地产项目价格定价策略全套.docx

1、地产项目价格定价策略全套价 格（一）房地产价格构成及影响因素2、房屋及土地使用买卖需缴税费明细表项目买方卖方备注交易手续费房价1%房价1%契税房价1.5%3%对港澳台胞及华侨印花税房价0.05%房价0.05%房屋产权登记费0.3元/建筑平方米土地登记费0.2元/平方米（个人）1000m2以下100/宗地每超过500m2加40元房屋产权登记费0.3元/建筑平方米土地登记费0.2元/平方米（个人）1000m2以下100/宗地每超过500m2加40元房屋所有权工本费4元/户土地使用权证工本费20元/户房屋所有权印花税5元/户土地使用权印花税5元/户买卖合同公证费房价0.3%律师费房价0.5%房屋管理

2、费所得税利润33%工商统一税3.03%（房屋）5.05%（土地）建筑物转让部分3%土地使用权转让部分价格5%另加地方政府付税3%1%=0.03（房屋）5%1%=0.05（土地）代理税7%（代理商佣金7%）3、决定住宅物业价值的要素一览表A、舒适户型针对特定客户群“度身定做”，周到细致地考虑使用者对于实际功能需求，满足心理上的认同感服务设施受小区文化、娱乐、购物场所设施齐全小区规划绿化、建筑小品、休闲空间B、便利生活方便与交通干道距离合适出入方便购物、医疗、餐饮方便且满足身份要求子女就学方便幼儿园、小学、中学距离适中C、物业管理安全防火、防盗、交通安全，各项措施周密提供服务电话维护、抢修、环卫、

3、家庭清洁、送餐、送奶、送书报等营造文化形成有特色的小区活动，使小区成为温暖的大家庭D、环境内景建筑物、广场、小品、雕塑、绿地、私家花园、空中花园等外景山景、小景、公园、绿地、海景、江景卫生无有害气体、烟尘噪音污染，日照充分、通风良好E、配套设施公建完善的道路，供水、供气、供电系统配套及设备住户休闲会所，泳池、文化娱乐设施。电梯、车库及优质建筑材料4、影响房地产价格的因素一览表一、经济因素经济发展程序，储蓄的多少，投资水平的高低，消费水平，财政与金融状况，物价水平 ，建筑人工费，利率、居民收入，房地产供给与需求二、社会因素人口状态，城市化的水平，房地产投机行为、社会的政治安定，与社会治安状况三、

4、自然因素位置、地力、地质、地势、地形、面积、土地形状、日照通风、湿度、降水量，自然灾害，建筑外观，朝向四、其他因素经济体制，土地使用制度、住房制度、税收、行政变更、城市规划、房地产价格政策心理因素5、按揭费用一览表序号交款项目建设银行收费标准工商银行收费标准1保险费按照房价的千分之一每年计收按照房价的千分之一每年计收2印花税按照按揭贷款金额的百分之零点五计收按揭贷款金额万分之零点五3合同公证费300/套300/套4抵押备案登记费按照按揭贷款金额的千分之一计收5代理费300/套6抵押登记费无按揭货款金额万分之五7律师费无450/套6、商品房销售明码标价书表格一、交易 简况开发经营企业名称（加盖公

5、章）法定代表人联系电话联系人所售楼盘名称座落位置预售许可证二、标价 内容 所售商品房为第 幢（座）第 单元第 层第 号房该商品房类别为层高 米该商品房销售建筑面积 平方米使用面积 平方米单位建筑面积售价为（人民币） 元/平方米总售价大写金额为（人民币） 元/平方米成交日期： 年 月 日商品房交付日期： 年 月 日购房合同号三、价格监 督部门地址：电话：四、购房者签收备注：本明码标价书一式两份，成交后由购房者签收，购销双方各执一份，以备查对。（二）房地产定价及调节系数1、房地产定价程序表1、设定策略性定价目标根据企业发展方向，经济实力及所处的市场环境，选择符合企业战略目标的具体定价目标2、市场调

