德国租赁住房模式分析报告.docx

1、德国租赁住房模式分析报告德国租赁住房模式分析报告 2017年12月出版正文目录图表目录德国住房现状：租赁主导，房源供给主体多元化德国住房结构以租赁为主导，根据欧盟统计局数据，2016 年住房租赁率约 48.3%（对应 51.7%的住房自有率），在欧洲主要国家中处于最高。进一步拆分租赁住房的供给主体，根据德国住房和房地产公司联邦协会数据，64%的租赁房源由个体/家庭提供，36%由专业化机构提供。而在专业化供给机构中，私人机构供给占比 38%（占租赁总房源 14%），市政公司占比 28%，住房合作社占比 26%，供给主体多元化且以私人租赁房源为主体。 德国住房合作社：市场重要的住房供给主体住房合作

2、社本质是为社员提供租赁房屋的股份制公司。就其住房成本而言，由于前期缴纳的股份费可以获得股息收益，退社时可以退还，叠加其租赁费相较市场租金有一定折扣，综合来看住房成本相对直接购/租房均较低。运作模式方面，会员申请入社后一次性缴纳会员费（获得对应股份），合作社利用会员费以及银行贷款进行住房建设（依需定量），按合同分配社员入住，而社员除享受永久租赁权之外，同时也按照持股比例获得定期股息分红。 供需两端促租赁的制度：供给端土地、税收、资金三维扶持多元建设主体，需求端提供补贴，保障租客权益供给政策方面，前期以住房合作社、限制盈利企业和市政公司为主要建设主体，后期通过土地、资金、税收三维优惠鼓励多元化建设

3、主体参与供给，引导私人机构建房转化为社会福利住房。其中，资金端优惠体现在无息或低息贷款，税收端优惠体现在所得税、土地税等税收减免，而在土地端，一方面政府购买土地（德国土地私有制）之后，将土地以低价出让用于社会住房建设，另一方面，土地地上权条例奠定土地使用权的法律基础，分离所有权、使用权，降低建房成本。需求政策方面，政策的着力点在于提高承租人支付能力和保障承租人权益，除保障承租人的合约权益之外，更重要的是实现了“租购同权”，保障承租人社会权益。 需求端抑制投机的制度：税收配合“先存后贷”的资金体系 在推动租赁市场发展的同时，政府通过税收和资金制度抑制投机行为也是促进房地产市场平稳发展的重要一环。

4、税收方面，规定期限内转售所征收的高额资本利得税极大地提高了转让成本，而“先存后贷”的信贷政策则延长了购房贷款周期（存款两年后才可获得贷款），挤出市场短期投机行为。 德国住房结构以租赁为主导，根据欧盟统计局统计数据，16年德国住房市场约54.3%的家庭选择租房居住。研究德国百年住房历史的过程中，这种住房市场结构的形成本质上有三点原因： 第一，供需两端扶持政策的持续推进，促进租赁市场发展：供给端主要通过土地、资金、税收三维优惠支持多元化主体参与住房建造，并体现出两个特色，一是住房合作社的“众筹建房”模式，提供了除购、租之外的第三种住房模式（租赁的变形），二是通过政策引导有效将私人建房转化为阶段性社

5、会福利住房；而在需求端，制度的侧重点在于提高租赁者支付能力和保障承租人权益（“租购同权”）。 第二，在住房市场发展的同时严控市场投机行为：主要通过税收制度（规定期限内转售征收高额资本利得税）配合“先存后贷”的信贷政策抑制市场投机性需求。 第三，除直接政策推动外，我们认为，在德国国债收益率、银行存款利率处于低位的背景下，租赁市场成为一种安全性相对较高、收益相对有所保障的投资渠道，吸引低风险偏好主体参与投资。除私人机构直接投资租赁市场之外，住房合作社模式下非居住性会员直接入股合作社提供资金，可获得4%的年化收益率。本篇报告将针对德国租赁市场的这三个特色，分四个部分分析德国住房制度： （1）德国住房

