产业地产概念及运营DOC.docx

1、产业地产概念及运营DOC1.工业地产工业地产指工业类土地使用性质的所有 毛地、熟地，以及该类土地上的建 筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、 物流仓库及工业研发 楼宇等。在中国，工业 房地产的土地批租年限为50 年。工业地产幵发商取得 工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后,与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制 工业厂房等 产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。中文名工业地产 我国年限50年 简介工业类土地使用性质 期限年限为50年2.行业概述发展2013-2017年中国工业地产行

2、业发展前景与投资战略规划分析报告数 据显示，在产业转移、中国产业 技术的升级、国家推动重点工业园区建设 以及住宅地产受到宏观政策调控等诸多因素的影响下，工业地产需求稳步 上升，投资价值逐步显现， 工业物业的租售价格稳步上扬。以上海市为例，2010年上海整个工业物业市场租金走势呈上涨态势，其 中第三季度的增长幅度 达到了年度高峰，租金均价的 环比增长率 高达 1.65%。工业地产行业保持了良好的发展势头。商业首先是国内房地产企业 进军工业地产，住宅地产强势调控的重压，及 地产 跃进”的隐忧，国内房企幵始将目光投入到工业地产领域。据不完全 统计，有15%的传统房地产幵发商 转投工业园建设项目。其次

3、，大量国际资本看准中国市场，纷纷加大对华投资力度，如 普洛斯、安博置业、丰树 地产以及嘉民集团。第三,私募基金、风险投资以及 信托等融资手段进入 中国工业地产领域，给工业地产带来新的 融资方式。前瞻网分析认为,投 资主体热衷于幵发工业地产，与工业地产 幵发成本较低有关。工业地产的 土地投入相对较低,基准地价只是商业地产用地的四分之一，甚至五分之 一到十分之一。因此，工业地产的进入门槛与其他的地产门类相比要低很 多，未来工业地产的投资主体必将多元化。分类重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由贸易区房 地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。特性投资规模大、快速启动、提

4、供增值服务、追求长期稳定回报。策划工业地产策划 是对工业园区或仓储物流、厂房进行前期考察立项，园区规 划、建设、招商推广、进驻后物业管理的统筹。工业地产策划 是区别于 房地产、商业地产策划 等的另一新兴 地产策划。目前我国的工业地产策划 市场不太成熟，需要不断完善。 工业地产策划 覆盖我国西南地区、珠三角地区以及 长三角地区的多个工业重地。工业地产策划，包括战略规划、开发运营、投资融资、招商推广和 管理咨询服务03.开发模式工业园区开发模式目前我国各级 地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或 工业园区管委会下设的开发公司。缺陷：不熟悉工业地

5、产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。工业地产商模式指房地产投资 开发企业在 工业园区内或其他地方获取工业十地项目，在进行项目的道路、绿化等 基础设施建设 乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、 合作经营的方式进行项且相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。主体企业引导模式指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发 展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在 产业中的 强大的凝聚力

6、与号召力，通过 土地出让、项目租售等方式引进其他同类企 业的聚集，实现整个 产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区0综合运作模式指对上述的工业园区幵发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行 混合运用的工业地产幵发模式。私人业主开发模式在小厂房这一块，私人业主幵发占了很大一部分比例。主要是因为厂房 金持续上扬，其利润 回报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是 工业用地的紧缩，这类开发 模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。4.盈利模式主要以土地溢价增值而获取利润投资开发商在完成

7、 项目基础设施建设 后，进行项目主题包装与概念推广,实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让 房地产投资基金 或其他专业 工业地产投资开发商。进行项目开发，长期持有经营收益或出售产品项目投资幵发商，或独立，或联合，进行项目的整体幵发，通过已建成房 地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为 在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定 的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。如 物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之 后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引 物流企业入 驻。普洛斯只作房地产

8、投资开发和物业管理,日常物流业务仍由客户操作,其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的 上海松江的大业领地”等项 目亦如此。通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式工业地产开发商取得 工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已 确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品 项目，从而实现最低风险下的项目收益。5.国内发展我国工业地产的兴起国际经济发展格局层面：改革开放、敞开国门，融入世界经济一体化 大势:同时，凭借低廉的 劳动力资源，开放的民族使得世界的制造产业向 中国转 移;国内各个城市经营发展角度：各个 城市之间的发展、竞争，促使各个地区 都不同程度地加大了招商引资

