精选完整大型房地产建筑工程管理实施项目可行性研究报告.docx

1、精选完整大型房地产建筑工程管理实施项目可行性研究报告蓝溪郡工程管理计划书1 项目章程1.1 项目概况1.项目描述工程造价为15000万，建筑面积58734，工期26个月2.项目经理和业主代表项目经理：业主代表：黄强3.主要项目阶段1) 施工准备阶段2) 基础工程阶段3) 主体工程阶段4) 配套安装阶段5) 调试阶段6) 竣工验收4.主要的项目成果1) 于2014年6月底之前完成该项目2) 工程合格率：100%3) 让项目相关者都满意4) 安全零事故5.项目前期筹备情况由于该项目在南京市区，所以前期筹备需完整、详细。前期准备资金到位，项目管理团队人员到位，各自分配任务明确，并针对一系列数据和规划

2、完成项目管理计划书。6.项目的制约条件和依据的假设1）制约条件1计划成果项目的范围约束 作为项目经理，首先必须搞清楚项目的商业利润核心，明确把握项目发起人期望通过项目获得什么样的产品或服务。由于此项目是在南京市市区，因此在材料和机械的运输上、施工时间、施工工艺上都对我们提出了极高的要求。因此面对项目的范围约束，主要是根据项目的商业利润核心做好项目范围的变更管理。2项目的时间约束 项目的时间约束就是规定项目需要多长时间完成，项目的进度应该怎样安排，项目的活动在时间上的要求，各活动在时间安排上的先后顺序。本工程项目在2012年5月开工，要求在2014年6月底正式完工。对于两幢高28层、总建筑面积在

3、50000万平米以上的商住楼来说，时间还是比较紧迫的。3项目的成本约束项目的成本约束就是规定完成项目需要花多少钱。对项目成本的计量，一般用花费多少资金来衡量。本项目的总投资在1.5亿人民币内，所以，作为总包单位，应时刻把握每项单位工程的实际造价，当出现严重偏差时，应从各方面进行纠偏。2）依据的假设 所有的材料和机械等资源满足施工要求，所有人员具备上岗能力，各个部门配合协调，没有特殊因素影响工程质量、进度，例如自然灾害、政府政策等不可抗力因素。1.2 项目目标1.工作范围：本工程是两幢高28层、建筑面积5万多平米并带有两层地下室的商住楼，中标单位应完成施工图范围内的土建和装饰装修工程、安装工程及

4、竣工验收前的全部工作内容。2.交付成果：两栋28层建筑面积58734平方米的商住楼，系统功能配套齐全。1）工期目标： 工程开工：2012年5月 竣工移交：2014年6月 总工期：26个月2）成本目标： 控制工程总成本在1.5亿元之内3）质量目标： 工程合格率：100% 让利益相关者都满意4）安全目标： 安全零事故3.里程碑事件：序号任务名称预计完成时间1施工准备完成2012年5月31日2桩基工程完成2012年7月31日3基础工程完成2013年4月31日4主体工程完成2013年7月30日5安装工程完成2013年3月31日6竣工验收2014年5月31日表1 里程碑计划2 项目实施和管理计划2.1

5、工作范围计划1）工作分解结构：见附录12）工作包说明表2 工作包说明编码名称负责人功能性描述提交成果前提条件C130000基础工程薛凯峰基础浇筑基坑桩基工程的完成C152000屋面防水工程薛凯峰完成屋面的防水屋面防水砌筑工程的完成C120000桩基工程薛凯峰打桩场地平整C161000土方回填土薛凯峰取土回填基础工程的完成C1413001-3层浇混凝土薛凯峰浇混凝土1-3层支模板的完成C151000楼地面工程薛凯峰完成楼地面构造主体结构的完成C133000砌筑、防水、保温薛凯峰防水、保温地下室结构的完成D120000消防安装郑涛安装消防一套完整的消防系统主体结构的完成D180000弱电安装郑涛安

