养老院财务分析报告.docx

1、养老院财务分析报告第五章投资分析1.资金来源与股本结构：公司注册资本1200万元，具体的资金來源与股本结构如下:资金來源：单位：万元项目来源金额权益资本风险投资950创业团队投资50债务资本银行贷款200在股本结构中，风险投资方面我们打算吸引一个或者多个大企业共同入股，资金为 950万，大企业的资金充足，愿意支持公益事业，來提高企业名声，在日本这种模式很 普遍，而XL大企业也能从公益事业中获取到一些关联的收益，总之，这种投资是一本万 利的。团队投资50万元，充分考虑到我们作为大学生的资金來源有限。我们主耍靠吸引 大企业做公益事业这种在地比较新的模式來创立夕阳红养老院，而我们创业团队作为管 理者

2、经营养老院。此外我们还需耍以养老院房产作抵押从银行贷款200万元，为期两年 （金融机构2年期的借款利率为6.65% ）o2.投资分配:前期投资表单位：万元项目费用房建费用850绿化等基础设施建设80基本设施配备200开业仪式和相关宣传费用10其它费用10流动资金50合计1200注:1、 房建投入：为考虑经营的长期性，需要企业自己着手建设适合养老的标准房间，方而能 让老人住的更加舒适，另方面也有利于企业长期经营成本的降低；从长期来看，企业占 用的土地增值会提高企业自身的价值，因此，虽然可能投资回收期长些，但从长期看是值 得投资的。因为从事非营利事业，可邀有愿盘回报社会的房地产企业赞助，房建费用控

3、制 在850万元。2、 绿化等基础设施建设：为了改善养老环境，企业发展初期以栽种桃树、柳树、槐树这些经济实用的树种，养殖些花卉、草坪，设置可在路上休憩的木椅等，投入控制在80万元。3、 基本设施配备：a） 床、床头柜和-人格的衣橱，约计600元*200=127j元。b） 床上用品400*200=8万元c） 室个书桌、圈椅400*200=4万元d） 电视每房间一个600*200=12万元e） 活动室设施家庭影院套，麻将桌20个，健身器材20件，预算约40万元。0餐饮设施，灶具十套，餐具200套，消毒柜两个，冰箱若干台，总控制在10万元。（可在 开业时争取区政府或赞助单位的捐赠）g） 洗衣设备，预

4、算4万元（可设置投币式自动洗衣机十台和其他洗衣设备若干）。h） 洗澡设备，预算8万元。i） 办公设施，电脑若干、打印机台，面包车部（可时机成熟时再增加）。合计最小投 入20万元。k）医疗器械设备等，预计投入80万元。L）其它装饰类费用计捉2万元。4、开业仪式和相关宣传费用，约10万元。夕阳红养老院位于马郊区，占地5000平方米，共有床铺200床，初步阶段面向工人阶层，提供全方位医疗服务的中档养老企业。招聘有专业知识的医务人员，和培训下岗 职匸做些简单的护理，一方面帮助下岗职工再就业，另一方面减少成本。开展宣传活动, 吸引需要社会上需耍我们服务的顾客入住，鼓励青年学生积极参加敬老的爱心活动。3投

5、资分析投资决策需要各种指标进行计算判断，为了更好地为投资者作参考，下面从投资净 现值、含报酬率、投资回收期三个方面作分析，由于开办养老院投资回报期比较长，这也 是特有的行业特征，为了分析财务上的可行性，现考虑10年期财务上的指标。产投责初期第一年细二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年十年-950流动资金-50净利胃126. 06195. 9S209. 2S209. 28209. 2S209. 2S209. 2S209.28209. 2S209.28+折旧23232323232323232323净现金流-1000149. 0621S. 98232. 2S232. 2S232. 2823

6、2.28232. 28232.28232. 28232. 2S冷现金流现值-1000139. 31191.271S9. 61177.21165. 61154. 77S144. 65135.19126. 3411S.0S3.1投资净现值NP V=J；(CI-CO)/(1 +i)A -1计算得：NPV=149.06*(l+7%)A.l+218.98*(l+7%)A-2+232.28*(l+7%)A.3+232.28*(l+7%)A.4+232.28*(l+7%)A-5+232.28*(l+7%)A-6+232.28*(l+7%)A-7+232.28*(l+7%)A-8+232.28*( 1 +7%

7、)A-9+232.28*( 1 +7%)A-10-1000=542.05 万元3.2含报酬率Encf(i+irr) *-t =co149.06*(1+R)A-1+218.98*(1+R)A-2+232.28*(1+R)A-3+232.28*(1+R)A-4+232.28*(1+R)A-5+232.28*(1+R)A-6+232.28*(1+R)A-7+232.28*(1+R)A-8+232.28*(1+R)A-9+232.28*(1 +R)A-10=1000IRR17%回收期二累计净现值出现正值年数-1+ （未收到现金/当年现值）二5-1+（167.4/232.28）二4.72 年根据以上三个

8、财务指标分析，2012年银行长期贷款利率，一至三年（含）为6.65 %, 考虑到风险等因素，现把资金成本率定为7%,此时NPV=542.05万元，远大于0,含 报酬率为17%大于资金成本率7%,投资回收期为4.72年，这在投资回收期普遍长的 养老行业里算是非常好了，因此值得投资。财务分析1.住房及服务费标准:养老区类型收费标准（每人/每月/元）房费伙食费水电费护理费合计怡心苑（生活自理区）9005505001500孝心苑（生活半口理区）900550505002000爱心苑（半护理服务区）9005505010002500静心苑（全护理服务区）9005505013002800注：以上数据是依据问卷

