建筑工程竣工测量及面积计算规程.docx

1、建筑工程竣工测量及面积计算规程1.1 本规程适用于南京市建（构）筑物的竣工测量及建筑面积计算，建（构）筑物的建筑面积计算以竣工测量的实测数据进行建筑面积核实计算。1.2 本规程按以下原则计算建筑面积：1利用与否原则：设计加以利用时计算面积，设计不利用时不计算面积。2 室内与室外原则：内部空间计算面积，外部空间不计面积，半室外空间 ( 无围护结构 ) 计算一半。3 层高与净高原则：层高超过 2.20 米的计全面积，不足者计一半。位于坡屋顶内和看台以下的空间净高超过 2.10 米的计全面积， 1.20 米至 2.10 米的计一半，不足 l.20 米的不计建筑面积。2规范性引用文件2.1 本规程主要

2、但不仅限于引用以下规范和文件GB T 50353-2005 建筑工程建筑面积计算规范CJJ/T 8-2011城市测量规范CJJ/T 73-2010卫星定位城市测量技术规范关于执行建筑面积计算规范有关问题的通知（宁规字2010248号）南京市建设项目容积率管理暂行规定（宁规字2012254 号）南京市建设工程（建筑类）规划验线和竣工测量成果规范及数据标准南京市规划局发布2.2本规程将依据出台的有关文件不定期更新。3术语和定义竣工测量：在建（构）筑物竣工验收时，为获得工程建成后的各建筑物和构筑物的平面位置和高程等资料而进行的测量工作。建筑面积：是指建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个

3、建筑物建筑规模大小的。它包括使用面积、和等 3项内容。：是衡量使用强度的一项重要指标，建设项目用地范围内地上总建筑面积与的比值，即容积率地上总建筑面积 / 建设项目权属用地面积。设备层：建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和电气的设备和管道施工人员进入操作的空间层。设备平台：建筑中摆放设备的平台。设备管道夹层：位于本楼层内的与上层楼板之间的夹层，用于布置一些管线设备。4建筑面积计算4.1 建筑面积测量要求表 面积测量技术要求一览表等级限差中误差使用的仪器一钢尺，测距仪，全站仪二钢尺，测距仪，全站仪三钢尺，测距仪，全站仪注： 1 S 为测算面积，单位2m；2 根据南京市实际情况若无特殊要求执行二

4、级精度要求；城市的特殊地区或特殊建筑物且产权人有特殊要求的可执行一级精度；异形建筑（如：建筑主体为圆弧曲线或球体等）可执行三级精度；3需检定的仪器均应在检定有效期内。4.2 建筑面积计算规定竣工建筑的建筑面积根据测量获取的数据，依据以下但不仅仅为以下规则进行计算。4.2.1 计全面积4.2.1.1 单层建筑物高度在 2.20m 及以上者应计全面积； 利用坡屋顶内空间时， 顶板下表面至楼面的净高超过 2.10m 的部位应计算全面积；4.2.1.2 建筑物内设有局部楼层者，层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；4.2.1.3 多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算； 二层及以上楼

5、层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；4.2.1.4 多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过 2.10m 的部位应计算全面积；4.2.1.5 地下室、半地下室 ( 车间、商店、车站、车库、仓库等 ) ，包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口 ( 不包括采光井、 外墙防潮层及其保护墙 ) 外边线所围水平面积计算。 层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；4.2.1.6 坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的， 层高在 2.20m 及以上的部位应计算全面积；4.2.1.7 建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积

6、。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。回廊层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；4.2.1.8 建筑物间有围护结构的架空走廊， 应按其围护结构外围水平面积计算， 层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；4.2.1.9 立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；4.2.1.10 有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；4.2.1.11 建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高

7、在 2.20m 及以上者应计算全面积：4.2.1.12 建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；4.2.1.13 设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；4.2.2 计半面积4.2.2.1 单层建筑物高度不足2.20m者应计算1/2面积；利用坡屋顶内空间时，顶板下表面至楼面的净高净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积；4.2.2.2 建筑物内设有局部楼层者，层高不足2.20m者应计算1/2面积；4.2.2.3 多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外

8、围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高不足 2.20m 者应计算 1/2 面积。4.2.2.4 多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积；4.2.2.5 地下室、半地下室 ( 车间、商店、车站、车库、仓库等 ) ，包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口 ( 不包括采光井、 外墙防潮层及其保护墙 ) 外边线所围水平面积计算。 层高不足 2.20m 者应计算 1/2 面积。4.2.2.6 坡地的建筑物吊脚架空层、 深基础架空层， 设计加以利用并有围护结构的， 层高不足 2.20m 的部位应计算 1/2 面积

