估价师考试房地产经营与管理全真题四.docx

1、估价师考试房地产经营与管理全真题四估价师考试房地产经营与管理全真题(四) 7下列说法不正确的是() A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。 B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于12。 C在国际上银行一般要求这一比率维持在200以上 D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35一45。 答案：A 解析：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。 8某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为（） AP（1+i）n BP（1+i*n）

2、 CP*n*i DA（1+i）n 答案：B 解析：Fn= P（1+i*n）。9某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元（净收益发生在年末），则该项目的财务净现值为（） A101万元 B137万元 C256万元 D500万元 答案：B 解析：NPV=-1000+300/10%*1-1/(1+10%)5=137 10从房地产投资的角度说,风险是指() A房地产投资结果的好坏程度 B获取预期投资收益的可能性大小 C房地产投资项目激烈竞争程度 D房地产开发程度 答案：B 解析：从房地产投资的角度说,风险是指获取预期投资收益的可能性大小. 11风险最

3、大的是商业物业风险,是因为() A商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大 B商业投资的预测最难 C商业的社会发展方向不易预测 D商业人员无法竞争时心理变化很大 答案：A 解析：商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大 12房地产开发活动可从（）两个方面进行考察。 A投资资金量和预期收益资金 B资金流通方式和对策 C出租、出售或经营形态 D物质形态和货币形态 答案：D 解析：房地产开发活动可从物质形态和货币形态两个方面进行考察。 13对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（） A销售收入 B开发利润 C成本利润率 D投资回报率 答案：A 解析：销售收入是房地产投资的经济效果的

4、表现形式。 14下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（） A找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标 如财务内部收益率等作为其分析对象。 B从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。 C分析时要设定不确定因素的变化范围 D对项目 的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。 答案：B 15开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。 A10日 B15日 C1个月 D2个月 答案：C 解析：开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以

5、核实，给予确认或者提出修改意见。 16个人住房抵押贷款期限可长达（）年。 A10 B20 C30 D50 答案：C 解析：个人住房抵押贷款期限可长达30年。 。17关于贷款担保说法错误的是（） A是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。 B贷款的担保人能取代借款人的信用状况。 C贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。 D贷款有保证、抵押、质押三种形式。 答案：B 解析：贷款的担保人不能取代借款人的信用状况。 18（）的建筑规模一般都在3万以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。 A市级购物中心 B区购物商场 C居住区商场

6、 D邻里服务性商店 答案： A 解析：市级购物中心的建筑规模一般都在3万以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。 19a确定问题和调察目标，b收集和分析信息，c制定调查计划，d报告结果，以上调查步骤顺序正确的是（） Aabcd Bbacd Ccabd Dacbd 答案： 解析：应明确调查的步骤。 20申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的（）。 A20% B30% C50% D60% 答案：C 解析：申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的50%。 21在对消费者购买行为进行

7、调查时，不涉及下列（）调查。 A消费者类别 B消费者社会阶层分布 C消费者购买能力 D消费者购买习惯 答案：B 解析：消费者社会阶层分布为经济环境调查的内容。 22研究机构对居民需求住宅户型抽样调查结果表明，70%以上的家庭认为（ ）平米建筑面积的户型较为合适，过大的面积容易形成重复的不必要功能。 A60-80 B80-100 C80-120 D100-140 答案：C 解析：70%以上的家庭认为80-120平米建筑面积的户型较为合适。 23在房地产市场的分类中,二级市场是指() A土地使用权转让市场 B新建商品房租售市场 C土地使用权出让市场 D土地使用权出让和新建商品房租售市场 答案：B

8、解析：二级市场是指新建商品房租售市场. 24某笔存款额为1000元，复利计息，每季计息一次，一年后本利和为1125.51元，则其名义利率为（） A12% B12.55% C12.68% D12.45% 答案：A 解析：各义利率为12%,实际利率为12.55%。25某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为28万元，该项投资年税为0.6万元，则该项投资的税后现金回报率为()。 A4.7% B7% C11% D14% 答案：C 解析：(28-0.6)2010011 26借

9、款期内内任意偿还本息,到期末一次还清,这种还本付息的方式为() A等额还本付息法 B菲尔德法 C汽球法 D还款常数法 答案：C 解析：这种方式叫作汽球法. 27经济评价选择评价标准类基础参数,其指标不包括() A基准收益率 B目标成本利润率 C目标投资利润率 D目标财务杠杆比率 答案：D 解析：财务杠杆比率融资相关参数. 28某土地面积为4 000 2,建筑容积率为55，规划建筑覆盖率为60，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)则标准层每层建筑面积为(). A1000 B1240 C22000 D1800 答案：B 解析：(4 000554 000604)101

10、240() 29一般说来,标准方差越小,投资风险() A越小 B越大 C越难控制 D越难估算 答案：A 30在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平，是房地产开发过程中（）的主要工作内容。 A会计师 B经济师 C估价师 D工程师 答案：C 31名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（） A当每年计息周期数m1时，实际利率小于名义利率 B当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率 C实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值 D名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大 答案：A 解析：当每年计息周期数m1时，实际利率大于名义利率 32监督物业购买

11、、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于（）的工作内容 A物业管理 B设施管理 C资产管理 D组合投资管理 答案：D 33房地产投资信托按()的不同,可以分为伞型合伙和多重合伙。 A权益类型 B抵押方式 C投资业务 D信托性质 答案：D 34编制工程进度计划的方法有横道图法和() A络图法 B表格法 C竣工图法 D坐标图法 答案：A 解析：编制工进度计划的方法的横道图法和络图法 35判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其() A共代理了多少项目 B代理成交额是多少 C人员素质 D代理的成功率有多大 答案：D 解析：判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其代理的成功率.。