土地估价理论和方法.docx

1、土地估价理论和方法土地估价理论与方法从目前掌握的资料来看，2021年全国土地估价师资格考试大纲沿用2021年版大纲，明确的考试范围和内容没有发生变化，考试委员会不指定考试教材。2021年全国统一按照以下时间进行考试：9月17日 土地管理根底与法规 830-930土地估价理论与方法 1030-1200土地估价实务根底 1430-17009月18日 土地估价案例与报告 900-1130土地估价相关知识 1430-1700通过近几年来的考试总体情况来看，“土地估价理论与方法科目考试重点考查考试大纲中的第三局部 地价理论、第四局部 土地估价方法、第七局部地上定着物及相关财产估价知识等方面的内容，也有极

2、少量的涉及对土地分等定级、土地估价行业管理、相关统计知识等方面的知识，考题内容趋于灵活，考查的知识点更具综合性特点。从考题类型上看，土地估价理论与方法科目考试，目前共考85题，题型分为判断、单项选择、多项选择、情景分析四个题型。考试中一定要注意对判断题的慎重，该类题型规那么是答对给分，答错扣分，扣至该题10分不得为止，就是说如果你答对5道，答错5道你还是得零分，这与你没做判断题效果一样，所以答该题型时切记只做有把握的，拿不准的，如果成功率感觉较高，可以冒下风险，如果只是想撞运气那么建议慎重，以免无辜失分。考试时间为一个半小时，土地估价理论与方法 1030-1200。本科目从考题涉及的知识面上看

3、，考查的知识面主要是对土地估价理论和方法、地价根底理论、建筑物及地上附着物估价，其中重点是对估价理论方法的考查。例如在2021年的考试中，估价理论方法的考点分值就占了将近70分，涵盖估价原理、收益复原法、市场法、本钱逼近法、剩余法、路线价法、基准地价法等知识点，在45道单项选择题中，就有29道题。其次是对地价根底理论的考查，在考试分值中占20分左右，以判断、单项选择的题型为主，多项选择中也会出现一到二道，涵盖价格概念、地价影响因素、区位理论、地租理论等方面知识。例如09年题中判断10道中就占了很大比重。对建筑物估价和地上附着物知识点的考查，单独算来约占10分左右，知识点涉及建筑物重置、折旧、估

4、价等方面内容。另外各年考试中，对地上附着物和建筑物估价的知识点的考查，经常是与土地估价方法的考试点联系一起，进行综合考查，以此检验考生掌握土地估价理论知识的综合能力。通过我们对历年考试的一个简单的分析，使我们对土地估价理论于方法这一科目的知识点的考试重点和知识框架有一个大致的认识，在以后的讲课中，我们将逐一对各知识点进行讲解。下面首先对第三局部地价理论进行讲解。该局部内容是土地估价理论的根底理论局部，虽然占据的考点和考试分数在2006、2007年相对较多，2021年、2021年略微减少，但由于该局部内容属于土地估价理论中根底理论知识，通过对该局部的学习理解，会对土地估价方法的学习带来帮助，因此

5、我们对此局部的学习仍不可无视。第一节 土地价格概念一、考试大纲1土地价格概念(1)土地价格的内涵(2)我国土地价格的形式2土地价格的特征3不同类型土地价格及特征(1)土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格(按土地权利分类)的特征(2)交易价格、理论价格、评估价格等(按产生方式分类)的特征(3)申报地价、公告(示)地价等(按政府管理目的分类)的特征(4)土地总价格、土地单位面积价格、楼面地价等(按结果表示方法分类)的特征(5)生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格等(按土地形态划分)的特征(6)拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格等(按土地交易方式划分)的特征(7

6、)买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等(按使用目的划分)的特征(8)其他一些划分方法形成的土地价格的特征4我国土地价格评估的开展历史大纲要求掌握土地价格的内涵，土地价格的特征；熟悉不同类型土地价格及特征；了解我国土地价格评估的开展历史。二、重点内容讲析：1、土地价格概念1土地价格的内涵土地价格是指土地的购置价格，是土地未来年期纯收益的资本化。在资本主义制度下，任何一定的货币收入都可以资本化。根据马克思的劳动价值理论，价格是商品价值的货币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象劳动。自然土地不是人类劳动产品，不包含人类的抽象劳动，土地能向人类永续的提供产品和效劳，即在一定的劳动条件

