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1、绿城杭州绿城新绿园项目精装修专项调研0页新绿园项目精装修专项调研杭州绿城房地产开发有限公司一、 精装修住宅市场现状机发展趋势（一） 国际发展现状精装修住宅在西欧、日本等发达国家已经非常普遍，一般整体水平达到70%、80%。据英国金融时报最近报道，在欧美市场，很多精装豪宅项目开始流行手绘地板即先设计好图案，等地板铺好以后，再把图案手绘到地板上。这种安装定制的手绘地板，为房产贴上非常个性化的独特标签，被称为踩在脚底下的昂贵艺术品。（二） 国内各城市发展现状1. 精装修住宅的市场占有情况目前国内主要城市的消费者装修观念已经发生很大变化，逐渐接受了精装修产品，如北京、上海、广州、深圳等地，精装修已发展

2、到较成熟的地步。在2005年中国精装修楼盘高峰论坛上，建设部住宅产业化中心发布最新数据显示：北京：北京新建装修住宅占到其总量的25%30%，市中心新建楼盘的装修比例达到70%左右。北京市居民愿意购买精装修房的比例超过60%。不仅高档住宅大多选择精装，就连一些中档楼盘也开始尝试精装。可以说，目前精装住宅已经成为北京楼市的发展趋势。上海：上海新建装修住宅占到其总量的35%。上海市中心装修比例从2002年的40%上升到2004年的70%以上，徐汇区全装修房的比例已经达到80%，中心区域的全装修房的比例也基本超过40%。在2005年，市中心新建住宅的全装修房比例达到70%以上，郊县区域的装修房比例为1

3、5%-20%之间。装修已经成为上海中高档住宅的发展方向，是上海房地产走向成熟的标志。重庆：重庆城区新建装修住宅占到其总量的10左右。广州：广州新建装修住宅占到其总量的50%。青岛：青岛新建装修住宅占到其总量的30。成都：成都中心城区装修住宅占到其总量的40。杭州：目前杭州精装修房源约1000套左右，占市场总量的5左右。2. 精装修的标准：精装修住宅是指新建房屋交付前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装和粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位，可以简称全装修住宅。在实际操作中，精装修住宅项目在装修内容定位上层次是不同的。当前主要有以下几种装修方式：1. 部分装修的毛坯房：主要完成厨房、

4、卫生间的装饰、装修。2. 菜单式精装修成品房：提供若干选择方案经购房者决定后，开发商统一装修、装饰。其中又可划分为套餐式、点菜式和自助式三种。但菜单式装修的实质仅是一种延伸服务，装修款也不计入房价。3. 一次精装修成品房：购房者没有选择的余地。如果不能满足购房者的需求，必然影响销售或推翻原装修重来。4. 全配置式成品房：配置全部家电日用生活用品这样的住宅。5. 目前的国内精装修成品房主要采取第2、3种。 （三） 杭州发展现状1. 市场概况，消费者认知和接收程度目前杭州楼市推出精装修项目的有近20多个楼盘，但这些楼盘都不是纯住宅概念。其中一部分是精装修的小户型单身公寓项目，如天元西溪风尚、新青年

5、广场、中浙太阳国际等；另一部分是精装酒店式公寓项目，如丁香公寓、钱塘沁园、华润西子中心、世贸丽晶等；剩下是精装办公项目，如金桂大厦、万新大厦、西湖金座、紫晶商务城等。这些精装房源因其户型面积小，总价低，去化速度较快，尤其受到一些有经济实力的年轻人和一些从事外贸、IT、设计等智力型个私企业老总的欢迎。市场接受度方面，根据中原地产对杭州第六届人居展购房需求的问卷调研，其中对室内装修这一块，接受毛坯房的占55.1,接受简装修的占25.3,接受精装修的逼近20,占19.6,是历届房展会最高。而影响消费者接受度的主要为质量、价格和个性化三个方面。2. 关于杭州精装修纯住宅楼盘的体量综观市场，杭州精装修纯