9、力度，各种形式的经济技术开发和以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的 产业园区层出不穷，在 很大程度上拉动工业地产的持续性需求；政策层面：出于城市经营的战略 性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体税收、产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、 低价等诸多环节上给与大幅度的优惠与支持。我国工业地产的发展现状1）我国工业地产发展仍处于初级阶段，相对西方幵发较晚。地方工业用地：自行发展f规划发展f导向发展f集聚发展 工业地产的幵发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者的投资成本 成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是劳动密集型的低端行 业，

10、在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和 效果。圈地运用，机构、企业、集体、个人纷纷在 圈地运动中谋划着从工业地产 幵发获取丰厚的投资回报，造成土地资源开发速度远远超出地方经济发展 实际接纳能力，大量的土地闲置、大量的厂房空存，甚至还有部分机构及 企业以工业地产幵发为名义大量 圈地囤积资源，寻求机会以做 商用地产投 资幵发，获取更高的投资利润。2）作为工业地产的载体-工业园的建设中存在的问题1明星园区”太少，重复建设严重； 上海、苏州、东莞等。我们希望政府 能够制定一个工业 园区的建设标准，给工业 园区设一道门槛，来防止 园区 建设过多过滥。”2招商引资机制不完善，来者不拒

11、；政府（政绩）与入驻企业实现3贪大求洋，面子工程4资金供应链不完善，融资成瓶颈。工业地产的发展趋势1）发展趋势的影响因素1政府政策的影响：监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康规范 成熟，有利于吸引外资与 可持续发展；通过市场竞争，优胜劣汰，可保存 有实力企业;2市场供求的影响：经济发展保持强劲发展速度， 有利于吸引外资； 世界 工厂”的确立，对工业的重视;发展模式的影响：模式改变，都是以人性化发展为目标，工业区的发展 关系大量人口的生存条件与环境及其发展；可持续发展的节约型模式：充 分利用有限的土地优化配置创造最大的效益;投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可幵发的土地将会越来越 少

12、，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市 场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但 从长远前景来看，工业地产 需求强劲，投资回报相对稳定。而工业地产的 销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。随着 需求的增 加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。2）中国工业地产未来发展趋势 政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实 价值。国外地产巨头携手 投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。幵发模式可以分为两种：一是定制幵发，根据客户需求制定厂房标准，反 租

13、给客户；二是带租收购，收购一些带有租约的好的 工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业， 待价而沽等待上市，通过REITs包装上市, 融到大笔的资金。3由于国内全面 产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域 将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。5.商业模式工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产 幵发商筹措 资金、建设基础设施、幵发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列 活动。工业 地产业的盈余体现在能够 快速启动、以收入抵偿 支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备 大投资、 快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报 ”的四大特性。6.

14、招商法则6、洽商：情感招商，攻心为上7、招商：制定招商政策， 深度诱惑商家8、选商：选择符合定位与业态的商家随着经济的快速发展，越来越多的境外企业来华投资，不少企业还在中国设 置生产基地，工业地产投资日趋升温。在国内一些城市，为适应发展的需要，工 业用地逐渐升级为符合新经济和新型工业化发展的产业需要， 不少房地产企业也 转型走工业地产投资路线。特别是最近两年，国内工业地产投资日趋火热，内地 城市工业地产开发项目也越来越多。招商是实现地产开发收益的主要形式之一。 工业园区招商引资成功与否将直接影 响工业园区的生存。、什么叫工业地产 工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的

15、建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地， 工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国， 工业房地 产土地的使用年限为 50年。二、工业地产有什么特点 工业地产有着其自身的特点 工业地产作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，有着其自身的特点, 在其将来发展趋势上也必然有着其自身的优势与制约。以下可以从几方面粗略窥探一下：1、政府政策的影响。 由于工业地产市场之前一直处于次要的开发焦点，政府监管调控力度 松懈，许多地方政府与商家的地产交易混乱无序, 各自为着自身利益钻着调控监管不到位的空隙，滥占、滥

