英德义乌国际小商品城调研报告终稿090408.docx

1、英德义乌国际小商品城调研报告终稿090408英德义乌国际小商品城市场调研报告深圳世方商业地产顾问有限公司2009年4月6日第一部分：英德市综合情况研究一、英德市基本情况1、英德广东最大的县级市英德区位图英德市位于广东省中北部，北江中上游，是珠江三角洲与粤北山区的结合部。东邻翁源、新丰两县，南连佛冈县，西与阳山县接壤，北同乳源、曲江两县相邻。英德市地处五岭山脉南缘，为南岭山脉的山地丘陵地带。南距广州 公里 ，到广州白云机场 89公里；北距韶关 90公里，全市总面积5671平方公里，人口万，是广东省国土面积最大的县级行政区。市政府驻英城镇，城区面积19平方公里，城区总人口15.3万人。2、英德交通

2、现状107国道英德境内主要交通线路英德境内主要交通线路东部有京珠高速公路、国道。中部（市区）有京广铁路、英佛一级公路接京珠高速公路、银英公路接广清高速公路；西部有九龙到“51”路口的一级公路接107国道。东西走向的主干线有省道347线和348线。正在规划建设的昆汕高速公路将横穿过英德市区北部。山区地貌，影响公路交通发展英德地处粤北山区，受自然条件影响，交通网络相对落后，境内交通主要有348、347、253几条省道贯通；国道106、京珠高速仅斜跨东部一角，107国道绕境而过，对整个英德市区交通网络并无太大改良。正在建设的武广客运铁路专线经过市区，但并未在英德设立站点，如此将对英德影响甚微。京广铁

3、路经过市区东岸贯穿中部，铁路复线贯穿英德南北90公里，英德站到广州只需一个半小时，运输极为方便。规划建设中的“昆汕”高速公路横贯英德市区北部，计划英德段将于2014年通车，该条线路建成通车后，将大大缩短英德到周边城市的交通距离，有望对英德经济带来大的改变。二、英德市经济及产业发展状况1、英德市经济概况： 英德经济连续多年高速增长英德市从2003年起经济驶入快车道，2004年GDP增长达18.2%，2005年 GDP达25.8%，2006年GDP增长28.3%，2007年增长27.1%。与此同时，地方财政收入稳步增长，2003年财政收入超过1个亿，2004年达到1.4亿，2005年超过2个亿，2

4、006年突破3亿元大关，2007年攀升至4.5亿元。 2008年，世界经济环境恶化，英德经济依然坚挺2008年英德实现生产总值138.7亿元，同比增长20.2%；实现规模以上工业增加值51.9亿元，增长42.5%；实现规模以上工业总产值181.4亿元，增长63.1%；完成全社会固定资产投资134.7亿元，增长33.8%；实现财政一般预算收入6.2亿元，增长38.1%。 英德市经济指数分析：2007年统计数据：区域人口（万人）面积（平方公里）GDP城镇在岗职工工资（元/年）城镇居民可支配收入农民纯收入社会消费品零售总额(亿元)亿元增幅%英德1085671110.127.1%23928102754

5、40247.31清城55.5927134.9539462.8佛冈31.95130262.532.5%21631457013.3254阳山5334184017.5%21256419512.9清新73.52729100.330.3%459320.9连州55266360.7225.1%2389511313425023.19连山11.5812659.512.9%2.17连南16130610.921.2%2048330993.21乐昌52.14242139.621.7%3284南雄46.3236132.616.7%199973848清远全市40359732.3%236414281196.86广东全省30

6、60614.529443176995624通过上表看出，英德市人口、区域面积远高于周边县区，但是GDP增长速度以及其人均GDP、地均GDP、人民收入水平却并无太大优势，甚至部分项目要略低于连州、清新水平，与广东省整体水平相比差距更大。英德消费基础雄厚，英德是以绝对的人口优势，决定社会消费品零售总额远高于周边县水平。由此判断英德当地具有巨大的消费基础。粤北区域经济增长强劲，粤北地区诸县GDP增长幅度远高于广东省平均水平，说明粤北区域经济发展后劲十足，经济发展有向粤北转移的趋势明显。2、英德市主要产业发展状况： 产业结构进一步优化，第二、三产业发展迅速2007年英德全年实现生产总值110.1亿元，