6、查即搜集目标市场信息，测定需求，考虑竞争者的价格水平等相关因素3、成本评估根据编制的概预算，实际经验而实时成本跟踪控制，估算成本费用水平4、决定定价方法根据本企业实际及营销策略的要求，选择定价方法5、确定基准价格根据选定的定价方法，确定所开发物业的基准价格6、单元价格调整针对各单元房屋的不同位置、楼层、朝向等，在基准价格的基础上进行调整7、市场价格调整根据市场变化情况和企业自身营销策略的要求，及时进等价格调整8、价格确定综合以上各种因素，确定房地产价格2、房地产定价方法一览表一、成本导向 定价方法1、成本加成定价法是开发商按照所开发物业成本加上一定百分比的加成制定房地产的销售价格加成的含义就是

7、一定比率利润，这是最基本的定价方法2、目标定价法是根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法二、购买者导向定价方法1、认知价值定价法就是房地产根据购卖者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的公司认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是销售者的成本2、价值定价法指房地产商根据物业的本身价值来确定价格，满足消费者对物美价廉的要求，抵成本开发，薄利多销、或中利多销三、竞争导向 定价方法1、领导定价法市场领导者策略指实力雄厚的房地产商开发高档物业，较高价位，赚得高额利润的一种定价方法2、挑战定价法市场挑战者策略指房地产发展商为求生存，通过价格竞争来挑战领导的一种定价方法

8、。以此方法可以扩大市场份额，提高声望3、随行就市定价法市场追随者策略指房地产商按照行业中的同类物业的平均现行价格水平来定价的方法3、房地产定价目标一览表一追求最大利润追求最大利润是房地产开发企业的重要目标。追求最大利润并不等于最高价格，而是追求企业长期目标的最大总利润二生存如果企业受到生产过剩，竞争激烈和顾客需求不断变化等问题的困扰，就应将求生存作为主要目标。为了保证企业的经营，通常要降低价格，生存比利润更重要三获取合理的投资收益率根据房地产投资额期望得到一定的百分比利润，先确定好一个投资回收的百分比，即投资收益率，然后在定价时以房屋建造的成本为基础，再加上事先确定的投资收益四以保持价格稳定为

9、定价目标房地产企业为了巩固自己的市场占有率，期望保持自己商品房价的稳定，以这种目标定价，一般价位适中、公平厚道、不易受市场价格的骤变而波动五最大的市场占有率价格是企业与竞争者及购屋人之间最敏感的核心，当条件相当的两处或多处工地在激烈竞争时，价格较低的方案通常能领先群雄，而占有市场六 应付竞争或避免竞争企业通过产品定价去应付竞争或防止竞争，以避免在竞争中失利。为了应付和防止竞争，企业定位之前，都仔细研究竞争对手的定价和有关房屋设计、施工、材料、销售等方面的资料，定出有利于应付和防止竞争的价格七品质与信誉领先品质提高则成本跟着提高，因而常需定较高的价位，然而较高的价位也会带来较高的风险4、房地产价

10、格形成原则一览表1均衡原则指房地产生产的三要素：土地、资本和劳力三者应配合适当2竞争原则指超额利润带来激烈竞争而拉动价格趋于合理3替代原则两种或两种以上效用相近的房地产，其价格相互影响而停留在同一水准4供需原则当房地产供给增加时，价格降低；当供给减海里，价格上涨；当不动产需求增加，价格上涨，需求减少时，价格下跌5收益递增递减原则在一定的生产技术下，投资劳力与资本于土地上，其每单位投资额继续增加时，总收益也会随着增加，但当单位投资额递增至递减的转折点之后，其收益将呈递减现象6收益分配原则在总收益中扣减资本，资本利息，劳工薪资，正常利润，即为土地地租7贡献原则指不动产的某一部分对该不动产全体收益有

