最新版生态农业旅游观光园建设项目可行性研究报告.docx

1、最新版生态农业旅游观光园建设项目可行性研究报告生态农业旅游观光园建设项目可行性研究报告第一章 总 论1.项目背景1.1项目名称：*生态农业旅游观光园建设项目1.2项目性质：新建1.3建设地点：*县*镇*村1.4项目承办单位：*县*种养殖专业合作社1.5项目承办单位概况*种养殖合作社成立于2011年，注册资金1000万，企业类型：民营，法人代表：翟新文。目前已实现流转土地12000亩，农户1086余户，土地耕种面积4万亩，流转面积1万亩，拥有自主产品*大米、杂粮、豆油、蛋类、养殖类五大系列、30多个品种，年销售额3000万元，实现利润200万元，带动周边农户3000余户。合作社实行统一育种、插秧

2、、管理、收购、销售全产业链一条龙服务。1.6编制依据和研究范围1.6.1编制依据*县*种养殖专业合作社关于编制*生态农业旅游观光园建设项目可行性研究报告委托合同；建设项目经济评价方法与参数（第三版）；固定资产投资项目可行性研究指南（试用版）*县*种养殖专业合作社提供的项目相关基础资料。1.6.2编制原则（1）应符合*县*镇*村总体规划要求，遵守国家有关经济建设的法律、法规，本着合理、适用、经济的原则进行建设。（2）合理确定建设规模。充分考虑节地、节能、节水、环保和可持续发展，做到规模适度、功能适用、装备适宜、经济合理。1.6.3研究范围依据国家有关部门政策、规程、规范，对项目建设的理由、建设规

3、模、建设的内外部条件、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行分析研究，并提出有关建议与方案，供投资主体和审批部门做投资决策参考。2.项目概况 2.1建设地点：拟建项目地点位于*县*镇*村。2.2建设规模和内容及目标：2.2.1建设规模项目用地面积66700平方米（100亩），总建筑面积13660平方米。工程共分为六大主题：文化长廊、游客服务中心、休闲养生区、生态农肆、绿化景观和基础设施。2.2.2建设内容（1）文化长廊包括文化长廊、园区入口大门、特色产品商务交易。（2）游客服务中心包括停车场、休闲别墅、农家驿站。（3）休闲养生区包括室内垂钓区、室外河渠养殖区、亲子种植体验。（4）生态农肆包

4、括一分认领田、温室大棚采摘、有机生态养殖。（5）绿化景观包括园区绿化、景观、凉亭、特色景观路。（6）基础设施包括小桥、园区主辅道路、员工休息及办公室、深井6眼等。2.2.3建设目标打造东北地区生态农业旅游品牌，采用新观念、新思路、新方法，注重园区内的体验参与、科普教育。园区集旅游观光、科研教育、农业生产、情景体验、乡村休闲、商业运营于一身。使园区具有高度的观赏性、参与性和体验性，完善综合旅游接待能力，找到稳妥的盈利模式。加强与旅游者的互动，增添并丰富旅游体验。让旅游者感受寓教于乐，使旅游者游有所得，从而增加园区的重游率，成为国内旅游的热点和东北旅游的亮点。2.3项目提出的理由与过程新农村建设的

5、核心是发展经济。从农村现实的经济结构和发展水平来看，加快农村经济发展的重要途径，是要打破农业产业的界限，把农业产业与第三产业结合起来，以农林牧副渔业资源、乡村田园资源、乡村风景资源、乡村民俗文化资源、乡村历史文化资源等等为依托，开发旅游休闲产业。同时，发展农村经济，需要进行产业结构和产品结构的调整，形成高附加值的经济产业。而旅游休闲产业，是乡村经济中最具有附加值的产业。其次，巨大的城市居民休闲需求，形成对乡村休闲旅游发展的最大支撑。随着汽车进入百姓家中，自驾车旅游休闲成为城市居民的必须品。乡村环境、新鲜蔬菜、水果家禽等等，成为城市居民最喜爱的商品。城市居民对于走进乡村，品尝风味独特的晚餐，有着

