房地产行业分析报告.docx

1、房地产行业分析报告一、房地产行业概况1、房地产基本概念1）房地产定义房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。2）房地产基本分类房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房产互换。（4）房产抵押。地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：

2、征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。 外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。2、房地产行业 1）行业定义 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业主要包括以下一些内容：（1） 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等；（2） 房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖

3、租赁、抵押等活动； （3） 房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理；（4） 房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。2）房地产企业类型（1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4）房地产经纪机构（5）拆迁企业3）近几年房地产行业宏观分析2008年房地产市场运行特点（一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长从资金来源看，房地产商的资金主要来自国内贷款、外资、自筹资金、订金和预付款、个人按揭及其他。房

4、地产资金来源的趋紧主要原因在于几个方面。首先是银行贷款的减少。从紧的货币政策使贷款的成本增加，同时，银行对房地产行业波动性的忧虑也使其进一步收缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。其次是需求的下降。需求量的下降必然带来预付款、订金数量与个人按揭贷款的减少。（二）房屋新开工、竣工和施工面积增幅快速下降，土地购置面积增速回落土地购置面积、新开工面积、施工面积增幅的下降，正是房地产投资减缓的重要表现，而这种投资减缓的趋势正在继续蔓延，预计第四季度这几项指标仍将继续下跌。这种投资减缓的状况必将会影响到以后年度房地产市场供应量。（三）需求方观望，居民购房意愿低，全国住房成交量出

5、现大幅下降受国内宏观经济景气下降、房地产市场低迷以及从紧的货币政策的影响，居民购房意愿显着降低，观望情绪浓厚。（四）全国房价上涨幅度逐步放缓，“珠三角”部分热点城市已出现房价回落在房地产供给方资金链紧张，新开工、施工面积增幅回落，需求方观望，成交量大幅下降的情况下，全国房价上涨幅度逐步放缓，由2008年1月份同比上涨11.3%，到8月份同比上涨5.3%，涨幅下降了6个百分点，同时，8月份，环比首次出现下降，降0.1%。（五）住房保障工作进一步加强，各地取得一定进展采取措施：2008年下半年，国家连续五次降低贷款利息， 10月份，财政部、税务局决定购买90平米以下的普通住房契税减按1收取，使购房

6、成本降低了2以上。同时，对个人购买和出售住房暂免印花税，出售住房暂免征收土地增值税，对出售普通住房给予营业税的优惠，降低了二手房的交易成本。并且有些房企制造房交会热闹的假象。很多地区购房入户政策的引入。2009年第一季度情况 一、房地产开发完成情况1-3月，全国完成房地产开发投资4880亿元， 比去年同期回落28.2个百分点。其中，商品住宅完成投资3422亿元，同比增长3.2%，比1-2月提高2.4个百分点，比去年同期回落31.5个百分点，占房地产开发投资的比重为70.1%。 1-3月，全国房地产开发企业房屋施工面积17.87亿平方米，同比增长12.7%，增幅比1-2月回落1.5个百分点，比去

7、年同期回落14.8个百分点；房屋新开工面积2.01亿平方米，同比下降16.2%，降幅比1-2月扩大1.4个百分点；房屋竣工面积9922万平方米，同比增长26.3%，增幅比1-2月回落2.7个百分点。其中，住宅竣工面积8117万平方米，增长26.9%，比1-2月回落1.6个百分点。 1-3月，全国房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米，同比下降40.1%，而去年同期则是增长29.7%；完成土地开发面积5223万平方米，同比下降 11.3%，而去年同期则是增长11.0%。 二、商品房销售情况 1-3月，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%。其中，商品住宅销售面积增长8.7

