上海市经纪执业资格公共课教材精华.docx

1、上海市经纪执业资格公共课教材精华经纪人管理制度第一节 经纪人概述2001年上海市颁布的上海市执业人员经纪人条列则对经纪人的定义作了进一步的完善；“依法取得经纪人执业证书，并在经纪组织中从事经纪活动的执业人员和依法设立的具有经纪活动资格的公司，合伙企业。个人独资企业及其他经纪组织。”这一表述，强调依法取得经纪执业证书的执业经纪人才是合法的经纪人，确立了经纪人的法律地位。二。经纪人的特征：1.经纪人不占有商品。（经纪人即不是商品的生产者，也不是商品的供应者或购买者；他对买方或卖方的货币没有留用权，抵押权，也不拥有所有权，使用权。这是经纪人区别于其他中间人的一个重要特征。2.经纪人只提供服务，不从事

2、直接的经营。（也就是说经纪人以其信息优势和技术优势，为交易双方提供专业化的服务）3经纪人的活动是有偿的。（经纪活动中，经纪人提供的服务具有一定的使用价值，是具有商品性质的服务。因此，提供了服务的经纪人有权享受服务的供求双方合理的佣金。）4.经纪人在经纪活动中具有明确的责任性。（经纪人与委托人之间通过签订经纪合同，明确各自的权利和义务， 不同的经纪方式承担不同的法律责任和义务。在经纪活动中，明确的法律关系是双方诚实守信的基础。）三 。经纪人的素质【道德修养，知识素养，技能素质】四 。经纪人的种类；1.按组织形式【个人独资经纪企业，合伙经纪企业，经纪公司】个人和合伙承担无限责任，公司承担有限责任2

3、.按经纪行业划分【房地产经纪人，产权经纪人，技术经纪人，体育经纪人，文化经纪人，农村经纪人，和一般商品经纪人等】五 。经纪活动的概念和特点（一）经纪活动是指接受委托人的委托，为促成他人交易提供的居间，行经纪，代理等服务，并收取佣金的行为。二）经纪活动与咨询，信息服务的区别1，咨询，信息服务是指受托人根据委托人的要求提供信息，通过向委托人提供自己掌握的知识，信息和资料而收取咨询费，受托人只需及时，准确地提供信息，无论这些信息和意见对委托人是否适用，都不影响受托人取得报酬。【1.二者涉及的法律关系不同。2二者的目的不同】三）经纪活动的特点【1，广泛性2，服务型3，隐蔽性4有偿性】六 。经纪活动的作

4、用；【1.加快了市场信息的传播与交流 2.有利于商品的合理流通 3.促进了市场的规范和发展 4.有利于降低社会的生产成本】七 。经纪活动的方式【居间，代理，行纪】居间；是指经纪人为委托人报告订约机会或者提供订约媒介服务，委托人支付报酬的行为。代理；是指经纪人在代理的权限范围内，以被代理人的名义与第三方进行交易，由被代理人承担相应的法律责任的商业行为。行纪；是指受委托人的委托，经纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，由委托人支付报酬的活动。八 。经纪收入经纪人从事经营活动所获得的报酬收入即是佣金，是委托人依照法律法规或者双方约定支付给经纪人的，其性质是劳动收入，风险收入，经营收入的综合体。它是经

5、纪人开展活动所付出的劳动，所花费的资金和承担的风险等的回报。国家保护经纪人从事合法经纪活动并收取佣金的权利。一） 佣金的种类【法定佣金和自由佣金】法定佣金是经纪人从事特定的经纪业务时，按照国家对 特定经纪业务规定的佣金标准获得的佣金。法定佣金具有强制的效力，当事人各方都必须接受。自由佣金是指经纪人与委托人协商确定的佣金，他一经确定并写入合同后，也具有法律效力，违约者必须承担违约责任。第二节 经纪人条列的基本原则一上海市经纪人条例制定的目的2000年12月25日，上海市第十一届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过了上海市经纪人条列，并于2001年5月1日起正式施行。一） 立法的目的【1.为了

