办公住宅楼项目策划书.docx

1、办公住宅楼项目策划书兰州市砂坪村经济适用房居住小区项目方案策划报告编制：卢 华审批：纪晓军审核：张 斌中铁二十局集团第六工程有限公司兰州砂坪村经济适用房项目部二零零八年十一月十三日兰州市砂坪村经济适用房项目方案策划按照公司新上项目管理策划书管理办法，由公司副总经理张斌任组长，卞勇、高淑霞、李鹏组成的项目策划小组于二00八年十一月十一日至十三日对公司兰州砂坪村经济适用房项目进行了前期策划，通过听取、查阅资料、踏勘、调查现场，与项目部班子成员等就本项目的资源配置、施工方案、组织机构等商谈研究，完成了本次项目策划。一、工程概况（一）四标段4#楼、6#楼、幼儿园及地下车库工程：本工程4#楼建筑基底面积

2、655.82 m2，总建筑面积24151.19 m2；6#楼建筑基底面积724.14 m2，总建筑面积24820.12 m2；幼儿园及地下车库基地面积3802.19 m2，总建筑面积4972.03 m2。4#、6#楼均为地上33层，地下二层，地下一层层高3.9m，地下二层层高3.3m，地上层高均为2.9m。主要结构类型为剪力墙结构。建筑物高度97.8m。幼儿园及地下车库为地下一层，地上二层，框架结构。建筑类别都为一类，设计等级为一级，耐火等级为一级，抗震设防烈度八度，设计使用年限50年。4#楼室内0.000之绝对标高1537.8 m,室内外高差为0.3 m，现场原地坪和室内0.000高差为0.

3、9m；6#楼室内0.000之绝对标高1537.05 m,室内外高差为0.3 m，现场原地坪和室内0.000高差为1.63m；幼儿园及地下车库室内0.000之绝对标高1534.85 m,现场原地坪和室内0.000高差为3.85m；。（二）一标段4#楼工程建筑基底面积529.24 m2，总建筑面积3175.44 m2。地上6层，主要结构类型为框架结构。一至六层层高2.9m，建筑物高度18.5m，设计等级为二级，抗震设防烈度八度，设计使用年限50年。本工程0.000之绝对标高为1544.60m，室内外高差为0.6m。5#楼工程占地面积住宅1058.52m2，办公264.38 m2，建筑面积住宅200

4、10.30m2，办公1586.28 m2。住宅地上18层，地下一层，地下一层层高为3.3m，地上层高均为2.9m，物业办公地上6层，层高均为2.9m。住宅为框架-剪力墙结构，物业办公为框架结构。设计等级为二级，抗震设防烈度八度，设计使用年限50年。地下车库工程总建筑面积2535m2。地下一层，地上一层，主要结构类型为框架结构。地下一层层高为3.6m、4.5m、4.8m，地上一层层高为3m。抗震设防烈度八度，设计使用年限50年。停车数67辆。二、工程特点及施工控制重点（一）工程特点本工程为兰州市城市发展投资有限公司开发的兰州砂坪村经济适用房小区，质量要求标准高，施工工艺多样，涉及多专业协调、配合

5、；施工场地限制，安全防护措施、环境保护要求高。（二）施工控制重点1、本工程为经济适用房小区，施工中要严格过程控制，加强质量管理，确保施工质量。2、本工程模板、钢管、方木等周转材料一次性投入较大，施工期间要合理安排各工序流水作业，避免交叉作业相互干扰，有效提高周转材料的利用率。3、本工程工期紧、质量要求高，施工期间要合理安排各施工工序，形成流水循环作业，确保计划工期。三、项目管理目标（一）工期目标本工程计划工期490天，具体开工时间以甲方通知为主。由于工期紧、任务中，希望项目部所有人员齐心协力，优化施工方案，安排好施工工序，确保按甲方要求完成施工任务。（二）安全质量目标1、安全目标坚持“安全第一

6、，预防为主，综合治理”的方针，杜绝一切亡人和重伤事故，轻伤率控制在5以内，不发生交通、机械设备或火灾等一次造成经济损失10万元以上事故，定期对特殊工种作业人员进行健康检查，把职业病控制在最低程度，力保安全“零事故”。2、质量目标坚持“百年大计，质量第一”的方针，全部工程质量达到国家现行规范和质量验收标准要求，各检验批、分项、分部工程施工质量检验合格率达到100%。单位工程一次验收合格率100%，杜绝一切工程质量等级事故的发生，减少和避免质量通病的发生。确保市优工程，争创甘肃省优质(飞天奖)工程。（三）效益目标按公司评估效益目标执行，最少不能低于6%。（四）环境保护目标严格执行兰州市市级“文明工

