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1、疏而不失物流地产项目分级管控研究中疏而不失物流地产项目分级管控研究（中）疏而不失物流地产项目分级管控研究(中) 疏而不失 物流地产项目分级管控研究(中) 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | I 物流地产项目管控是指物流地产商对于物流地产项目各环节和各方面工作 进度的详细管理和控制。物流地产商应该根据物流地产项目的招商运营计划，结 合物流地产项目的标准工期，针对物流地产项目的全程开发过程分为三个级别进 行管控，即项目一级管控、项目二级管控和项目三级管控。项目一级管控是最高 级别的管控，项目一级管控计划是编制项目开发大纲的主轴线。 因此，项目一级管控计划节点应该由物流地产商的最高

2、决策机构亲自把控; 与项目一级管控相比，项目二级管控是相对较低级别的管控，二级管控计划是对 一级管控计划的细化。因此，项目二级管控计划节点应该由物流地产商的各专业 部门分头把控;与项目一级管控和二级管控相比，项目三级管控是最低级别的管 控，三级管控计划是对二级管控计划的细化。因此，项目三级管控计划节点应该 由物流地产商派驻物流地产项目现场的管理部门自行把控。 是为序 主编寄语 疏而不失 物流地产项目分级管控研究(中) 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | II 一、项目三级管控计划节点.2 (一)初步定位前的三级计划节点.2 1.项目负责人确定.2 2.项目管理班子到岗.2 3

3、.编制概念设计任务书.3 4.工程条件调查.3 5.地勘设计任务书.3 6.地勘单位确定.4 7.地勘初勘报告.4 8.交地.4 9.项目公司注册.4 10.国有土地使用证.5 11.开发资质办理.5 疏而不失 现物流地产项目分级管控研究(中) 疏而不失 物流地产项目分级管控研究(中) 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | III 12.项目立项.5 13.招商策划推广方案.5 (二)方案批复前的三级计划节点.8 1.编制方案设计任务书.8 2.编制扩初及施工图设计任务书.9 3.试桩单位确定.9 4.工程试桩及检测.9 (三)开发大纲前的三级计划节点. 10 1.方案设计向施

4、工图设计单位交底. 10 2.前期调查报告.10 疏而不失 物流地产项目分级管控研究(中) 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 1 物流地产项目管控是指物流地产商对于物流地产项目各环节和各方面工作 进度的详细管理和控制。物流地产商应该根据物流地产项目的招商运营计划，结 合物流地产项目的标准工期，针对物流地产项目的全程开发过程分为三个级别进 行管控，即项目一级管控、项目二级管控和项目三级管控。项目一级管控是最高 级别的管控，项目一级管控计划是编制项目开发大纲的主轴线。因此，项目一级 管控计划节点应该由物流地产商的最高决策机构亲自把控;与项目一级管控相比， 项目二级管控是相对较低

5、级别的管控，二级管控计划是对一级管控计划的细化。 因此，项目二级管控计划节点应该由物流地产商的各专业部门分头把控;与项目 一级管控和二级管控相比，项目三级管控是最低级别的管控，三级管控计划是对 二级管控计划的细化。因此，项目三级管控计划节点应该由物流地产商派驻物流 地产项目现场的管理部门自行把控。 图1:荷兰埃因霍温的牧田公司仓库 疏而不失 现物流地产项目分级管控研究(中) 疏而不失 物流地产项目分级管控研究(中) 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 2 一、项目三级管控计划节点 物流地产项目三级管控是比二级管控更低一个级别的管控，三级管控计划是 对二级管控计划的细化，是支撑

6、二级管控计划节点顺利完成的重要环节。具体来 说，三级管控包括概念设计、土地摘牌、目标成本等 76个计划节点。由于这76 个三级管控计划节点在整个项目全程开发过程中处于最低一个级别的管控计划 节点地位，因此应该由物流地产商派驻物流地产项目现场的管理部门自行把控。 (一)初步定位前的三级计划节点 初步定位是物流地产项目第一个一级管控计划节点，为了支撑该一级管控计 划节点的顺利完成，物流地产商应该在该一级管控计划节点之前设置 8个二级 管控计划节点，而为了进一步支撑这 8个二级管控计划节点的顺利完成，物流 地产商应该在该8个二级管控计划节点之间再设置 13 个三级管控计划节点，分 别是工程条件调查、