9、。设计加以利用、 无围护结构的建筑吊脚架空层， 应按其利用部位水平面积的 1/2 计算。4.2.2.7 建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。回廊层高不足2.20m者应计算1/2面积。4.2.2.8 建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算，层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。（建筑物设有挑廊、走廊、檐廊、建筑物间架空走廊，设有结构柱或在建筑结构墙体以内的，按外围水平投影面积计算面积；否则按水平投影面积的 1/2 计算面积。）4.2.2.9 立体书库、立体仓库、

10、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高不足2.20m 者应计算 1/2 面积。4.2.2.10 有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高不足2.20m 者应计算 1/2 面积。4.2.2.11 建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。 层高不足 2.20m 者应计算 1/2 面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的 1/2计算。4.2.2.12 有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。4.2.2.13 建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房

11、等，层高不足2.20m者应计算1/2面积。4.2.2.14设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高不足2.20m 者应计算 1/2 面积。4.2.2.15雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m 者，应按雨篷结构板的水平投影面积的 1/2 计算。4.2.2.16 有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的 1/2 计算。4.2.2.17 建筑物的阳台均应按其水平投影面积的 1/2 计算（阳台应有围护结构与建筑室内空间分隔，否则作为室内空间计算面积。(1)阳台进深超过 2.40 米（不规则的阳台，按其进深的平均值控制）的,

12、计算全部面积。(2)仅有部分空间对户外直接开敞的阳台，其开敞部分按其水平投影面积的1/2 计算面积，不开敞部分计算全部面积。(3) 与阳台相接的附属构件（如花台、设备平台、遮阳板等），其底板与阳台底板标高差小于0.30 米的，无论是否与阳台隔断，均作为阳台控制并计算面积。(4) 永久性顶盖未全覆盖的露台、挑台、阳台，按其覆盖部分水平投影面积的 1/2 计算面积；未覆盖部分不计算面积，阳台顶盖距底板超过两层层高的（不含两层），视为未覆盖，不计算面积。）。4.2.2.18 有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。4.2.3 不计面积4.2.3

13、.1 多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计不利用或室内净高不足 1.20m 时不应计算面积。4.2.3.2 设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。4.2.3.3 下列（9类）项目不应计算面积:1、建筑物通道（骑楼、过街楼的底层）（穿过建筑物底层的通道，中间不设柱子、不设门，且地坪与室外交通道路相接（总图中应具体标识）的，不计算面积。）。2、建筑物内的设备管道夹层（设备管道夹层指建筑物内单层空间中仅为安排设备管道而设局部楼层者，不包括非夹层的设备管道或设备转换层。设备管道夹层不计算面积并应以文字标明使用功能）。3、建筑物内分隔的单层房间，舞台及

14、后台悬挂幕布布景的天桥、挑台等。4、屋顶无维护结构的水箱、花架、凉棚、露台、露天泳池。5、建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。6、勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙（含空架的构架式幕墙）、空调室外机搁板( 箱) 、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m以内的雨蓬以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊（飘窗与室内楼地面高差达到0.3 米及以上，其平均进深小于0.9 米的，不计算面积；平均进深超过米的，按水平投影面积的计算面积。飘窗与室内楼地面高差小于0.3 米，其窗洞高度达到 2.20 米的，等同于落地飘窗，按水平投影计算全部面积；窗洞高度小于 2.2

15、0 米的，按水平投影面积的 1/2 计算面积。建筑单体含有飘窗设计的，须在申报图纸中提供飘窗大样，以确定构造形式及其窗台高度。位于建筑结构包络墙体内、对外直接开敞，但不与室内空间相通的空调机位等设备平台，按水平投影面积的 1/2 计算面积，非直接开敞的部分计算全部面积。建筑入口设在门洞内部、形成凹进建筑的空间，当开敞面宽小于等于最大凹进深时，属于室内空间，计算全部面积；当开敞面宽大于最大凹进深时，属于室外空间，按雨蓬规则计算面积。）。7、无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。8、自动扶梯、自动人行道。9、独立烟囱、油 ( 水) 罐、气柜、水塔、贮油 ( 水 )

16、池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。4.2.4 特殊情况4.2.4.1 建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算（计全计半视层高）。4.2.4.2 高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。4.2.4.3 以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。4.2.4.4 建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层（含粉刷层）外边线计算建筑面积，其外另有装饰面层的（如石饰面），应扣除装饰面的厚度尺寸。4.2.4.5 建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面

17、积内计算。4.2.4.6 闷顶按层高相应计算面积，多层建筑中有盖天井只计算一次面积。4.2.4.7 架空层层高达到 2.20 米及以上的， 计算全部面积；层高 2.20 米以下的 , 计一半面积。架空层应满足以下条件：为多、高层建筑的地面首层，以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞；无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用；其中住宅建筑的底层开放面积不得少于标准层建筑面积的 1/2 ；架空层应在图纸上标注。4.3 计入容积率建筑面积计算规定4.3.1 容积率地上总建筑面积 / 建设项目权属用地面积。4.3.2 新建建筑被自然地形部分掩埋的， 当掩埋长度不足本层建筑外墙周长 （局部

