闵行江川社区0102单元MHPO1101MHPO1102单元5203地块答疑纪要.docx

1、闵行江川社区0102单元MHPO1101MHPO1102单元5203地块答疑纪要答疑纪要地块名称：闵行区江川社区01、02单元（MHPO-1101、MHPO-1102单元）52-03地块（颛桥镇186-1地块）地块公告号：201422702问题解答：关于出让人方面的问题解答答疑人及单位：上海市闵行区规划和土地管理局问题一：周边厂房有无拆迁计划及时间进度安排？ 解答：暂无计划。问题二：地块东侧沧源路上的垃圾房是否拆除搬迁？解答：经实地勘测未发现垃圾房。问题三：地块南面的染料厂等工厂是否有拆迁计划？解答：暂无计划。问题四：南侧上海燃料化工厂是否仍在运营，有无污染。解答：不在运营，意向人可对周边情况

2、自行调查。问题五：地块南侧有一片工厂区，其中包括上海燃料化工厂，请问该片厂区是否有搬迁计划？解答：暂无计划。问题六：地块东南闵行水质净化厂、上海染料化工厂何时搬迁或拆除，未来规划为什么用地？解答：闵行水质净化厂规划保留，上海染料化工厂规划为绿化和公共服务设施，暂无搬迁计划。问题七：地块南侧、西侧厂房何时搬迁或拆除，未来规划为什么用地？解答：暂无搬迁计划。地块南侧规划为住宅以及变电站，地块西侧规划为养老院以及保留军事用地。问题八：地块南侧待出让地块规划性质是否是住宅用地?完成拆迁及挂牌出让是什么时候?解答：是，暂无计划。问题九：请提供地块所在区域规划图？地块南面的厂房以后规划是做什么的？解答：详

3、见附件。地块南面的厂房规划为住宅及变电站。问题十：地块对面江川路南侧的一些老旧厂房将计划何时拆迁，有和具体规划？解答：同问题九。问题十一：江川路南侧有无拆迁计划，规划为何用地性质？黄浦江北侧用地有无规划？ 解答：江川路南侧同问题九。黄浦江北侧用地规划为主导功能为绿地的城市发展备建用地、住宅、商业和社区服务。问题十二：基地西侧现状紧邻的工业厂房以及江川路以南地块是否有拆迁计划？何时拆迁？解答：暂无计划。问题十三：地块东、南、北三侧高压线及电缆线是否在地块用地红线内，后期是否要迁移，怎样迁移，由谁出资，何时迁移？解答：不在红线范围内，暂无迁移计划。问题十四：请问下地块西侧的厂房会拆迁掉吗？如会的话

4、，规划何时拆迁?解答：暂无计划。问题十五：紧挨地块西北角的工厂是什么工厂？是否有拆迁计划？如果有什么时间拆迁？解答：保留军事用地，暂无拆迁计划。问题十六：地块西北侧的厂房是否在地块内?如果不在,何时拆迁?解答：不在。暂无计划。问题十七：西侧厂房是否有拆迁计划？何时拆迁？解答：同问题十六。问题十八：地块西侧厂房用途是什么？是否会拆迁？解答：同问题十六。问题十九：地块西侧的大片部队用房计划何时拆迁？紧邻地块的一栋仓库（规划为52-02A绿地）何时拆迁？解答：暂无计划。问题二十：地块西北现状的物流、电子厂及居住区域是否有搬迁计划，对应所属土地属性为何。解答：暂无计划。对应所属土地属性为保留军事用地。

5、问题二十一：地块西侧空地规划用途？解答：养老院。问题二十二：地块西侧仓库及看守所等有无拆迁计划，何时拆迁？解答：仓库为保留军事用地，暂无拆迁计划。看守所已拆。问题二十三：地块北面的电线走廊是否在地块内？若是，是否有拆迁计划？由谁负责拆迁？解答：地块北面的电线走廊不在本地块供地范围内。问题二十四：地块北侧的厂房是否会拆除？解答：待绿地实施时予以拆除。问题二十五：地块内部是否为净地？（现场看有两处民用搭建房）解答：净地。问题二十六：该地块是否现状交付？解答：是。问题二十七：地块原来为何工厂？地块地下是否有管线或桩基？解答：无。尚未发现管线或桩基。问题二十八：地块周边是否存在污染源的工厂、化工企业？