6、住宅楼盘现可推算的体量为6532套（此数据不含阳光海岸的体量），除去不在新绿园项目竞争之列的经济型的新明半岛，市场上共计有精装修豪宅体量为1532套。而这1532户中，未售套数近1000户（实际数据为997）。这1000套房子的目标客户群相仿，都在寻求金字塔顶尖人士。随着阳光海岸的推出及钱塘江岸部分江景房顶层改作精装修，精装修豪宅在未来二年内的竞争态势将会愈演愈烈。杭州精装修纯住宅项目列表楼盘名称开盘时间规划套数已售套数/剩余套数（套）价格（元/平方米）主力户型（平方米）楼盘点评新明半岛2005.12.305000一期：400/400二期：未开均价5700140180精装修纯住宅中端产品金色海

7、岸2004.9.7569一期：234/3二期：105/1三期：未开均价22600210-368国际江景豪宅倚天盛世钱塘2005.12.27196（精装小户型）196/1朝北，见不到阳光）17000-1800050807幢中的一幢为LOFT小户型精装修通策钱江时代2004.7.30约2020/20未定300-600顶层精装修豪宅设私家泳池西湖八号公馆未开58未开40000（地价为25000）100220西湖边极品住宅（开发商为义乌本地企业）观邸国际2006.1.4未定，预测为200套左右二期一线江景规划为精装修未定200以上钱江南岸国际寓所阳光海岸未开未定据业界人士预测为精装修未定未定一线江景豪

8、宅新绿园项目489合计6532套（四） 精装修发展趋势1. 我国住宅装饰装修的形式多样性会长期存在目前消费者既有表示只希望做精装修不做毛坯房，也有表示只做毛坯房不做精装修房，对比实力还比较相当，发达城市如北京、上海、广州、深圳的消费者希望购买精装修的比例也仅达到60%左右，其它内陆城市和二、三线城市的消费者精装修的意识还没有完成形成。2. 精装修房发展成为市场主流的内外动因1） 国家政策早在2002年，国家建设部就提出要在全国范围内推广住宅装修一体化，2010年左右全国将推广住宅装修一体化，全面取消毛坯房。2003年，浙江省建设厅也提出了三五年内使商品住宅装修一次到位率达到30%-50%。20

9、02年上海市住宅产业现代化发展“十五”计划等相关政策的指示，本市全装修住宅的建设目标是：2002年3万套(己落实32100套)，2003年10万套，“十五”期末，新建住宅基本实现全装修。2006年8月初，杭州市政府转发的关于推进杭州市区住宅产业现代化工作的实施意见中，明确提出，2008年起，杭州新建商品住宅中，全装修房的比例要占到50%以上。2） 行业趋势有关资料显示，精装修房在北京、上海、深圳及广州等城市的楼市产品中所占比重正以每年10的增幅递增。目前，广州60%以上的新建楼盘都实行精装修，上海约为50%（2001年至2004年上海住宅全装修房占总开发套数的比例从0.58%上升到了40%，增

10、长态势迅猛，徐汇、静安、黄浦、卢湾等市中心区域更是达到70%以上），而北京的精装修楼盘也达到40%以上，在这些城市中，销售最好的往往就是精装修房，可见精装修房在这些房地产发展较为成熟的城市已经显示出其优越性和广泛的市场接受度。作为走在中国房地产发展前列的长三角城市，杭州的楼市近年来出现了成品装修房，并呈现出大受市场欢迎的良好局面。目前已有金色海岸、逸天广场、新明半岛等楼盘推出了精装修房。从市场反应来看，这种不同于毛坯房的精装修房，得到了广泛的支持和大部分购房者的青睐。这也说明杭州购房者的消费习惯在随着住宅产品的升级换代逐渐改变，变得更加成熟，更具有理性眼光。3） 市场认同各方面的调查数据均显示