7、同比增长27.1%，第一、二、三产业增加值分别完成25.28亿元、37.16亿元、47.66亿元，同比分别增长9%、41%、27.6%。产业结构进一步优化，工农业产值比调整到76：24，三产业比调整到23：34：43。财政收入与经济实现同步增长，全年实现财政收入4.5亿元，同比增长35.5%。工业增长势头强劲：2007年，英德市工业生产继续保持快速增长势头，实现工业生产总值122.8亿元，同比增长61.6%，从2004年起已连续四年实现超过50%的高速增长，工业经济继续保持快、稳、好三位一体的理想增长。旅游业蓬勃发展：2007年全市共接待游客264.5万人次，增长19.6%，旅游营业收入5.9

8、亿元，增长20.7%。 英德三大支柱产业“两水一钢”工业方面，形成了两水一钢(水泥、水电和钢铁) 三大支柱：一是水泥产业，生产能力达到2000万吨；二是钢铁产业，初步形成了从矿石开发、矿石精选、炼铁（钢）、轧钢的产业链；三是水力发电业，共建成水电站276座，装机容量达到32万千瓦。 英德特色产业中国红茶之乡“英德红茶”以其外形匀、齐、净，汤色鲜亮，香气浓郁，味道甜润等显著特点，享誉中外，远销30多个国家和地区。中国英石之乡早在宋代，全国四大著名观赏石之一的“英石”，便是因英州的“英”字而得名，如今每年吸引了全国各地的客商前来定购，用以制作山水盆景或作园林装饰。“英石”盆景更是远销世界各地。中国

9、麻竹笋之乡英德种麻竹笋历史悠久，自清朝开始就有文字记载。3、人民生活稳步提高2008年，英德市人均生产总值14432元，其中城镇居民可支配收入11213元，增长9.1%；农民纯收入5027元，增长14.2%；在岗职工年平均工资26735元，增长11.7%，在岗职工39523人。三、英德市产业、城市发展规划1、产业发展规划根据英德是2005至2026规划文件显示，产业发展将规划形成“一轴两心四区”的空间布局结构形态。各片区产业发展规划如下：沙口片区：大力发展绿色高效生态种植业；继续发展水泥生产、水力发电、农产品加工；大力发展物流业，形成英德市北部的物流中心。英红&望埠片区：发展为综合产业区，包括

10、英红组团、工业组团、望埠组团、江湾组团、望埠南部组团等5个组团。英红组团宜以茶叶生产为核心，发展特色旅游生态农业：大力发展特色农产品加工工业。望埠组团宜大力发展英石加工和以英石文化为主题的旅游市场，形成以休闲、度假、旅游业为特色的绿色山水城镇。工业组团宜发展成为英德市重要的建材基地。望埠南部组团宜发展加工工业，形成北江经济带新的支柱产业。英城&大站片区。发展第三产业、物流业以及适当的工业，包括英城、江湾、大站3个组团。英城组团宜完善现状各项基础设施：适当进行用地调整，强调环境保护和景观控制，大力发展服务业，突出居住、政治、商业、文化、旅游服务等功能。江湾组团宜主要安排居住、商贸、金融、信息、教

11、育、文化、休闲服务和高新技术产业用地，成为城区拓展的主要空间。大站组团则应大力发展物流业，适当发展服装、装配等加工工业；同时适当开发旅游景区。岩前片区。搬迁改造现状水泥生产企业，重点发展旅游服务业，突出住宿、餐饮、度假、休闲以及手工艺品制作等功能。2、城市发展规划项目所在区域 浈阳大桥英德新城中心区区规划图英德新城规划图根据政府规划报告，计划要将英德在2026年前，使英德城区人口增加至46万人。新城区的规划结构为“一带、两心、八组团”“一带”指北江经济带。“两心”指的是主城区综合中心和江湾新中心。“八组团”分别指的是：英红组团、望埠工业组团、望埠居住组团、江湾组团、望埠南部组团、英城组团、大站

12、组团和客运站新区组团这八大组团。总结分析： 项目所处区域为英德市老城区，不在政府未来规划范畴之内。政府主要规划新城区为北江经济带，通过上图反应出该区域将为未来英德市主要商业、居住、政务、休闲娱乐中心，但是此为远景规划（至2026年），再加目前建设进度缓慢、各种实际因素限制，要实现此规划为期尚早，因此对老城区近期并无太大影响。 英德近几年第二、三产业发展迅速，根据英德市产业发展规划二、三产业的发展必将带动外来人口的增多，外来人口的增多必将带动英德市商贸流通业的长足发展。英德目前商业疲软的一个重要因素就是流动人口太少。因此英德市未来发展潜力巨大。第二部分 项目概况一、项目周边环境1、地理位置项目地