7、交地、项目立项、编制概念设计任务书等，作为支撑二级管 控计划节点的重要环节。 1.项目负责人确定 物流地产商应该在签署了物流地产项目投资协议后15天内确定拟投资建设 和运营管理的物流地产项目负责人，以物流地产商正式发布项目负责人任命通 知作为该计划节点的完成标志。 2.项目管理班子到岗 图2:物流地产项目初步定位前的三级管控计划节点 疏而不失 物流地产项目分级管控研究(中) 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 3 物流地产商应该在签署了物流地产项目投资协议并任命了项目负责人之后， 着手确定项目工程负责人、技术负责人和行政负责人，并确保其在项目负责人正 式任命后的一个月内到岗。

8、其他部门负责人要确保在签署投资协议后90 天内全 部到岗。 3.编制概念设计任务书 物流地产商应该在完成物流地产项目产品概念定位报告后即着手启动编制 概念设计任务书，并要在概念定位报告完成后 5天内审议完成概念设计任务书， 用于指导概念设计单位开展概念方案设计。 4.工程条件调查 物流地产商应该在签署了物流地产项目投资协议15天后即着手启动工程条 件调查工作，落实项目用地的地下障碍物、水文地质条件、气候条件、市政管网 现状及配套要求、周边项目基础和基坑维护形式、当地政府对施工的限制要求等， 撰写并提交工程条件调查报告。 5.地勘设计任务书 物流地产商应该在完成物流地产项目概念设计后即着手启动地

9、勘设计任务 书的编制工作，并要在概念设计完成后 5天内编制完成并审议通过地勘设计 图3:南非夸祖鲁纳塔尔省德班的戈特利布集团配送中心 疏而不失 物流地产项目分级管控研究(中) 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 4 任务书，用于指导地勘单位开展地勘初勘。 6.地勘单位确定 物流地产商应该在地勘设计任务书完成后即着手启动地勘单位确定事宜，并 要在地勘设计任务书完成后 15天内确定地勘单位，最终以物流地产商向地勘单 位发出定标通知书作为该计划节点的完成标志。 7.地勘初勘报告 物流地产商应该在地勘单位确定后 5 天内即协调地勘单位启动物流地产项 目土地摘牌前的初勘工作，并要在 1

10、5天内完成初勘工作，最终以提交地勘初 勘报告作为该计划节点的完成标志。 8.交地 物流地产商应该按照土地合同约定的交地时间，复核土地合同中的交地条件， 如“三通一平”、原土地上的土地和房屋已办理完灭失手续、拆迁和征地补偿手 续已完成等，最终以签订土地移交确认书作为该计划节点的完成标志。 9.项目公司注册 物流地产商应该在物流地产项目土地摘牌后即着手启动在项目所在地注册 图4:丹麦哈泽斯莱乌的绫致集团配送中心 疏而不失 物流地产项目分级管控研究(中) 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 5 成立项目公司的工作，并要在土地摘牌后 30天内完成项目公司注册。该项目公 司协助实施物流

11、地产商投资建设物流地产项目的开发计划。 10.国有土地使用证 物流地产商应该在项目公司注册完成后即申请办理物流地产项目用地国有 土地使用权证，并要在项目公司注册完成后30天内取得国有土地使用权证 及附图，作为该计划节点的完成标志。 11.开发资质办理 物流地产商应该在项目公司注册完成后即开始办理开发资质证书，并要在项 目公司注册完成后 30天内根据项目开发体量对应需要的开发资质要求，提前准 备相应的资料，包括专业技术人员的资格证书及聘用合同、验资证明等，以项目 公司名义取得房地产开发资质证书。 12.项目立项 物流地产商应该在物流地产项目土地摘牌后即启动项目立项事宜，并要在土 地摘牌后 60天