11、贡献8适合原则房地产产品必须与环境相结合，方能使房地产的收益性或舒适性发挥到最大限度9变动原则房地产价格的形成是一种变动过程。房地产价格随时间而变动，影响房地产价格的诸多因素不断改变，不断衍生，因而价格不可能固定于一点10预测原则房地产价格深受预期心理及未来收益的影响。因此，投资有收益性的不动产是在预测该不动产未来能产生的收益下进行的5、房地产价格策略表序号定价方法内 容一、折扣和折让定价在定价过程中，先根据建造好的房屋作出一个基本价格，然后加入适当的折扣、折让，而形成实惠售价，吸引客户，扩大销售1、现金折扣2、数量折扣3、职能折扣二、差别定价企业在销售商品时，根据商品的不同用途，对不同的交易

12、对象，在不同的地区实行不同的价格政策1、对不同消费群定不同的价格2、对不同用途采取不同的定价策略3、对不同的交易对象制订不同的定价策略4、不同的部位定不同的价格三、心理定价企业定价时，利用顾客的心理有意识地将产品价格定高些或低些，以符合消费心愿四、满意定价法价格既不等同于获取高额利润所定的价格，也不等同于建造房屋的最低成本价，而是介于这两者之间的价格，生产者和消费者都满意，能够引起消费者对企业的好感五、超值定价法超值定价属于非价格竞争范畴，并不是以房地产业中通常的低价位吸引消费者，而是房地产企业凭借良好的商业信誉，优良的品质，具有特色的产品，畅通的销售渠道，高效的促销活动，完善的售后服务等优势

13、占据房地产市场六、房地产市场营销价格策略实施经过大量的研究和探索，针对不同需求对象，不同楼盘特点，在不同时期制订出切实可行的策略7、广州市拆迁异地补偿安置面积增幅系数对照表拆迁地段异时补偿安置房屋所在地段一、二级010%7%15%15%30%30%40%40%50%三级08%8%23%23%33%33%34%四级015%15%25%25%35%五级010%10%20%六级010%8、广州市拆迁异地补偿安置面积增幅系数对照表级别范围一级二沙岛二级（由以下线路围合而成的区域）区域一：永泰路太和岗路先烈中路环市东路农林下路东风东路福今路中山一路达道路珠江人民南路人民中路人民北路环市中路环市东路麓湖路

14、恒福路永泰路区域二：天河东路黄埔大道西华南大道珠江（含海心沙）广州大道中广州大道北林和西横路林和西路广深铁路天河东路三级（除上述级别外，由以下线路围合而成区域）区域一：广州大道北广州大道中珠江江晓路昌岗东路昌岗中路宝岗大道海珠涌珠江芳村铁路支线站前路环市中路解放北路机场路广园中路广园西路永福路先烈中路水荫路水荫横路广州大道北区域二：铁路员村支线黄埔大道西天河东路广深铁路铁路员村支线四级（除上述级别外，由以下线路围合而成的区域）华南大道广深铁路口岗新街口岗大街中山大道车陂路珠江黄埔涌新港东路广州大道南南泰路泰沙路江南在大道南工业大道南工业大道中昌岗西路珠江下市直街芳村大道规划花蕾路花池湾居住区用

15、地东界浣花路东北路观兰涌花地河珠江增步河北环高速公路广花路机场入口机场用地西北边界白云山西麓白云山南麓广园东路北环高速公路华南大道五级（除上述级别外，由以下线路围合而成的区域）区域：大观路东环高速公路珠江黄埔涌石榴岗路新窖南路广州大道南南洲路工业大道南工业大道中石岗路珠江鹤洞路花地大道南浣花路东教北路观兰涌花地河葵蓬涌南海边界沙贝海东海白沙河卫生河石井河西槎路棠溪新街京广铁路黄石路白云山西麓白云山南麓北环高速公路华南大道广深铁路大观路区域二：黄埔区黄埔街、红山街、鱼珠街及大沙镇的横沙村、下沙村六级（除上述级别外，由以下线路围合而成的区域）黄埔南岗镇西边界珠江新窖南路华南大道珠江主航道鹤洞路花地