6、解答：地块周边近距离有闵行水质净化厂。问题二十九：地块西侧道路何时修建？北侧道路有无改造计划？解答：根据周边交通道路需求组织实施。问题三十：西侧平山路何时修建及通车？解答：同问题二十九。问题三十一：西侧有无规划道路（平川路向北延伸）？北侧德宏路有无拓宽计划？解答：西侧规划为平山路。北侧德宏路同问题二十九。问题三十二：地块西侧平山路北段何时开工？何时通车？解答：同问题二十九。问题三十三：西至道路平山路是否向北延伸，若有，何时可通车。解答：同问题二十九。问题三十四：地块西侧平山路何时建设？何时通车？解答：同问题二十九。问题三十五：基地西侧规划平山路何时建设？何时贯通？ 解答：同问题二十九。问题三十

7、六：地块西侧平山路何时建成通车？ 地块里有一排电线竿，由何方负责电缆迁改？解答：地块西侧平山路同问题二十九。电线杆不在本地块出让范围内。问题三十七：地块西侧平山路是否为规划路，计划何时修建，何人出资？解答：是，同问题二十九。问题三十八：宗地西侧平山路何时竣工？由谁承建？解答：同问题二十九。由政府承建。问题三十九：地块西侧平山路何时开工建设？何时完工？解答：同问题二十九。问题四十：北侧的德宏路现状还未建设完整，未来由谁建设？解答：由政府承建。问题四十一：地块北侧德宏路有无向西延伸计划，是否有修桥计划，何时修建，由谁出资？解答：均无计划。问题四十二：地块北侧红线距德宏路多少米？解答：约60米。问题

8、四十三：沧源路有无南延伸计划？若有，何时建设？解答：有，延伸至滨江绿地，暂无实施计划。问题四十四：地块与德宏路间的用地为何用地性质？解答：基础教育和公共绿地。问题四十五：周边有无公交站点的规划？解答：永平路江川路口和德宏路东端有两个公交终点站。问题四十六：该地块是否为学区房，对应小学及中学为何。解答：由于本地块尚未开发建设,暂无法确定对口幼儿园、小学及中学。政府将根据地块出让、建设进度、招生需求及其他公建类设施建设计划统筹安排周边公建配套教育设施。问题四十七：该地块对口的小学及初中学区是哪所学校？解答：同问题四十六。问题四十八：该地块建成后小区的学区是什么？解答：同问题四十六。问题四十九：本地

9、块对口之幼儿园、小学、中学均为哪一所？ 解答：同问题四十六。问题五十：地块西北角的上海交大附属二中是否为地块对口学校？解答：上海交大附属二中是完全中学，初中部同问题四十六，高中部根据中考，双向选择。问题五十一：地块北侧规划幼儿园具体开、竣工时间？解答：暂无实施计划。问题五十二：地块对口的教育（幼儿园、小学、初中）为什么学校？解答：同问题四十六。问题五十三：基地北侧紧邻的规划幼儿园地块是否已有建设方案？何时动工？何时开学？解答：同问题五十一。问题五十四：闵行公园边上的闵行中学是否为地块对口学校？解答：闵行中学为高中，根据中考双向选择。问题五十五：地块所建小区对应学区是哪个小学，是否是交大附属实验

10、小学及交大二附中学区房？解答：同问题四十六及五十。问题五十六：交通大学附属实验小学、交通大学附属第二中学是否为本小区对口学校？解答：同问题五十五。问题五十七：该地块对口的幼儿园、小学及中学分别为哪几所？地块周边是否有学校规划？何时投入使用？解答：同问题四十六。地块周边规划有幼儿园以及9年一贯制学校。投入使用同问题四十六。问题五十八：地块是否属于上海交通大学附属实验小学以及上海交通大学附属第二中学的学区范围？解答：同问题五十五。问题五十九：近期周边范围有无供地计划？解答：暂无计划。问题六十：江川片区近3年是否有住宅地块出让计划，若有，几幅及大概区位。解答：暂无计划。问题六十一：该地块周围是否还有