12、内向政府相关部门提交项目环评报告、可行性研究报告、资金证 明等文件，取得项目立项批文。 13.招商策划推广方案 物流地产商应该在物流地产项目土地摘牌后立即启动招商策划推广方案的 编制工作，并要在土地摘牌后 45 天内完成物流地产项目招商执行方案，最 终以物流地产商签批通过招商策划推广方案作为该计划节点的完成标志。 表 1:物流地产项目初步定位前的三级管控计划节点表 计划节点 节点说明 计划周期标准 输出成 果 开始 时间 周期 (天 ) 完成时 间 项目负责 节点完成标志:以正式发布项 签 署 15 签署投 项 目 疏而不失 物流地产项目分级管控研究(中) 上海交通大学海外教育学院物流地产高级

13、研修项目中心 | 6 人确定 目负责人任命书为完成标志 投 资 协 议 后 资协议 后 15 天 负 责 人 任 命 通 知 项目管理 班子到岗 节点完成标志:以项目公司各 部门负责人到岗为完成标志 特别提示:工程负责人、技术 负责人、行政负责人应提前到 岗，到岗时间为项目负责人确 定后 1个月内。其他部门负责 人到岗时间为签署投资协议 后 3个月内 签 署 投 资 协 议 后 90 签署投 资协议 后 90 天 人 事 任 命 通 知单 编制概念 设计任务 书 节点完成标志:以签批通过概 念设计任务书审批表为完成 标志 概 念 定 位 后 5 概念定 位后 5 天 概 念 设 计 任 务 书

14、 审 批表 工程条件 调查 节点完成标志:以提交工程 条件调查报告为完成标志 特别提示:应落实地下障碍 物、水文地质条件、气候条件、 市政管网现状及配套建设要 求、环保要求、节能要求、人 防、消防要求、公建配套要求、 周边项目基础和基坑围护形 式、当地政府对施工的限制要 求 签 署 投 资 协 议 后 15 天 60 签署投 资协议 后 75 天 工 程 条 件 调 查报告 地勘设计 任务书 节点完成标志:以签批通过地 勘设计任务书审批表为完成 标志 概 念 设 计 完成 5 概念设 计完成 后 5天 地 勘 设 计 任 务书 地勘单位 确定 节点完成标志:以发出定标通 知书为完成标志 特别提

15、示:土地摘牌前做初勘 地 勘 设 计 任 务 15 地勘设 计任务 书完成 定 标 审批表 疏而不失 物流地产项目分级管控研究(中) 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 7 工作 书 完 成 后 15 天 地勘初勘 报告 节点完成标志:以提交初勘报 告正式文本为完成标志 地 勘 单 位 确 定 后5天 15 地勘单 位确定 后 20 天 地 勘 初 勘 报 告 交地 节点完成标志:以签订土地移 交确认书为完成标志 特别提示:须复核土地合同中 的交地条件，如“三通一平”、 原土地上的土地和房屋已办 理完灭失手续、拆迁和征地补 偿手续已完成等 按土地 合同约 定交地 时间 土 地

16、 移 交 确 认书 项目公司 注册 节点完成标志:以取得项目公 司的营业执照、组织机构代码 证、税务登记证原件为完成标 志 土 地 摘 牌 后 开 始 30 土地摘 后 牌30天 营 业 执照、 组 织 结 构 代 码本、 税 务 登记证 国有土地 使用证 节点完成标志:以国有土地使 用证核发日期为完成标志 特别提示:考虑分期开发、融 资的需求，分块办理国有土地 使用权证 项 目 公 司 注 册 完 成 后 30 项目公 司注册 完成后 30天 国 有 土 地 使 用证及 附图 开发资质 办理 节点完成标志:以项目公司取 得房地产开发资质证书为完 成标志 特别提示:根据开发体量对应 需要的开发

17、资质要求，提前准 备相应的资料，包含专业技术 项 目 公 司 注 册 完 成 后 30项目公 司注册 完成后 30天 房 地 产 开 发 资 质 证 书 疏而不失 物流地产项目分级管控研究(中) 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 8 人员的资格证书及聘用合同、 验资证明 项目立项 节点完成标志:以取得项目立 项批文为完成标志 土 地 摘 牌 后 土地摘 牌 后 60天 立 项 批文 招商策划 推广方案 节点完成标志:以签批通过的 招商策划推广方案为完成标 志 土 地 摘 牌 后 45 土地摘 牌 后 45天 招 商 执 行 方 案 资料来源:罗卡角中国物流地产研究院 (二)