6、永不疲倦的热情。随着汽车拥有量的大幅增长，驾车到1小时以内的地方晚餐，3小时以内的地方度周末，已成为城市中产阶级和中青年知识分子的生活习惯。乡村环境和农家情趣，是休闲生活的最大吸引力。以旅游休闲出游距离来看，可以把城市居民的旅游消费划分为两个圈层，第一个为餐饮消费圈，以城市为中心，大型城市周边50公里，中型城市周边25公里，小型城市周边15公里范围区域，都是城市居民餐饮消费出行区域；第二个为休闲消费圈，以城市为中心，大型城市周边250公里，中型城市周边150公里，小型城市周边80公里范围区域。在这两个圈范围内的农村，都具备发展旅游休闲产业的基本条件。这是中国乡村休闲旅游产业的主要区域，是社会主

7、义新农村建设的重要途径，具有极大的现实推广价值。*县*种养殖专业合作社经多次考察、市场调研及论证，决定充分利用*县*地理位置、自然环境、资源丰富等优势，建设*生态农业旅游观光园。本项目的建设既把第三产业引入农村，调整了当地农村产业结构，又解决了部分农村劳力就业问题，增加了农民收入，对于稳定社会具有重要意义。2.4项目总投资和资金筹措（1）项目总投资5484.16万元。 其中：建设投资5184.16万元，铺底流动资金300.00万元。（2）资金筹措：企业自筹。2.5主要经济技术指标建筑用地面积 66700平方米建筑占地面积 11410平方米建筑面积 13660平方米建筑系数 17.1%容积率 0

8、.12绿化率 18%项目所得税后财务内部收益率为14.52%财务净现值（ic=10%时）为1561.0万元所得税后的投资回收期为7.8年(含26个月建设期)第二章 项目建设的必要性1.休闲旅游促进了生产发展，农民收入大幅提高。旅游休闲产业，特别是乡村旅游，具有较大的家庭服务特性，最具增加就业、富裕农民的推广价值。据国家旅游局测算，一个年接待10万人次的农村旅游景点，可直接和间接安置300位农民从业，直接和间接为1000个家庭增加收入；旅游业不仅可辐射周边农民致富，还可拉动较远距离的农民从事旅游运输、种植养殖和商品生产。乡村旅游对于参与农户的收入支持，超过对税收的贡献。因此，旅游休闲是新农村建设

9、中比较容易直接带动农民增收的产业。过去农民一亩地只种粮食，一年不过收入1200元，种植花卉苗圃等则可收入2万元左右，如果兼营农家乐旅游，则可收入4万元5万元。把文化因子和产业因素注入，推动传统农业向旅游休闲产业转移，农民收入和生活水平得到大幅的提高。2.休闲旅游促进了村容建设，形成文明卫生美丽独特的景观。乡村休闲旅游中，旅游环境打造、农家接待条件的建设都是最基础的内容。旅游对于环境卫生及整洁景观的要求，将大大推动农村村容的改变，推动卫生条件的改善，推动环境治理，推动村庄整体建设的发展。 近年来，*县为了打造高标准的乡村旅游景点，加大了对农村的基础设施建设投入，对部分农村地区的道路、排污、社区服

10、务中心等公共设施进行改造和新建，彻底改变了农村的面貌。一些有特色的乡镇和村镇的风貌进行了全新规划和重建，推出了一批有旅游价值的景点，不仅具有田园诗般的传统乡村风貌，而且透露出浓厚的文化氛围，极大地提升了新农村对于城市居民的吸引力。3.休闲旅游促进了先进文化与文明风尚在乡村形成。旅游休闲产业最终是服务产业，是文化产业。没有以游客为上帝的服务精神，就难以获得市场的认可，更不易获得经济的收益。因此，发展旅游休闲产业，必然在市场的引导下，在现实的教育下，培养农民的市场经济意识和服务顾客的文明行为。市场是一所最好的学校，服务教育是培养农民成为文明卫生礼貌公民的最好手段。在市场经济的熏陶下，乡村休闲旅游的

11、经营者在思想观念、经营服务等方面，已与传统的从事第一产业的农民具有本质上的改变，农民开始有意识地学习新的知识和文化，自觉接受培训以提高自身的能力。乡村休闲旅游需要文化的支撑，民俗文化的包装，餐饮文化的开发等，都有利于推动乡村文化的发展。同时，游客带来的城市文化，对于农村文明风尚的形成，也具有极大的作用。第三章 市 场 分 析1.市场定位*生态农业旅游观光园规划是*县“围绕目标，突出重点，打造品牌加快推进重大旅游项目建设”战略的重要组成部分。为实现*县*镇旅游资源优势向产业优势的转变，切实加快旅游产业的发展，围绕“生态农业旅游文化”的战略目标，着力培育和打造“生态农业旅游文化”特色品牌。2.主导