11、在北京、上海、广州、深圳的经济发达城市，全装修房已被市场普遍接受（上海的接受程度已经直逼80%）。多次置业者、海归派、追求生活品质的家庭以及投资客户对于全装修房都有着旺盛的需求。4） 客户需求从直接收益看，精装修可为业主节省大量时间，减少精力和财力的浪费；对开发商而言，由于集中采购，可以用同样的价格选择最好的优质材料，为业主提供最佳性价比；从间接附加收益看，精装修房还能在很大程度上提高其投资价值，真正实现即买即住即收益，省却了毛坯房装修期的空置。5） 社会需求减少二次污染和浪费。做到资源节约化，尽量减少材料资源耗用，走资源消耗低、环境污染少、生态能够良性循环的发展之路，才是开发企业所追求的发展

12、目标。6） 核心竞争力通过全面家居解决方案，能够加强开发企业的核心竞争力，扩大与竞争对手的差距。7） 发展时机纵览当今发达国家的住宅产业，基本都是全装修交楼；现在，国内经济发达的大城市消费者对精装修住宅的市场认知度和消费能力的不断提高，精装修市场产业链、本身生产要素的逐渐具备和成熟等因素，已使住宅市场具备了推进全面家居解决方案的条件和环境。3. 精装修房是住宅产业不可阻挡的趋势精装修房是世界居住的普及形式，也是今后房地产开发的主导方向，是成熟客户和成熟开发商的共同选择。房地产开发行业由单纯的开发建设转向开发、建设、服务并重的局面，产品也由初级向高级提升，产业服务也由基础性向增值性不断深化。精装

13、修房在未来的变化主要体现在几个方面：1） 首先是“量”会进一步扩大，而且会加速的扩大。随着毛坯房装修显现出的种种弊端及部分消费者对毛坯房装修的厌倦，市场存在一定的需求变化。同时精装修住宅在资源节约、质量保证、环保等方面具有毛坯房不可比拟的优势，消费群体比例逐年上升。2） 它的区域性会进一步扩散，会由集中于中心城区向外发散，由发达城市向内地城市发展、向二线、三线城市发展。3） 是价位，随着市场的逐步成熟，开发商资源整合能力不断加强，装修房的价位会逐渐下降。4） 随着住宅开发的工业化和标准化，住宅精装修将朝模式化和集约化方向发展，消费者参与度越来越高。5） 装饰装修行业的大组合。在新建住宅中，精装

14、修的比重会不断上升，在这种发展过程中，市场应该说会形成三类主要的企业：第一类企业就是有比较大品牌的企业，主攻方向配合房地产开发商做一次精装修。第二类就是比较专业化的企业，主要是根据各个消费层次进行个性化的二次精装修；第三类就是专业分包性的企业，有劳务分包，或者是有专项安装。二、 个案调研和分析（精装修楼盘配置）(一) 杭州项目楼盘名称精装修成本（元/）室内部分公共部分点评精装纯住宅金色海岸6000 吊顶：英国BPB双层石膏板； 门窗：德国旭格断桥隔热门窗系统； 厨房：原装进口西门子SIEMENS嵌入式厨房电器，原装进口德国西曼帝克Siematic厨柜； 空调：日本大金户式带新风中央空调； 热水

15、：AO史密斯中央热水炉； 洁具：德国唯宝、汉斯格雅兴、福络双人按摩浴缸、雅生龙头花洒； 开关：德国吉徕 墙面：上等墙纸电梯：原装进口OTIS电梯；定位国际江景豪宅，装修用材品牌明确，强调精装修工艺，用造名车的标准造房。核心广告语尽享人生新明半岛1100 吊顶：客厅、饭厅、走廊局部吊顶天花配饰线，扫高级环保乳胶漆； 门窗：美国黑胡桃木饰面防火防盗门，铝合金框配双层中空玻璃； 厨房：人造石台面，整体厨柜（低柜及吊柜）、抽油烟机（方太）、煤气灶、消毒柜、碎骨机、连体洗盆、直饮水龙头及高级冷热水龙头； 空调：客厅及餐厅采用嵌入式空调，卧室采用高档品牌挂机； 热水：高档品牌热水器 洁具：高档洗脸盆及冷热