7、下土地本身能产生收益，随着土地权利的转移，这种收益的归宿也发生转移，因此土地在交易过程中实际上是对土地权利的转移，土地纯收益现值的总和就表现为土地价格。2我国土地价格的形式我国开始土地使用制度改革以来，城镇土地逐步由无偿使用改为有偿使用，土地市场也逐步建立，土地价格的表达形式也日趋多样化，有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政划拨等多种形式。由于我国实行的是土地公有制，土地所有权归国家或集体所有，实际交易中的土地价格只是为取得一定时期土地使用权而支付的一种代价，是土地所有权在经济上的一种实现形式，仅是土地所有权价格的一局部。但我国土地使用年期较长，一般都在50年左右，而且在使用期间

8、也同样拥有转让、出租、抵押等权利，又类似于土地所有权。历年考题如下：1按照我国现行法律的规定，土地价格是指( B )。A为购置土地产品而支付的代价B为购置获取土地预期收益的权利而支付的代价C为购置土地实体而支付的代价D为购置土地所有权而支付的代价解析：从内涵上看，土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购置获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。在我国，市场上交换的是土地使用权。2我国的土地价格不包含( )。A、土地所有权价格 B土地使用权价格C、土地租赁权价格 D土地抵押权价格答案：A解析：我国实行土地公有制，土地价格是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。

9、2、土地价格的主要特征1土地价格是权益价格。土地是一种资产，能给人们提供恒久的产品和效劳，这种产品和效劳的获得都以土地权利的限定为根底。另外，土地自身位置不能移动，可转移的是该土地的权利和收益。谁购置土地，就必须为获得这项权利付出代价，谁获得了土地权益，就可以从这块土地收获产品和效劳，这种产品和效劳的获得都是以土地权利的限定为根底。因此，土地买卖实质上是土地权益的买卖，土地价格是土地权利和收益的购置价格。2土地价格不由生产本钱决定。一般商品都是人类劳动的产品，具有劳动价值，其交换价格是其价值的货币表现，因此，人们可以根据其生产本钱确定其价格。但土地价格不是土地本钱的货币表现，不能依生产本钱定价

10、。这是因为，土地不是人类劳动的产物，作为地球自然物，自身没有人类劳动价值，无所谓生产本钱；并且人类长期的土地利用过程中所固化在土地中的劳动，缺乏以表现其价格，现实中土地的开发本钱，主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加。因此土地价格不由生产本钱决定3土地价格主要由土地需求决定。土地价格虽在一定范围和条件下，也受土地市场供给与需求的影响，但是从宏观上看，土地的自然供给是一定的，土地经济供给的弹性很小，而社会经济开展和人口增加引致对土地的需求会不断变化，因此，从长远和总体上看，需求是影响地价的主要方面。这与一般的商品价格受其本身供给与需求的双向影响是不同的。4土地价格呈上升趋势。

11、这是因为在一定时期内，土地的供给弹性很小，但随着社会的开展和人口的增长，人类对土地的需求趋势不断增长，致使地价不断上涨；社会经济的开展也就意味着高技术、高投资的产业日趋兴旺，工人的劳动支出在生产本钱中的比重日趋缩小，使得社会平均利润率下降，导致利息有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。5土地价格具有明显的地域性。在地区性市场之间，因为土地位置的固定性，土地无法像一般商品那样可以自由移动，致使地价具有明显的区域性特征，各地域土地市场受到当地政治、经济等诸多因素的影响，相互之间很难影响，不能形成统一的市场价格；即使在同一地区城市内，土地的位置差异、用途差异等也决定了土地价格个别性明显，难以标准化，因

12、而土地价格千差万别。附：土地价格和一般物品价格的区别：1生产本钱不同。一般物品是劳动的产物，而土地本质上不是劳动创造的，是大自然的恩赐，所以，一般物品的价格必然含有生产本钱因素，而地价不一定含有生产本钱因素。从更深的角度考察，一般物品的价格是人类劳动价值的货币表现，围绕着价值而上下波动；地价本质上不是“劳动价值的货币表现，是地租的资本化，即地价地租/利息率。2折旧不同。一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，因此有折旧。而土地不能引再生产而增多，其价格通常随着时间的流逝而上升，不仅无折旧，而且会自然增值。但需注意的是，在我国有期限的出让土地使用权是一个特例，在这种

13、情况下土地应计提折旧。因为这种土地使用权的剩余年限随着时间的流逝越来越短，最终会被国家无偿收回土地所有权最终归国家和集体所有，因此，购地者必须在土地使用权年限内将包括购地资本在内的所有投入收回。而如果是无期限的土地所有权，就无需计提折旧。3价格差异不同。一般物品，如汽车、衣服，人们可以大量制造，同一品牌、同一型号的很多，故其价格较一致。土地由于具有独一无二的特性，所以根本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大，有的寸土寸金，有的可能一文不值。4市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。5价格形成时间不同。一