8、%；办公楼销售面积下降13.1%；商业营业用房销售面积增长7.8%。1-3月，商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%。其中，商品住宅销售额增长24.7%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长20%和14.4%。 三、房地产开发企业资金来源情况1-3月，房地产开发企业本年资金来源10070亿元，同比增长9.2%。其中，国内贷款2545亿元，增长8.0%；利用外资150亿元，增长41.9%；企业自筹资金3791亿元，增长13.1%；其他资金3585亿元，增长5.0%。在其他资金中，定金及预收款2029亿元，增长1.6%；个人按揭贷款984亿元，增长13.2%。 四、70个大中城市房屋销售价格指

9、数 3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%，比2月份降幅扩大0.1个百分点；环比上涨0.2%。 社科院的北京房价要下降近一半说法 开发商的房市小阳春是因为刚性需求说对于将来的趋势自己的观点： 2008年房地产市场的萎靡罪魁祸首应该是金融危机以及2007年高速增长形成的泡沫。但是由于地价：税收：房地产开发=3：3：4（大致比例），可以看出政府和房地产企业是栓在一个绳子上的蚂蚱！从2009年第一季度的小阳春和经济危机的慢慢复苏，房价大幅度下降的可能性很小，但是在很长一段时间会趋于平稳。从就业的角度来看2009年房地产就业形式应该不容乐观（因为政府大部分从消费者的角度来刺激房地产市场

10、，而没有从地价和针对开发商的税收上有相关政策出台），但是会略好与2008年（成交量肯定同比要高于2008年）。二、热门职位工作职责及其发展 房地产销售行内有句话：房地产成功的 50%在于地块选择，30%在于规划设计，20%归功于销售执行，但前两者的 80%必须由后者的 20%来加以实现。不容置疑，销售在整个房地产开发链中占有举足轻重的地位，而销售的成功与否，又在很大程度上取决于销售人员。但是随着开盘数量的减少，及市场竞争、物价上涨对地产利润的压缩，房地产销售人员已经没有了几年前的光环，开着小车去卖房的街景已成为过去。未来，整个行业对销售人员的需求将稳中有降，从而转向对更高层面的地产营销人才的渴

11、求。笔者采访了不少业内人士，他们都表示房地产销售人员的入职门槛并不高。在硬件方面，按照 2005 年国家颁布的法律条例，所有房地产销售人员必须持有岗位资格证书才能进行房屋销售。对较大或较知名的楼盘，需要有一定的相关行业工作经验，毕业专业则不限。软件方面，绝大部分的企业在形象气质、举止言谈和年龄上都提出了要求。整个行业的任职要求存在较大差异，优质楼盘的要求相对较高。业内人士坦言，在招聘过程中存在很大的不确定性。职业晋升通道：销售人员销售主管销售经理销售总监 快速成长秘籍：1 高专业度 房屋是超大物件，需要付出相当丰厚的资金去换得。因其价值昂贵，客户势必会从方方面面抛出问题，从而衡量购买价值。因此

12、，好的销售人员应充分了解法律法规、银行按揭、物业管理、规划设计、房屋结构等相关专业知识，从专业的角度，客观的角度，为客户提供资讯，从而打消客户的顾虑。2.情商 房地产销售是属于直接面对客户的服务行业，而销售的工作大部分都在与客户沟通，通过沟通获得信息，从而了解对方需求。普通的客户或多或少都会存在一种抗拒心理，甚至是不信任，而好的销售人员会慢慢将这种心态化解、平复。摸透对方的心理才好“对症下药”。3.刻苦精神 房地产销售人员忙的时候可能连饭都顾不上吃，加班、值班是家常便饭。有人说，做销售五年，落下一身病。而成为合格的营销人，勤奋刻苦的精神被看作是最重要的一点。薪资待遇一般房地产销售人员的底薪为