6、装弱电一套完整的弱电系统主体结构的完成D190000网络安装郑涛安装网络覆盖全楼的网络主体结构的完成3）界面工作定义表3 界面工作定义工程项目序号工程名称总承包单位专业分包单位独立承包单位C1510001外墙石材干挂负责二次结构工程（抹灰墙面按建造标准；负责保温外的抗裂砂浆层等全部保温工程；已搭设的外墙脚手架提供外墙石材施工单位共同使用）。同时预留避雷的接入点。负责外墙石材干挂指定分包商负责外墙石材及骨架的供应及施工（含外墙铁艺装饰等外装装饰件安装后的外墙石材修补工作；已搭设的外墙脚手架无法满足外墙石材施工另外搭设脚手架）；避雷的接驳。外墙石材干挂。C1300002基础工程对桩基单位的施工成果

7、进行验收及交接；桩基过程资料的汇总归档，负责验收并盖章确认。管桩锚筋部分土方挖除由总包单位负责。由专业的桩基施工单位进行桩基础施工：1、桩基础过程资料的编制及整理（整理到完整的桩基子分部）；2、负责桩基的质量，无条件配合桩基检测单位进行检测；保证桩基合格，桩基实体及资料的交接。3、桩顶标高低于承台底时，管桩中标人必须无条件施行接桩处理。4、桩头处理，包括凿除桩到设计标高和桩顶标高至大底板标高间的所有混凝土、钢筋、植筋等工作；5、确保桩基放线定位的准确性并向总包单位进行相应移交工作；C1100003基坑支护除基坑支护单位施工范围以外的其他施工区域降水。总包有相应资质的由总包负责，无资质的由专业单

8、位分包。降水：基坑支护施工范围内的降水。C1400004主体工程由总承包单位完成B1320005玻璃幕墙工程负责提供已有的外墙脚手架及塔吊，方便幕墙单位施工。同时预留避雷的接入点。总承包商负责提供已有的外墙脚手架及塔吊无法满足幕墙施工而另外搭设的脚手架及机械台班费用。分包单位负责幕墙预埋件的安装和避雷的接驳。C1550006门窗工程负责提供可供安装的结构洞口（门窗洞口尺寸偏差符合规范要求，总包负责预留避雷接口），同时负责门窗安装塞缝后的收口工作。外门、窗由门窗指定分包商负责制作、安装及门窗框塞缝及室内外打胶、四周防水、门窗避雷的接驳等工作；包含入户大堂单元门的节能工作。 2.2 项目组织结构1

9、.项目内外相关人 图1 内外相关人关系图政府部门：政府部门制定一系列有关项目的规定和政策，同时监督所建项目的合法、合理的运行。环保部门：负责监控所建项目全生命周期中所带来的环境问题，并要求其整改。社会大众：所建项目的建设过程中可能会给周围居民带来的困扰，不希望新建项目对已有环境和生活产生影响。设计单位：提交设计合同规定的技术文件和图纸；配合整体项目进展，作出调整和协助。投资商：通过建设项目的投产，获得最大收益。供应商：提供合同规定材料和服务，同时配合整体项目的进展。2.项目组织结构图图2 项目组织结构图表4 各单位职责说明表单位名称职责说明施工部督促工人按时按质量的完成各项施工任务财务部做好财

10、政预支，资金计划，成本控制采购部对供应商进行调查、选择，评估并采购质量合格价格优惠的产品，编制采购计划安装部完成项目中的安装工程，做好安全防范措施质量部做好质量目标，建立全面的施工质量保证体系、质量检查保证体系。计划部做好施工组织计划，合理的施工方案计划。3.责任矩阵表5 责任矩阵任务名称项目部财务部计划部采购部质量部人事部施工部项目经理场地平整CCCCFS临时设施CCCCFS设备采购CCCFJCS基础工程CCCCJCFS浇混凝土CCCCJCFS消防安装CCCJCFS工程交付FCCS项目管理CCCCCCF注：C 参与 F 负责 J 监督 S 审批2.3 进度编排与控制1.进度计划:见附录22.