14、般物品由于相同的很多，易于比拟，为较完全市场，且价值不很大，因此，价格形成时间通常较短。由于土地具有独一无二的特征，不易于比拟，为不完全市场，而且价值量大，其交易一般需要经过长期考虑后才能达成，因此，地价形成的时间通常较长。6供求变化不同。地价与一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但因土地数量难以增减且不可移动，所以其供给弹性较小。从全社会的角度看，土地的自然供给是完全无弹性的，不会随着地价的变化而增减。但对于某种特定用途的土地来说，土地的供给是有弹性的。因为土地往往可以在不同的用途之间进行选择，从而一种用途可以挤占其他用途的土地。例如：住宅可以挤占工业用地，工业可以挤占农业用地。3、不同土

15、地价格的类型及特征1按土地权利分类分为土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格。其中，土地所有权价格指土地所有权的转移价格，也可以说是卖断价格。在我国，土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。土地使用权价格是对土地拥有一定期限的使用权、收益权所形成的一种价格。土地租赁权价格，在一定时期内取得土地租赁权所形成的价格。土地抵押权价格是指被抵押土地使用权的抵押担保价格。抵押权是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的抵押程序就该财产优先受偿的权利。其他他项权利价格是指取得土

16、地地上权、地役权、空间利用权的价格等。这类土地价格的特征：、该类土地价格是以土地权属为根底进行划分，在实体一定的情况下，获得何种土地权利决定了对土地的拥有程度，根据不同的土地权利类型也就形成了为获取该种土地权利而必须支付的代价，即形成不同权利的土地价格。、该类土地价格的上下受到获得的土地权能大小的制约。在我国，土地权利可以分解为四项权能，即占有权能、使用权能、收益权能和处分权能。土地权利价格因获得的土地权能的不同而千差万别。例如地役权是为了满足自己土地利用的特殊需要，而从他人土地上获得的一种权利，为获取该种权利所形成的价格，就会受到地役权限实现大小的制约。2按土地价格形成方式分类分为交易价格、

17、理论价格、评估价格等。土地交易价格指土地买卖双方按市场交易规那么，在土地市场中实际成交的价格。其特点是必须通过市场交易双方达成并实现的土地价格协议，是卖方实际接收的买方支付的代价，没有完成的协议价格或没有真正成交的价格，均不是土地交易价格。土地理论价格指在经济学理论假设具备完善的土地市场条件下取得的土地价格。土地评估价格指由专业评估机构和人员，按照规定的估价程序和方法评定的土地价格，例如基准地价、交易底价等。3)按政府管理手段分类分为申报地价、公告(示)地价等。申报地价：向人民政府申报的地价。公告(示)地价：是政府定期公告的地价。申报地价并不是随便进行随意申报，申报地价必须依据当地的市场水平，

18、或者实际交易取得的价格进行。公示地价是由政府部门评估并定期向社会公布的地价，其一是因为不同的管理目的而形成，二是更具时段性，有效期根据实际情况而不等。4)按土地价格表示方法分类分为土地总价格、单位面积价格、楼面地价等。土地总价格指宗地整体价格。单位面积价格指每单位面积的土地价格。楼面地价又称单位建筑面积地价，即是土地总价格分摊到每单位建筑面积上的土地价格。他们之间的关系特点是楼面地价宗地总地价宗地总建筑面积=土地单价规划容积率。规划建筑总面积规划容积率容积率=地上建筑总面积规划用地面积5按土地的存在形态分类分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格。依据城镇土地估价规程定义，生地价格指在正常

19、市场条件下的，未进行或局部进行根底设施配套开发和土地平整，但已完成土地使用批准手续的一定年期的土地使用权价格。熟地价格：指在正常市场条件下的，完成了土地开发等根底设施建设，具备建设条件，一定年期的土地使用权价格。毛地价格：指在正常市场条件下的，未进行宗地内拆迁平整，但已完成根底设施配套开发建设，一定年期的土地使用权价格。净地价格：指已经完成根底设施配套开发，场地内到达开工条件的一定年期的土地使用权价格。6按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。拍卖价格是以拍卖方式出让或转让形成的价格。招标价格是以招标方式出让或转让形成的价格，通常由市、县土地行政主管部门发布招标公告，公民