11、近几年计划出让的地块？解答：暂无计划。问题六十二：地块周边3年内是否有住宅用地出让计划？解答：暂无计划。问题六十三：三年内地块周边土地出让计划？解答：暂无计划。问题六十四：江川社区剩余可出让的面积是多少？解答：约为100亩。问题六十五：地块西侧宗地界址内的现有军事设施后续如何处理？目前为何种用途？解答：保留，目前为军事用地。问题六十六：规划的52-02A、52-02B、52-04绿地由谁负责开发建设？何时建设完成？解答：一般按我区现行公共绿地（含市政绿地）建设程序，原则上由区镇两级政府，以镇为主建设，同步建设。问题六十七：红线外市政道路、绿化将来由何方负责建设？解答：一般按我区现行公共绿地（含

12、市政绿地）建设程序，原则上由区镇两级政府，以镇为主建设，同步建设。问题六十八：红线外，临近道路内部的狭长部分是什么用处，是道路拓宽还是绿化带？解答：地块南面狭长部分为绿化带。问题六十九：地块是否有代征代建绿化要求？解答：没有要求，如需代建，需与镇政府签订认建协议，并纳入年度区公共绿地发展计划。问题七十：地块内部种植的蔬菜如何处理？解答：本地块以净地交地。问题七十一：附录文件中提及如招、拍、挂范围内原已建民防工程，需拆除，应按规定3500元/平方米赔偿或等面积补建。请问是否有需要赔偿或补建的民防工程，若有，面积有多少？解答：该地块未发现已建的民防工程,若有,按中华人民共和国人民防空法的规定，受让

13、人须按3500元/平方米赔偿或等面积补建。问题七十二：地块内地下是否有人防工程？若有是否需等面积补建？解答：同问题七十一。问题七十三：地块内是否有原有人防工程，若有如何处置？解答：同问题七十一。问题七十四：地块内配电的民防设施等级要求是什么？解答：按照国家有关规定（沪民防【2007】105号文），民用建筑建设项目应结合修建抗力等级为5级（含）以下的民防工程。9层以下（含）按总面积2%配建民防工程，9层以上及9层以下基础埋深超过3m的按首层投影面积配建民防工程。民防工程面积按上述标准计算，具体以设计方案报批时送审材料进行核算。问题七十五：地块内是否有已建成的民防工程？解答：同问题七十一。问题七十

14、六：保障房按不低于公共租赁住房标准进行装修，请问是否有具体的公共租赁住房装修标准。解答：请参照上海市保障性住房设计导则（公共租赁住房篇）（试行）（沪建交联【2011】167号）、关于本市新建公共租赁住房实施室内装修的暂行意见（沪建交联【2011】398号）。问题七十七：项目配建的7%保障房作为公租房使用，具体的户型面积、配比、装修标准如何？解答：根据上海市保障性住房设计导则（公共租赁住房篇）（试行）（沪建交联【2011】167号），成套小户型公租房的套型面积一般控制在4050平方米,最大套型建筑面积不超过60平方米,装修标准应符合关于本市新建公共租赁住房实施室内装修的暂行意见（沪建交联【201

15、1】398号）的相关要求。配比以两房为主，一房为辅，具体以审定方案为准。问题七十八：该地块规定配建7%保障房，该比例应按照规划住宅面积还是实施方案总住宅面积，即是否为6468平米。解答：按批准的规划工程许可证上载明的住宅面积计算。问题七十九：出让合同第八章02款要求，保障房（公共租赁房）比例不低于7%，请问是建设公共租赁房吗？建设套面积有无要求？能否提供装修标准？解答：是公共租赁房，建设套面积和装修标准同问题七十七。问题八十： 7%保障性住房（公共租赁房）的套型面积是否有最大或最小要求？为多少？现行公共租赁房住房装修标准为多少？解答：套型面积同问题七十七，现行公共租赁房住房装修标准应符合关于本