12、市场 一级市场: 东北工业城市。 本市场以沈阳、长春和哈尔滨为客流枢纽中心，覆盖大连、丹东、本溪、抚顺、鞍山、*、营口、海城、铁岭、朝阳、锦州、阜新、延吉、吉林、大庆、牡丹江、齐齐哈尔等工业城市。以沈阳为中心由鞍山、抚顺、本溪、阜新、盘锦、*、丹东和铁岭构成的省内城市群，又是本市场的核心。一级国内市场是中国传统的重工业基地，又是目前国内重点发展的工业城市经济圈之一，具有大密度的工矿企业和从业人口。该市场的主要消费群体可细分为：城市居民节假日和周末度假休闲旅游群体。 二级市场: 京津沪大都市。本市场以北京、天津和上海为客流枢纽中心，覆盖京津唐大都市经济圈和长江三角洲大都市经济圈。二级国内市场是中

13、国的经济和文化中心所在地，具有大量现实和潜在的高素质生态旅游者，可细分为：高知生态旅游消费群体，外资、合资和高新技术企业白领旅游消费群体，自驾车家庭旅游消费群体，高等院校青年学生旅游消费群体，都市居民节假日休闲度假消费群体。3.游客行为体验农家小院生活，就地观、采、钓、宰购就地加工和带走，篝火晚宴、观光休闲农业和东北地方文化，又是度假旅游的一大特色。4.项目建设条件优劣分析4.1优势项目区是具有良好的生态环境、自然条件、交通条件、电力设施、经济区域，是建设生态农业旅游观光园的理想地段。*县有关部门的积极参与配合，可以保障本项目的顺利实施。4.2主要障碍因素及解决方案 通过以上的分析可以看出，该

14、地区的政策环境、资源优势、科技开发能力及基础条件都有利于项目的建设。因此，没有自然和社会因素的制约。 该项目主要障碍因素是，资金量大，固定资产投资的74.48%资金是用于土建工程建设费用上。建议有关部门予以大力支持，建设资金按时到位，保证项目如期实施。5.市场分析5.1市场需求 工作竞争、生活压力的日益加剧，享受生活热爱自然意识的不断提升，越来越多的具有一定经济消费能力的都市人利用闲暇时间奔向农村郊外去放松，休闲正在成为一种时尚。农业休闲旅游作为一项新的旅游项目，已成为世界的潮流。农业旅游者不仅“看”而且“干”，由过去欣赏结果，变为参与过程，真正体验农活的“原汁原味”。浅尝辄止的劳体和藕断丝连

15、的乡村情怀，为忙碌和烦躁的城市生活增添了许多雅趣。让那些不了解农业，不熟悉农村的城市人回农村寻根，渴望在节假日到郊外旅游、度假的人们来观光农业生产过程、农村面貌、农民劳动生活场景，并采摘、垂钓、娱乐等活动，“当一天农民”领略田园风光、体验乡土气息，享受大自然的恩赐。5.2竞争力分析拟建项目建设地点在*县*镇*村，人文气息，资源环境得天独厚。该地区有*大米生产基地、池塘，蟹田及设施农业等，是开发田园文化产业的理想场所。开发生态农业休闲旅游有其他地域不可媲美之处。6.营销方案6.1由企业宏观筹划市场，规范完善产业项目的基础设施，指导项目的运营和管理，为项目发展创造良好的环境氛围。6.2加大项目的宣

16、传力度，挖掘旅游文化内涵。 以户外宣传广告牌、宣传条幅、网络传递为重点，吸引旅游者眼球，在*县、市主要交通道路设立大型广告碑，设有宣传图片，同时在网络传递观光园产业文化，在项目区举办采摘节、篝火晚会、秧歌等极其丰富的文体农事活动。以*县生态旅游产业开发为载体，举办*生态农业文化摄影、征文活动，彰显项目区文化旅游新特色。6.3营造文化旅游全员参与气氛，改善旅游环境，提高旅游产品档次，让旅客有新的意境，新的感受，新的享受。建立文化旅游协会，规范农业旅游的经营与管理，并使观光区成为学生实践、学习的基地。对采摘园实行挂牌匹配，采用情侣树、“地主园”等纪念标识，让游客过把农民瘾。6.4设计全套的经营思路