13、8001800 元左右，根据他们的销售量会拿到不菲的提成。根据前程无忧 2007 年薪酬报告（）数据显示，该职位全国平均年薪在 4 万元左右，其中深圳以平均年薪 9 万元排在各热门城市之首，其次北京、上海、广东分别以 8 万、6 万和 5 万的年薪位列。薪水的高低主要取决于楼盘的好坏和个人能力的强弱。 房地产策划房地产策划是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等工作的人员。目前的房地产业的策划人员，通常主要负责地产个案的前期策划报告、营销策划报告、推广策划书等房地产前期开发过程中的策划工作，以及后期销售营销策略。而真正系统的策划应该从房地产项目的前期介入市场调研开

14、始，到产品定位、项目管理、成本控制、环境设计、营销策划等，强调全过程策划的能力。职位描述：1.针对房地产项目，组织项目的区域市场调研和前期产品定位；2.整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案； 3.策划项目的推广方案； 4.监控区域市场活动的发展趋势； 5.评估并报告相关策划活动的执行情况和活动效果。入职门槛：一般中小型企业对房地产策划人员的专业背景要求并不苛刻，欢迎那些思维活跃、文笔流畅的新闻、中文系等文科出身的人才，进入门槛并不算高。但资深房地产策划人才就需要有至少 35 年的大型房地产公司项目或中介公司策划及营销管理经验；具有丰富的房地产策划、推广、销售等专业知识，熟悉项目

15、销售团体整体的管理流程；深入了解房地产市场演变及趋势，能够与房地产市场的发展同步，及时掌握市场动态、消费者研究、地价构成、房型配比、数据分析及成本测算、房价形成等环节，能就房地产项目立项或调研提出可行性意见。资深策划需要带领团队，必须具备较强的组织能力和团队精神。而房地产策划人员并不只是单纯地调研以及写文案报告，还要善于“说稿”，说服客户接受自己的理念，因此沟通展示能力不可少。快速成长秘籍：1.学习能力，时常“保鲜” 具有丰富而专业的策划知识是策划人必备的基本功，但策划人员更强调的是快速学习能力，要时常关心市场动态，了解最新的市场需求信息，增加阅读面，吸收最新的理念，从而保持永远领先一步的新鲜

16、创意。房地产资深策划人士 Echo 说，她平时一有空闲，就会翻阅大量的国外杂志，很多国外的最新生活理念都是通过房地产策划宣传从而进一步发扬光大的，比如之前的“BOBO”、“SOHO”到现在的“LOHAS”，一个好的策划人员要把最新鲜理念传达给消费者，也要把最新鲜的理念解读给客户听；2.最适合的才是最好的 概念要快而新鲜，但并不是说最新鲜的就是最好的，生搬硬套是对客户和消费者不负责任的行为。一个好的策划人员要根据不同的项目找到合适的概念和方案推行，要设计出切实可行的操作流程和方式，只强调卖点，毫无可行性的方案注定是要失败的。Echo 说，这对于策划人员来说是一个难点，但如果概念和方案都得到认可的

17、话，最能给策划人员带来满足感和成就感。 3.沟通说服，协作合力 一个好的策划人必须具备出色的沟通能力和说服力。策划人员要跟各方面的人员打交道，大业主客户、前线销售人员、媒体人员以及广告商；在不同的人员面前要担当起不同的角色完成不同的职责任务。此外，一份好的策划很可能在跟客户沟通的过程中，因为无法明确清晰地把想法表达出来，从而造成误解和不接受，所以，展示和说服能力必不可少，这样才能达到策划目的。职业薪酬根据前程无忧 2007 年薪酬报告（）数据显示，房地产策划人员的平均年薪为 4.1 万元，企业性质不同所带来的薪资差距并不明显，这个行业更多的是以经验说话。据不少房地产策划的从业人员反映，这个职位