7、地”和甘肃省省级“文明工地”标准。执行国家和兰州市环保水保方面的法律法规 规定，保证施工期间周边环境受到的影响程度降至最低，100%通过环境保护部门对工程的环境保护验收。确保兰州市市级“文明工地”和甘肃省省级“文明工地”。（五）队伍管理目标贯彻执行公司关于劳务管理的指导思想，合理整合外部资源，探索外部用工管理制度。（六）企业文化和标准化工地建设目标按照兰州市文明工地建设标准化管理规定以及公司标准化工地建设相关要求组织现场施工，创建省级“文明工地”。企业文化建设及现场形象设计执行公司企业文化部相关要求。四、管理措施（一）组织机构为确保本项目的正常施工，公司于2008年10月成立了兰州砂坪村经济适

8、用房项目部，设项目经理一人、项目副经理二人、项目总工一人、项目总会一人、项目总经济师一人，下设五部一室，即工程部、安质部、计划部、财务部、保障部和办公室，按照公司要求项目管理人员控制在35人以内，但现在共有管理人员18人，工程技术人员人员配备不够，由公司尽快协调解决。（二）资源配置及作业单元划分1、每栋楼各配备一个结构施工队，每个结构队同时配备钢筋、模板、混凝土施工两个工班流水作业。装饰装修施工各楼配备一个建筑装修施工队。室内防水、内装修以楼层划分施工段平行施工。安装工程水、暖、电、消防、弱电、通风、空调、机电安装统一配备一个施工队进行施工。以上施工队的配置由项目部根据公司相关文件规定进行外部

9、劳务队伍选择使用。2、设备配置塔吊4台，其中外租QTZ40A一台，其余三台由公司负责协调调入。施工电梯3部，提升架1部，由公司负责协调调入。3、周转材料配置按项目部前期施工组织安排，0.000以下地下室墙柱采用组合小钢模，梁、板、楼梯采用15mm镜面板；0.000以上墙、楼梯均采用全钢大模板，板、梁采用10mm竹胶板。（1）梁、板模板周转计划：一标段：4#楼基础模板单独配置，主楼按3层配置；5#楼地下室模板单独配置，主楼按4层配置；地下车库按整层配置，一半按旧板考虑，一半按新板考虑，地上局部施工为旧板。竹胶板及木方的周转按6次考虑，竹胶板补充率为15%，木方补充率为10%。投入竹胶板19494

10、.86 m2（其中4#楼4789.5m2，5#楼12195.56m2，地下车库2509.8 m2），方木421.28m3（其中4#楼109.95m3，5#楼256.115m3，幼儿园及地下车库55.22 m3），根据施工进度需要逐批进场。四标段：4#楼地下室模板单独配置，主楼按4层配置；6#楼地下室模板单独配置，主楼按4层配置；幼儿园及地下车库地下部分按整层配置，一半按旧板考虑，一半按新板考虑，地上部分采用旧板。竹胶板及木方的周转按6次考虑，竹胶板补充率为15%，木方补充率为10%。投入竹胶板24909.5 m2（其中4#楼10422.5m2，6#楼10735.2m2，幼儿园及地下车库3751

11、.8 m2），方木539.81m3（其中4#楼228.70m3，6#楼235.56m3，幼儿园及地下车库75.55 m3），根据施工进度需要逐批进场。（2）地下室墙柱小钢模、钢管、扣件周转计划：一标段：5#楼地下室墙模板1901.24m2，钢管13879m；地下车库墙模板1785.2 m2，钢管13032m；柱木模板645.7m2，车库柱用钢管7070m，扣件10605个。四标段：4#、6#楼地下室墙模板8198.1 m2，钢管59846m；地下车库墙模板2694.3 m2，钢管19668m，柱木模板761.9 m2，车库柱用钢管8380m，扣件12570个。（3）一层以上墙柱竹胶板、大钢模板

12、、钢管、扣件周转计划：一标段：4#楼柱采用竹胶板，按3层配置，5#楼墙柱采用竹胶板，按4层配置，竹胶板及木方的周转按6次考虑，竹胶板补充率为15%，木方补充率为10%。投入竹胶板7294.5 m2（其中4#楼546.4m2，5#楼6748.1m2），方木156.38m3（其中4#楼12.54m3，5#楼143.84m3）。4#钢管投入量8324.9m，扣件为8324；5#楼钢管投入量59981m，扣件为29940个。四标段：4#、6#楼墙体为大模板，均单独配置， 按租赁考虑，4#楼910平米，6#楼967平米，楼梯模板自购，4#、6#楼各一套；幼儿园及车库地上部分采用木模，利用旧板。4、满堂架