6、市场现状：租赁主导，租赁供给主体多元化（2）供给端促租赁的制度：对多元化建造主体土地、资金、税收的三维扶持（3）需求端促租赁的制度：提高租赁者支付能力，保障承租人权益（4）需求端抑投机的制度：税收制度配合“先存后贷”的稳健资金体系1、德国住房现状：租赁主导，房源供给主体多元化 从德国百年住房制度的演变史来看，历史环境因素导致政府曾面临多次严重住房短缺问题（如一战后、二战后、后期东西德合并时期）。而在住房短缺之后，政府通过供需两端制度设计多次推进租赁住房市场的发展，住房租赁率（租赁家庭占比）自一战后逐步提高，目前已经相对稳定。德国联邦统计局最早可查数据显示，1998年住房租赁率为59.1%，到2

7、014年住房租赁率达到54.5%，期间仅变动4.6个百分点，德国“租赁主导”的住房市场结构已经相对稳定。 根据欧盟统计局数据，2016年德国住房市场约48.3%的家庭选择租房居住（对应51.7%的住房自有率），住房租赁率在欧洲主要国家中处于最高，且显著高于其他主流国家水平，如租赁水平第二高的丹麦租赁率为38.0%（与德国相差10.3个百分点）。图表 1:2016年欧洲主要国家住房租赁率细分联邦州住房租赁率来看，德国联邦统计局数据显示，2014年16个联邦州（含柏林、不来梅和汉堡3个市州）中，8个联邦州住房租赁率高于德国整体均值，而8个联邦州低于整体均值。其中，首都和第一大城市柏林的住房租赁率最

8、高，达到86%（对应14%的住房自有率），第二大城市汉堡的住房租赁率次高，达到77%（23%的住房自有率），而租赁率最低的德克赛尔州租赁家庭占比达27% 。图表 2:2014年德国及各城市住房自有率图表 3:1998-2014年德国住房自有率对应德国市场的高租赁率，我们进一步拆分德国存量住房（尤其是租赁租房）的供给主体。德国住房和房地产公司联邦协会数据显示，11年德国住房总存量4054万套，其中2325万套（占比57%）为租赁住房。租赁住房的供给呈现多元化主体并存的特点，其中，64%的租赁房源由个体/家庭提供，36%由专业化机构提供。就专业化机构的类型来看，主要有私人专业机构、市政住房公司、住

9、房合作社、教堂、公共住房公司等，其中由私人专业机构提供的房源占比最高，占租赁总房源的14%（占机构租赁房源的38%），市政住房公司提供房源占比10%，住房合作社提供房源占比9%。这里需要指出的是，在政府以宏观支持手段解决住房短缺问题的初期，住房合作社和市政公司是社会住房（政府提供补贴支持建设的用于中低收入群体居住的福利住房）的主要建设主体。而目前私人机构逐步供给占比提高，成为机构租赁房源的主要供给主体主要有两点原因。一方面，后期政策逐步转向支持多元化社会主体参与社会住房建设增加供给，政府引导私人机构建房转化为阶段性社会福利住房；另一方面则是因为租赁市场作为一种相对安全的投资方式，一些低风险偏好

10、的投资者，如信贷机构、保险公司、房地产基金公司等参与市场供给。 图表 4：德国住房存量构成：存量住房中57%用于租赁，其中租赁房的提供方64%为个人/家庭，36%为专业机构德国社会存量住房能够较好满足居民住房需求，根据德国联邦统计局和住房和房地产公司联邦协会数据，14年德国户均套数1.05套/户，租赁主导的住房市场结构能充分满足居民住房需求，且套均面积92.9平方米/套，人均居住面积44.6平方米/人，居住质量有所保障。 图表 5：德国住房市场存量及户均、人均居住面积注：所有指标时间为2014年，房屋拥有者的平均年龄计算时间为2009年，如果是家庭拥有，仅记录户主年龄。 在这一部分的最后，需要

11、指出，从房屋可购买性的角度来说，目前德国房价水平（以各国房价/家庭收入衡量）相对较低，房屋自有率较低的背后实际上是具有购买能力的住房群体对租赁房屋的偏好，而我们将在下文进一步分析政府对租赁房屋供需两端的支持。横向比较各国家新房购买所需年数，以70平米的新房房价计算，根据National Statistical Authorities数据，德国家庭平均仅需要工作4.7年即可购置房屋，购房年数在主要欧洲国家中处于较低水平。纵向比较德国房价和收入涨幅，德国房价涨幅有效控制在收入涨幅之内，根据CEIC数据，00-16年房价年均复合增速1.58%，而收入年均复合增速1.75%。另一方面，从购房人群的特点