9、调查总结得到，设计的问卷调查衣见下文2.收益预估表：根据调査，我们发现养老院的入住率很高，考虑到风险因素，我们假设第一年的 入住率为80%,各养老区（怡心苑、孝心苑、爱心苑、静心苑）人数分别按入住人 数的20%、50%. 20%、10%计算，以后假设每年入住率为90%0其中，第一年的主营业务收入计算如下：200*80%*12*（20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800）=399.36 万元/年二至五年的主营业务收入计算如下：200*90%*12*（20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800）=449.28 万元/年成本费用的有关项目:第

10、一年主营业务成本/年/万元员工工 资折旧费 用伙食成 本水电成 本医用用品 成本其它费用合计1252057.68204.42352057. 68151. 1230第一年管理费用/年/万元管理人员工资折旧费其它开支合计403245二至五年 管理费用/年/万元管理人员工资折旧费其它开支合计483960工资（第一年）/年/万元人数工资/年小计兼职员工2()120普通员工17234医护员工13339销售人员4312专业医生8432管理人员8540合计701S177工资（二至五年）/年/万元人数工资小计兼职员工2()120普通员工17234医护员工13339销售人员5315专业医生S432管理人员864

11、8合计7119188收益农（万元）第-年第二年第三年第四年第五年一主营业务收入399.36449.28449.28449.28449.28减：主营业务成本235230230230230:主营业务利润164.36219.28219.28219.28219.28如其他业务利润2020202020减:销何费用3020202020管理费用4560606060财务费用13.313.3000三营业利润96.06145.98159.28159.28159.28营业外收入3050505050四.净利润126.06195.98209.28209.28209.28注1.企业所得税法及实施条例9规定.符介条件的非营

12、利组织的收入为免税收入。2主耍项目变动解释：其他业务利润在成递增趋势.主耍因为一些商店的开办.还有临时照管业务的开展；财务费用在第三年的大俯下跌.是因为银行贷隸的到期偿还。3资产负债表:初期第一年第二年第三年笫四年初期笫 ；|“-:m笫四年第丿1年货币资50199.06218.04450.32682.6914.88长期借款02000000漁动资产合计50199.06218.04450.32682.6914.88负债令计02000000固定资广95011501150115011501150实枚资本100010001000100010001000繼JR计折旧023466992115盈余公025.2

13、164. 11106. 26148上189.93囲定资产冷值95011271101103110581035亲分B!0100. S5257.63125.06592.48759.90菲派动资产合计95011271104108110581035所有者权益介计1(X)01126.061322.Q41531.321740.61 49.88资产总计10001326.061322.041531.321740.61949.88负债和权益总il1(X)01326.061322.041531.321740.6149.88注：固定资产以房屋为主.房屋的使用年限为50年.按2%计提固定资产折旧,4现金流量表现金流量表

14、分析（万元）第一年第二年第三年第四年第五年一.经营活动产生的现金流入址主营业务收到的现金399.36449.28449.28449.28449.28收到其他与经营活动有关的现金50.0070.0070.0070.0070.00现金流入小计449.36519.28519.28519.28519.28购买商品、接受劳务支付的现佥90.0085.0085.0085.0085.00支付给职工以及为职工支付的现佥177.00188.00188.00188.00188.00支付其他与经营活动有关的现金20.0014.0014.0014.0014.00现金流出小计287.00287.00287.00287.

15、00287.00经营活动产生的净现金流岀虽162.36232.28232.28232.28232.28二.投资活动产生的现金流入现金流入小计固定资产投资200.00现金流出小计200.00投资活动产生的净现金流量-200.00三.筹资活动产生的现金流入量取得借款收到的现金200.00现金流入小计200.00偿还债务200.00付利息13.3013.30现金流出小计13.30213.30溥资活动现金净现金流址186.70-213.3(1净现金流149.0618.98232.28232.28232.285财务报表分析5.1偿债能力分析公式：利息支付倍数=（利润总额+财务费用斥财务费用第一年末 第二

16、年末 第三年末 第四年末 第五年末利息保障倍数 8.22 11.98 - - -5-2营运能力分析流动资产周转率（次）二主营业务收入/平均流动资产总额XI00%第一年末第二年末第三年末第四年末第五年末流动资产周 转率3. 212. 151. 340. 790. 5653盈利能力分析净资产收益率-净利润/平均净资产第一年末第二年末第三年末第四年末第五年末净资弓收益心0. 160. 150. 130. 115.4成长性分析总资产增长率二（总资产年末数-总资产年初数）/总资产年初数第一年末 第二年末 第三年末 第四年末 第五年末总资产增长率0. 330. 000. 160. 140. 12通过以上对

17、公司财务分析，可以看到：偿债能力分析，公司偿债能力较强，能轻松地换还上银行贷款。营运能力分析，流动资产周转率较低，但是有公司发展战略上的原因，主要因为公 司的目标是不断扩大养老规模，形成规模效益，因此要留有的银行存款较多，以备后面 的扩性建设投资，另外在具体时期，可以利用货币资金进行适当的投资，以增加企业收 入。盈利能力分析，净资产收益率反映了投资与报酬的关系，是评价企业资本经营效益 的核心指标。一般认为企业资产净利润率越高，企业口有资产获取收益的能力越强，但 由丁养老这种非营利机构，政策上是不允许分红的，因此形成了一个数量相当大的未分 配利润，影响了净资产的数量，进一步影响了净资产收益率：企业利润非常稳定，但增 长比较慢，主要因为养老院的收入与企业的规模，即房间数有关，企业的规模扩具有周 期性，因此利润的增长也具有周期性，大概五年的时间可以扩一倍，利润也将增长一倍。成长性分析，因第一年购置200万的固定资产，第二年偿还200万的贷款，所以 总资产成长率变化较大，公司规模口第三年后逐年增加，在行业中发展较快，说明企业 的成长能力比较好。总之，说明公司财务方面可行。