6、规范经纪活动；2.促进经纪行业发展3.维护市场秩序4.保障经纪活动各方当事人的合法权益。】二上海市经纪人条列的适用范围条列适用于上海市行政区域内从事经纪活动的执业经纪人，经纪组织和相关管理活动。1， 经纪人，经纪组织在上海区域内开展经纪活动，受条列调整。所谓经纪人和经纪组织在上海市行政区域内开展经纪活动，是值经纪活动实施和经纪活动结果地在上海市区域范围内。其中经纪活动实施地，包括经纪合同签约地点和经纪合同履行地。2， 在上海市行政区域内对执业经纪人，经纪组织的管理活动，也适用于条列3， 法律行政法规另有规定的，从其规定。我国证劵法，保险法，期货交易管理暂行条列等法律，行政法规对经纪人。保险经纪

7、人。期货经纪人的管理已作出了明确规定，即由国家证劵管理机构，国家保险监督管理机构依法对上述经纪人进行统一的监督管理。因此，证劵，保险，期货经纪人及其活动不属于条列的调整范围。4， 其他需要说明的事项。条列调整的范围是经纪人，经纪组织的经营活动。但对于非执业经纪人从事经纪活动的，条列规定；1，）非执业经纪人不得以执业经纪人的名义执业，条列第16条规定）否则给予警告，没收违法所得，并可处500到3000的罚款；2）非执业经纪人开展经纪活动，不享受执业经纪人的权利，即非执业经纪人就不能享受条列第21 条至24条赋予执业经纪人的权利。三 。经纪活动应遵循的原则【平等，自愿，公平。诚实信用。】一）平等原

8、则；是指地位平等的经纪活动双方当事人，在权利义务对等的基础上，经统一协商一致，以实现互惠互利的经济利益原则。1.法律地位平等，2.权利义务对等3.平等的表达自己的真实意思二）自愿原则三）公平原则公平原则要求经纪活动当事人之间的权利义务要公平合理和对等，强调一方给付与对方给付之间的等价交换，合理分配责任和风险。四）诚实信用原则诚实信用是经纪人执业道德的核心。要求经纪活动当事人在订立。履 行 的经纪合同过程中要诚实，讲信用，相互协作。具体内容包括；：1.在订立合同时，不得有欺诈或者其他违背诚实信用的行为。2.在履行经纪合同义务时。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质，目的，交易习惯，履行及

9、时通知。协助，提供必要的条件，防止损失扩大，保密等业务。3.经纪合同终止后，当事人也应当遵循诚实信用的原则，根据交易习惯履行通知，协助，保密等义务。四经纪人管理部门的职能1998年国务院明确了国家工商行政管理局负责“组织管理经纪人。经纪机构的”职能，由此，工商行政管理部门成为经纪人的主管部门。根据条列的规定，上海市工商行政管理局作为全市经纪人的主管部门，主要承担三项职责;1.执业经纪人和经纪组织的登记注册。2.对人和组织进行监督管理，保护合法经营活动。并查处非法经纪活动，维护经纪市场秩序。3指导市执业经纪人协会的工作。条例对上海市工商行政管理局和各工商分局的事权作了划分。各工商分局负责辖区内执

10、业经纪人和经纪组织的行为管理，规范经纪活动，维护市场秩序。市工商局和工商分局按照登记管理法规和有关委托登记的规定，对辖区内的经纪组织和执业经纪人进行登记注册。第三节 人的管理一、 经纪执业资格考核条例规定，“本市实行经纪执业资格考核制度，经纪执业资格考核由市执业经纪人协会组织”。考核合格的人员由市执业经纪人协会向其发放经纪执业资格合格证明（以及简称合格证明）。（一） 经纪执业考试大纲执业经纪人的考试大纲和考核要求，由上海市工商行政管理局会同有关行业主管部门审定。其内容主要包括执业经纪人所需掌握的工商法律、法规，以及相应行业的法律、法规和政策。（二） 经纪执业资格考核合格证明申请人在通过上海市执

11、业经纪人协会组织的经纪执业资格考核后，取得合格证明。合格证明是执业经纪人进行经纪执业注册，取得经纪执业证书的必要条件。执业经纪人申请从事不同类别的经纪业务时，需取得不同经纪业务类别的合格证明二、 经纪执业注册（一） 经纪执业注册：指上海市工商行政管理局依照条例的有关规定，对符合经纪执业注册条件的，依当事人申请进行执业注册并核发上海市执业经纪人执业证书的行为。未办理经纪执业注册手续的人员，不得从事经纪活动。（二） 经纪执业注册的对象：凡取得由市执业经纪人协会颁发的合格证明的人员，如需从事经纪活动，应当通过所在经纪组织申请经纪执业注册。（三） 经纪执业注册的条件：上海市：1.取得经纪执业资格考核合