13、钢管、扣件、顶托周转材料一标段：4#楼按3层配置，5#楼按4层配置。4#楼需钢管量8228m，5#楼需钢管量20346m（其中地下室按单层配置钢管5134m，地上4层配置钢管15212m）；4#楼扣件6582个，5#楼扣件16277个（其中地下室按单层配置扣件4107个，地上4层配置扣件12170个）；4#楼顶托1257个，5#楼顶托3286个（其中地下室按单层配置顶托829个，地上4层配置顶托2457个）。四标段:4#、6#楼各配 4层，共需用钢管41716m（其中4#楼20619m，6#楼21097m），顶托4168个（其中4#楼2060个，6#楼2108个），扣件33373个（其中4#楼

14、16495个，6#楼16878个）；幼儿园及地下车库地下部分按整层配置，需钢管42772m，顶托2865个，扣件34218个，地上两层全部配置，需钢管3212m，顶托302个，扣件2570个。5、外架钢管、扣件周转材料一标段：4#楼为双排落地架，钢管12180m，扣件11600个；5#楼二层以下采用双排落地外架，钢管6217m、扣件5921个；二层以上为双排悬挑架（2-6，7-10，11-14，15-18），全封闭外架，钢管用量65411m，扣件62296个，槽钢3672米。地下车库为双排落地架，钢管4441m，扣件4230个。四标段：6#和4#楼二层以下采用双排落地外架，钢管13210m，扣

15、件12581个；二层以上为外租赁爬架，爬架高5层，钢管19812m、扣件18869 个；幼儿园二层以下采用双排落地外架，钢管11254m，扣件10718个。6、安全通道、钢筋棚、木工棚、基坑、及楼上临时周转材料一标段：钢管15324m，扣件13792个。四标段：钢管19921m，扣件17929个。五、技术措施（一）水、电：根据现场提供的给水节点、供电设施组织施工。（二）临时设施：项目部员工办公采用彩钢活动板房。（三）实验室：施工现场设标养室一间，钢筋、混凝土等试件常规实验由甲方、监理和施工单位考察确定实验单位。（四）实施性施工组织设计、技术方案实施性施工组织设计、脚手架防护方案编制完成后报公司

16、总工程师审批后执行，根据审批后的施工组织设计、施工方案，项目组织对本工程的施工流程、进度安排、安全、质量控制重点以及主要施工工艺等向施工管理人员进行技术交底，施工过程中严格按施工方案执行。（五）拟用新技术、新工艺的应用新型止水螺杆应用技术、直螺纹套筒连接施工技术。在施工中要及时进行总结，工程完工后形成成熟的施工工法。六、工程质量创优措施（一）项目必须建立健全质量保证体系，制定项目质量管理办法。必须设置专职质检人员一名，实施对工程项目质量的全过程监控检查，制定出创优规划并及时报公司安质部，提前作好备案申报工作，负责收集后续报优的相关文件，作好四新技术的推广使用及总结，随时进行现场影像资料的整理，

17、为申报优质工程作好准备。（二）计量管理确保现场使用的各计量及设备器具均有效，计量设备安置点要合理，要定期检定，有专人操作（具有资格），标识标牌清楚，具有真实记录。（三）结构工程质量1、桩基须经专业机构检测，符合设计及规范要求后方进行下道工序。2、砼工程：采用商品砼，砼要现场测试坍落度，留试块，施工技术人员要坚持旁站，确保砼达到清水砼。砼应达到一定的强度，对所用水泥应检验其安定性和强度且见证取样留置试块进行标养，以检测砼抗压强度的实测值是否达到规范标准的要求。3、模板工程：模板支设的材料选用钢模板和竹胶板，要保证竹胶板的质量和构件各部分形状、尺寸和相互位置正确，并且具有一定的刚度及稳定性，模板接

18、缝不应漏浆。4、钢筋工程：钢筋的弯钩、平直部分及箍筋的间距应符合规范规定。a、焊条有合格证并要和钢筋匹配；b、钢筋的制作、绑扎均按设计图纸及施工规范规定严格操作；c、钢筋的品种、规格、数量、位置、形状、尺寸、锚固长度、接头设置等均符合设计要求及规范规定。5、砌体工程：砌块大小、强度等指标符合技术规范要求。上下错缝、砂浆缝饱满度，不能有通缝。6、材料复试：见证取样留置砂浆试块进行养护，以检测其强度是否达到标准要求。7、主动接受监理、业主及质检部门的检查验收。七、现场安全及文明施工管理（一）项目必须建立健全安全管理保证体系，制定项目安全管理办法，按照本工程规模，应设置安全管理机构，配备专职安全管理