18、的入门薪资不高，在大城市中约为 20003000 元左右，通过 35 年的不俗表现，可以爬升到 5000 元。由于策划公司众多，有了一定从业经验后，房地产策划人员跳槽并不是件难事，但从事这行如果对薪资“短视”的话，很可能学不到真正的知识经验，加速折旧。因此，从流程规范的大公司做起，接触更多更大的案子，担当更多的职责，切切实实学到东西后，身价自然会水涨船高，自身能力的提升是最重要的。以工作年限 6 年以上的房地产策划人员为例，北京、深圳、上海的房地产策划资深人员的年薪均在 8 万元以上，广州接近 7 万元，杭州和南京均超过了 5 万元，大连、武汉和重庆均在 4.3 万元左右，其中大连更高一些，西

19、安接近 4 万元年薪。从年假情况来看，一线城市这一职位的带薪休假天数要比别的职位少，上海、北京均不足 8 天，广州和深圳不足 6 天。南京、杭州、大连均有 9 天带薪休假，武汉、西安、重庆等内陆城市为 7 天左右。据前程无忧 2006 年的统计数据，北京、上海、广州这三大城市房地产策划人员的离职率较高，均达到了 20%以上。三、附录附录1：附录2、2009年房地产综合性TOP10：规模性、盈利性、成长性、稳健性、运营效率附录三：一篇很全面的面经我对企业的评价分四个指标，分别是企业综合实力、薪酬待遇、个人发展前景和工作舒适度，满分为10分。总结2007年下半年的招聘情况，房地产行业的薪酬待遇可以

20、用“失望”两字来形容，与金融、快消、IT等等的行业相比，其入职薪酬待遇可谓相差甚远，平均工资（税后到手）一般在25003500之间。但考虑到房地产行业的高速发展以及这个行业特点，其发展前景还是让人相当的看好。一个在世联工作的师兄曾经说过，在房地产行业，如果你的工资不能两、三年翻一翻，那么你就是失败的。入职后两三年买车买房的大有人在，所以，总体说来，房地产行业对于毕业生来说仍然具有一定的竞争力。? 总结：笔试以行测题型为主（可能是全英文），面试以单面为主2到3轮，也由群面，喜欢做presentation.房地产开发商&投资商：利海面经：笔试考的是行测题，50分钟做70题，题量恐怖。只有两次面试，

21、一面二面全部是单面，一面是hr结构性面试，二面专业面试。综述：利海作为来广州地区招聘的第一个企业，曾经的军企，现在的外企，承诺08年上市等等，可谓让人寄予厚望，只可惜利海后期相当的令人失望，了解之后发现存在了背后财团不明，项目地区单一，业务范围单一，土地储备缺少等等的原因，最重要的一点是，薪酬待遇属于较低水平，个人发展前景同样不容乐观。总评：综合实力：4?薪酬待遇：3?发展前景：3?工作舒适度：6? 富力面经：富力不需要笔试，只有三面，一面是十人一组的小组讨论，二面和final都是单面。 综述：广东房地产界的领军型的企业，其规模之大，实力之雄厚，项目之多在广州都属顶尖，珠江新城40的占有率、每

22、年100亿的商业地产出租收入、连续两年超过100的发展，无怪富力以房地产全国第一的身份自居。实际上，富力的项目主要集中在广东，尤其是广州，而它在招聘流程的表现实在是不好。而据我了解，富力虽然企业规模很大，但机构臃肿，结构混乱，工作人员相当的多，但是工作效率低下，企业内部还发生任人唯亲的现象，对个人来说，实不属一个能锻炼人的企业。总评：综合实力：9?薪酬待遇：8?发展前景：5?工作舒适度：4?保利面经：分笔试和两轮面试，无特别注意之处。综述：保利的实力虽排全国第五，但有国家官方的背景支持，其真正实力可谓相当的恐怖，考虑到未来中国土地出让的限制，也许保利会得到最好的照顾，无论从现今实力还是未来的前