13、处英德市城市主干道浈阳路旁，毗邻英德客运站，是英德东西走向的交通要塞。项目地理位置图2、项目周边环境 配套设施周边配套相对完善，项目具备基础优势本项目距英德市客运中心200米左右，对面是海螺大酒店（四星级）。项目对面桥西路片区有数十家物流公司聚集。未来项目商品流通具有基础配套优势。 商业环境毗邻传统批发老街，共同构建英德批发贸易核心区邻近项目的和平南路是英德传统的批发贸易老街，有上百家经营户集中在此，商业氛围较浓。项目可以凭借该区域已经形成的批发商业氛围，逐渐引导英德批发重心向本项目偏移。新建商业项目逐渐崛起，打造区域未来商贸中心项目一侧已建“祥云大厦”项目，为商业裙楼，1-4层商业（商业建筑

14、面积28000平米）。据了解该项目1-2层定位为“家具卖场”，三、四楼为烟草公司办公区。在建的“维多利购物广场”距离项目约百米，整体商业规模7万平米，其中一期2万平米，是目前英德最大的纯商业项目，定位为商业购物中心，现已进入招商阶段。其它龙山庄、城市豪庭、凤凰城等住宅项目均规划有底商。众多商业项目的开发，随着诸多小区业主的入住，未来该片区将是英德主要的人居、商贸核心区。处于城市边缘，商业氛围有待提升但是由于所处英德城区边缘位置，距离商业中心有一段距离，加之浈阳路为省道，不易带动零售商业，因此项目周边人流量、商业氛围相对欠缺。 居住环境临山傍水高尚住宅区项目所在区域地处北江之侧、临近龙山，建有滨

15、江公园、龙山公园等公共休闲场所，属于英德市高尚住宅区。已入住的龙山庄、凤凰城、祥云大厦，在建的“国际新城”、“城市豪庭”等高档社区均有较大的体量，未来该区域将有巨大消费潜力。3、项目交通状况：项目交通优势非常突出，毗邻省道“浈阳路”，是英德外向交通的咽喉部位；临近英德客运中心，往周边县市、广州、深圳、清远等均需到此。东西方向市内（城乡）公交必经项目。英德火车站距项目一公里左右，市区所有到火车站的公交线路，必经项目。二、项目基本参数 项目名称：英德义乌国际小商品城 建筑形式：住宅商业裙楼 占地面积：9500 建筑面积：总建筑面积77000，其中住宅近50000，1-3层为商业建筑面积16500，

16、架空层、地下停车场总面积约10000。 房屋用途：商住 使用年限：截止2057年，使用年限50年。 工程进度：项目商业主体工程已经完工，目前重点正在建设住宅部分。 电梯：两部自动扶梯；2部升降货梯。 仓储：未规划专用仓储，初步计划在项目二期空地建临时仓库，供经营户使用。 停车场：建有地下停车场。第三部分 英德市商业地产研究一、英德市商业地产概述1、房地产综合情况 2007年房地产销售达到高峰全市房地产竣工面积20.1万平方米，增长1.2%；房地产销售面积29.3万平方米，增长87.5%，龙山庄、凤凰城、御花园、祥云大厦、世纪名轩、天力时代广场等项目相继落成。 地产现状“供大于求”较为严重受整体

17、经济环境影响，2008年英德市房地产销(预售)面积近15万平方米,比上07减少近四成。英德市08年楼盘开发面积88.68万平方米，建房面积66.60万平方米,竣工面积30万平方米，比07年增长225%；销售(预售)面积14.93万平方米,库存面积14.62万平方米。销售面积比07年减少42%。房地产开发量的攀升，加之经济环境的恶化，使整个市场成交量严重下滑，呈现出供严重过于求的局面。以当地消费能力、消费需求判断，要消化现有的库存仍有较大的市场压力。2、商业地产现状不容乐观英德房地产尤其是商业地产，经过04、05年的火热启动后，于06、07年进入开发高峰期，时代广场、太阳城等项目相继落成，商铺价