18、凹凸不计入， 下同）三分之一时， 该层建筑面积全部计入容积率； 掩埋长度超过本层建筑外墙周长三分之一、 不足三分之二时，该层建筑面积的二分之一计入容积率；掩埋长度超过本层建筑外墙周长三分之二时，该层建筑面积不计入容积率。其中，住宅建筑顶板标高超出室外地坪标高 1.2 米以内的建筑部分、其它建筑顶板标高超出室外地坪标高 1.5 米以内的建筑部分，视为被掩埋。建设单位为满足建筑被掩埋需要而人工堆土的，仍按实际建筑面积计入容积率。4.3.3 公共建筑底层布置净高 3.0 米以上架空层的，除电梯井、门厅、过道等围合部分外，满足以下条件的可不计入容积率：以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞，且无特定功能

19、，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。4.3.4 住宅建筑层高超过 3.6 米，公寓（包括酒店式公寓） 和办公建筑层高超过 4.8 米，普通商业 ( 门面房 ) 建筑层高超过 4.8 米以及超市、大型商场、电影院、专卖店、餐饮、娱乐等功能集中布置的单一空间超过 2000 平方米的商业建筑超过其根据审定规划方案确定的层高的，计算容积率指标时，每超出 2.2米，则该层建筑面积按该层实际建筑面积增加 1 倍计算，不足 2.2 米的，该层建筑面积按该层实际建筑面积增加 倍计算。其中住宅、公寓建筑的起居厅，办公、商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、大型会议室等公共部分仍按其实际建筑面积计

20、算容积率。4.3.5 建设项目因使用建筑节能新技术导致增加的建筑面积不计入容积率， 增加的面积以住房和城乡建设部门出具的建筑面积增加证明为准。5建（构）筑物竣工测量5.1 坐标系统平面采用 92南京地方坐标系，高程采用吴淞高程。5.2 精度要求1 涉及规划条件的地物点相对邻近图根点的点位中误差不应大于50mm，地物点之间的间距中误差不应大于70mm；其他地物点相对邻近图根点的点位中误差不应大于70mm，地物点之间的间距中误差不应大于100mm。地物点高程中误差不应大于40mm。2 竣工测量地形图的主要地物点相对邻近图根点的点位中误差不应大于50mm，次要地物点相对邻近图根点的点位中误差不应大于

21、 70mm，地物点间距中误差不应大于 50mm；困难地区地物点相对邻近图根点的点位中误差不应大于 100mm 。高程点相对邻近图根点的高程中误差不应大于 40mm。3各项尺寸标注和高程注记，标注到厘米。5.3 图根控制测量1 图根控制点采用 NJCORS-RTK或导线测量布设。一般采用 NJCORS-RTK按照卫星定位城市测量技术规范直接测定图根控制点。2图根点精度按城市测量规范执行，图根点密度根据测绘需要确定。3图根点在使用前必须进行高差检核和边长检核，检测满足要求后方可使用。4图根导线测量 利用高等级的控制点布设附合图根导线时，一次附合图根导线最多不超过 15 条边，长度不超过1500m，

22、结点按照倍的要求计算；二次附合图根导线不应超过 10 条边（原则上应联合平差） ，长度不超过1100m。电磁波测距图根导线测量的主要技术要求按表执行。表图根电磁波测距导线主要技术要求导线最大长度导线平均测回数测角中误差方位角闭合差导线全长相对闭（km）边长（ m）（DJ6 仪器）（秒）（秒）合差100120”401/6000注： n 为边数或测站数 仪器高和棱镜高量至毫米，量取二次，较差不大于 2mm时取中数使用。 图根高程控制测量采用测距三角高程测定时，可与图根导线同步观测，垂直角采用中丝法对向观测一测回。 如因地形条件限制图根导线无法附合时，可布设图根支导线，但支导线不得超过 4 条边，总

23、长度不大于 750m，最大边长不大于 300 米, 支导线测距对向观测一测回；水平角观测首站应联测两个已知方向或在支导线最弱点检测固定地物点， 检测固定点距离差不得大于 15cm。图根支导线可在一次附合导线点上发展。 图根点应选在通视条件好利于保存的地方，在路面打入钢钉，泥土地打木桩，周围用红漆画方框表示。编号用红漆写在附近的地物上，注意点号应该唯一、醒目，便于查找。5.4 竣工测量一般要求5.4.1 竣工测量宜采用解析法，并应依据城市规划主管部门出具的条件进行作业。竣工测量的工作内容宜包括前期准备、控制测量、条件点（验测点）测量、内业计算、成果资料整理、产品质量检验和成果归档与提交等内容，包