20、、法人和其他组织参加投标，根据土地估价结果和政府产业政策综合确定的。协议价格指土地买卖双方通过协商而成交的土地价格。挂牌价格是指采用挂牌方式出让或转让的土地成交价格。7按土地价格使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等。土地买卖价格是对土地未来年期纯收益权利的交易价格。租赁价格即指租赁土地的价格。抵押价格：是以土地作为信用担保而确定的价格。课税价格：是专为国家或地方政府征收土地税收而确定的价格。征地价格：指国家征用集体土地而给予的补偿金额。8其他划分方法形成的土地价格这里着重讲解我国地价体系中形成的土地价格及特点。在我国的土地市场中，已经存在或正在形成一系列表示不同的特

21、性和满足不同作用的地价形式,根据我国地价管理制度的特点和?中华人民共和国城市房地产管理法?的有关规定，在我国的地价体系中土地价格主要有以下几种类型：基准地价，基准地价是某一时点的土地使用权价格，这一时点就是基准地价评估的基准日。基准地价的评估年期就是各类用地国有土地使用权出让的最高年期。基准地价是现状开发程度下的土地使用权价格。标定地价是政府根据管理需要评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。标定地价是宗地地价的一种，由政府组织或委托评估，并被政府认可作为土地市场管理的依据，其评估方法与一般宗地估价方法相同。标定地价与基准地价一样，由政府定期公布。标定地价的作用主

22、要表现在：A政府出让土地使用权时确定土地出让金的依据；B企业清产核资和股份制改造中确定土地资产的依据；C国家核定土地增值税和税制改革的依据；D政府制定土地市场管理政策的依据。此外还有交易评估价和成交地价；以及由此衍生出的土地出让、土地转让、土地税收、土地征用、资产核算等等方面使用的地价。上述类型的土地价格相互作用，相互联系，在我国地价体系中起到不同的作用，具有不同的地位，显示出不同的特点。从地价的性质看：基准地价、标定地价、交易底价以及由此衍生出的其他宗地地价，是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的评估地价，而成交地价那么是在地产交易中直接实现的现实价格。从地价的特点看，基准地价属于区域平

23、均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价类型。假设按各地价在地价体系中的作用和地位分析，基准地价和标定地价是政府为管理地价和地产市场而组织或委托评估的，对地价体系中的其他地价具有一定的导向和控制作用，因而是我国地价体系的核心；标定地价、交易地价或交易评估价是地产市场中最常见、最大量发生的地价形式，因而是地价体系的主要成分；而成交地价反映的是地产市场的现实，故是地价体系内最关键的参照指标。近年考题中对该知识点的考查：1土地交易双方经过充分协商最终达成协议，并由买方支付给卖方一定数目的款项。这笔款项被称为

24、( B )最为确切。A土地评估价格 B土地成交价格C客观市场价格 D申报地价解析：反映具体宗地在地产交易或交换等活动中现实价格，由土地交易双方认可并据此支付地价款的是土地成交地价2如果把申报地价、公告(示)地价归为一类，这种分类是按照( C )划分的。A土地交易方式 B土地价格形成方式C政府管理手段 D土地价格使用目的解析：该题考察地价分类。土地价格按政府管理手段分为：申报地价、公告(示)地价等。3政府为管理土地市场，由专门部门、专门人员评定的不同等级或不同区域的土地使用权市场平均价格称为( )。A交易底价 B公告价格 C基准地价 D标定地价答案：C4( )指已完成使用批准手续而未进行或局部进

25、行根底设施配套开发和平整的正常市场条件下土地使用权价格。A标定地价 B基准地价 C毛地价格 D生地价格答案：D解析：已完成使用批准手续而未进行或局部进行根底设施配套开发和平整的正常市场条件下土地使用权价格是生地价格。指已完成根底设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下，一定年期的土地使用权价格是毛地价格。5土地价格按( )方式分类，可以分为交易价格、理论价格、评估价格等。A土地权利 B土地的存在形态C土地价格形成方式 D土地价格使用目的答案：C4、我国土地价格评估的开展历史20世纪80年代中期以来，我国土地价格理论伴随着土地市场的开展逐步开展形成，在马克思地租理论的根底上，形成了社会

26、主义级差地租理论、社会主义绝对地租理论和社会主义城市地租理论。开展了马克思主义地价形成理论，并成功借鉴了西方地价形成理论(土地收益理论、土地供求理论)，来指导我国的土地使用制度改革与实践。20世纪90年代初期，我国先后出台了?城镇土地分等定级规程?、?城镇土地估价规程?、?土地估价师资格考试暂行方法?、?土地估价机构管理暂行规定?等一系列规定制度，使我国的土地估价制度的根本确立，形成了一整套适合我国国情的土地估价的理论、方法和技术标准，土地估价已经成为一项法律制度，成为土地市场的一个必不可少的环节。在农用地估价方面，?农用地分等规程?、?农用地定级规程?、?农用地估价规程?三个规程也已经作为行