12、来说，房屋拥有者平均年龄59.1岁，39.4%都是已退休者，购买房屋的主要理由则是为退休提供保障。 图表 6：欧洲国家家庭购买新房所需要的年数（2016年）图表 7：德国家庭租金/家庭收入比（2010年）图表 8：房价增速低于员工人均工资增速图表 9：租金增速低于员工人均工资增速图表 10：房屋自有者购买房屋的主要理由图表 11：房屋承租人与房东的职业分布（2009年）2、供给端促租赁：由国家供给到扶持多元化建造主体 德国住房在一战、二战、东西德合并后经历了大规模的住房短缺时期，住房政策历经国家大规模供给、多元化建设主体参与供给、市场需求扶持和市场化规范四个阶段，政策中心从提高供给到扶持需求、

13、从国家管控向市场自由化逐渐转变。而在不同的历史阶段，德国政府分别出台了不同的法律以应对不断改变的住房市场情况。一战后出台的地上权条例奠定了土地地上权的法律基础，实现土地和建筑物的分离，从土地端降低了建房成本；二战后至今出台的住房建设法、住房补贴法、住房租赁法、私有住房促进法这四部法律是德国住房制度的“四大基石”，分别为社会住房建设、低收入者的租金补贴、租赁市场行为规范和私有自住房促进搭建了法律框架。 将德国住房支持制度划分为供需两端的支持，在这一部分主要分析供给端的支持政策（地上权条例、住房建设法、住房补贴法），政策支持主要体现在土地、资金、税收三个维度，支持对象方面，前期政府推动住房合作社和

14、市政公司参与建房，后期政策进一步引导社会多元化主体共建住房保障体系。 在分析供给端支持政策之前，首先对供给端重要的参与主体住房合作社做一定介绍。 2.1、住房合作社：兼具居住、社区、安全投资属性的第三种住房模式 住房合作社起源于1862年的汉堡，起初受工业革命迅速发展影响，主要通过互助建房模式解决工人住房紧缺问题，后来逐步发展成为入会社员提供租赁住房的互助组织。在德国住房短缺初期，受政府资助推动，合作社成为社会住房建造的重要供给主体。 2.3.1、合作社运营模式：“众筹建房”，全员持股从运作流程来看，合作社可以分为筹资阶段、建设阶段、后期运营阶段，分别对应社员的申请缴费阶段、等待阶段、入住和退

15、出阶段。 筹资阶段（对应会员申请缴费阶段），会员申请入社后需一次性缴纳会员费，获得相应的股份，合作社利用会员缴纳的会费以及银行贷款进行住房建设。申请条件方面，在住房短缺初期，政府以土地、资金、税收优惠推动合作社成为社会福利住房的主要供给主体，租金以成本租金为主，承租人（即会员）限制为社会中低收入群体。而现阶段由于合作社数量及提供的住房数较多（17年全德有近2000家合作社，提供约230万套住房，占租赁房源总量的10%），且一些合作社转向提供市场住房（提供市场住房时政府不提供土地、资金优惠，仅给予所得税优惠），已不限制申请收入条件，各收入阶层公民均可申请入住。 在建设阶段（对应会员的等待入住阶段

16、），会员在申请缴费初期即签订合同确定未来租住的房屋类型，合作社依需定量，根据前期租赁合同的签署情况确定最终建设数量，在建成后，按照社员入社的时间顺序，依次分配给社员租住。 在后期运营阶段（对应社员入住和退出阶段），合作社负责社员入住后对房屋进行维护，为社员提供社区活动，对社内初始筹资和房租进行资金管理。而社员入住之后需要按房屋类型定期支付房租，享有永久租住权。这里需要指出的是，合作社与社员之间签订的是永久租赁合同，社员按期交付房租即可享有永久租住权。但同时，合作社也提供了三类主要的退出机制，第一，社员可以将永久租赁权转让或赠予他人；第二，社员可以直接申请退租，取回初期缴纳的股份费；第三，部分合