17、与策划方案提供技术与服务 以生态农业旅游为核心内容，启动绿色、生态、健康、休闲为主题，打造观光园的旅游精品和主导产品，如农业作坊、露天烧烤、农家院、采摘园等，让旅客在完美的生态环境中尽情享受田园风光，满足市民生态热、回归热、休闲热的追求与渴望。把文化、农业、生态和旅游业有机结合起来，提高民俗文化旅游的科技含量，丰富民俗文化旅游产品内容，提供相应技术服务，规范服务资格和等级。6.5旅游产品向游人展示：用生态水源、生态有机农肥、用人工伴机械播种和中耕除草；生长的有机大米、河蟹、水果、蔬菜。展示：池塘用生态水草和自然环境生长的鱼、虾、蟹。展示：捕捞垂钓、采摘、拣蛋、现场宰割加工畜禽肉食产品的乐趣；老

18、知青回访的乐趣；农家院现采、现捡、现钓、现宰现做的乐趣。第四章 场 址 选 择1.场址所在地区现状1.1地区与地理位置拟建的*生态农业旅游观光园，位于*县*镇地段内*村。该项目东与蒲口村接壤，南和西与xx村为邻；北由xx村相依托。地理位置优越，交通便利，通讯发达，利于旅游向周边市县辐射。项目建设成立后，能够与其它产业群协调发展，优势互补，能促进农业生态旅游的提速发展。1.2场址土地权属及占地面积项目土地使用权为*县*种养殖专业合作社，项目占地面积66700平方米（100亩）。1.3土地来源由*镇*村提供项目用土地，形式：流转。土地使用费130万元，使用时间13年。1.4拆迁补偿项目区域内无村民

19、住宅及地上附着物，不涉拆迁补偿问题。2.场址建设条件2.1场址地形、地貌 建设场地地势平坦，其场地建设用地可以满足本项目建设需要。因此，为该项目的实施创造了有利的条件。2.2气候条件*属于暖温带大陆性季风气候，秋、冬季西伯利亚的寒冷干燥气候南侵，春、夏季海洋的温暖湿润气团北移，这里处于过渡地带，气候变化比较大。其特点是：四季分明，雨热同期，干冷同季，温度适宜，光照充足丰富。春季风大，回暖快，降水少，蒸发量大，日照长；夏季温度高，降水多；秋季天高气爽，雨量骤减，气温逐降；冬季雪少，北风多，干燥寒冷。年均温度89,降水量在600800毫米，无霜160天，自然条件好。2.3城镇规划该地位置在*镇*村

20、，符合地方政府统筹规划，合理布局的方针。2.4环境保护要求2.4.1环境保护设计必须按国家规定的设计程序进行，执行环境影响报告书（表）的编审制度，执行防治污染及其他公害的设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产的三同时制度。2.4.2建设项目的选址，必须全面考虑建设地区的自然环境和社会环境，对选址或选线地区的地理、地形、地质、水文、气象、名胜古迹、城乡规划、土地利用、自然保护区现状及其发展规划等因素进行调查研究，并在收集建设地区的大气、水体、土壤等基本环境要素背景资料的基础上进行综合分析论证，制定最佳的规划设计方案。2.4.3新建项目应有绿化设计，其绿化覆盖率可根据建设项目的种类不同而异。2

21、.4.4环境保护工程设计应因地制宜地采用行之有效的治理和综合利用技术。2.5公用设施社会依托条件本项目给水由园区已有的6眼深井供给。污水经处理后排入渗水井。供热由自建锅炉房供热管网供给。供电由*镇*村供电网络供给。可以满足本项目需要。2.6施工条件本项目场址地势平坦，水、电可满足项目建设的要求。2.7社会环境条件近几年来，*县产业结构实现了历史性的飞跃，鼓励发展设施农业、特色农业、精品农业，实现了由粗放到集约、从传统农业向现代农业的转变。*镇农村经济飞速发展，新农村建设初具规模，乡村城镇小有格局。为*镇文化产业开发提供了得天独厚的条件。第五章 工 程 方 案1.设计依据国家农业综合开发项目建设