16、用有的甚至违法经营。这种状况不可能长久维持下去， 随着工业地产被广泛关注与投资开发，国家为着长期良性的发展战略，必然要理清现存的混乱无序与违法经营。近来国家关于规范工业用地市场的行政律令、 通知频出：去年国土部要求工业用地出让必须实行招拍挂，后又出台全国工业用地出让最低价标准 ，要求2007年1月1日起全面施行最低价标准；国土资源部和监察部下发 关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问 题的通知，决定2007年在全国开展工业用地招标拍卖挂牌出让工作专项执法监察； 闲置 土地治理办法近来正火热进行中等等。由此可见政府的监管调控力度不断加大， 这当然会令那些钻营者失去取巧的机会与利益,通过市场的

17、公从长远看，健康的规范成熟的工业地产对于吸引外资与可持续发展才是正途。 平竞争，优胜劣汰，有实力的公司企业自然长存。2、市场供求的影响。 从国际大环境上看，我国经济发展始终保持着强劲的增长速度，每年6850亿美兀。的GDP增长都在8%至10%，处于世界各国经济发展前几位。我国对于外资的吸引力也一 直处于世界前列。自 2001年加入 WTO后的5年，我国进出口贸易总额增速年均 28%，到 去年底，总规模达到 1.76万亿美元；累计实际利用外资超过全球500强有480多家在华投资。随着国家工业化进程步伐的加快，制造业方兴未艾，越 来越多的外资企业在中国落户， 工业发展前景大好，世界工厂的局势渐成。

18、 从地区环境上看,由于其他三类的地产市场趋于饱和，工业地产将成新一轮的竞争领域。国家重点发展工业， 政策上给以大力支持，国家工业不断发展壮大，必然拉动工业地产的需求。从工业地产结构上看， 工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等将会大量建造， 并且发展 方向趋于综合型配套型多样化。3、发展模式的影响。 一般来说工业地产的开发模式有四种 ：工业园区开发模式、主体企业引无论导模式、工业地产商模式和综合运作模式。近来更提出一种产业地产的新模式。然而， 何种模式的创新，长远来说必将都以人性化为发展目标。 着大量人口 的发展，关系着人的生活条件与环境，并且一切经济发展的最终目的也是改善人的生活条件 与环境

19、。上世纪90年代以来，流动人口迅猛增加。在过去 10年里，流动人口大约增加了 1倍，目前已经超过了全国人口总数的 10%，接近1.5亿。随着工业地产的深化，人性化的发展模式将被广泛关注和共识。这也是工业地产高层次发展的趋势。 再有一个就是可持续发展的节约型的模式。充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益。 4、投资回报的影响。 国家土地是有限的，面对近年来耕地面积的急剧减少，今年国务院确定了坚守全国耕地不少于 18亿亩的底线”和红线”。随着工业地产的不断扩展，可开发的土 地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化， 地产商的投资

20、利润会有所下降，但从长远前景来看, 工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同 鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租， 以保其产权的升值持有。随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。工业地产近一两年被转为焦点投资方向， 其发展还处在开端阶段，市场空间广阔，国家调控 才刚开始，各方面的规范化， 市场化还非常欠缺。 工业地产的投用与发展是与整个社会的工 业化程度分不开的，随着工业发展的成熟，工业地产布局也必将更合理。就拿上海来说，到 2006年各类工业区的数量将比 2003年减少一半左右，基本形成汽车、 钢铁、石化等6大产业基地

21、、19个市级以上工业开发区,外加50家左右重点配套区的格局。 工业地产带来的工业繁荣，也必然对着四周的经济、产业、人们的生活水平与生活方式产生 链条效应。比如工业地产中介，就是工业地产发展所催生的颇具发展前景的行业。工业地产与居住类房地产在本质上有以下区别:(1)涵盖范围大，门类多，专业性较强；需要更加深入细化的产业分析、定位和规划。(2)资源配置要求高；如区域产业支持、税收优惠政策、人才技术支持等软资源，及区位、 环境、交通、通讯、水电、原材料、上下游配套等硬资源都有程度不同的配置要求。(3)开发水平要求更高；需要投资者有产业经验和产业政策、产业布局、产业功能需求的 了解、把控能力，和更大范

