xx小区建设项目可行性研究报告.docx

1、xx小区建设项目可行性研究报告xx小区建设项目一、项目概述1. 项目背景 该项目选址位于峨眉山市佛光东路与峨眉河之间，是东部新区的核心地带，环拥一河两公园，目的是打造一个以公园为主题的生态纯居住区域，体现人、建筑与环境的和谐共生。项目内高达80%的绿化覆盖率与周围清静环境浑然一体，体现出峨眉山人合一的意境。4.5公里滨河公园近在咫尺，一年四季万般风情尽收眼底，700亩水体公园与水亲密接触，纯自然生态公园信步到达，拥有独特的优势。2. 项目位置本项目位于峨眉山佛光东路东侧，峨眉河西侧。3. 项目概况 总占地面积18600平方米；其中地下车库800余个车位，是商业、住宅、娱乐为一体的综合性高尚精品

2、小区、本项目工程规划建设4栋楼（7#、8#、10#、11#）11个单元，其中7#、8#是18+1层，10#、11#是11+1层小高层组成，建筑面积约44357平方米。4. 项目周边环境 生活配套：沃美超市，沃尔玛超市，家家乐超市，合家欢超市， 医疗配套：峨眉山中医院，峨眉山市人民医院 教育配套：峨眉山市第四中学，峨眉山市第二小学 市政配套：市委，市交警队，市公安局，电信局，移动，邮局，中国铁通，峨嵋有线电视台 交通配套：火车站，客运中心，2012将建成成绵乐城际列车 休闲配套：天和大酒店，世纪阳光大酒店，金鼎国际娱乐会所，五四广场，象城广场，700亩水体主题公园，健身娱乐设施 ，休闲花园长廊5

3、. 项目地质条件 5.1 工程地质 峨眉山地貌类型多种多样，地势起伏大，海拔在386至3099之间，以山地为主，占总面积的58.7%，平坝区占总面积的20.4%，丘陵占总面积的20.9%。主要地貌分四种：堆积地貌，侵蚀-堆积地貌，侵蚀-构造地貌，侵蚀-溶蚀地貌。 5.2 水文地质条件 峨眉山特殊的降雨使该地区的岩石及含水介质水源充足，含水层的主要岩性为粉细砂及泥岩，地下水的赋存条件好，与周围水文地质单元以及河水联系密切，和河水呈互补的关系，通过大气降水、泉水、冰雪融水补给。河流阶地主要为松散介质孔隙水，水位一般为2-3米，埋深比较浅。区内水系属大渡河水系。受西南高，东北低的地形控制，河流流向均

4、自西向东。并在归入大渡河后继续东流至乐山注入岷江。 5.3 气候条件 峨眉山位于中亚热带季风气候区域，其气候除受辐射、大气环流的制约外，地形地势起着十分重要的作用。峨眉山气候垂直分布明显，海拔1500米以下属亚热带气候；海拔1500-2100米属温暖带气候；海拔2100米-2500米属中温带气候；海拔2500米以上属亚寒带气候。海拔每上升100米，气温下降0.5-0.6度。 峨眉城区最冷在1月，平均气温4.3度，最低气温为零下4度左右。7月平均气温为11.8度，最高气温为20度左右。峨眉山海拔2000米以上地区约有半年时间为冰雪覆盖。 5.4 交通条件 该项目位于峨眉山市东部新区的核心地带，拥

5、有着发达、高速、方便的交通条件，拥有铁路、公路、水运、航空交通线。 航空：峨眉山市中心距离成都双流机场仅150公里，全程为高等级公路，2小时即可到达。市区内设有民航售票处，均可买到成都发往全国各地的飞机票。 铁路：从西昌、攀枝花、昆明、成都、重庆、西安、北京等地，乘火车到乐山、峨眉山旅游的游客，可在成昆线上的峨眉山站下车，该站距峨眉山风景区大门（报国寺）仅10公里，距乐山市中心31公里。乘座成昆线(火车)k113(15:09)、k117(20:35)、k145(18:14)、k165(17:27)、n854/855(21:34)、n871(22:42)、5621(19:05)、k114(04:

6、43)、k118(19:24)、k146(12:09)、k166(10:36)、n856/853(04:12)、n872(03:09)、5622(08:57)各次列车到达峨眉山。 公路： 成都到峨眉山约170公里，成都至乐山、峨眉山的高速公路已于1999年开通。主要成都新南门汽车站（旅游客运中心）以及石羊场车站乘车去乐山和峨嵋。从高升桥、西门、北门汽车站（火车站旁）等汽车站也有班车去乐山、峨眉山，车程约2小时，车价约40元左右。乐山与峨眉山市相距31公里，有高等级公路相通，每10分钟就有一班车。乐山、峨嵋还有发往重庆、内江、自贡、宜宾和雅安高速公路客运专线。从市中心区到附近区县均有高等级公路相