11、进度控制措施1）控制方法：事前控制、事中控制、事后控制。事前控制：1 编制本工程施工总进度计划，同时以总工期为依据，编制工程进度分阶段实施计划，包括劳动力进场计划、施工材料、设备、机具进场计划、分包单位进场计划等。2 对关键过程或特殊过程编制相应的施工进度计划，比如里程碑事件或对成本有重大影响的过程等。制定相应的节点，编制节点控制计划。3 编制施工节点实施细则，明确搭接和流水的节拍。事中控制：1 审核进度计划、季度计划、月计划，并监督单位工程按照已制定的施工进度计划进行实施。 2 每周定期与分包单位召开一次协调会、协调生产过程中发生的矛盾和存在的问题，按总承包每周施工进度要求检查完成情况，并落

12、实下周施工生产进度。事后控制：1 根据施工进度计划，要求监理部门进行分项施工验收。2 定期整理有关施工进度的资料，汇总编目，建立相应的档案。3 加强工程项目竣工验收管理。2）控制措施表6 控制措施表项目编码WBS活动（可能出现的问题）补救措施所需资源B120000材料采购（材料供应商交付材料延期）与材料商及时联系，并签订合同与材料商订立合同A100000施工准备（业主拖欠预付款）及时与业主进行交流、协调，催付款与业主良好的关系C140000主体结构（政府规划的干预）根据政府的新规划及时修改进度计划经验丰富的项目管理团队G112000主体结构的验收（主体结构存在问题）立刻明确责任，并组织维修人员

13、进行维修清晰明确的责任分配矩阵图H100000项目管理（管理人员素质低）立刻调换有经验的管理人员经验丰富的管理团队2.4 人力及资源使用计划 1.项目资源需求表7 项目所需资源情况表资源名称具体分类所需数量所需时间质量采购途径人力工人900人施工准备-安装工程合格工程师485人采购、安装工程合格项目管理人员20人贯穿项目始终合格主要材料钢筋3500t基础工程-主体工程合格材料供应商模板26000m2基础工程-主体工程合格材料供应商混凝土20000m3基础工程-室外工程合格材料供应商砌体5500m3基础工程-室外工程合格材料供应商卷材15000m2装饰工程合格材料供应商主要机械电动夯实机6台场地

14、平整合格租赁钻孔桩桩机10台桩基工程合格租赁混凝土输送泵车8台基础工程-室外工程合格租赁发电机8台贯穿项目始终合格租赁2.项目人力资源需求表8 项目主要活动所需劳动力情况表主要活动人力资源种类所需数量（人数）所需时间（天数）采购工程师140450基础工程工人250110主体工程工人290366装饰工程工人180113竣工验收工程师12045人力资源直方图见附录3，K值=劳动力高峰/平均劳动力=1.903.项目主要材料和机械设备的需求表9 材料、机械设备主要活动材料种类机械设备种类所需数量所需时间（天数）基础工程绑钢筋钢筋电动卷机500t34支模板模板2500m234浇混凝土混凝土混凝土输送泵车

15、2000m36主体工程绑钢筋钢筋电动卷机1800t120支模板模板19000m2120浇混凝土混凝土混凝土输送泵车16000m334装饰工程屋面及防水工程卷材10000m225涂料工程灰浆灰浆搅拌机25000m3604.合同结构图图3 合同结构图2.5 成本计划和控制1.BCWS2.计划累计成本-时间曲线3.成本分解结构详见附录4 2.6 质量计划和控制1.质量目标1）项目的整体目标;质量第一 信守合同让顾客满意以人为本 先进技术创一流产品严格控制 持续改进达行业先进2）质量目标要求（1）单位工程竣工一次验收合格率100%（2）单位工程优良率：85%以上；（3）合同履约率：100%7（4）顾客