22、围的资源、产业整合能力，及资本、市场运作能力。 (4)开发模式不同；不同于住宅开发模式，住宅开发的拿地 -设计-开发建设-销售过程更像生产制造类生产模式，而工业地产的产业规划 -政策协调-整体规划分类开发-产业组织-物亚运营-整体转让或资本市场退出的整体运营更接近资本运营模式。(5 )盈利模式不同；住宅开发往往周期较短，快进快出，现金流较好，其利润来源主要以开发利润和开发期间的物业升值为主。 而工业地产运作周期相对更长, 资金占压较大，利润来源主要为经营性物业的租金， 物业升值空间更大，开发利润因其经营型物业资产估值更高，整体转让或资本市场退出时可体现更大的价值。三、工业地产的营销传播特点在工

23、业地产的营销中， 传播是最重要但又最难操作的环节。 许多工业地产项目， 预算了高额的广告费用，结果大把的钱扔出去，通通石沉大海，不见效果。于是很多人大呼广告传播对工业地产的可能大部分工业地产项目都有过类似的尝试与教训，招商和营销毫无用处。其实这种观点也不对，亍告传播依然是工业地产招商最重要、 最有效、最快速的工具。前提是一定要懂得工业地产传播的特点和它的特殊性。1、传播内容一一复杂性企业选择工业园区投资落户需要了解的内容很多，工业地产广告必 须清晰完整的描述项目的产业环境、优惠政策、交通路网、物业情况、价格成本、配套服务等。这些内容集中起来会使传播十分复杂，而且特别枯燥，经常以大量的文字、 呈

24、现，无法引起受众的兴趣。一些工业园区动辙弄出一本几十页的厚厚的招商宣传册, 谁有时间有兴趣看完这么枯燥的东西？数据、图表形式试问工业地产的宣传资料尤其需要下工夫，令其美观、简洁、大气、吸引人。要将枯燥的工业 厂房设计出美的感觉。不要指望一下子将项目的全部信息都让受众接收, 尤其在受众开始接触项目的信息时，应该抓住几个亮点，吸引受众的眼球， 然后逐步深入。全面系统的项目介绍应等到企业对项目产生投资兴趣，想要详细了解时在进行。2、传播受众一一狭窄性工业地产传播受众群体范围狭窄，局限于工业制造业企业家。根据不同的工业地产项目，其具体的目标受众又须再细分。受众地域分布不均 分布十分广泛。工业制造业企业

25、家们主要集中于沿海工业发达地区,内地数量少，且在更小的空间上集中。而同一行业的几千家企业可能分散分布在全国各地。学生集中在学校里， 工人集中在工厂里， 白领集中在都市写字楼里， 工业企业家集中在哪 里？昊信联行统计并掌握的制造业企业数据 2007年为：245万家。中国平均1000人包含的工业地产目标受众为 2人。则利用大众媒体传播目标受众的千人成本比大众商品高 500倍！ 3、传播诉求一一功利性（功利：狭碍的效益、目的性）工业地产传播的目的是激起企业家 投资的渴望，带有很强的功利性。一方面由于传播者不懂得工业地产阶段性传播特征与媒介 组合策略，另外一方面是源于招商的政绩压力。昊信联行对目前工业

26、地产的各种形式广告进行了统计，无论是电视、网络、杂志、报纸,80%以上直接强烈表达招商的诉求。但企业家反应冷淡，他们回避排斥此类广告。2007年，各地政府在深圳、东莞、广州举办招商会达 200多场次。昊信联行调查发现，几乎所有企业家排斥、反感这种功利主义、形式主义的传播方式。 传播者竭力表达招商引资的渴望受众（企业家）努力回避、排斥业地产广告。更不能指望由他们引发大众传播的链式反应。大众传播的目的是为了引发大众的消费或消费性投资行为。而工业地产与大众的生活基本毫无关系，其传播目的是为了引发工业企业家的生产性投资行为。工业地产传播内容枯燥，互动性差。品牌创意的扩散性弱，无法形成多受众之间复杂的沟