7、通。 水运：乐山位于岷江和大渡河交汇处，每天有数十次旅游班船至乐山大佛。乐山港有通达宜宾、泸州、重庆的客轮。二、项目选址优势分析1. 项目优势 1.1 政策优势 峨眉市政府对于峨眉城市功能有四大定位，分别为：服务业、制造业基地、生态旅游区、农业生产基地。根据统计，峨眉山居住空间还未饱和，政府对房地产业的发展持积极支持态度。而目前的规划方案是“东扩、西优、南退、北进”。意思是：1.东扩：新城区向东扩张；2.西优：城西因为无法进一步发展，因此在原有基础上进行优化升级；3.南退：南面有适度的发展空间，且具备进一步优化可能；4.北进：北面发展空间不大，因此下一步主要向城市中心靠近。所以向东边扩张是政府

8、目前的主要政策。 目前政府规划方案，是把东部发展成为大规模的住宅区。该项目位于东部新区的核心地带，是未来发展的主要方向，有着强大的生命力和发展潜力，在政府政策的支持下，该区域将变成峨眉山市发展的重点区域。 1.2 市场优势 峨眉市场是一个起步较晚的区域市场，2007年在以滨湖国际社区为代表的项目背景下开始集中放量，当年实现了127万平米的良好成绩；在08年地震后市场整体低迷的情况下，同比呈现42%的下滑；在09年三四线城市快速发展时期，创造出230万平米的历史最好成绩。 虽然在2010年由于政策调控等因素影响，出现了急速下降，呈现思念以来的历史新低，但是据我们的调查，峨眉2010年房价1月为3

9、500/平米，而12月达到了4500/平米。所以峨眉目前的房地产市场远远没有饱和，人均购买能力还很高。而峨眉地区房价的上涨表明人们对住宅的需求量依旧很大，客户群很广，并没有因为2010年的政策影响到今年的房地产业。 1.3 交通优势 该项目位于峨眉山市东部新区的核心地带，拥有着发达、高速、方便的交通条件，拥有铁路、公路、水运、航空交通线。在项目东边2公里处是峨眉山客运中心和峨眉火车站，成雅高速连接了峨眉和成都，到成都仅需2个小时。名山东路连接了市中心与该地区，便利的交通能迅速到达市中心。 1.4 地理优势 该项目选址位于峨眉山市佛光东路与峨眉河之间，是东部新区的核心地带，环拥一河两公园，目的是

10、打造一个以公园为主题的生态纯居住区域，体现人、建筑与环境的和谐共生。项目内高达80%的绿化覆盖率与周围清静环境浑然一体，体现出峨眉山人合一的意境。4.5公里滨河公园近在咫尺，一年四季万般风情尽收眼底，700亩水体公园与水亲密接触，纯自然生态公园信步到达，拥有独特的优势。 2. 项目特色 乐河国际位于东部新区的核心地带,环拥一河两公园,是以公园为主题的生态纯居住区域,体现了人、建筑与环境和谐共生。首家架空层建筑结构真正人车分流、独创下沉式庭院、形成了地下、地面到空中的三重立体景观体系，社区内丰富的植物群落，乔木、灌木高低错落，国际化的主题景观提升品质。 乐河国际以峨眉山的名义 用建筑的语汇宣告乐

11、活主张 30万平米乐河国际花园社区，尊重峨眉山的深厚历史，传承峨眉山的文化底蕴，依照峨眉山雄伟绮丽的语汇，结合高低起伏的坡地形态，错落有致的规划建筑，因布局水平高差而形成丰富天际线，现代简约风格与新古典主义和谐相融，与峨眉山遥相呼应，自然的木、石料立面展现出深厚的内涵和沉稳的韵致，以建筑抒写山的恢宏，宣告峨眉乐活人居新主张。 以峨眉河的名义用4.5公里滨河公园谱写乐活乐章蜿蜒流淌的峨眉河，为这座城市提供母亲般的滋养，与峨眉山的俊秀挺拔之姿相辅相成，和谐共生。乐河国际花园社区，雄踞峨眉河国际水岸第一排。4.5公里滨河公园近在咫尺，一年四季万般风情尽收眼底，700亩水体公园与水亲密接触，纯自然生态

