖花苑高层39003文景新城小高层、高层37004天鹅湖畔高层38505丹青花园小高层、高层40006水岸名都高层3880从周边销售项目来看均价3700-4000元/平方米范围内，

24、从地段和品质上来看建议售价在3800-4100元/平方米。以上建议仅供参考，具体售价应根据项目市场情况。4.3.3.2 定价方式定价方式主要按开盘价、期房价、综合价、团购价、内部价，并考虑楼层差、超向、采光、景观、户型结构综合考虑；在定价中要突出考虑小区卖点，体现差异化。第五章 项目建设条件5.1项目交通状况项目位于习有路与圣泉路交汇处，周边已经形成了四通八达的交通网络，312国道临近项目，可通往全国各地；习有路直通高新技术开发区；圣泉路南接翡翠路直达经济技术开发区，另外圣泉路经东流路可连金寨路高架，短时间内可到达老城区。5.2 建设场区条件项目地块内的市政实施有：道路工程、排水工程、供水网络

25、、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等；目前已现成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。供水：供水主要来源自经开区，主水管管径DN1400DN800，支管管径DN600DN300，供水压力0.28Mpa，水质优良，完全满足区内工业和生活用水需要。煤气：项目周边在建小区建有开闭所，从预留口接入。通讯：直接由合肥市市话通信网接入。地质勘探：该地块与周边项目相连，相邻地块已按高层建筑做过地质勘探。供电：目前区内供电已经到位。第六章 项目建设方案6.1 总体规划布局6.1.1 区域总体规划合肥市规划局在十一、五期间规划是把该区打造成集行政办公、文化体育、金融商贸、住宅街区和城市旅游观光

26、为一体的高品位现代化新城区。6.1.2 小区整体规划设计原则 高绿化、低密度、园林社区； 综合服务配套设施齐全、邻里互助的人文社区； 节能示范工程，户型设计适应现代以人为本的居住理念； 社区整体建筑风格独特，具有很强的视觉冲击效果。6.1.3 小区内部交通组织小区交通由小区出入主通道，次干道和人行小道构成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划；为方便业主的日常出行，小区规划两个出入门：临圣泉路的东大门和沿习友路的北大门，地下停车库的出入口分别设于东门和北门两侧。6.2 建筑方案设计本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、然气、电气等各种专业，设计时需遵循有

27、关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。6.2.1 建筑方案总体构思项目地块紧邻水岸明都和三盛颐景园，位于政务区与经开区交接处。基本要求是：建筑方案在总体构思上要立足“人与自然和谐发展，以人为本”这一中心主题，创造出符合时代精神面貌的现代建筑、人文环境和自然环境优美的精品社区；同时注意与周边小区相呼应，在环境和建筑元素上协调统一。2000年后城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，户规模以3口之家二居室为主，当前两代人愿意分离居住，但同时彼此又希望相互照顾，就近居住。居住环境和质量不断改善和提高，学校和幼儿园与住所距离较近，使住宅与周围配套满足服务半径的要求，公共服务设

28、施逐步完善。室内各空间功能更加明确，设备和装修上更加体现个性化，其舒适、配套及环境趋于协调发展，套型的灵活性和适应性要求更高。6.2.2平面设计6.2.2.1 住宅规划设计根据使用功能，住宅在结构上宜采用框架大空间布局，条式结构可根据消费需要在设计时灵活组合，用以调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计应符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。根据地块位置、周边环境和市场的需求，以追求实用和舒适为主。初步规划以下四种户型，具体经济指标见下表：户型建筑面积套型卧室朝向所占百分比小高层A户型110平方米三室二厅一卫二南一北20%小高层B户型70平方米二室二厅一卫一南一北20%高层C户型120平方米三

29、房二厅二卫二南一北15%高层D户型80平方米二房二厅一卫一南一北20%高层E户型70平方米二房二厅一卫一南一北20%高层F户型45平方米一房二厅一卫一室朝南5%以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费对象需求，综合考虑住宅使用的功能与空间组合、家庭成员关系、职业特征等因素。6.2.2.2 住宅设施标准住宅的室内环境、设备与设施、消防、以及安全防护等基本要求必须符合安徽省城市住宅建设标准和相关规定，并按中高档住宅有关标准进行规划设计。住宅为毛坯房，室内地面和墙壁用水泥抹平。具体装饰如下： 外墙：高级外墙涂料； 门窗：高级塑钢窗、复合防火防盗门； 厨房设施：高档洗涤盆； 卫生间设施：台下盆或立柱盆

30、、高级坐便器； 阳台：铝喝金半封闭式阳台； 公共空间：楼梯台阶为防滑面砖；过道墙面喷塑，安全楼梯为木制扶手。6.2.2.3 公用建筑小区地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施应符合现行行业标准汽车库建筑设计规范JGJ100的有关规定。物管办公房、配电房、业主会所等建筑物于地上。室外有消防环行车道、中心广场、庭院绿花带、以及建筑小品等加以点缀。6.2.3 立面设计立面造型设计要体现现代住宅建筑特色，融入四周自然景观，色彩沉稳、大方，整体表现简洁明快且富有张力；建筑物在整体规划布置上应利用自然地形，达到错落有序，外密内疏的围合式空间结构；在园区建筑轮廓线条上突出优美、变幻，并与规划区内幽雅

31、、和谐、宁静的环境既保持统一，又有鲜明的个性。6.3 结构设计根据周边楼盘相同地块的勘察结果和本项目初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：6.3.1基础选型及处理 桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘察结果确定成桩方法和工艺，以确保成桩质量。 深层搅拌桩：采用深层搅拌加固定地基，并按规定养护、测量，搅拌桩单桩还应试验确定。6.3.2 上部结构项目地上由小高层（17层）、高层（33层和26层）住宅和公用建筑组成。地上建筑物为框架结构，地下停车库为钢筋混凝土柱或墙，抗震等级按八级标准建造。6.4 公用配套设施方案6.4.1 供水排水水源为城市自来水管网，进水支管径为DN600-DN300，有周边小区预留口接入。在