16、水龙头，配高级马桶 开关：普通插座 墙面：客厅、卧室乳胶漆、其余为面砖；未定精装修纯住宅中端产品，经济型。广州星河湾原设计团队打造。室内精装修材质品牌不能确定，样板房中厨卫品牌为一般的国内品牌，在宣传资料中常以“高档”二字代替。核心广告语完美生活新标杆钱江时代未透露 门窗：德国旭格铝合金门窗 橱柜：德国西曼蒂克 洁具：德国VILLEROY&BOCH 浴缸：法国HERBEAU 龙头：德国DORN BRACHT旗下LULU 床：法国CURVA TRECA遥控液压平衡床 雪茄柜：法国LV路易威登，红酒柜：法国EUROCAVE 瓷器、餐具：英国皇室瓷器，英国皇室银质餐具 寝具：法国YUES DELOV

17、ME依芙德伦 书房用品：德国MONBLANC万宝龙书房用品。艺术长廊过厅，电梯厅装饰进口地砖、轿厢内铺设高档大理石共推出顶层20席精装修大宅，347-632平方米，楼顶设私家泳池。邀请法国著名室内设计师尚博担纲精装修设计，提供5次与设计师面对面交流的机会，并有专业人士陪同考察世界住宅的机会一次。该项目精装修是典型的救盘手段。核心广告语核心时代 核心生活观邸国际二期20003000（暂定）未定未定二期规划为精装修江景房，还没最后确定。戈雅公寓设计费250元/，成本2500元/ 抽油烟机、燃气炉、水槽：Boloni 消毒柜：安佳 冰箱：LG 浴缸：ARTO 台盆、淋蓬头：RETONE 坐便器：CA

18、SSINA、MOSO、KOK 洗衣机：LG 空调：科龙墙面：刷乳胶漆地面：地砖楼梯扶手：铁艺扶手样板房精装修档次一般，较为大众化，设计师自用发挥的空间较大，部分细节如厨房等不太实用，景观、外立面做好，形成准现房开盘对销售的促进作用大。配置了新风系统，这对于沿路的房子尤为实用，降躁需要关窗，新风的作用尤为重要。南岸花城排屋样板房精装修75万/套（含设计费），套均面积200，推算单方成本3700元左右 空调：NORICA、富士通 燃气炉、冰箱：西门子 抽油烟机：ARISTON 消毒柜：Blin 水槽：樱花 台盆：DURAVIT 龙头：汉斯格雅 浴缸：CASCADE、ROCA 坐便器：CASCADE

19、 电器开关：AUPU对精装修较重视，投入也比较大，但装修档次较为大众化，聘请杭州典尚进行精装修设计，从样板房看，水平一般的精装修单位与国际知名的设计团队相比，设计理念和处理手法等差距较为明显绿城桃花源 洗衣机：西门子 水槽：富兰克林、科勒 冰箱、抽油烟机、烤箱、消毒柜、燃气炉：西门子 台盆、马桶、浴缸：DURAVIT龙头、淋蓬头：Hansgrole（汉斯格雅）装修档次较高，古典风格，装修细节处理较到位，与千万豪宅的身价较为匹配。翡翠城1800左右 台盆、坐便器、浴缸：DURAVIT 热水器：松下 龙头、淋蓬头：Hansgrohe 洗衣机：西门子 冰箱：华日 热水器：松下 水槽：Blanco/M

20、oen 抽油烟机、燃气炉、消毒柜：Ariston/Valenti 微波炉：西门子 橱柜：柏丽 卫生间石材：欧亚 米黄 地板：兔宝宝，实木复合地板（定做）/柚木复合地板（定做） 电器开关：西门子 空调：大金施工时间很紧（两个多月）很多细节还不到位，如：主卫台盆大理石台面边角位的处理，沐浴间玻璃墙仅用玻璃胶固定等。做得最粗糙的是不锈钢制品，焊接工艺较差，值得借鉴。精装小户型南都逸天广场1500 内墙:厅，卧室：涂料为主 卫、厨：墙砖，马赛克 橱柜:科宝博洛尼 水槽:科宝博洛尼 油烟机：伊莱克斯油烟机 坐便器、台盆、龙头:乐家外墙:面砖，局部石材，涂料电梯:合资富士达一个集酒店、公寓、写字楼的复合产