16、市新建公共租赁住房实施室内装修的暂行意见（沪建交联【2011】398号）的相关要求，具体以区房管局意见为准。问题八十一：配建的保障性住房是否严格按照上海有关保障房规定设计成一居室、二居室和三居室的小户型？解答：同问题七十七。问题八十二：保障房的户型可否同商品房一并考虑，而且不限定为小户型？解答：请参照关于本市保障性住房配建的实施意见（沪府办发【2012】61号）的相关内容，户型问题同问题七十七。问题八十三：目前全市的最低预制装配率不低于30%，而本地块装配式住宅比例不低于50%，最低预制装配率不低于15%。请问最终是以15%为准，还是30%？解答：以15%为准。问题八十四：装修的保障性住房（公

17、共租赁房）是否可计入30%的全装修住宅范围？解答：可以计入全装修住宅范围。问题八十五：能否布置部分配套商业？若可以，具体比例多少？解答：可以布置不大于10%的地上计容面积的配套商业。问题八十六：地块是否可以配置社区商业？配置比例有无要求？解答：同问题八十五。问题八十七：地块配套商铺设置是否可沿西、南沿线或集中布置？解答：具体位置无要求。问题八十八：地块是否可增加一定比例商业配比？解答：不增加。问题八十九：周边是否有新的大型商业项目规划，具体在位置？解答：地块南侧平山路以东、新闵东路以北规划商业办公用地。问题九十：车位配比具体要求？能否做部分地上，地上比例多少？解答：按建筑工程交通设计及停车库（

18、场）设置标准（DG/TJ08-7-2014）规定。可以部分地上，地上比例没有具体规定。问题九十一：地块车位配比的要求是什么？地上车位配比有无要求？解答：按建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准（DG/TJ08-7-2014）规定。车位配比只讲总数，对地上车位配比数没有具体要求。问题九十二：对地块内地下停车有何具体要求？是否可建机械停车位，同时计入停车位配比中？解答：按建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准（DG/TJ08-7-2014）规定。可建机械停车位（机械停车位不可超过总数的90%），同时计入停车位配比中。问题九十三：地下车位是否要补交土地出让金？解答：根据沪府办【2013】84号文的规

19、定，用途为住宅配套类停车库的，暂免收取地下建设用地使用权出让价款。问题九十四：该地块预合同规定的开发投资总额是否包含土地成本？该地块停车位适配标准是否属于“二类区域的郊区新城”范围，还是三类区域？建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准2014年6月19日版解答：开发投资总额包含土地成本。属于“二类区域的郊区新城”范围。问题九十五：请问，出让合同中所指的总投资额不得低于12亿元，此12亿元包含土地款吗？地块的管线从何处接入？平山路何时贯通？平山路以西至河岸边的用地做何用途？请提供地块周边的控制性详规图。解答：开发投资总额包含土地成本。地块的管线从沧源路、江川路接入。平山路根据周边交通道路需求组织

20、实施。平山路以西至河岸边的用地规划为军事保留用地和养老院。详见附件。问题九十六：该地块是否需要缴纳轨道交通费，收费标准是多少？解答：已包含在土地出让金内。问题九十七：地块所在区域土地使用费是多少钱？解答：根据2009年1月1日施行的上海市人民政府关于修改的决定，我市国有土地使用权出让地块不再要求缴纳土地使用费。问题九十八：地块内保障性住房及地下空间部分是否要缴纳市政公建建设费？该缴纳多少？解答：凡在本市城镇国有土地上新建、改建、扩建的住宅建设项目，除国家和本市另有规定外，建设单位应当缴纳配套费。从2011年5月1日起配套费的征收标准由住宅建筑面积每平方米320元调整为430元。按照规划许可证核

21、发的住宅建筑面积一次缴清配套费。经认定的保障性住房项目，若开发单位资金确有困难的，经配套费征收主管部门批准后，可分两次缴纳配套费：首次缴纳50%，其余50%在建设单位申领项目交付使用许可证前缴纳。具体要求以沪房管规范财20122号的要求为准。问题九十九：该地块四周均为现有建筑，是否有日照特殊规范。解答：满足上海市城市规划管理技术规定的要求。问题一百：地块北侧为交大附属实验小学及交大二附中学操场，如地块北侧建设房屋，日照要求是否有特殊规定？解答：同问题九十九。问题一百零一：该地块燃气、电力、通讯、污水及供热管道在何地块。解答：除供热管道外，其他从沧源路、江川路接入。没有供热管道。问题一百零二：地