18、格迅速飙升，翻了近一番，房屋销售量也达到顶点。进入08年后，受金融危机及房地产市场整体疲软的影响，英德市地产也进入低谷，截止目前，英德在售项目售楼处均冷冷清清，一派萧条。英德市商业项目统计：区域项目名称销售时间商铺位置销售价格（元/）现在租金（元/月）年租金回报率测算开门入驻率和平南路金汇花园2009年3月一楼街铺12500504.8%85%和平中路太阳城2007年12月和平路街铺220001809.8%17.5%百花路街铺20000754.5%二楼电梯处10000303.6%二楼边角处6000163.2%和平中路时代广场2006年和平路街铺220001508.2%一、二楼基本空置（租金回报率

19、=0）内街铺150001008%二楼7000335.7%建设路、迎春巷名都广场2005年街铺11000180-15020%-16.4%96%以上一楼内街铺9000608%二楼6300407.6%（注：租金回报率测算方式：月租金=售价12租金回报率）通过上表对比分析，英德除去2005年开盘的名都广场经营状况较好，其现在租金回报率可达到10%以上，其他项目均不尽人意。尤其07年后开发的商业项目回报率基本都为3%4.5%左右，甚至出现大面积空置现象，使投资者回报缩水，其中以太阳城广场为甚，大面积空置。导致部分投资者对商业地产失去信心。 英德商业空置率极高，从商场内铺到商业街街铺都有大量空置，通过调查

20、了解，主要原因如下：商业地产开发过快，短短几年时间内四、五个百货商场拔地而起，超出当地消费基础。消费力有限，英德由于外来人口非常少，本市青年大部分外出打工，因此当地日常消费力较弱。商业缺乏合理规划，同质化现象非常严重，新项目大多规划为百货或者购物中心项目，经营定位基本雷同。二、英德在售商业项目调研1、英德在售商业地产概况目前英德在售纯商业项目仅有维多利广场和英州明珠项目，两项目定位雷同，均为购物中心，集购物、娱乐、休闲、餐饮等功能于一体。其它在售项目均为住宅底商，定位多为社区商业。目前并无开发的专业市场项目。英德在建商业面积总规模约11万平米，加近几年已售商业总规模超过22万平米。当地商业地产

21、开发最火爆的时间为06-07年左右，时代广场、太阳城广场、名都广场、樱缤商业广场等商场相继开盘、开业，到现在这些项目仍然有大面积空置铺位在招商。商业的过量开发加之目前整体市场行情疲软，导致新建项目销售不乐观。在建、在售商业项目资料汇总项目名称定位商业规模（建面，）销售均价（元/）销售模式街铺一楼二楼在售项目维多利广场购物中心2200022000170006000返租三年（按月返还）英州明珠购物中心32000未定未定未定未定祥云大厦家具卖场+办公28000未定未定未定未定湖景花园120013000直接销售丽景湾400012000直接销售凤凰城约500012000直接销售本项目专业市场16000已

22、营业项目（售价均为项目当时开盘价）时代广场百货商场400002200015000700006年开盘直接销售太阳城综合性商场1500020000-220006000-1000007年开盘返租一年名都广场商业步行街+百货370001100090006300005年开盘直接销售樱缤广场休闲娱乐餐饮购物综合性商业20000开发商租地，自建自营为主2、在售商业项目调研1) 维多利广场7米通道6米通道 项目地理位置：位于富强路与和平路交汇处 项目概况：该项目为纯商业项目，占地面积1.8万，建筑面积7万，欧洲风情街、运动名店城、大型超市、特色餐饮、连锁酒店公寓、休闲水疗馆、数码电影院、电器数码港、品牌名店等

23、。该项目分二期开发。其中一期商业面积近2.2万，是目前英德超大型纯商业项目。 项目周边配套：海螺大酒店、英德汽车站、龙山公园、江滨公园 项目详细情况：发展商清远市海泰房地产开发有限公司代理商无商铺产权50年项目开发时间08年一期商业面积2.2万商铺数量首层82间、二层214间，三楼规划为大型海鲜食府、四楼规划为酒店公寓主力铺位面积一楼临街铺位50左右内铺30左右（套内面积）铺位开间进深一楼临街铺位开间4.1M进深12.5M 左右内铺开间4M进深8M左右二楼510左右（套内面积）二楼铺位开间3.9M进深2.9M 左右均价一楼铺位17000元/左右，黄金位置铺位22000元/层高一楼5米，二楼4.