21、品，精装修品质在小户型中有一定的代表性。银色港湾未透露门窗:塑钢、进户保安门 外墙:日本进口涂料、毛石电梯：芬兰通力装修质量不尽如人意，多项指标与合同不符。中浙太阳国际公寓2000-3000松下品牌产品全装修电梯：观光电梯外墙涂料：金属氟碳漆太阳国际太追求外观、实用性不够。精装修品质一般。绿都泰富广场800精装修，配备空调等，卫生间、厨房装修齐全，需自购活动家具地段优势显著，配套齐全，自住投资两相宜绿都百瑞广场1000卫生间、厨房装修齐全，配备空调等外墙:赭色梯:上海三菱（两梯两户/三户）精装修品质一般龙禧硅谷酒店广场1000以上 门窗:加厚中空玻璃 厨房:海尔整体厨房家电 卫生间:精装修，乐

22、家卫浴/贝朗洁具 空调:大金中央空调大堂:酒店式大堂该项目总投资3.8个亿，是杭州滨江一桥辐射范围下唯一的一个大型商贸综合体。精装修品质在小户型中尚可。新青年广场1000元左右普通木地板品牌空调精装修品质一般，因临近高架，有噪音，销售情况欠佳。瑞丰格林未透露 卫生间、厨房装修齐全，需自购家具家电。 中央环保清洁系统：美国碧慕 橱柜:德国柏丽 卫浴洁具:吉事多 防盗门 高级电脑马桶 安装管道直饮水富士达电梯精装修品质一般滨江新城市广场未透露 卫生间：普通马桶 洁具CASERO 空调:海尔 热水器:海尔60升 厨房：方太抽油烟机及橱柜。外墙：面砖木制门下端与地面接壤处有比较大的空隙，廉价的地板，粗

23、糙的墙壁，卫生间的配套洁具也属低端产品。紫晶商务城2000元3000元左右 卫生间：科勒或TOTO二选一。 松下小型洗衣、干衣机：松下此楼盘只销售3层（19-21）自住房，每层20套，共计60套。精装修品质较好。神州白云大厦600 内墙:白色乳胶漆 大堂:精装修 门窗:彩铝窗电梯:东芝电梯外墙:进口涂料非真正意义上的精装修，显得粗糙。钱塘沁园2000左右 卫生间：高级电脑马桶，洁具（乐家） 空调：海尔外墙：面砖电梯：东芝项目整体为酒店式SOHO加纯住宅。精装修品质在同类产品中居上。理想碧云阁未定 卫生间：乐家洁具； 洗衣机：松下（4.2公斤） 热水器：海尔（60升） 空调：海尔（1.5匹）装修

24、品质一般，临平主城区市民为主，多为2次置业。新绿园广场2500左右 美国HONEYWELL中央智能化热回收新风系统 芬兰恩似托卫生间地热系统 日本大金空调 法国圣戈班玻璃双层夹胶LOWe玻璃 德国丝吉利娅奥彼门窗五金件 韩国（株（IREVO电子门锁系统 德国ABB灯光场景控制系统 德国西门子家电 德国SIEMATIC橱柜 德国唯宝洁具 德国汉斯格雅龙头 移门：美国士丹利 500600元/ 卫生间石材：新绿园石材耗量3500038000，400多元/（施工价） 户内门，木制品：正大，乙供；户门钥匙为带指纹及密码形式 外墙:Low-E玻璃、铝材和进口高档石材 日立NPX型电梯1600/1400/2

25、600 1.75m/s，2.5m/s，写字楼配8台电梯，电梯门厅点式干挂石材装修。绿城集团首个在市中心打造的精装修精品楼盘。装修品质值得参考。丁香公寓小户型1800元,复式2500-3000元 卫生陶瓷：德国进口-威宝 龙头:：德国进口-汉似格雅 橱柜：德国进口-西曼帝克 空调：日本合资-大金 热水器：美国合资-史密斯 开关：德国进口-吉徕 可视对讲：韩国进口彩色液晶-三星 门锁：韩国进口电子锁-泰琪特 客梯：日本进口-三菱 立面石材：紫点黄麻 580元/，施工费300元/小户型精装修显得有点沉重，顶楼复式户型精装修刚动工，材质没定。金桂大厦2000 电磁炉：西门子 坐便器、台盆：DURABV