22、试行标准(94)同农综字第28号辽宁省农业关于发展”十一五”规划纲要讨论稿国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲的通知(国农办字2012175号2014国家深化农村改革、支持粮食生产、促进农民增收政策措施旅游资源分类、调查与评价GB/T189722003旅游规划通则GB/T189712005旅游安全管理暂行办法2002建设项目环境保护管理办法1986民用建筑设计通则GB503522005建筑设计防火规范GB500162006公共建筑节能设计标准GB/501892005建筑抗震设计GB500112010工业企业设计卫生标准GB212002砌体结构设计规范GB500032001混凝土结

23、构设计规范GB500102002建筑内部装修设计防火规范GB502221995钢结构设计规范GB5001720032.总平面布局2.1基地概况和地理位置 项目所在地为*县，*县隶属*市。*市，古称襄平、辽东城，位于辽宁省中南部。*东依辽东山地，西望辽河平原，太子河流经东郊，北转折西，南注入渤海。*是东北地区最早的城市，一座有着2400多年的历史文化古城。公元前3世纪到17世纪，一直是东北地区的政治、文化、经济中心，交通枢纽和军事重镇。 *是辽宁省14个省辖市之一，是辽宁省对外开放的县城之一，总面积为2853平方公里。辖15个乡镇，341个村，52个居委会，*县东高西低，东部为丘陵山区，共有7个

24、乡镇，面积占全县的三分之二。西部为沿河平原，共8个乡镇，地势平坦，土质肥沃。*县人口59万，有通明山风景区、核伙沟风景区等。 工程项目坐落在*县西部，*翟家村，镇域面积136平方公里，全镇人口数41652人。耕地面积6712公顷，林地面积1320公顷，养殖水面440公顷。 *地势平坦，属辽河冲积平原，平均海拔56米左右。境内东有太子河，西有浑河，处于两河之间平原地域。这里无污染，原生态的洁净地区，生态保持完整。人杰地灵、勤劳朴实，沿续和发展了优良民风。 这里的经济、工业以轻工业为主，有加工业、编织业和地方手工业，*的农业和农村经济发达，盛产水稻、玉米、豆类、水产养殖、果蔬生产发达。生态大棚果蔬

25、生产普及，畜禽养殖及产品储藏和加工，带动了经济的发展。这里是国家、省商品粮基地，享有“鱼米2.2交通*地处东经122350412341, 北纬404219413532。北依沈阳，南接鞍山，东邻本溪，西与辽中毗邻。这里距县城首山28公里。*是三县一市交界的平原镇，东与刘二堡镇接壤，南与穆家乡、海城市高坨子镇为邻，西和西北以浑河为界与台安县、辽中县相望；北与小北河镇毗连。*是三县一市的轴心地带，地处通海大道和鞍台高速公路的十字路口，交通发达，出行便捷。哈大铁路穿汇通过，京沈铁路在镇域西北驶过；公路有京沈高速公路，在西北路过，本辽辽高速公路在北侧通过，沈大高速公路在东侧行驶；这里距沈阳桃仙国际机场7

26、0公里，距鞍山机场28公里；海运距营口鲅鱼圈港100公里，距大连港275公里，距丹东港315公里。3.总平面图3.1总平面布置原则3.1.1总平面布置应满足县域、镇域的总体规划要求。3.1.2总平面布置应符合卫生、环保、消防、通风、安全的原则。3.1.3根据场区的具体情况，应有合理的功能分区，有利于人流、物流和交通组织。3.1.4总平面布置应满足功能要求，并应合理、节省土地的使用原则。3.2总平面布置 *生态农业旅游观光园建设项目，指导思想以*历史文化为源泉，以发展现休闲农业为根本，振兴*地方经济为宗旨。打造有特色休闲生态园。生态园坐落在吕塘房村东侧，生态园是*农业的一部分。生态园由西侧进入生