16、满意率：95%；（5）大力推广应用国际国内同期行业先进水平的新工艺，新技术，新产品，新设备；（6）单位工程竣工一次验收合格率100%；（7）分部工程优良率85%以上；（8）每年组织管理体系内部审核，保持质量；（9）质量持续改进。（10）确保分局内审员持证有效率为100%；（11）杜绝重大质量责任事故的发生3）质量目标明细WBS工作质量目标施工准备施工各部分准备资源，合同，人力等准备到位采购采购设备，机械，材料达到施工要求土建施工土建施工技术先进，施工安全保障，施工工艺，业主满意安装安装工程做到安全，简捷，各指标都到达要求竣工验收以较完美的工程通过质量验收2.质量控制的措施和流程项目阶段主要分项

17、交付成果/工作过程质量标准控制措施责任人地基与基础工程混凝土接头、蜂窝、麻面合格全员质量意识教育，民工进场技能教育张翔主体工程钢筋移位合格技术培训、现场经验交流会、现场观摩编制技术措施明确施工验收、质评规范施工张翔模板支撑、加固合格混凝土梁柱接头、蜂窝、麻面、夹渣合格地面与楼地面工程整体面层起砂、开裂合格操作工艺（工法）张翔块料面层空鼓合格门窗工程铝合门窗材质、成品保护合格内业资料管理，定期检查郑涛装饰工程油漆、涂料色泽、光洁度、脱皮合格计量器具配置、校验原材料检验控制半成品成品采购订货验收施工过程中监控试验薛凯峰饰面砖排列、阴阳角方正、线条清晰、空裂合格给排水横平坚直、支托架、卫生设备安装坐

18、标、标高合格给排水照明预留、预埋、吊卡、灯具、安装、接线正确、导线规格、保护软管必须到位、选线合理、标高、坐标、开关、配电箱安装横平坚直合格“四新”引进郑涛2.7 风险规划和应对序号风险类别内容影响解决措施责任人1采购风险严重的自然灾害生产设施损坏、交通中断、人员伤亡及其他损失（1）按照采购流程的环节分类，即在供应商的选择、采购合同的制定、招投标流程等环节都可能产生什么的风险（2）按照采购风险管理方法分类，与各种类型的采购风险进行一一匹配，进行有针对性的管理。张翔2政局变化、政权更迭、罢工企业付出额外的代价，由此对供应链带来的风险3经营经济环境诸如通货膨胀、利率波动、经济周期对企业供应链的影响

19、可能造成的供应链4应用不成熟的技术在应用过程中会出现意想不到的问题供应商采用的技术标准不统一或水平相差悬殊会影响与建设方之间的协调5供应商的供应链结构设计不合理不能满足订单需求，或是运输费用偏高，效率低下6各参与主体各自的利益和目标各不相同，各自对任务的理解和采取的行动方式不相同导致各个单位不能协作完成采购工作7质量风险领导者的素质，操作员的理论，技术水平，生理缺陷，粗心大意，违纪违章工作内容不清，工作进行不顺利，工作范围不明确（1）收集工程质量风险信息（2）进行质量风险评估（3）制定质量风险管理策略（4）提出和实施质量风险管理解决方案（5）质量风险管理的监督与改进薛凯峰8材料质量不合格导致工

20、程检测不合格9采取的施工方式，组织设计不合理工作不合格，工作效率低下10机械设备的故障导致工作无法继续11技术风险未进行设计会审，技术交底设计不符合要求（1）加强论证，技术咨询，勘察设计文件（2）加强自我施工管理，重视施工程序，建立约束机制（3）加强技术监控（4）重视科技的投入郑涛12技术措施和技术设计不合格工程无法继续进行13项目设备、材料订货和施工前，对所有可能的设计方案不合格导致工程无法继续进行，工程出现问题14进度风险业主要求变更重新安排进度（1）前期准备工作全面细致，按时、甚至提前完成前期准备工作，留给关键工序宽松时间（2）尽量避开雨季等气候影响，合理安排（3）编制完善的施工组织设计