27、业标准发布，为建立农用地估价制度奠定了根底。第二节 土地价格影响因素1 考试大纲要求：(一)考试目的测试应考人员对土地价格影响因素的种类、特点的理解与掌握程度。(二)考试范围1一般情况下的地价影响因素2主要地价影响因素的作用规律3不同用途地价影响因素的特点(三)考试根本要求掌握：主要地价影响因素的种类；熟悉：主要地价影响因素的作用规律，不同用途地价影响因素的特点。2 知识点:一、一般情况下的地价影响因素对土地价格产生影响的因素很多，这些因素或影响土地的供给和需求，或影响土地的收益，或影响土地复原利率。依据城镇土地估价规程，一般情况下，可将影响土地的因素分为一般因素、区域因素和个别因素。三、影响

28、地价的一般因素一般因素是指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，是影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素会影响土地价格的整体水平，是决定各个地块土地价格的根底。包括：1、土地制度：是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称，是一个国家人地关系的法定结合形式，包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度等。土地制度是一切社会形态中最重要、最根本的制度，直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌。2、住房制度：住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成局部，是对城镇居民住房保障体制的改革，包括改革住房建设投资体制、改革住房建设、分配、维修、管理体制、改革住房分配体制、建立双轨制的住房供

29、给体系、建立住房公积金制度、建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，开展住房金融和住房保险、建立标准化的房地产交易市场等，从而促进了房地产投资的良性循环，推动了地价的合理实现。3、城市规划：城市规划对城市的性质、功能及宏观区位产生决定性影响，这在整体上影响城市地价水平。城市规划对用途、容积率和建筑密度的规定，很大程度上对地价产生影响；土地因其用途和利用强度的不同会具有不同的收益能力，同一块土地在用于商业、住宅和工业时的地价有很大的差异，一般商业用地效益最高。4、相关政策：主要有房地产开发政策、地价政策、税收政策等，对地价会产生较大影响。高地价政策意味着政府放开对地价的管制，会促使地价上涨；低地价

30、政策是政府采取各种手段抑制地价的上涨，从而导致地价水平的下跌或停滞；地价管理政策也影响着房地产投资者的投资兴趣，从而影响地价的上下；税收政策通过增加税赋，会使居民和企业的储蓄减少，从而减少社会投资，降低经济增长幅度，企业无力或不想扩大投资，促使土地需求降低，土地价格降低。5、人口状况：人口状况是最主要的社会经济因素，对地价的影响很大，主要包括：人口密度、人口素质和家庭人口构成等。人口密度通常提高时，使土地需求上升，导致地价上涨。人口素质一般对住宅用地价格的有较大影响。人口素质高的住宅区通常社会秩序较为安定，受教育程度和文化素养群体集中，环境整洁优雅，更适宜人们选择居住，引起该类住宅区需求增加，

31、促使地价上涨。随着社会经济的开展，家庭人口构成逐步由大家庭模式向以夫妻为中心的小家庭模式转变，家庭结构越来越小，家庭数量相应增多，对住宅的需求增加，导致住宅用地价格上涨。6、社会开展和安定状况：社会稳定，房地产投资相对来说风险小，收益大，资金可以按预期的目标在预期期限内得到回收并取得利润，从而投资者的投资信心增强，带动地价上升。社会秩序良好，人们会感到平安，从而愿意投资、购物、居住，因此带动地价上升。7、城镇开展过程：随着经济的开展，城镇化进程的加快，会增加对建设用地的需求，提高城镇土地价格水平，另外，城市化开展越快，就业时机就多，人口迁入就大，城镇人口分布就越密集，地价涨幅也会相应较大。8、

32、国际经济状况：世界经济逐步向一体化、多元化开展，任何一个国家经济都不可能脱离世界经济而快速开展，随着国家间、经济区域集团间经贸关系的逐渐密切，一个国家的经济情况与世界经济的变化休戚相关，地产市场状况和地价水平更会受到影响。例如当前的世界金融危机对各国的地价造成的强大冲击，使各国地价水平大幅下降。9、国际政治因素：国家间政治关系密切为经济的快速开展创造了良好的外部环境，有利于投资者跨国投资，使土地需求上涨，推动地价水平提高；如果国家之间对立，彼此断绝各种往来，就会限制人员流动和资金流向，如果发生战争还会直接对经济造成严重破坏，直接使土地需求下降，地价暴跌。10、经济开展状况：经济开展越快，公共投资和私人投资水平越高，财政金融景气，就业时机