26、IT 龙头、淋蓬头：Hansgrohe 热水器：A.O史密斯 电器开关：Merlin Gerin 电磁门锁：IREVO 空调：大金 新风：美国布郎外立面采用高级外墙干挂石材和部分铝合金玻璃幕墙，窗户为彩色铝合金断桥双层中空玻璃，精装修大堂，品牌电梯。楼盘定位较模糊，商住皆可的取向，导致既不宜商亦不宜住，精装修投入后对楼盘销售的推动和价格拉升并没有起到很明显的促进作用。比照周边项目，如果做毛坯房，销售利润会更好，精装修投入未能有效撬动利润。广厦吉家8001000配有标准厨房、独立烟道和管道煤气18层以上为精装修，品质一般华润西子中心4000未定未定酒店服务式公寓以武林CBD地标之身份，据守武林商

27、圈的钻石位置。天元西溪锋尚800门窗:全落地窗，地板：普通电梯:德国蒂森电梯，精装修品质一般，受年轻人欢迎凯恩西湖金座20003000大金 VRV层式变频中央空调其科材质品牌未定电梯: 奥迪斯精装修品质较好，有借鉴意义万新大厦小户型酒店式公寓：600700 橱柜：高档橱柜 水槽：欧林 空调：松下 卫浴：台盆、坐便器、淋浴房品牌DURAVIT 地板：普通复合地板外墙:全隐框玻璃幕墙，幕墙：东升（反映不好）精装修品质一般，每套装修成本3万元左右（不含设备），套均建筑面积35左右，精装修成本600700元/世贸丽晶城20003000未定未定包括高档景观公寓、国际化写字楼、国际化商务公寓、按星级标准建

28、设的宾馆以及精品商铺等。(二) 上海项目楼盘名称装修成本室内装修配置公共部分世茂滨江花园未透露 厨房：德国“POGGENHOHL”整体橱柜/“WHILPOOL”厨房电器/“KUPPERSBUSCH”抽油烟机及灶具 卫生间：西班牙“ROCA”洁具/德国“HANSGROHE”瀑布花洒 插座：“西门子”插座 空调：TRANE独立中央空调机组.上海三菱GPS|，三梯二户的垂直交通设计万科朗润园未透露 进户门：德国霍曼品牌 地板：乐洋洋或菲林格尔实木复合地板 涂料：多乐士 厨房：美时厨柜 卫生间：乐家卫浴/摩恩系列五金件/安洋木门/能率或林内热水器 插座：西门子 空调：日立或松下海上海未透露 进户门：南

29、洋木质防盗分户门； 地板：南洋实木复合地板； 涂料：爱迪科乳胶漆； 厨房：美时橱柜/林内燃气壁挂炉/伊莱克斯厨房三件套/弗兰卡水槽、龙头/亚细亚墙地砖； 卫生间：亚细亚墙地砖/科勒洁具/阿波罗淋浴房； 开关插座面板：松下； 户内空调：松下智能变频户式中央空调。城市经典玉墅未透露 厨房：SMEG抽油烟机/燃气灶具/不锈钢水斗/Anaheim碎骨机/诺迩厨柜； 卫生间：TOTO系列浴缸/奥普浴霸；史密斯燃气热水器； 开关插座：澳德奇胜 空调：特灵家用中央空调；古北瑞仕花园未透露 进户门：三好木门； 柚木地板：三好、立丰； 涂料：澳大利亚威迪； 厨房：德国柏丽厨柜；旭格门窗意大利原装SMAG电器合资西门子电器。 卫生间：国产科勒卫浴；斯米克、诺贝尔、冠军、亚细亚墙地砖；雷力士热水器；原装德国高仪龙头； 开关：梅兰日