27、态农业地域，由西侧入口至生态园435米为园区起始，往东为生态园。生态园由西往东布置有：文化长廊，呈南北方向布局，中间为入口大门、入口往东为停车场、停车场北侧为休闲别墅、别墅的北侧为室内垂钓区、垂钓区往东为室外河渠养殖，别墅往东为5栋采摘温室、采摘温室的东侧为小桥、小桥往东北侧为室外河渠养殖区，河渠东侧南岸林荫下为猪、牛、羊、鸡、鹅、鸭养殖区。由入口停车场往东布置有650米道路、道路两侧为绿化区、养殖区的西边布置有员工休息及办公室、园区中还布置有凉亭5座，分别布置在水渠旁、垂钓旁，绿化区中，绿化区还布置有景观小品， 特色景观道，长140米，绿化区中栽植各类树木，有乔木、灌木、草坪等。监控设施呈网

28、状布置在园区，共设管控点30处。生态园建设东西长784米，南北宽85米，用地100亩。4.工程方案设计4.1工程概况 工程为*生态农业旅游观光园项目，工程共分为六大主题：（1）文化长廊包括文化长廊、园区入口大门、特色产品商务交易。（2）游客服务中心包括停车场、休闲别墅、农家驿站。（3）休闲养生区包括室内垂钓区、室外河渠养殖区。（4）生态农肆包括一分认领田、温室大棚采摘、有机生态养殖。（5）绿化景观包括园区绿化、景观、凉亭、特色景观路。（6）基础设施包括小桥、园区主辅道路、员工休息及办公室、深井6眼等。4.2工程方案设计4.2.1文化长廊商业部分4.2.1.1文化长廊：建筑602.4m（长高），

29、采用砖混结构。（1）丁令威成仙得道的传奇故事（2）唐太宗李世民御驾东征（3）明长城展示4.2.1.2特色产品商务交易*是一片没有任何染污的净土，蓝天、白云，绿色环保。产品为有机稻米、玉米、杂粮等。果蔬有苹果、梨、桃、瓜果、蔬菜等。*的手工制品、农副产品等均展示并在文化长廊商业区交易。4.2.1.3园区入口大门，三孔七架牌楼入口大门位于仿古牌楼之下。牌楼三孔七架，18米宽，中门设东行门9米宽，两侧为人行门宽各4.5米。牌楼为钢筋砼结构。门为钢制铁艺平开。4.2.2游客服务中心（1）停车场停车场5035m（长高），面积1750平方米。采用水泥植草砖地坪。可停车54台。（2）休闲别墅 建筑1010m

30、（长高），建筑二层，层高3.2米，一层建筑面积100平方米，建筑面积200平方米。采用钢筋砼结构，共建筑10栋。用于住宿、休闲、娱乐。（3）农家驿站 建筑126m（长高），建筑一层，层高3.0米，坡屋顶，建筑面积72平方米。采用砖木结构，共建筑5栋。4.2.3休闲养生部分（1）室内垂钓区建筑5020m（长高），钢结构保温大棚，净高4米，高处6米。建筑一层，建筑面积1000平方米。（2）室外河渠养殖垂钓 河渠90015m（长高），面积1350平方米。河渠深4.5米，水深2.5米。两岸扩坡垂钓台，18002.5m（长高），采用钢筋砼柱，仿木板制作。两岸护栏，采用钢结构，护栏长2000米，高1.5米

31、。（3）观光休闲娱乐温室建筑8030m（长宽），建筑面积2400平方米。采用V96型玻璃智能温室。采用热镀锌钢结构，屋面采用4mm厚浮法玻璃，外围结构采用专用铝材。顶部双向开窗，齿轮齿条传动，温室两端面开平开窗，全自动控制。采暖采用暖气或热风机加热。喷淋、清灌、施肥等由电脑控制。温室高度为44.5米，钢架间距4米，共设1座。用于游客娱乐、卡拉OK，棋牌等活动。4.2.4生态农肆部分（1）一分认领田游客认领一分田，按需种出有机蔬菜，暂定面积为500亩。（2）温室大棚采摘（5座）建筑10015m（长高），建筑面积21500平方米。采用V96型玻璃智能温室。详细同观光休闲娱乐温室。建筑高度5米。功能为果蔬种植，采摘。例如：桃、李、瓜、番茄、小黄瓜、草莓等。（3）有机生态养殖散养区养殖用地17260m（长高），建筑面积10300平方