18、方案批复前的三级计划节点 方案批复是物流地产项目第二个一级管控计划节点，为了支撑该一级管控计 划节点的顺利完成，物流地产商应该在该一级管控计划节点之前设置 6个二级 管控计划节点，而为了进一步支撑这 6个二级管控计划节点的顺利完成，物流 地产商应该在该 6个二级管控计划节点之间再设置4 个三级管控计划节点，分 别是编制方案设计任务书、编制扩初及施工图设计任务书、试桩单位确定、工程 试桩及检测等，作为支撑二级管控计划节点的重要环节。 1.编制方案设计任务书 物流地产商应该在完成物流地产项目概念设计后即着手启动方案设计任务 书的编制工作，并要在概念设计完成后 5天内编制完成规划与方案设计任务 书，

19、作为指导设计单位开展方案设计的重要文件。 图5:物流地产项目方案批复期的三级管控计划节点 疏而不失 物流地产项目分级管控研究(中) 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 9 2.编制扩初及施工图设计任务书 物流地产商应该在物流地产项目方案设计完成前67天即着手启动项目扩初 及施工图设计任务书的编制工作，并要在 7天内完成项目扩初、施工图设计任 务书，作为指导设计单位开展扩初及施工图设计的重要文件。 3.试桩单位确定 物流地产商应该在确定了物流地产项目基础选型及试桩要求后 5 天内即启 动试桩单位的遴选工作，最终以物流地产商发出试桩单位定标通知书作为该计划 节点的完成标志。 4.

20、工程试桩及检测 物流地产商应该在试桩单位确定后5天内即着手启动工程试桩及检测工作， 并要在试桩单位确定后35 天内完成工程试桩和检测，最终以提交桩基检测报 告作为该计划节点的完成标志。 表 2:物流地产项目方案批复前的三级管控计划节点表 计划节点 节点说明 计划周期标准 输出成果开始时 间 周 期 ( 天) 完成时 间 编制方案 设计任务 书 节点完成标志:以方案设 计任务书审批表签批为 完成标志 概念设 计完成 后 5 概 念 设 计 完 成 后 5天 规划与方 案设计任务 书审批表 编 制 扩 初、施工 图设计任 务书 节点完成标志:以签批通 过施工图设计任务书审 批表为完成标志 7 方

21、案 设 计 完 成 前 60天 扩初、施工 图设计任务 书审批表 试桩单位 确定 节点完成标志:以定标通 知书发出为完成标志 确定基 础选型 及试桩 试桩单位 定标审批单 疏而不失 物流地产项目分级管控研究(中) 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 10 要求后 5天 工程试桩 及检测 节点完成标志:以试桩检 测报告为完成标志 试桩单 位确定 后 5天 30 桩 单 试位 确 定 后 35天 桩基检测 报告 资料来源:罗卡角中国物流地产研究院 (三)开发大纲前的三级计划节点 开发大纲是物流地产项目第三个一级管控计划节点，为了支撑该一级管控计 划节点的顺利完成，物流地产商应该在

22、该一级管控计划节点之前设置 1个二级 管控计划节点，而为了进一步支撑该二级管控计划节点的顺利完成，物流地产商 应该再设置2 个三级管控计划节点，分别是方案设计向施工图设计交底和前期 调查报告，作为支撑二级管控计划节点的重要环节。 1.方案设计向施工图设计单位交底 物流地产商应该在物流地产项目方案批复前18天内即着手启动方案设计向 施工图设计单位的交底工作，并要在方案批复前15 天内完成该项工作。 2.前期调查报告 物流地产商应该在物流地产项目土地摘牌后90天内即着手启动项目前期调 查工作，对项目前期甲定乙供推荐品牌、项目前期供方资源、制造企业、流通企 业、第三方物流企业对物流仓储设施建设要求、当地类似项目施工方法等方面进 行调查，并于土地摘牌后 120天内完成该项工作，形成前