23、景来看，保利的综合实力在中国都属顶尖。其薪酬待遇也领先于其他同行，个人发展前景也相当的看好，国企内部的工作的压力也不算太大，如果不是保利的薪酬比预想中的稍低，他很有可能夺得0708年度房地产界最佳offer。总评：综合实力：10?薪酬待遇：8?发展前景：8?工作舒适度：7 时代面经：同样是笔试和两轮面试，笔试的题目是开放性的逻辑题，面试均为单面。综述：时代地产以“房地产的艺术家”自居，注重建筑的风格，确实有他的特色所在，规模不算很大，但专注一个领域，一群执着而专业的人，其发展和薪酬都算中规中矩，应该是一个不错的选择。总评：综合实力：6?薪酬待遇：7?发展前景：8?工作舒适度：8?龙湖面经：龙湖

24、只有三轮面试，一面hr面试，二面用人部门面试，三面总经理面试综述：龙湖可谓中国西南地区的地产老大，全国布局之后，野心不小，也具备了一定的实力，其注重楼盘小区人文建设，人文关怀的作风，在业界可谓相当的受尊敬，812W的年薪在去年的房地产界来说，单项最高分非他莫属，主要问题在于企业的制度尚未完善，广东的毕业生必须在外地工作，工作比较辛苦等等。不过，总体说来，龙湖都是一份相当不错的offer。总评：综合实力：8?薪酬待遇：10?发展前景：8?工作舒适度：6 瑞安建业面经：笔试和两轮面试。笔试是全英的行测题，一面是hr结构性面试，分普通话、粤语和英语三部分，任何一个不优秀者都会被BS，二面是经理面试。

25、综述：香港瑞安集团旗下的房地产企业，瑞安建业除了做房地产的开发外还涉及国内的房地产上游领域如水泥，建材等等，企业多元化，为香港注重产品质量的代表性企业，6000的月薪在行内也算是非常高的水平。但问题是瑞安建业的MT需要做三年，而且还要全国各地历练和轮岗，可谓相当的辛苦，而且三年里还有被淘汰的压力。而三年不变的工资也失去了顶尖的地位，瑞安建业可谓专为非常有野心的人所设。如果可以承受奔波和压力，瑞安建业可以说是一份顶级得offer。总评：综合实力：8?薪酬待遇：9?发展前景：9?工作舒适度：2?正荣面经：分两轮面试，都是单面。综述：想起正荣在小礼堂的宣讲会，来人之少惨不忍睹，正荣自称国内房地产企业

26、30强，实际上，他也具备了这样的实力，在江西这样的先天发育不良的地区能做到如此的规模实属不易，而月薪4000的工资在江西和福建应该说是相当高的水平了。只可惜大部分人都不能接受在江西和福建这些地方工作和居住。总评：综合实力：6?薪酬待遇：8?发展前景：6?工作舒适度：5 太古面经：分笔试和三轮面试综述：全球500强企业，香港房地产界的领军人物，其企业的管理模式和资本运营水平当属全中华第一，只可惜太古的业务广泛，不是全部精力专注于房地产，在国内的投资项目也不算多，影响了个人发展的前景，否则也有机会问鼎0708房地产offer界。总评：综合实力：10?薪酬待遇：7?发展前景：7?工作舒适度：7?瑞安

27、房地产面经：瑞安房地产分笔试、一面、网上测评、二面、总部面试，可谓复杂异常。综述：瑞安建业的兄弟企业，是香港瑞安集团在内地设的旗舰型企业，总部设在上海，实力雄厚，业务广泛，全国只招10人以下的MT也让人觉得对人才的相当重视，10W年薪更加是房地产薪酬最顶级的企业，一年的MT培训期同样让人容易接受。(据我了解应该也是三年)综合各种情况，瑞安房地产非常意外的打败了其他所有的房地产企业，成为了08届房地产行业的最佳offer。总评：综合实力：8?薪酬待遇：10?发展前景：10?工作舒适度：8 招商地产面经：笔试和两轮面试，笔试考行测题。综述：招商地产是招商银行的兄弟企业，属于国内排名前十的房地产企业