22、块水、电、燃、给排水等市政接驳口在何位置？能否提供位置图？解答：同问题一百零一。位置图由竞得人与行业主管部门联系。问题一百零三：地块获取后水、电、煤气、通讯、下水、有线等市政管线从哪条道路接入，目前周边是否有这些市政管线？解答：同问题一百零一。问题一百零四：地块内是否存在其他隐藏水系、各类遗留管线。如果有何时迁移，费用谁承担？解答：目前暂未发现其他隐藏水系、各类遗留管线。若有，由竞得人自行办理有关搬迁或拆除手续并承担相应费用。问题一百零五：地块大配套管线从哪条路接入？解答：同问题一百零一。问题一百零六：做PC住宅(预制墙体)是否有容积率奖励？解答：请参照沪建管联【2014】901号文具体规定。

23、问题一百零七：地块内部是否有河道及暗浜。解答：有河道。问题一百零八：地块出让条件及建设要求汇总关于水利方面：地块内有非规划河道，是否涉及水系平衡？若涉及水系平衡，则水系平衡是否由政府组织实施并承担相关费用？解答：涉及水系平衡。根据闵府办发【2004】31号文规定，建设单位因建设需要填堵或调整河道的，应当按“以水还水”的原则，在地块开发前进行水系平衡并落实水面积补偿。问题一百零九：出让文件中指出，地块所在地为二级水源保护地，具体对地块规划有何要求，有何影响？解答：根据地块所在单元控规说明书，在饮用水二级水源地保护区内，禁止下列行为：设置排污口；新建、改建、扩建排放污染物的建设项目；设置固体废物贮

24、存、堆放场所；设置畜禽养殖场；危险品水上过驳作业；向水体排放生活垃圾、污水；在水体清洗车辆；在水体清洗装贮过油类或者有毒有害污染物的容器和包装器材；冲洗船舶甲板，向水体排放船舶洗舱水、压舱水；向水体排放其他各类可能污染水体的物质。问题一百一十：地块如何退用地红线？解答：满足上海市城市规划管理技术规定的要求。问题一百十一：地块四至建筑退界要求如何？解答：满足上海市城市规划管理技术规定的要求。问题一百十二：出让文件规定用地性质：普通商品房，附件当中土地用途为三类住宅组团用地，规划允许建筑性质三类住宅及配套设施，请问三类组团用地和三类住宅有何规定？是否允许建造多层住宅？解答：三类组团用地指以高层住宅

25、为主的用地，具体以审批方案为准。问题一百十三：在未达到国家有关规定以及出让合同约定的开发要求和转让条件前，受让人（或受让人全资成立项目公司）不得变更受让人（或受让人全资成立项目公司）内部股东，不得调整其内部股权比例结构；请问具体的开发要求和转让条件是什么？解答：详见预合同第二十四条。问题一百十四：地块规定中“在未达到国家与上海市有关规定以及出让合同约定的开发要求和转让条件前，受让人不得变更受让人内部股东，不得调整期内部股权比例结构。”此条件应如何具体理解，是在规划落定前还是建设开工前符合相关规定，可否具体解释？解答：详见预合同第二十四条。问题一百十五：请提供该区域的用地规划？解答：详见附件。

26、问题一百十六：可否提供该地块周边的市政综合管线图或具体情况描述？解答：由竞得人与行业主管部门联系。问题一百十七：请提供地块片区的详细控规。解答：同问题一百十五。问题一百十八：请提供区域控规图？解答：同问题一百十五。问题一百十九：请提供地块所在区域控规详图。解答：同问题一百十五。问题一百二十：能否提供该区域的控制性详规图？解答：同问题一百十五。问题一百二十一：请提供宗地所在及周边规划单元控规。解答：同问题一百十五。问题一百二十二：请提供地所在区域控规图？解答：同问题一百十五。问题一百二十三：可否提供该地块所在规划单元的控制性详细规划普适图则等规划资料？解答：同问题一百十五。问题一百二十四：请提供闵行区江川社区01、02单元规控图。解答：同问题一百十五。