17、作社之间相互合作，为社员提供基于“换股”的“房屋变更”服务。当社员想要更换居住地点，加入另一个合作社时，在新旧合作社之间存在合作关系的前提下，社员可以直接将所持旧合作社股份“置换”到新合作社，同时支付或补偿其中差价，便捷地实现房屋变更。图表 12：住房合作社运作流程和社员申请入住流程具体来看合作社运行过程中的管理机制，合作社本质上是股份制公司，根据德国公司法，采用“股东（社员）-监事会-董事会”三层管理结构。由合作社成员投票选举产生成员代表，成员代表选举产生监事会，监事会任命董事会成员。三层管理结构中，监事会负责内部监管，董事会负责日常事务管理，每一个居住成员股东都有投票权，通过成员代表参与到

18、合作社的经营管理。这里，我们需要指出的是，合作社成员由居住成员和非居住成员构成，其中非居住成员（相当于“外部投资者）仅缴纳会员费，不居住在合作社所建房屋中，无投票权，可获得相应其持股份数的股息分红，一般年化收益率约为4%（对应合作社的“安全投资”属性）。在管理内容方面，合作社具有“居住、社区、安全投资”三种属性。居住属性体现在合作社为社员建造可永久租住且低于市场租金的房屋，并提供后期维护；除提供居住服务外，合作社重视社区内的邻里关系（体现为社区服务属性）。一方面，合作社在初期建造设计时，单独公寓围绕社区公共区域建造，在保障个体公寓独立私密性的基础上，将社区内各公寓通过公共区联系起来，强化社区内

19、互动；另一方面，合作社组织日常活动提供交流沟通平台。例如，一些合作社建设幼儿园、老年活动中心，组织娱乐活动，服务合作社居民生活。图表 13：德国住房合作社管理机制（“股东-监委会-董事会”三层管理，“居住、社区、安全投资”三种属性）图表 14：德国住房合作社建设模式除提供居住和社区属性之外，住房合作社还是一种“安全投资渠道”。上文已经介绍过，合作社成员由居住成员和非居住成员构成，非居住成员仅提供资金（缴纳会员费），不居住在合作社内，也无参与经营活动的投票权。目前，德国大部分合作社都将引入非居住成员资金作为合作社融资渠道之一，而相对应地，按股份给予股息分红，年化收益率约为4%。虽然外部投资者所获

20、得的收益率略低于直接投资住房市场的租金收益率，但在德国存款利率、10年期国债收益率（目前2年期以上存款利率0.65%，10年期国债收益率0.42%）处于低位的背景下，合作社为外部投资者提供了一种安全性相对较高、收益相对有所保障的投资渠道，吸引低风险偏好主体参与投资。 图表 15：德国存款利率、租金收益率、合作社回报率对比图表 16：德国国债、租金收益率、合作社回报率对比2.3.2、合作社居住成本：受益于政府补贴支持，租赁成本低于直接购/租房由于合作社是公益性质的互助组织，德国政府为其提供了土地、资金、税收方面的政策优惠，使得合作社建设住房成本低于市场水平。优惠制度具体包括：土地供给，政府提供价

21、格较低的建设用地给住房合作社；融资支持，政府为住宅合作社提供长期低息或无息贷款，贷款期限一般在30到40年，最长可达60-65年；税收方面，政府以较低的税率向合作社征收所得税，提供税收优惠。 图表 17：政府为住房合作社土地、资金、税收三维的优惠政策受益于政府提供的优惠政策，会员承租合作社房屋成本有所降低，一方面体现为前期股份费在退社时可以申请全部退还，另一方面体现为合作社租金较市场租金有较大折扣优惠。从社员入社、租房资金流的角度作进一步分析，社员需要缴纳的费用可分为前期一次性缴纳的会费和后期租金。其中，入社时需缴纳的会费可拆分为股份费、入场费两种。因所有合作社都以股份形式发起，股份费为必须缴