16、大道南花地河南海边界白沙河珠江卫生河石井河京广铁路规划华南大道燕岭路车陂河北段北环高速公路大观路广深铁路黄埔南岗镇西边界七级海珠区、芳村区、黄埔区及白云区石井镇、新市镇、同和镇除上述级别外所辖的区域八级白云区除外上述级别所辖的区域9、各种因素对住宅房屋价值影响表基本因素权重数具体因数权重数因子权重数商服繁华状况0.222商服便利度0.222商服中心0.093交通条件0.242道路通达度0.091对外交通便利度0.051码头0.010公交便利度0.100基础设施状况0.217基础设施状况0.107给水0.045社会服务设施0.11医院门诊部0.017邮电局所0.019停车场0.010中学0.01

17、3小学0.016幼儿园0.016图书馆0.006体育场馆0.007公园0.011影剧院0.005环境质量状况0.197绿地覆盖度0.0660.066自然条件状况0.0530.053环境质量优劣度0.078大汽污染0.029噪声污染0.025水污染0.024规划前景0.122用地规划0.06610、住宅用地区域因素指标说明表区域因素优（5）较优（4）一般（3）较劣（2）劣（1）商服繁华状况距市级商服中心距离1000米、集贸市场距离300米、宾馆、酒店、写字楼区距离500米距市级商服中心距离10002000米、集贸市场距离300500米、宾馆、酒店、写字楼区距离5001000米距市级商服中心距离2

18、0003000米、与集贸市场距离500700米、与宾馆、酒店、写字楼区距离10002000米距市级商服中心距离30004000米、集贸市场距离700900米、宾馆、酒店、写字楼区距离2000300米距市级商服中心距离4000米、集贸市场距离900米、宾馆、写字楼区距离3000米交通条件邻生活型道路，与地铁口、公交站距离600米、火车站、长途汽车站、码头距离500米邻混合型道路，与地铁口、公交站距离60001000米、火车站、长途汽车站、码头距离5001000米邻交通型道路，与地铁口、公交站距离10001400米、火车站、长途汽车站、码头距离5001000米邻支路，与地铁口、公交站距离14001

19、800米、火车站、长途汽车站、码头距离10001500米位于内巷，与地铁口、公交站距离1800米、火车站、长途汽车站、码头距离1500米城市 基础设施完备度五通平，与小学、幼儿园距离500米、中学距离1500米、医院、邮电局（所）距离800米、图书馆、影剧院、体育场距离1500米四通一平，与小学、幼儿园距离5001000米、中学距离15002500米、医院、邮电局（所）距离8001500米、图书馆、影剧院、体育场距离15002500米三通一平，与小学、幼儿园距离10001500米、中学距离25003500米、医院、邮电局（所）距离15002200米、图书馆、影剧院、体育场距离25003500米

20、二通一平，与小学、幼儿园距离15002000米、中学距离35004500米、医院、邮电局（所）距离22003000米、图书馆、影剧院、体育场距离35004400米一通一平，与小学、幼儿园距离2000米、中学距离4500米、医院、邮电局（所）距离3000米、图书馆、影剧院、体育场距离4400米环境质量状况与公园、风景区距离500米、周围绿化程度高，空气洁净，环境优美，无污染。地质状况为硬质、软质岩石、地下位低、土质密度大、土质均匀与公园、风景区距离5001000米、周围绿化程度较高，空气较为洁净，环境较安静，附近无污染。地质状况为碎石、地下水位低、土质密度大、土质均匀与公园、风景区距离10001