19、人员一人，分区负责现场的各项安全管理，作好安全管理台帐；组织现场危险源辩识，制定出控制重大危险源的安全措施，制定相应的安全管理方案和应急预案，及时报公司安质部。（二）基础工程施工安全管理 1、基坑完成后，四周做1.2m高防护栏杆，须刷黄黑漆，栏杆外围悬挂安全网。并及时设置安全警示标识、标牌，基坑开挖应及时。 2、进场材料在基坑边堆放预先制定标准，边坡经常性自测和用经纬仪测试，必要时要成立边坡观察小组，成员有工程、安质部门有关人员组成，由安全员每天写出观察结果。 3、教育施工人员向基坑下料时不从上向下扔，塔吊吊物必须捆绑牢固，信号工指挥要认真执行“十不准吊”。 （三）0.00以上结构安全管理 1

20、、根据结构的形式由项目安全质量部门设计架子，安全主管工程师参加，对架子进行安全验算，提前绘制施工图，然后施工。架子工必须进行岗前培训持证上岗，上岗前必须体检。对结构的敞口处，设置固定的防护栏，统一到高度1.2m，用黄黑漆涂刷。 2、支模与拆模。支模要严格按照操作规程，使用顶撑和满堂架子时，要有二人以上合作，在柱梁绑钢筋立模时，做好可靠的防护；在拆模时，安排专职看护人员。 3、对楼板上的结构预留洞口要加盖封严；通道口搭设防护棚36m长，宽出通道口两边各1m。4、电梯井口所有临边敞口处设护栏，人行马道上的碎砼块，垃圾等危险物品，每天安排人员清理。 5、在任何情况下，杜绝上下立体交叉作业，出现这种情

21、况，必须指令停止一方。 （四）装饰工程安全管理 1、处理结构的剔凿人员，必须戴好护目镜，注意周围的人员、机械安全，所搭设的临时架子，做到安全使用。2、内装修须搭设满堂脚手架时，要严格按要求搭设，满铺脚手板，不留空档，并做到工完场清，有临边敞口处绑两道防护栏杆，高度1.2m。（五）施工机械安全管理 1、塔式起重机、施工电梯的安全保护装置必须齐全、灵敏、可靠，定期不定期的试验。并严格执行额定承载人数。起重设备的地基安装和使用按原厂使用规定，并有验收手续，经检验合格后，方可使用，使用中，定期进行检测。2、蛙式打夯机必须两人操作，操作人员必须戴绝缘手套和穿绝缘胶鞋，操作手柄应采取绝缘措施，夯机用后应切

22、断电源，严禁在夯机运转时清除积土。3、氧气瓶防止曝晒，倒放，平时与汽油、氧气和乙炔瓶的工作间距不小于5m，两瓶同时使用时距离应大于10m。施工现场内严禁使用浮桶式乙炔发生器。4、电锯的锯盘及传动部位安装防护罩，并设保险档、分料器。凡长度小于50m，厚度大于锯盘半径的木料，严禁使用电锯。5、砂轮机应使用单向开关。砂轮必须装设不小于180的防护罩和牢固的工件托架。严禁使用不圆、有裂纹和磨损剩余部分厚度小于25mm的砂轮。6、对吊具、钢丝绳凡表面磨损、腐蚀、断丝超过标准的，死弯断股，油芯外露的不使用。吊钩除正确使用外，应有防止脱钩的保险装置，吊环在使用时，应使销轴和环底受力，吊运大模，混凝土斗和预制

23、墙板等大件时，必须用卡环。（六）临时用电安全防护管理 1、临时用电必须按规范的要求，编制施工组织设计（方案），建立必要的档案资料。临时用电必须建立针对现场的线路、设施的定期检查制度，并将检查，检验记录存档备查。 2、临时用电线路必须按规范架设整齐，架空线采用绝缘导线，不采用胶软片，不成束架空敷设，也不沿地面明敷设。 3、配电系统必须实行分级配电，各类配电箱、开关箱外观保持完整、牢固、防雨、防尘，箱体外涂安全色，统一编号，箱内无杂物，停止使用的配电箱切断电源，箱门上锁。 4、独立的配电系统必须按部标准采用三相五线制的接零保护系统，各种电气设备和施工机械的金属外壳、金属支架和底座按规定采取可靠的接