27、通 ，也无法形成一种不间断并无限扩散的链式反应。要引起主动扩散的链式传播要求传播内容能够满足猎奇、情色、贪财、怜悯”等吵作基本条件。同时要求受众参与度高，互动性强。5、传播主体一一分散性工业地产的传播主体 （传播者）是分散的，并不局限于项目开发商。政府、投融资机构、招商中介、地产中介、土地交易机构、企业家构成工业地产的主体传播 者。因此工业地产招商具有代理特性。 但并非所有工业地产项目都适用代理招商， 代理机构只会 选择利益最大的项目代理。产业环境不成熟的区域代理招商很难产生好的效果。6、传播反馈一一偶然性昊信联行研究发现： 企业二次工厂选址时间间隔平均为 4.51年，大部分企业在经营至 5年

28、左右时，产生二次选址需求。企业及企业家只会在产生选址投资需求时才厂房选址在企业的经营环节中属于偶发性需求，会关注。在其它时间里，企业家基本不会关注工业地产信息。受众对传播内容非持续性关注受众不是传播内容的被动接收者，而是信息的主动寻求者。因此，可以看出，在工业地产项目向目标企业家传播的过程中，由于受众狭窄、分散， 众媒体传播成本高、浪费大，辐射扩散性弱等原因，要求工业地产必须精准传播。同时，在 目标企业家寻找工业地产项目时，由于受众对传播内容非持续性关注，传播内容复杂枯燥、 传播难度大，传播主体分散等原因，要求工业地产必须深度营销。四、工业地产招商都有哪些环节构成1、 客户拜访：2、 电话接听

29、：3、 预约来访：一4、 客户接待：5、 客户跟进：6、 客户洽谈：7、 合同签订：&回款保障:一9、 装修入住：10、 物业服务: 前七项占50%，后三项占50%，销售始于售后，让客户转介绍，扩大成交量。一、 工业地产运营模式工业地产不单纯指一种物业形式，更代表一种投资模式，一种盈利 模式，一种产业发展模式。（一）开发模式1、 工业园区开发模式。各级政府直接成立工业园区开发公司或委托专业的园区开发企业进行园区建设和管理工作， 依托工业园区资源禀赋，创造相关产业扶持 政策、税收优惠等条件营造独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进 符合相关条件的工业发展项目，打造特定类型的产业基地。2、

30、 主体企业引导模式。一般是指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，为 实现企业模扩张或获取更大的经济利益， 在获得大量工业土地开发权后，建设自 身企业入驻且占主的工业园区。 发挥主体企业在产业中的引领示范效应， 通过土 地出让、项目租售等方式吸引其他同类企业聚集，实现整个产业链的打造及完善。3、 工业地产商模式。工业地产开发商通过获取工业土地，独立或联合其他企业 对土地进整体开发，包括进行基础设施建设以及建设标准厂房、仓库、办公楼、 商业服务等物业，后以转让、租赁或合资合作经营的方式进行项目相关设施的经 营、管理，最后获取合理的地产开发利润。4、 综合运作模式。是指对上述的工业园区开发模式、主

31、体企业引导模式和工业 地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。（二）盈利模式不同的工业地产开发模式有其各自的盈利模式，总结来看主要有以下几种：1、 土地一级开发带来土地溢价增值。开发主体在完成土地一级开发后，将土地 出让给项入驻企业，获得土地出让金，在弥补一级开发成本后形成土地一级开发 收益。2、 项目开发与经营收益。项目开发主体在项目地块上建造标准厂房、 研发中心、 办公楼、商服配套等设施后，通过出售、出租或租售结合等方式，实现项目的收 益。3、 定制开发收益。工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，企业需求量身订制工业厂房等产品项目， 以此获得定制开发工业物业的 收益。4、 运营管理服务性收益。工业地产项目管理主体为入驻企业提供运营管理方面 的服务，获得包括物业管理费、治污费、水电管理费、设施维修费、注册登记咨 询费、管理咨询费等各类服务性收益。5、 合资合作经营收益。项目主体企业以自己营建的相对独立的工业园区内土地 出资入股，与聚集的企业开展合资合作经营，可以获取相应的经营性收益。6增值服务收益。围绕项目入驻企业提供信息服务、科技服务、融资服务、创 业支持、产业孵化、知识产权保