24、8米二楼铺位50007000元/左右黄金位置铺位8000元/左右诚意金3000元/间，如不要可在开盘后7天内办理退款手续三楼、四楼只租不售铺位装修情况地面水泥砂浆找平、墙面水泥砂浆找平、天花石灰砂浆刮平、水电入户，有独立表，有电话、电视网络接口，卷帘门商场配套自动扶梯4部（上下各二），观光电梯2部、内设3.3米3.6米宽的楼梯4个，内主通道宽7米、中庭、中央空调（备注：一楼无，商户自行安装）、停车位：楼顶和前广场各200个 付款方式一次性（签合同当天付50%，签订合同1个月内附45%，交楼时付清余款）和按揭折扣一次性9.6-9.7折按揭9.6-9.8折销售模式按套内面积销售，包租三年返租模式分

25、三年进行返租，每年按铺位总值的8%进行返租，且每年所返金额分成12 个月返还给业主按揭银行农村信用社目前销售进度一楼订了10多间，二楼订了10多间工程进度在建，计划5月开盘备注一楼铺位柱间距为8.2米，在两根柱之间不砌墙隔断，招商时按2根柱为一间铺进行招商，销售时考虑到铺位总值高，从中间将铺位拆成2间进行销售。2楼也有2个区域的商铺没有隔成独立的铺位，以开放式铺位的形式进行销售和招商2) 英州明珠 项目概况：英州明珠广场是由四会市腾业实业总公司投资,英德市万昌房地产开发有限公司开发、经营管理的英德首家大型现代化”一站式”商业中心。英州明珠广场位于英德市建设路东、利民路南,采用现代建筑风格，形态

26、鲜明，风格新颖，商业氛围浓厚，英州明珠广场集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体，流畅的人流动线、合理的业态组合，为英德市民打造第一个“一站式”现代化休闲购物场所，提供日常生活消费、节假日休闲娱乐消费，成为百万英德人的购物天堂！英州明珠广场集规模、品牌、经营、管理等优势为一身，为英德百万人民提供了一个现代化的商业中心，填补市场空白，开创英德商业新高度，将成为英德人和每个游客的必到之处，成为英德的城市地标和商业龙头。 项目相关资料：项目名称英州明珠发展商英德万昌房地产开发公司项目位置建设路与利民路交汇处项目规模四层建筑面积共3.2万项目规划项目共规划商业四层，一层商业步行街(商场正面步行街规划90米，

27、商场右侧规划100米、步行街宽12米)和超市辅营区，二、三层计划引进品牌超市，四楼规划为休闲娱乐广场，每层规划面积8000左右，首层主入口临建设路，规划有大中庭500、小中庭300各一。商场配套项目正面设观光电梯2部可通向每个楼层，另商场内部配自动扶梯6部、货梯1部，停车位规划在F1楼（300个）和楼顶（300个）主力铺位面积40（开间4.5M9M）柱间距9米广场面积1.5万项目工程进度打桩地基阶段预售情况项目规划中，相关资料未公示3) 祥云大厦 项目概况：由英德市祥云房地产开发有限责任公司开发建设的“祥云大厦”，位于北江河畔、滨江公园内，占地8000平方米，建筑面积54732平方米，楼高23

28、层，其中14层规划为商业，面积约28000平米。通过了解得知，该项目1、2层已与一家大型家私城签约（只租不售），3、4层已卖给英德烟草公司作为写字楼，关于该项目14层商业部分的相关数据无从得知。4) 湖景花园 项目地理位置：位于峰光西路和仙水路交汇处 项目概况：项目所处峰光西路临街商铺大都以经营建材为主，颇有建材一条街的格局。商业为住宅底商，分2期，一期建筑面积2849.53,其中住宅面积2443.08,商业面积406.45,共有商铺4套已售完。目前对外发售的主要是二期。二期建筑面积7515,其中住宅面积6321.64,商业面积1193.36,共有商铺13套，目前还有2套未售。该项目无代理公司策划运作，楼盘宣传推广方式和项目相关资料都很简单，售楼处也未进行包装，售楼处只有一沙盘模型。 周边配套：城西农贸市场、城西车站； 项目基础数据：发展商英德市建筑安装工程公司代理商无商铺产权50年项目开发时间07年二期建筑面积7515二期住宅面积6321.64二期商业面积1193.36商铺总套数13主力铺位面积73（无公摊）均 价13000元/铺位开间径深开间5.2M径深14M层高6M（夹层按600元/销售）铺位装修情况水电入户，有独立表，有电话、网络接口，水泥地板、墙壁粉白，卷帘门