22、纳费用（退社时可退），而入场费视合作社规定缴纳（一般会员费的主要部分为股份费，入场费占比较低，退社时不退），部分合作社不作要求。对于非居住会员（外部投资者）来说，入社资金要求相对较低，仅需缴纳必要股份数对应的股份费和入场费即可入社，通常必要股份数为1股。而对于居住会员，入场费与非居住会员一致，但入社股份费要求相对非居住会员更高。 图表 18：住房合作社成员需要缴纳的费用具体来看会员费计算的方式，主要有固定会费和多类型会费两种，其中，固定会费模式下所有居住会员入社所缴纳的会费统一，而在多类型会费模式下，居住会员入社缴纳的会费与后期居住房屋的房间数挂钩（有些合作社要求的会费还受所选择的车库数、房屋

23、面积影响）。以柏林根BGU住房合作社为例，该合作社根据租户选定入住公寓类型收取会员费，单间公寓入社时需认购9股（每股155欧元，合计1395欧元）、两居室公寓需认购13股股份（每股155欧元，合计2015欧元）。一般来说，对于租住小户型公寓的租赁人来说，多类型会费模式下根据公寓房间类型缴纳会费，会员费相对较低；而对于租住中等偏大户型公寓的租赁人来说，选择固定会费模式会费成本相对较低。图表 19：住房合作社会员费缴纳模式有两种：统一会员费模式、多类型会员费模式（与后期房间类型挂钩）从后期合作社定期收取的租金价格来看，一方面，住房合作社通常基于运营成本向租户收取租金，另一方面，得益于政府对合作社建

24、房土地、资金、税收方面的优惠制度，合作社本身建房成本已低于市场水平，两点因素共同促进合作社租金相对市场租金优惠折扣较大。以柏林Charlottenburger合作社为例，合作社租金约为市场租金的50%-70%。从退社资金返还情况来看，前面已经提到，虽然合作社签订的是永久租赁合同，承租人享有永久租住权，但合作社体系也为承租人提供了完善的退出机制（直接退社或转让所拥有的租住权）。在退社机制下，社员有两种选择，一是终止用户合同（本质是租赁协议），终止后不再入住合作社，停止缴纳使用费（租金），归类为非居住会员获得按期分红；另一种则是直接终止会员资格，合作社将会退还前期支付的股份费用，而入场费则不予退还

25、。 图表 20：柏林Charlottenburger合作社租金与市场租金比例整体来看，德国合作社模式为社员提供了除购、租之外的第三种住房模式，就其住房成本而言，由于合作社前期缴纳的股份费可以获得股息收益，且在会员退社时可以退还（不可退换的参与费占比会员费较低），叠加其租赁费相较市场租金有一定折扣，综合来看租赁合作社住房成本相对直接购房/租房均较低。从合作社为社员提供的服务（属性）来看，部分合作社通过合作为社员提供了基于“换股”的“房屋置换”服务，满足社员在不同地区之间的换房需求。而除了居住属性之外，合作社还承担了社区属性及安全投资属性，一方面助力社内成员互动，另一方面则为低风险偏好者提供了一种

26、相对安全、收益率有所保障的投资渠道。 2.2、土地支持：提供优惠地价，地上权条例分离所有权和使用权 德国社会住房建设历程持续贯穿着政府对供给主体土地、资金、税收三维的支持。其中，资金端优惠主要体现在无息或低息贷款，税收端优惠体现在所得税、土地税等税收减免，这两部分优惠制度我们将在下文结合不同建造主体做以说明，本部分将主要分析德国住房市场中土地端的支持制度。 1914年-1918年受一战影响，德国住房市场面临大量住房短缺，据1927年德国政府数据，一战期间住房短缺数量达到60万套，而后期德国工会公开宣言表示，短缺数量至少是政府公布数据的两倍以上。为解决严重的住房短缺问题，1919年开始，政府资助

27、多元化建设主体集中供应社会住房。1919-1925年期间，政府资助建设的社会住房约70万套住房，1926-1932年期间，德国共建成143.6万套住房，其中约100万套（70%）的住房由政府资助建成。在政府大规模助力社会住房建造期间，除资金端提供无息贷款和税收优惠之外，土地端的优惠制度主要体现在两个方面：一是政府以低价将土地卖给向合作社和限制盈利性企业（保留再次购买的权利）；二是1919年地上权条例的出台实现土地地上权与所有权分离，降低建造的土地成本，促进住房建造（二战后颁布住宅所有权和长期居住权法进一步强化地上权所有者的法律地位）。 优惠地价方面，德国土地实行私有制（大量土地掌握在私人手中）