21、500米、地质状况为碎石、土质密度较大、地下水位较低、附近无厂区，附近有污染源，污染情况一般，污染情况一般，对生活无影响与公园、风景区距离15002000米、地质状况为老粘性土、地下水位高、土质密度较小。较远处有工厂排放有害气体，邻近车流量大，噪声大，附近水源遭受污染较为严重，气味难闻与公园、风景区距离2000米，地质状况为淤泥地、念沙层、喀斯特、附近有工体，临交通型干道，附近水源遭受污染严重，气味难闻规划前景规划为低密度大型住宅区、生活型主干道规划为中、低密度中型住宅区、生活型次干道规划为高、中密度小型住宅区、混合型道路规划为密度小型住宅区、交通型次干道规划为工业区、交通型主干道11、平均标

22、定地价表（建筑面积计）用地类型商铺住 宅9层以下1018层19层以上平均标定地价（建筑面积计）1800元/m2820元/m2738元/m2679元/m212、项目地价调节系数表 相关因素项目性质地段系数交通系数市政公建系数繁华系数特集系数位置系数楼层系数得房率系数使用率系数特殊系数住宅19层9%-5%13%0-10%010.9911住宅1018层9%-5%13%0-10%00.80.9911住宅19层以上9%-5%13%0-10%00.6111停车场（商铺）3%-5%6%-8%-10%0.80.811113、确定影响房地产市场价格的因素及权重表序号项目影响因素的基本含义权重数1房屋类型高层住宅

23、、小高层住宅、多层住宅2.52交通公共交通系统的便捷程度73周边环境周围居民素质/公共设施:学校、公园、购物、医疗保健44地理位置项目位置中居住者进出方便程度2.55市政配置房屋的水、电、煤、污水、通信等配套建设66房型设计房型设计合理、舒适167房屋质量建造质量、材料质量及功能使用质量98房屋外观外观设计形状、色彩、材料2.59交房期预售房的交房期限的远近810房屋设备房屋高层使用电梯质量、居民的公共活动室、设施等511小区环境1312房屋装饰室内毛坯房部分装修或全装修313物业管理服务管理水平、安全程度、收费标准13.514企业形象企业的社会信誉814、比较房地产成交价格表比较房地产用途交

24、易情况交易价格比较差值率A大厦商住期房交易5680元/m2117.8%B大楼商住期房交易6000元/m2105.4%C公寓商住期房交易6200元/m2102.4%15、楼宇位置调节系数表位置类别一二三四五楼宇位置系数（%）+5+20-2-5注：如果位置差异较大，可取得更大的系数，但一般不超过15%16、楼层调节系数表 楼高层数二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼七层楼高层楼备注一层-1-2-2-3-3-2-（N/2）M注二层0+2+2+1+1+1-（N/21）M1M=K/N其中K为不同楼层的楼层系数之最大值，一般取10%15%2如果有另楼遮挡本楼，则在楼的最高层处上下，本楼的楼层系数会有一个较大的跳

25、跃三层0+3+4+3+3-（N/2-2）M四层-3+2+4+4-（N/2-3）M五层-40+1-（N/2-4）M六层-5-2-（N/2-5）M七层-3-（N/2-6）MN/2-1层-MN/2层0N/2+1层+MN-2层+（N/2-2）MN-1层+（N/2-1）MN层+（N/2）M 17、朝向调节系数表朝向南北向东西向朝向南朝向北朝向东朝向西东南向西南向东北向西北向朝向系数（%）+3-3+4-4+2-2+4+2-2-4注：仅适用于由阳光引起的朝向效用差异，如果有较大景观差异，可取更大的系数，但一般不超过15%20%18、景观调节系数表 项目名称景观碧桂园翰林阁翠湖山庄锦城花园山景100/98江景100/98湖景海景公园100/98花园100/99100/98100/98高架100/102立交100/101100/103臭水沟100/105坟场100/105综合系数100/98100/98100/99100/98100/101100/105100/98100/102100/