24、零或接地保护，在采用接地和接零保护方式的同时，必须设两级漏电保护装置，实行分级保护，形成完整的保护系统。漏电保护装置按规定选择。各种高大设施按规定装设避雷装置。 5、手持电动工具的使用符合国家的有关规定。保证工具的电源线完好。电源线不任意接长和调换，工具的外绝缘完好无损，维修和保管专人负责。 6、凡在一般场所采用220V电源照明的，按规定在电源一侧加漏电保护器，特殊场所按国家标准规定使用安全电压照明器。 7、电焊机单独设开关，电焊机外壳设接零或接地保护，一次线长度小于5m，二次线长度小于30m，两侧接线牢固，并安装可靠的防护罩。焊把线双线到位，不借用金属管道、金属脚手架、及结构钢筋做回路地线，

25、焊把线完好，绝缘良好，电焊机设置地点防漏、防雨、防砸。（七）其他安全管理相关要求要严格执行建设部以及当地建设行政管理部门的安全生产相关规定。八、相关建议及要求（一）安全方面几点要求1、项目部要牢固树立“以人为本、生命至上”的理念，认真贯彻执行“安全第一、预防为主、综合治理”的方针和“管生产必须管安全”的原则，严格按照国家及甘肃省有关安全生产的法律法规和行业安全技术规程的要求认真落实安全生产责任制，规范项目安全生产行为，狠抓现场安全管理，杜绝各类安全事故的发生，确保公司年度安全生产目标的实现。2、项目部领导应尽快明确项目安全总监人选，并成立安全质量管理部门及安全质量领导小组，及时配备项目专职安全

26、管理人员，并认真落实各级管理人员安全生产责任制，保证安全生产工作的正常开展，真正做到安全生产工作有人抓、有人管，为安全生产提供组织保证。3、项目部要按照公司安全质量相关办法、制度的要求尽快制定和完善项目安全生产的一系列台帐及档案，同时要与施工同步，并做到安全生产的规范化、制度化。4、按照公司安全管理办法的要求，项目应在开工一个月内由项目总工组织相关部门及人员进行施工现场危险源的辨识与评价、安全法律法规的识别与获取等，并形成一般危险源清单、重大危险源清单、职业健康安全法律法规清单及职业健康安全目标指标、管理方案，及时上报公司安质部。5、项目部要加强对劳务施工人员的安全教育，因劳务人员流动性大，安

27、全意识较差，因此必须根据劳务人员流动情况，随时进行不同形式的安全教育，不断提高安全责任意识，确保施工人员安全。6、项目需要整改或完善的内容：一是危害风险因素辨识中缺少办公生活区相关危害风险因素辨识；二是对现场施工人员教育不全，没有现场防火的相关内容；三是现场文明施工必须严格遵守陕西省文明施工规定；四是安全投入要按照相关文件执行；五是应急预案制定不全，缺少防食物中毒等。（二）成本管理1、结合公司“文化与成本”年活动，认真落实公司各项制度和办法，加强过程控制，优化施工方案，搞好成本策划方案。2、编制详细的施工组织设计、对施工方案进行经济比较分析，尤其要重视周转材料的使用效率，增加胶合板周转次数，避

28、免租赁周转性材料闲置，通过各种方式加强周转性材料管理避免浪费。主材坚持定期盘点对分包方作出奖罚。3、严格控制间接费开支，管服人员不得超编。4、落实成本分析例会制度，每月召开成本分析例会进行成本综合分析。成本分析例会要形成完整的成本分析报告经相关领导签字后上报公司。5、项目经理部应建立成本预警机制，由于市场近期极不稳定随时存在涨价的风险，项目经理部各部门和各单元责任人要有风险意识，经常性进行市场调查，对工费、材料、机械设备、燃料价格作出趋势预测写出分析报告，呈送项目领导和公司相关部门以供决策。（三）合同管理1、严格执行公司相关文件规定，确保各项经济业务按要求签订书面合同。2、严格执行公司程序文件

29、及相关文件关于对外部劳务的使用规定，并按照新劳动合同法相关条款规定，认真检查分包队伍使用劳务情况，确保分包队伍按劳动合同法要求签订用工合同，保障所用劳务的各项福利待遇。3、严格执行分包合同，按要求上交分包商履约保证金，建立分包工程控制台账并及时上报公司项目管理部；加强对分包队伍的现场控制，特别应注意在地震后劳动力紧缺的可能，确保现场施工。（四）劳务管理作为公司下属的专业劳务公司负责施工的项目，应认真研究相关法律规定，加强对外部用工的管理工作，要做到与公司职工一视同仁，确保不因外部用工造成任何纠纷及损失；及时总结外部用工的优缺点，发现公司员工管理存在的问题，为公司加强员工及外部劳务管理供参考资料。附件：1、施工总平面布置图2、施工进度进度计划横道图