房地产估价师《开发经营与管理》真题及答案_精品文档.doc

1、2007年房地产估价师开发经营与管理真题及答案一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的( )。 A.销售收 B转让收 C租金收入 D利息收入 2当房地产开发商将建成后的物业用于出租或( )时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 A.出售 B抵押 C转 D经营 3下列风险中属于系统风险的是( )。 A.比较风险 B市场供求风险 C.未来运营费用风险D持有期风险 4买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地 产的( )。 A.不可移动性 B适应性 C弱

2、流动性 D相互影响性 5某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为( )年。 A063 B163 C225 D1250 6在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地主市场自然周期的( )。 A.第一阶段 B第二阶段 C.第三阶段 D第四阶段 7下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是( )。 A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因 B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性 D金融机构压缩房地产信贷

3、会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成 8市场趋势分析中的时间序列分析法不包括( )。 A.移动平均法 B指数平滑法 C.市场因子推演法 D简单平均法 9实行施工总承包的房地主开发项目，施工现场的安全应由( )负责。 A.开发商 B监理单位 C.分包单位 D总承包单位 10根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是( )。 A.目标定价法 B成本加成定价法 C.随行就市定价法 D价值定价法 11房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于( )。 A.观察法 B实验法 C.讨论法 D问卷调查法 122006年某市商品住宅实际销售量为41

4、0万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=065，则用指数平滑法预测的2007年该缄市商品住宅销售量为( )万m2。 A3905 B3995 C5235 D5430 13下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是( )。 A.生活方式 B受教育程度 C.购买动机 D自我形象 14一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面 (如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于( )竞争者。 A.从容不迫型 B选择型 C.凶猛型 D随机型 15房地产置业投资项目的不确定性因素不包括( )。 A.购买价格 B容积率及有关设计参数 C.空置率 D运营

5、费用 16银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为725，则名义年利率是( )。 A702 B704 C750 D785 17银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6的住房抵押贷款。若采用月还款常数为07的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了( )元。 A1375 B4102 C4322 D4522 18房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为( )。 A.利润总额 B投资利润 C.税后利润 D可分配利润 19

6、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为( )。 A100 B140 C250 D350 20某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为( )。 A4505 B4931 C.5886 D636 21张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金

7、收入为5万元，各项成本费用为34万元，其中支付银行利息15万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是( )。 A107 B147 C207 D333 22某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为15，如果房屋开发成本为3000元m2(按建筑面积计)，预测能够以8000元m2(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为( )元m2。 A3000 B，5000 C7500 D8000 23下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是( )。 A解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布 B蒙特卡洛法用数学方法

8、在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理 C解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上 D蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析 更多个随机变量的风险问题 24某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元；净现值的标准差分别为万甲=890万元，乙=910万元，丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是( )。 A乙丙甲 B甲乙丙 C丙甲乙 D乙甲丙 25在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于( )

9、。 A.单元估算法 B单位指标估算法 C.概算指标法 D工程量近似匡算法 26在房地产开发投资中，属于财务费用的是( )。 A.折旧费 B审计费 C.金融机构手续费 D无形资产摊销费 27在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项 目是( )。 A.固定资产购置支出 B企业所得税 C.固定资产折旧 D贷款利息 28资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的( )分析。 A.现金流量 B清偿能力 C.资产与负债情况 D资金盈余或短缺情况 29房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的 ( )。 A.分离 B独 C对 D融合 30商业银行发放的

10、商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是( )。 A.商用房地产风险更高 B商用房地产的收益更高 C.商用房地产的价值更高 D商用房地产的增值潜力更大 31建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或( )。 A租金收入 B土地出让收入 C长期抵押贷款 D净经营收入 32银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来( )。 A操作风险 B法律风险 C信用风险 D管理风险 33由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括( )。 A.租金调整条款 B代收代缴费用条款 C.装修费用条款 D折让优惠条款 3

11、4下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是( )。 A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业 B知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长 C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分 D营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高 35某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5，经营费用为潜在毛收入的30，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为( )万元。 A330 B450 C，650 D700二、多项选

12、择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得05分) 1固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为( )投资。 A.建筑安装工程 B新建和扩建 C.设备与工器具购置 D迁建和恢复 E其他费用 2从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析( )。 A.物理结构 B区域结构 C.产品结构 D.供求结构 E总量结构 3下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有( )。 A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生 B在房地产周期循环的最低点，空置率最高 C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格 D在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率 E在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的 4在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有( )。 A.空置量 B房地产价格指数 C.平均建设周期 D吸纳率 E失业率 5房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的 ( )。 A.价格水平 B销售对象 C.基本功能 D地