28、，政府直接可供给建设公共住房的土地相对有限，住房建设演变的过程中，政府多次积极购买土地用于住房建设。以一战后为例，受战争影响，一战后土地价格约为战前的20%，在这个阶段政府集中购买大量土地。多数城市在一战后不到1年的时间内，市政拥有的土地面积已经超过25%，其中，德国首都柏林市政约购买1万英亩土地，一战后市政拥有土地比例约为33%，较战前约提高4个百分点，第五大城市法兰克福政府拥有其辖区土地面积已超过50%。为支持住房建设，政府购买土地之后，再将自有土地以低价卖给住房合作社和限制性盈利企业，规定土地仅能用于建设公共住房，同时保留政府再次回购土地权利。图表 21：政府大量购买土地，再以优惠地价支

29、持公共住房建设在德国土地私有制的背景下，政府购买土地再次以低价出让面临着财政能力的限制。除优惠地价支持公共住房建设之外，1919年，土地地上权条例颁布，将土地所有权、土地使用权实现首次分离，土地使用权拥有者获得在土地上建造、拥有建筑物的权利，且该权利可以转让或继承。1951年，住宅所有权和长期居住权法颁布，该法律作为解决二战后住房短缺问题的重要手段，进一步了强化土地使用权人的法律地位。价值方面，土地使用权总价值约为土地价值的1/2，且可以分期支付，每年约支付土地总价值的4%-6%。期限方面，土地使用权的使用期限一般为60-99年，其中居住用地一般为99年。到期之后，土地使用者可以继续续期或者直

30、接购买土地所有权，经协商后，土地所有权者也可以选择购买使用者所建造的建筑物，购买价一般不低于地上建筑市值的66%。图表 22：土地端政府提供的优惠措施图表 23：德国社会租赁住房建造成本构成（1992年）图表 24：普通住房建造成本构成（柏林，2015年）一战后因社会住房的主要供应主体为市政公司、住房合作社和限制性盈利企业，政府土地端支持制度的受惠对象也有所限制。例如，低价土地的受惠对象限制为住房合作社和限制性盈利企业，同时规定土地用途为建设社会公共住房，且土地使用权的使用范围也限制为用于公共住房建设。目前，随着住房供给主体的逐步多元化，低价土地的受惠对象已经扩展至私人企业（使用范围仍限制为公

31、共住房）。 图表 25：德国住房合作社数量（1889年-1918年）图表 26：1926-1932年德国不同建房主体建造房屋占比2.3、两部住房建设法：由国家供给到扶持多元建造主体建设社会住房2.3.1、住房统制经济：国家财政扶持市政公司、合作社等建造房屋1939-1945年间的二战再次造成了德国住房短缺，德国近半的存量住房被摧毁，住房供给严重不足。在此特殊历史背景下，德国政府政府于1945年开始采取“住房统制经济”政策，利用政府财政，扶持市政公司、合作社、限制性盈利企业进行国家大规模供给，以保障房源供给。 除大规模建造住房之外，政府以行政手段管制私人租赁房源，相当于在二战后住房短缺的特殊时期

32、，将私人租赁房源转化为社会房源。具体“转化”方式为，对于私人用于租赁的房源，一方面实施租金管制，要求租金按照低于市场价的社会租金定价；另一方面，私人租赁房源仅能租赁给中低收入群体（约60%人群符合租赁对象的收入限制）。 在政府统制经济的作用下，住房紧张情况得到一定程度的缓解。但是，仅利用财政自主建房难以在短时间内填平供给缺口，而且会给政府带来巨大的财政压力。因此，政府需要调动市场各方力量，保障房源充足供给。 2.3.2、住房建设法：政企合作，提供土地、资金、税收优惠为进一步加快住房供给建设，德国联邦政府于1950年颁布第一部住房建设法。该部法律主要依靠政府和企业（包括私人企业、限制盈利性企业和大型厂矿企业）采取合作的形式来共同推动住房建设，其中合作方式主要有以下两种：第一，政府与私人企业、限制盈利性企业的合作。在合作之初，双方需签订一份建房合同，这其实是一份