24、括建设工程现状测量、建设工程现状地形图测量、建（构）筑物高度测量、绘制竣工测量平面图与立面图和建筑面积计算等。5.4.2 竣工测量的前期准备应依据城市规划主管部门出具的条件，收集有关的放线、验线等资料，必要时制定测量方案。5.4.3 竣工测量范围内所有建筑物均应测绘， 包括简易房、 工地办公用房、 已有建筑等， 其分层设色按 6.2.3中“原有建筑”来表示。5.4.4 竣工测量成果是检查建设单位是否按照规划设计要求施工的重要依据。因此，竣工测量平面图应能充分反映规划设计控制红线与竣工建（构）筑物的关系。竣工测量立面图应以“ 0.00 ”为基准，标注房屋各位置相对于“ 0.00”的相对高度，标出

25、“ 0.00”位置的绝对标高，地面建筑和人防地下车库“0.00”位置应与核准图上相应位置保持一致。竣工测量时，必须以现状为准。5.5 竣工平面测量5.5.1 竣工平面图应能反映建筑物和附属用房的位置、 各种间距 （退让）和层数， 反映规划范围内道路 （用地范围内所有宽度在 2.5 米及以上的内部道路）和绿地等现状。5.5.2 竣工测量平面内容包括竣工建筑外轮廓面、竣工建筑分层面（含架空建筑分层面） 、阳台、门厅、室外楼梯、竣工围墙、人防出入口等。竣工建筑外轮廓面表示实地房屋的最大外围轮廓，一般以同一建筑基底的墙基外角连线为准。5.5.3 竣工建 (构 )筑物的测量宜采用全数采的方法作业。次要地

26、物可采用套测的方法作业，但其精度应满足相应的要求。5.5.4 竣工测量结束后，竣工平面图上的尺寸应按城市规划主管部门提供的条件标注，并以能客观反映竣工建筑物和周边关系为准。5.6 竣工高程测量5.6.1 竣工高程测量应测绘建（构）筑物的高度、层数和建（构）筑物室内外地坪的高程，并绘制竣工立面图。一个竣工立面图不能反映建（构）筑物高度特征时应绘制多个竣工立面图。5.6.2 建（构）筑物的高度测量可采用电磁波测距三角高程测量法或实量法。 11 层以上建筑物的高度应在同层的不同位置各观测 1 测回，两组较差 0.30m，成果应取用平均值。5.6.3 建（构）筑物室内外地坪的高程可采用水准测量或电磁波

27、测距三角高程测量的方法测定。5.6.4 房高测量内容包括以下内容：1建（构）筑物的室内、室外地坪高程和楼层顶部高程；2建（构）筑物如果有退层，应分别测量退层位置及各退层的顶部高程；3建（构）筑物如有悬挑部分，应将悬挑部分测出，并测量悬挑部分底部的高程；4建（构）筑物的顶部高程指建（构）筑物顶部的北侧外檐口、屋脊、女儿墙的高程。5 建（构） 筑物的阳台起始层高以起始层室内高确定和阳台终止层高以终止层顶部高位置确定。 除 0的高程为绝对高程，其余高程均为相对高程。5.6.5 竣工立面图应能反映各种建筑物高度，原则上不少于两个侧面。竣工立面出图比例以客观表达立面要素为准。5.7 地下建筑物竣工测量5

28、.7.1 地下建筑物竣工测量主要内容包括： （ 1）地下建筑的出入口、通道、厅室及墙柱、各种附属设施与各种管线的细部点坐标及细部尺寸） ；（ 2 变坡点、不同高度地坪与细部点高程。5.7.2 地下室入口、地下地坪高和独立地下室净空高应实测。地下隐蔽工程如有天然洞室，必要时测绘立面图。5.7.3地下室与上部建筑重合时，地下室外轮廓线向建筑内侧偏移0.5m 示意表示。5.7.4地下室边线与控制红线或重要设施相关时，应加强校核，确保测量成果精度。5.8竣工围墙测量要求5.8.1围墙（含栅栏）按照实际绘制，正确表示围墙的长度。测量围墙的高度，并标注在相应的位置处。5.8.2围墙宽度用依比例围墙符号表示，以外边线为测量基准线，围墙宽度以墙基宽为准，有垛围墙以垛宽为围墙宽。5.8.3 栅栏用栅栏符号表示，以栅栏中心线为基准。5.8.4 围墙外部关系应标注围墙外围线与“六线”或地界的关系，其他按红线图要求标注。5.9 竣工建筑伸缩缝测量要求5.9.1 竣工建筑伸缩缝一般应实测，如无法实测的可参考规划设计图纸进行图纸作业。5.9.2 现场实测的伸缩缝，按照竣工测量方法表示，并标注尺寸间距。无法