28、，单看它在深圳蛇口的业务就知道招商地产丰厚的利润，而且企业发展了多年，制度成熟，注重效率，可谓实至名归。只可惜薪酬待遇只能算中等偏上水平，个人发展情景尚不明朗。总评：综合实力：9?薪酬待遇：7?发展前景：6?工作舒适度：6 新鸿基面经：笔试和两轮面试，笔试全英试题。综述：香港5个房地产集团之一，老字号，属于注重产品质量的代表性企业，制度和管理都比内地企业完善，可惜进入国内市场较晚，现在大力拓展国内市场，与合景泰富合作与富力共同瓜分广州未来的地产重头戏猎德项目，可谓野心勃勃，其竞争力不容小视。总评：综合实力：9?薪酬待遇：8?发展前景：7?工作舒适度：7? 万科面经；笔试和三轮面试，笔试题量超级

29、恐怖，一面hr面试二面用人部门面试，三面offer面综述：万科，人所公认的国内房地产NO。1的企业，是属于国内超一流企业，企业制度和文化都高度成熟，无论是实力、营销、品牌均属国内最顶尖的水平，地位超然。虽然业界人士认为万科的文化和风格相当的特殊，企业内部的气纷有点压抑，但这些小的方面不能掩盖万科的光芒，但万科的工作强度和工作压力也是同行中最大的。总评：综合实力：10?薪酬待遇：9?发展前景：9?工作舒适度：2 凯德置地面经：分笔试和三轮面试，笔试包括行测、英文和开放型题目三方面，是海笔；一面是hr面试，二面是群殴，包括案例分析和玩游戏，三面经理面试。综述：作为新加坡嘉德集团在华的公司，资金实力

30、雄厚，拥有国内企业所无法比拟的企业制度和文化，资金运营和融资水平相当的高，可谓野心勃勃。但考虑到外资在中国投资拿地的限制，凯德置地的前景并不明朗，工资水平也出于偏低的位置。(据说今年会计有拿到是十万左右)总评：综合实力：8?薪酬待遇：5?发展前景：6?工作舒适度：7 中海地产面经；一面是presentation，每人5分钟。二面是现场测评，三面hr面试，接着是参加海之子训练营，最后还有总经理面试。综述：中海是国内历史最长的房地产企业，有中央的背景，从做国家建筑出身，多年来一直屹立不倒，是国内另一个意义上的龙头老大，只是一贯注重实事，品牌没万科响亮，其真正实力与万科当属伯仲之间。因为中海注重产品

31、的研发，个人发展前景也相当的乐观，工作强度属中等，可惜薪酬不算太高。但总体来说也算是房地产界的一份顶级offer。总评：综合实力：10?薪酬待遇：7?发展前景：9?工作舒适度：7? 鸿荣源面经：宣讲会现场30秒面试筛选简历，笔试考行测、一面是小组讨论，二面是hr面试，三面是深圳总部总裁面试(公司包食宿,看励志电影当幸福来敲门，拿到offer之后还有一系列的活动，其实是一个很好的旅程，_)。综述：在深圳这个房地产高度发达的地区连续刷新最高房价的记录，资金相当的雄厚，为了校园招聘付出的金额也相当的大。只可惜鸿荣源只是“地头蛇”，偏安深圳宝安一隅，制度、文化各方面都还没完善，还有不少家族企业的影子。可取的是她的房地产开发建设全部自己完成，也开始了全国布局战略，准备涉足酒店、商业地产等等的行业，也计划08年上市。企业钱多，是鸿荣源的亮点，未来的发展也比较乐观。总评：综合实力：6?薪酬待遇：6?发展前景：8?工作舒适度：9 金地面经：笔试、一面是小组讨论，二面是hr面试，终面是经理面试，经理对谁有兴趣就对其提出问题，没兴趣的变相BS。综述：金地虽然在国内不是前十，但是同行提起金地都相当的尊敬，她的作风内敛，严谨