12、公园信步到达，无与伦比的水域自然环境，缔造乐河国际与生俱来的水居气质，以环拥的景观环境，谱写峨眉新乐河生活乐章。 以峨眉树的名义用四大主题园林营造乐活趣味生态峨眉54%森林覆盖率，满目绿意源源不断为城市带来新鲜氧分，3700余种植被资源汇聚，犹如在天然植物园中诗意生活，乐河国际花园社区立体景观规划，高达80%的绿化覆盖率，社区种植上千株大树，以簇群的处理手法营造出多层次景观效果，同时通过常绿、落叶等不同树种散布形成一年四季风情各异的美景，四大国际主题园林景观，中式谢意，日式简练，英式自然，法式优雅，以原生自然的园林设计，营造峨眉生态乐活新生活。 以峨眉人的名义用细节规划创造乐活生活新标准热情、

13、包容、奔放、懂得享受生活，身心健康，峨眉人自古以来就不缺少唯我乐活的生活态度和生活主张，只是从没有人把峨眉天生的乐活生活凝练总结出来，乐河国际花园社区，充分挖掘峨眉人忽略已久的乐活本质，打造峨眉第一个以乐活为主题的现代国际生活住区，通过细节的规划打破传统居住概念，让居家提升成为一种享受，为峨眉人创造天赋乐活的家园，成为乐河国际的生活标准. 主要技术经济指标本项目主要基础参数指标项目指标备注1.占地面积18600 2.总建筑面积443573.容积率3.24.绿化率60%5.总户数200 户项目主要技术经济指标项目融资前指标项目总投资11045万元建设周期、施工周期36个月/30个月销售单价电梯高

14、层4600元/销售收入20404万元税前利润9358.6071万元所得税后利润7018万元成本利润率23.27%基准收益率（年）8%财务净现值5761.1万元（税前）静态投资回收期29.02个月（税前）2368.54万元（税后）34.5个月（税后）全投资内部收益率（季度）9.05（税前）动态投资回收期30.07个月（税前）5.27（税后）35.9个月（税后）15.60（税后）15.86个月（税后）由上表可知：财务内部收益率（FIRR）全部投资的财务内部收益率为：所得税后：5.27%； 所得税前：9.05%可见项目税前、税后财务内部收益率均大于设定的基准季度收益率3%，项目风险较小。财务净现值（

15、FNPV）本项目选取的你按基准收益率为8%，则季度基准收益率为2%，由此可计算得：全部投资的财产净现值：所得税后：2368.54万元； 所得税后：5716.1万元可见项目税前、税后财务净现值均大于零且较高，经济效益显著。静态投资回收期（Pt）全部投资静态投资回收期：所得税后：34.5个月； 所得税前：29.02个月动态投资回收期（Pt）全部投资动态投资回收期：所得税后：35.9个月； 所得税前：30.07个月项目静态、动态投资回收期均小于设定的项目建设周期36个月，所以风险较小。 本项目具有良好的经济效益，投资风险较小，对于乐河国际乃至整个峨眉山市的经济、社会发展都具有一定的推动作用，社会效益

16、十分显著，因此本项目可行。成本估算清单序号项目名称计算基础费率（单价）价格（元）一1土地使用权出让金18600720元/平米133920002土地出让契税133920003%401760二建安费用（计算见附表）55989179.68三前期费用1规划设计费55989179.683%1679675.392设计招投标管理费1412137940.022824275.883勘察费2231157.10.50%11155.78554设计监理97585.42%1951.7085施工监理55989178.681.40%783848.50156规划证费55989179.680.60%335935.0781四配套费

17、用1住宅配套费用44357190元/平米8427830五其他费用1管理费用70053852.023%2101615.5612销售推广费用2040422000.50%10202113不可预见费用70053852.023%2101615.561六营业税费1营业税2040422003%61212662城市维护税61212667%428488.623教育附加税61212664%244850.644印花税2040422000.05%102021.15交易管理费2040422000.50%1020211七融资成本（见附表）69457417.1合计110456128.9附表融资成本清单序号项目名称工程数量单

18、价（元/）价格（元）1前期工程费1.1方案设计费443572.297585.41.2水文地址勘察设计费443573.6159685.21.3施工图设计费443573515524951.4施工图图审费443572.297585.41.5基础设施设计费1.5.1市政工程设计费443572.5110892.51.5.2电信设计费443571443571.5.3有线电视宽带设计费443570.417742.81.5.4管煤/给水/给电工程设计费443573.4150813.81.6施工用电供配电贴费443571.253228.41.7测绘定点费+灰线验费443570.8537703.451.8晒图费4