12、格证明。2. 在本市有固定住所。3. 没有不予经纪执业注册的情形：1）无民事行为能力或者限制民事行为能力。2）刑事处罚执行完毕未满3年的，但过失犯罪的除外。3）吊销经纪执业证书未满3年。4）法律、法规禁止经纪执业的其他情形。这是除以上三款规定的情形外，对其他法律、法规规定的禁止执业情形的补充，如公务员、军人等不能成为执业经纪人。（四） 经纪组织从事经纪活动，必须依法登记，取得从事经纪活动的经营范围和与其经营范围相适应的执业经纪人。公司除应当符合公司法规定的条件外，还应当有5名以上执业经纪人；非公司企业法人除应当符合企业法人登记管理条例的规定的条件外，还应当有5名以上执业经纪人；合伙企业，2名以

13、上执业经纪人;个人独资企业，1名以上执业经纪人。经纪组织的分支机构应当有与其经营范围相适应的执业经纪人。（五） 申请经纪执业注册需提交的资料 ：向工商管理局提供：1）上海市执业经纪人经纪执业注册申请书2）经纪执业资格考核合格证明复印件；3）申请人在本市有固定住所的证明材料；4）申请人有效身份证明的复印件；5）经纪组织的劳动合同（或者拟设立经纪组织的聘用意向书）6）经纪组织的营业执照复印件（或者拟设立经纪组织的名称预先核准通知书）7）申请人1寸彩色免冠报名照2张此外，申请人为港、澳、台人士或外国人的，还应提交上海市劳动和社会保障局核发的港澳台就业证或外国人就业证（六） 经纪执业注册的申请方式 申

14、请经纪执业注册的，应当通过所在经纪组织（或者拟设立的经纪组织）向上海市工商行政管理局或受市工商行政管理局委托的工商行政管理分局提出申请，书面形式申请。（七） 上海市工商行政管理局或受市工商行政管理局委托的工商行政管理分局自收到申请人通过经纪组织提交的申请之日起15个工作日内，作出准予注册或不予注册的决定。（八） 经纪执业证书中执业经纪人的执业凭证，应载明下列事项：1）经纪执业证书号码；2）执业经纪人姓名、性别和出生年月;3）执业经纪人身份证明号码；4）执业经纪人经注册的经纪业务范围；5）执业经纪人所在经纪组织的名称和地址；6）发证日期。三、 经纪执业注册变更1、 经纪执业注册的变更：经纪执业注

15、册是指执业经纪人变换所在经纪组织或者所在的经纪组织变更名称，而需办理变更经 执业证书的手续。业经纪人应当自发生变化之日起30日内，通过所在经纪组织向上海市工商行政管理局或市工商行政管理局委托的工商行政管理分局提出申请，办理变更手续。2、 需提交的材料：1）.上海市执业经纪人经纪执业注册变更申请书2）经纪执业注册变更相关意见表3）经纪执业证书（原件）4）经纪组织的劳动合同（聘用意向书）5）营业复印件6）原所在的经纪组织已经注销的，应提供注销证明材料。7）原所在经纪组织已经被吊销营业热照的，应提供吊销营业执照的证明材料。8）由人民法院或劳动和社会保障部门出具的执业经纪人与原经纪组织解除劳动关系的判决书或仲裁裁定书（仅适用于执业经纪人同所在经纪组织发生纠纷时使用）四、 经纪执业证书的审验1、 证书审验：经纪执业证收的审验是执业经纪人依法定期向工商行政管理机关报告执业情况的一项制度，对证书进行审验是工商行政管理机关对执业经纪人管理制度的重要组成部分。通过审验，不仅能及时获取执业经纪人的信息，而且能连续的记录每个执业经纪人的执业状况。自核发之月起，每满2年应当参加经纪执业证书的审验。2、 审验机关：工商行政管理局，全市；各工商行政管理分局受工商行政管理局的委托，负责本辖区的3、 审验提交