21、，正确选择施工方案，合理布置施工现场（4）加强劳动管理，提高劳动效率郑涛15出现恶劣天气导致无法正常施工，进度拖延16图纸出现与现场不一致的地方要重新设计图纸符合施工要求17施工风险施工人员技术不到位工作完成质量不可靠（1）对施工人员的素质培训，专业素质（2）提前做好施工设备的故障修理（3）对于施工图纸做好预案，面对施工图纸的变更（4）施工安全需要牢记在心薛凯峰18施工设备出现故障无法施工19施工图纸的变更无法继续施工20项目经理的人事变更项目暂停21费用风险物价上涨工程价格重新估算（1）重视资金的时间价值，控制建设期利息支出（2）加强合同管理，减少施工索赔，提高反索赔能力加强控制，（3）严把

22、工程变更关（4）竣工阶段的成本控制（5）有效控制工程造价，需要充分发挥各方面优势，充分调动和发挥人的潜能，增强全员成本控制意识，提高风险防患能力，实施全阶段的成本控制郑涛22业主无法按时支付预付款费用无法支付到位23工程量的变更要求重新估算工程量，造价24安全风险现场出现人员伤亡进度影响，费用增加（1）开工前，参与业主项目部组织的项目风险交底和风险点初勘（2）建立本项目固有施工安全风险清单（3）制定安全管理体系，提供保障郑涛25管理风险项目总体协调不好项目的失败（1）安排专业化团队（2）制定管理措施合理安排管理机制（3）管理的人员培训，素质的高标准要求项目部和资源部2.8 沟通计划和控制1.项

23、目内外相关人及信息需求项目阶段相关人信息提交信息需求施工准备业主针对相应事项授权给总包项目部监控项目动态项目状态（项目月报、关键事项报告等等）在预定时间和预算内实现项目移交采购供应商相应事项报告给采购部采购材料的内容和费用收据土建施工设计方、环保部门、政府部门施工的事宜与业主，施工单位横道图的确定，工期，施工质量，施工团队的基本情况及合同完成的情况，洽商索赔汇报款的审核和支付，各类事项的支出的单据提交安装调试施工单位、业主提交给施工单位负责各个部门相互协调，项目上的设备安装，功能的调试竣工验收业主业主和施工单位共同参与项目检查竣工资料的提交，保修合同的签订，定期回访的记录2.沟通方法和途径项目

24、的文件和报告沟通方式和途径分供方管理合同文件包含：施工合同、监理合同、采购合同、技术服务合同等、相关补充协议、合同阅读交底记录一、项目例会正常情况下每周五召开一次监理例会。（甲方代表、所有监理、项目管理人员务分包负责人参会）每次质监站抽检前后召开一次项目例会；每月召开一次质量专项工作会，总结改进并提出下一步工作措施；、以上会议质检方负责人必须参加，项目部成员原则上全部参加；二、会议每次召开项目有关会议均要形成会议纪要，且要把会议纪要作为处理相关质量问题的基本依据。双方能有专人记录并归档会议纪要，并向参会的有关人员发布整理后的会议纪要。三、问题跟踪项目推行过程中所有需要解决的质量问题，各方均要通

25、过问题反馈表或整改回复单进行反馈或回复；指定问题跟踪人，及时更新问题状态，直到问题解决；把问题解决的方案与问题反馈表由资料员一并归档 四、验收及整改回复机制项目推行过程中所有需验收的隐蔽工程及需要抽查的分部分项工程，及时通知质检站进行验收。对质监站和监理提出的量缺陷定期进行整改。整改完成后向质检站以回复单的形式进行逐一回复。月度合作方履约交底、评价表成本管理类文件（月度）进度款申请表甲供材料设备收（调）料单工程签证类文件（含台账）扣款通知单（含业主代付、某单独指定分包的工程等）监理公司往来文件监理月报及审核意见整改通知单监理通知单施工单位月报及审批意见设计类文件设计变更工程图纸技术交底记录附录 1：工作分解结构附录 2：进度计划图附录 3：人力资源直方图附录 4：成本分解结构参考文献：1、成虎工程项目管理2009 中国建筑工业出版社2、建设工程项目管理规范（GB/T 50326-2006）3、工程项目管理、课件感谢阅读