19、43570.522178.51.9编标费及委托编制标底费用443573.2141942.41.10 工程招标管理费443570.4218629.941.11环保费/日照分析费443570.522178.51.12 建筑地方高等教育费44357125322841.13人防费44357156653551.14 商品房测绘费443570.835485.61.15散装水泥专项基金墙改费44357104435701.16拆迁安置费8652602249001.17 拆迁管理费865543251.18 国土勘测费865217301.19 拆迁代办费865869202建筑安装工程费2.1建安成本4435712

20、50554462502.2监理工程招标费管理费443570.146209.982.3土建工程监理费 44357104435702.4土建工程质检费443572.193149.73基础设施建设费3.1市政工程建设费4435710044357003.2市政工程质检费443571.566535.53.3小区供电工程费44357229758543.4小区给水工程费44357156653553.5小区供气工程费44357146209983.6有线电视宽带工程费 4435762661423.7小区路灯工程费44357104435703.8小区绿化费443572511089253.9小区通讯通邮费44357

21、10443570合计69457417.1一、 基本预备费（费率取10%）基本预备费=（设备及工器具购置费+建筑安装工程费用+工程建设其他费用）基本预备费率=（0+55989179.68+0）10%=5598917.968（元）二、 涨价预备费建设前期年限m=1年建设期价格上涨指数f=3%建设期年份数t=2第一年完成项目总投资的60%，第二年完成项目全部投资的40%PF=It=55989179.68+5598917.968=61588097.65(元)It1=61588097.6560%=36952858.59（元）PF1=36952858.59It2=61588097.6540%=246352

22、39.06（元）PF2=24635239.06涨价预备费=三、 建设期利息qj=(Pj-1+1/2Aj) i第一年贷款额4000万元，第二年贷款5000万元，第三年贷款2000万元，贷款年利率为6.65%。q1=（0+40002）6.65%=133（万元）q2=（4000+133+50002）6.65%=441.0945（万元）q3=（4000+133+5000+441.0945+20002）6.65%=707.1773（万元）q= q1 +q2+ q3=133+441.0945+707.1773=1281.2718(万元)项目投资估算汇总表附表1序号项目名称 估算价值建安工程费用设备购置其他

23、费用合计一建设投资65152808.1965152808.191建设投资静态部分61588097.6561588097.651.1工程费用55989179.6855989179.681.2工程建设其他费用1.3基本预备费（10%）5598917.9685598917.9682建设投资动态部分2.1涨价预备费3564710.5433564710.5432.2建设期利息128127183.投资融资方案建议本项目计划施工阶段为2011年-2013年。拟分三阶段进行融资：年份资金来源金额年度融资金额2011年自有资金1000万4000万银行贷款工商银行1000万建设银行500万中国银行800万农行70

24、0万2012年商品房预售2300万5000万银行贷款工商银行500万建设银行800万中国银行800万农业银行600万2013年商品房预售2000万2000万合计11000万全部资金现金流量表税前税后内部收益率9.05%5.27%净现值(年基准收益率8%，季度基准收益率2%）（万元）5716.12368.54投资回收期(月)29.0234.5由上表可知：财务内部收益率（FIRR）全部投资的财务内部收益率为：所得税后：5.27%； 所得税前：9.05%可见项目税前、税后财务内部收益率均大于设定的基准季度收益率3%，项目风险较小。财务净现值（FNPV）本项目选取的你按基准收益率为8%，则季度基准收益

25、率为2%，由此可计算得：全部投资的财产净现值：所得税后：2368.54万元； 所得税后：5716.1万元可见项目税前、税后财务净现值均大于零且较高，经济效益显著。静态投资回收期（Pt）全部投资静态投资回收期：所得税后：34.5个月； 所得税前：29.02个月动态投资回收期（Pt）全部投资动态投资回收期：所得税后：35.9个月； 所得税前：30.07个月项目静态、动态投资回收期均小于设定的项目建设周期36个月，所以风险较小。时间项目2011年2012年2013年2014年合计1234123412341234一资金来源5006251021572500176520561585146014801697

26、142314781346177812799291.销售收入0014571500143017561385146014861697142314781346177812799292.自有资金2006101020050033530020003.银行借款3000150050000000二资金运作500625051677.851035789.875694.375551.9386182.52428.725489.388410.613426.425388.475512.657369.213268.5881.建设投资5000250016008005002502001342经营成本6555555522222222 3.销售税及附加（5%）0072.857571.587.569.257374.384.8571.1573.967.388.963.9546.454.所得税（25%）000155213.375351.875277.688312352.425402.538337.463350.525319.175421.775303.2663220.138